第1季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2011年第1季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）一 第1季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資1.完成開發(fā)投資今年1季度全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資763.02億元，同比增長(zhǎng)28.5%，增幅比1-2月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高8.3個(gè)百分點(diǎn)；比全國(guó)平均水平低5.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資30.03%，比重同比提高2.95個(gè)百分點(diǎn)；占GDP總量7.23 %，比重較上年同期提高0.73個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。表1 廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及與全國(guó)比較 單位：億元

2、地 區(qū)時(shí) 間房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重房地產(chǎn)投資占GDP比重廣 東2010年1季度595.6327.08%6.50%2011年1季度763.0230.03%7.23%同比增長(zhǎng)28.5%2.95個(gè)百分點(diǎn)0.73個(gè)百分點(diǎn)全 國(guó)2010年1季度659420.88%8.18%2011年1季度884622.41%9.18%同比增長(zhǎng)34.1%1.53個(gè)百分點(diǎn)1.33個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資承接去年的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；與近年同期比較，投資增速僅低于2008年同期，處于較高水平（見圖1）。圖1 廣東近年第1季度房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)按用途分，完成商品住宅投資556.

3、90元，增長(zhǎng)31.8%，增速同比提高9.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資32.26億元，增長(zhǎng)30.5%，增速同比提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資68.93億元，增長(zhǎng)18.3%；其他投資104.94億元，增長(zhǎng)19.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資及其他投資同比增速較去年同期均有較大幅度回落。完成商品住宅投資中，經(jīng)濟(jì)適用房投資10.16億元，大幅增長(zhǎng)225.3%；別墅、高檔公寓投資77.75億元，增長(zhǎng)39.2%；90平方米以下住宅投資136.62億元，增長(zhǎng)29.7%；140平方米以上住宅投資169.36億元，增長(zhǎng)27.5%。2.開發(fā)資金來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金1587.46億元，同比增長(zhǎng)17.0%，增幅比去

4、年同期大幅回落17.1個(gè)百分點(diǎn)；比開發(fā)投資增幅低11.5個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)資金充裕度（本年到位資金與完成開發(fā)投資比值）由去年同期的229%下降至208%，資金情況有所趨緊（見圖2）。圖2 廣東近年第1季度房地產(chǎn)到位資金情況從資金來源看，國(guó)內(nèi)貸款331.22億元，同比下降11.2%，增幅同比大幅回落42.4個(gè)百分點(diǎn)，為近10年來同期首次出現(xiàn)下降；利用外資11.05億元，增長(zhǎng)106.6%；自籌資金511.14億元，增長(zhǎng)35.9%，增幅比去年同期高17.2個(gè)百分點(diǎn)，僅低于2008年同期增幅；其他資金來源734.05億元，增長(zhǎng)22.0%，較去年同期大幅回落22.2個(gè)百分點(diǎn)（見圖3）。圖3 廣東近年第1季度

5、房地產(chǎn)資金來源變動(dòng)從國(guó)內(nèi)銀行貸款情況看，銀行貸款309.30億元，同比下降13.6%；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款21.91億元，同比增長(zhǎng)43.9%，可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行融資明顯受限。而從非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款大幅增加，則反映出企業(yè)的資金狀況壓力增大，同時(shí)企業(yè)的融資成本也將隨之上升。在其他資金來源中，定金及預(yù)收款449.44億元，大幅增長(zhǎng)62.7%；個(gè)人按揭貸款198.12億元，同比下降15.3%。說明購房者從銀行按揭貸款同樣受限，首付比重大幅上升（見表2）。表2 廣東房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款及其他資金來源數(shù)據(jù) 單位：億元項(xiàng) 目2011年1季度2010年1季度2011同比增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)貸款銀行貸款309.30357.9

6、2-13.6%非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款21.9115.2343.9%其他資金來源#定金及預(yù)收款449.44276.3362.7%#個(gè)人按揭貸款198.12233.92-15.3%從資金結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款占20.86%，比重為近10年來同期最低；利用外資占0.70%，比重僅高于去年同期，處于較低水平；自籌資金占32.20%，較去年同期提高4.47個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占46.24%，比重為近年同期最高（見圖4）。數(shù)據(jù)反映，當(dāng)下企業(yè)自有資金壓力較小，但如果后市銷售回籠資金不暢，企業(yè)資金壓力將明顯加大。圖4 廣東近年第1季度房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)（二）土地購置1季度廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積387.48萬平方米，同

7、比雖然增長(zhǎng)18.1%，但與2008年以前同期相比仍處于低位；成交價(jià)款72.88億元，同比增長(zhǎng)9.6%；土地購置均價(jià)1881元/平方米，同比下降7.2%，但土地購置成本較近年同期仍有大幅提高（見圖5）。圖5 廣東近年第1季度房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況（三）商品房建設(shè)1季度全省商品房屋施工面積25677.50萬平方米，同比增長(zhǎng)26.7%；其中新開工面積3351.55萬平方米，同比增長(zhǎng)16.8%。竣工面積1217.37萬平方米，下降7.8%。分用途看，住宅及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積、新開工面積同比均有所增長(zhǎng)，竣工面積出現(xiàn)不同幅度下降；辦公樓及其他用房的三項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中辦公樓的竣工面積同比增幅

8、達(dá)222.8%（見表3），說明1季度辦公樓市場(chǎng)需求較去年同期明顯增多。表3 各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表 單位：萬時(shí) 間指 標(biāo)住 宅辦公樓商 業(yè)其 它2010年1季度施工面積15113.67868.061931.942353.37新開工面積2264.8968.38209.00326.11竣工面積1073.8715.20134.2496.502011年1季度施工面積19294.94 923.95 2242.39 3216.21 新開工面積2611.63 79.67 245.61 414.65 竣工面積972.78 49.05 74.90 120.64 同比增長(zhǎng)施工面積27.7%6.4%16.1%36.7

9、%新開工面積15.3%16.5%17.5%27.1%竣工面積-9.4%222.8%-44.2%25.0%（四）商品房交易全省商品房銷售面積1476.85萬平方米，同比增長(zhǎng)15.5%；其中住宅銷售1360.87萬平方米，增長(zhǎng)14.5%。商品房銷售額1195.49億元，同比增長(zhǎng)30.7%；其中住宅銷售1051.21億元，同比增長(zhǎng)26.3%。數(shù)據(jù)顯示，今年1季度商品房和商品住宅銷售面積同比增速較去年同期均略有提高，較1-2月份則有大幅回落。從銷售均價(jià)看，今年1季度商品房為8095元/平方米，同比上漲13.2%，增幅同比提高1個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅7725元/平方米，同比上漲10.3%，增幅同比下降10.

10、2個(gè)百分點(diǎn)；商品房、商品住宅銷售均價(jià)較1-2月分別下降346元/平方米和523元/平方米，降幅分別達(dá)4.1%和6.3%（見表4）。住宅均價(jià)上漲勢(shì)頭明顯得到抑制。表4 2010、2011年第1季度廣東商品房銷售情況對(duì)比時(shí) 間商品房銷售面積（萬m2）商品房銷售額（億元）商品房均價(jià)（元/m2）住宅銷售面積（萬m2）住宅銷售額（億元）住宅均價(jià)（元/m2）2010年1-2月628.09459.687319587.5418.3671212011年1-2月803.99678.678441742.62612.488248同比增長(zhǎng)28.0%47.6%15.3%26.4%46.4%15.8%2010年1-3月12

11、78.88914.6471521188.83832.647004同比增長(zhǎng)14.1%36.0%12.2%13.3%36.5%20.5%2011年1-3月1476.851195.4980951360.871051.217725同比增長(zhǎng)15.5%30.7%13.2%14.5%26.3%10.3%從各地區(qū)商品房銷售情況看，1季度珠三角、粵西和粵北三個(gè)區(qū)域的銷售面積同比有不同幅度增長(zhǎng)，但增速較1-2月回落15個(gè)百分點(diǎn)以上；粵東下降6.0%，降幅較1-2月縮小10.8個(gè)百分點(diǎn)。各地區(qū)銷售均價(jià)同比均有兩位數(shù)的上漲，但較1-2月則各有小幅回落（見表5）。表5 2011年1季度廣東各地區(qū)商品房銷售情況時(shí) 間地

12、區(qū)商品房銷售面積（萬m2）商品房銷售額（億元）商品房均價(jià)（元/m2）同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)1-2月珠三角628.0929.0%605.8346.6%964613.6%粵 東35.19-16.8%13.884.8%394526.0%粵 西54.7260.1%22.4990.9%411119.2%粵 北86.0033.2%36.4771.1%424028.5%1-3月珠三角1152.07 16.0%1070.72 30.2%929412.3%粵 東64.83-6.0%23.8310.4%367517.5%粵 西99.3741.4%39.5672.0%398121.7%粵 北160.579.9%6

13、1.3728.1%382216.6%從商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積看，1季度全省共批準(zhǔn)預(yù)售2968.84萬平方米，同比增長(zhǎng)23.1%。其中，1-2月同比增長(zhǎng)31.7%，3月份同比則基本持平，說明相對(duì)1-2月，3月份市場(chǎng)上的供應(yīng)有所放緩（見表6）。表6 2010、2011年第1季度廣東商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況對(duì)比時(shí) 間全 省珠三角粵 東粵 西粵 北2010年1季度2411.28 1733.35 193.59 205.84 278.50 2011年1季度2968.84 2131.26 231.15 352.41 254.02 同比增長(zhǎng)23.1%23.0%19.4%71.2%-8.8%#2010年1-2月1747.

14、69 1289.97 157.55 139.23 160.94 #2011年1-2月2302.20 1614.59 171.33 335.92 163.23 同比增長(zhǎng)31.7%25.2%8.7%141.3%1.4%#2010年3月663.59443.3836.0466.61117.56#2011年3月666.64516.6759.8216.4990.79同比增長(zhǎng)0.5%16.5%66.0%-75.2%-22.8%從供求關(guān)系看，1季度全省商品房供需比（批準(zhǔn)預(yù)售面積:實(shí)際銷售面積）為2.01:1，較1-2月有所回落，但仍略高于去年同期，總體供求較為寬松。分地區(qū)看，珠三角及粵北的供需比分別為1.85

15、:1和1.58:1，均低于全省平均水平，供求關(guān)系處于基本平衡狀態(tài)；粵東、粵西供需比例分別為3.57:1和3.55:1，供求關(guān)系相對(duì)更顯寬松（見圖6）。圖6 廣東商品房供需比從商品房待銷情況看，今年1季度末商品房待銷面積2180.74萬平方米，較去年年末增加192.28萬平方米。從待銷年份看，待銷1年以上新增134.48萬平方米，占新增總量的69.9%；按用途分，住宅新增待銷面積134.15萬平方米，占新增總量的69.8%。二、結(jié)論及展望1.完成開發(fā)投資。今年1季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資承接去年的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增速超過200%，體現(xiàn)出保障性住房的建設(shè)力度明顯加大

16、。2.企業(yè)資金情況。1季度全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金小計(jì)同比小幅增長(zhǎng)，但資金充裕度較去年同期下降21個(gè)百分點(diǎn)。資金各種來源渠道中，企業(yè)從銀行貸款同比下降13.6%，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款同比增長(zhǎng)43.9%，從銀行融資明顯受限；定金及預(yù)收款增長(zhǎng)62.7%，個(gè)人按揭貸款下降15.3%，購房者從銀行按揭貸款同樣受限；利用外資增長(zhǎng)106.6%，自籌資金增長(zhǎng)35.9%。企業(yè)的資金狀況壓力增大、融資成本將隨之上升。 3.商品房開發(fā)建設(shè)。土地購置面積有所增加，購置成本同比略有下降。新開工面積增速同比大幅回落，竣工面積同比出現(xiàn)下降，而施工面積增速同比提高，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)后市持審慎態(tài)度，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化放緩了開發(fā)進(jìn)度。4.商品房銷售。1季度商品房銷售面積、銷售額同比增幅較1-2月均有較大幅度回落；商品房、商品住宅銷售均價(jià)較1-2月分別下降346元/平方米和523元/平方米，降幅分別達(dá)4.1%和6.3%。綜上所述，今年1季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總體平穩(wěn)，開發(fā)投資、到位資金、土地購置面積、商品房新開工、銷售面積、銷售均價(jià)等多項(xiàng)指標(biāo)同比均有不同幅度上漲，但漲幅較去年同期和今年1-2月均有所回落，調(diào)控政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。在當(dāng)前通脹壓力依舊不減的大環(huán)境下，中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會(huì)改變，力度也不會(huì)有所放松。由此判斷，短期內(nèi)銷售量增幅可能繼續(xù)走低，進(jìn)一步加大企業(yè)資金壓力；出于