某房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告

1、淄博華僑城調(diào)研報（中原）.doc 目目 錄錄前前 言言.1第一章第一章 宏觀市場研究宏觀市場研究.71.1 淄博城市及經(jīng)濟概況 .71.1.1 城市概況.71.1.2 宏觀經(jīng)濟情況.91.1.3 未來發(fā)展預(yù)測.111.2 淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 .111.2.1 固定資產(chǎn)投資.111.2.2 淄博市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀.121.2.3 商品住宅價格.171.3 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施 .181.3.1 城市基建投入.181.3.2 市政配套情況.191.3.3 未來城市發(fā)展.211.4 產(chǎn)業(yè)政策分析 .211.5 淄博私車情況 .221.6 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測及房地產(chǎn)市場展望 .221.6.1 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測

2、.221.6.2 房地產(chǎn)市場預(yù)測.22第二章第二章供應(yīng)市場研究供應(yīng)市場研究.242.1 供應(yīng)調(diào)研的目的和方法 .242.1.1、樣本選擇.242.1.2、市場界定.252.2 供應(yīng)市場研究 .262.2.1 項目綜合品質(zhì).262.2.1.1 綜合品質(zhì)評定綜合品質(zhì).272.2.1.2 性能價格比.282.2.2 產(chǎn)品分析.292.3 供應(yīng)市場研究結(jié)論 .45第三章第三章 需求市場分析需求市場分析.473.1 受訪人群基礎(chǔ)特征分析 .473.1.1 年齡構(gòu)成：.473.1.2 家庭結(jié)構(gòu)：.483.1.3 現(xiàn)居住區(qū)域：.493.1.4 對現(xiàn)居住狀況的滿意度.493.1.5 職業(yè)特征：.503.1.6

3、 交通工具：.513.2 受訪人群對產(chǎn)品需求特征 .523.2.1 購房目的：.523.2.2 選擇區(qū)域特征.533.2.3 選擇張店的因素特征.543.2.4 能夠承受的單價.553.2.5 購買面積的特征：.563.2.6 選擇建筑類型特征.573.2.7 選擇戶型類型特征.573.2.8 選擇戶型結(jié)構(gòu)特性.583.2.9 對裝修的需求特征.593.2.10 對采暖方式的需求特征.603.2.11 選擇住宅的因素（本題為多選）.613.2.12 對社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施的需求特征（本題為多選）.633.2.14 所需的物業(yè)服務(wù)特征（本題為多選）.653.2.14 能夠接受的物業(yè)管理費.663.2

4、.15 對部分基本配套需求的特征.673.3 受訪人群的信息渠道特征 .693.3.1 了解開發(fā)商的實力與信譽的渠道特征.693.3.2 希望了解的樓盤信息.703.3.3 獲取銷售信息渠道.713.3.4 經(jīng)常閱讀的報刊.723.4 需求市場研究結(jié)論 .733.4.1 客群特征：.733.4.2 產(chǎn)品需求：.733.4.3 信息渠道特征：.74第四章第四章 個案點評個案點評.754.1 齊魯花園 .754.2 世紀(jì)花園 .774.3 新空間花園 .814.4 巴黎春天國際公寓 .834.5 恒生城市花園 .864.6 荷香園 .884.7 天立花園 .904.8 紫荊園 .944.9 怡海世

5、家 .96第五章第五章 結(jié)結(jié) 論論.100A.前 言為使貴司可深入理解敝司開展本次調(diào)研所涉及的背景、資源、時間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報告有關(guān)論點、數(shù)據(jù)之實用性，敝司特別將本次調(diào)研的執(zhí)行過程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。 人力資源調(diào)配本次調(diào)研由敝司策劃經(jīng)理領(lǐng)隊實地開展具體工作，進駐當(dāng)?shù)乇炙菊皆诼毴藛T共 3 人，另聘請山東理工大學(xué)的學(xué)生 16 人，經(jīng)過培訓(xùn)后上崗進行調(diào)研工作。與此同時，公司總部配有包括拓展、策劃及秘書在內(nèi)共 4 人小組，專職搜集年鑒、政府網(wǎng)頁、地區(qū)背景等方面之最新宏觀數(shù)據(jù)或資料。 工作渠道

6、及形式走訪當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、房管及規(guī)劃建設(shè)部門因應(yīng)本項目自身需要及項目標(biāo)書內(nèi)容要求，敝司在當(dāng)?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門，從中了解上述方面的歷年狀況和未來發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)作分析研究之用。該項走訪工作開展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機關(guān)在數(shù)據(jù)處理方面均較為落后，普遍存在部分?jǐn)?shù)據(jù)未作全面統(tǒng)計匯總之問題，故某些宏觀基本面調(diào)查的結(jié)論內(nèi)容，是以當(dāng)?shù)卣藛T口述介紹加敝司實地考察而整理成文。各主要商業(yè)旺區(qū)及大型商場問卷調(diào)查針對當(dāng)?shù)叵M者之職業(yè)構(gòu)成、生活方式、消費習(xí)慣、置業(yè)取態(tài)等方面的市場調(diào)查，敝司

7、主要以當(dāng)?shù)卮笮蜕虉黾吧虡I(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場訪問形式開展工作，在剔除無效樣本后，雖然調(diào)查問卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調(diào)研時間倉促，故敝司相信在下一階段，該方面之研究工作仍可進一步繼續(xù)深入。現(xiàn)場考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實際發(fā)展?fàn)顩r對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的具體狀況，除走訪政府有關(guān)部門外，在區(qū)域分布、住宅類型、整體素質(zhì)、戶型面積、設(shè)計、價格、銷售狀況、物業(yè)管理、生活配套等等細項方面，敝司主要是以實地考察的形式收集該方面之資料，而重點研究對象是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、知名度較高及綜合素質(zhì)較好之項目，其余較小型等無可比性的項目僅作基本數(shù)據(jù)匯總分析。當(dāng)?shù)剌^具代表性人物專訪在當(dāng)?shù)赜绕涫菑埖陞^(qū)，敝司對當(dāng)?shù)馗黝愃饺似髽I(yè)及政府機構(gòu)中

8、較具代表性的人員進行了專題訪問，希望通過此等朋友式較為深入、詳實、全面之敞開溝通，彌補一般問卷調(diào)查所難以達致的、真實體現(xiàn)較有實力人士心理需求的調(diào)查結(jié)果。而事實上從效果方面衡量，該渠道所得內(nèi)容對整個市場調(diào)查報告的結(jié)論產(chǎn)生了無可代替的重要支持性作用。收集政府工作報告、年鑒、政府網(wǎng)頁、地方志等文字資料上文已提及，敝司除投入大量人員于當(dāng)?shù)刈鼍唧w調(diào)研工作外，總公司亦通過各種最新文件資料及網(wǎng)上有關(guān)條目作補充搜集，包括政府工作報告、實用年鑒、統(tǒng)計年鑒、地方志、政府職能部門網(wǎng)站等等，藉以補充走訪當(dāng)?shù)卣@素材之不足，同時提高該部分調(diào)研的工作效率。 調(diào)查樣本類型、數(shù)量及大致調(diào)查區(qū)域本次調(diào)查原始樣本調(diào)查問卷 6

9、09 份（已剔除無效樣本）有代表性項目及部分代表人物專訪等部分代表性人物專訪介紹部分訪談代表性人物名錄部分訪談代表性人物名錄調(diào)查問卷涉及主要區(qū)域張店區(qū)：姓名姓名工作單位工作單位行業(yè)行業(yè)職位職位聯(lián)系電話聯(lián)系電話仇先生汽車超市一汽淄博總代理經(jīng)理3153877董波汽車超市潤滑油總代理經(jīng)先生汽車超市汽車配件總和部經(jīng)主任淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會管理規(guī)劃主任3580665王先生淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會管理規(guī)劃職員3580665劉女士淄博高新開發(fā)區(qū)管理委員會管理規(guī)劃職員3580665王所長干休所政府機關(guān)所長2310586陳士友淄博飯店飲食采購經(jīng)理22801

10、35王老師山東理工大學(xué)教育副教授2782317周立波淄博電視臺影視頻道廣告部電視臺編輯記召軍淄博美圖廣告公司廣告經(jīng)伯海淄博晚報廣告部報刊編輯記者8630771商業(yè)網(wǎng)點：金帝購物廣場、淄博商廈、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍臨淄、周村、淄川相對繁華的商業(yè)區(qū)。 本次調(diào)研工作重點及相應(yīng)問題接獲本項目工作后，敝司清楚本項目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場調(diào)研報告，藉此作為未來本項目在產(chǎn)品設(shè)計方面之重要基礎(chǔ)依據(jù)，而敝司開展本次調(diào)研所遇到的最大問題，是因時間倉促但同時所涉及區(qū)域、內(nèi)

11、容均較為廣闊而形成的矛盾。有鑒于此，根據(jù)敝司對本項目自身特點，及所處區(qū)域周邊一帶的基本理解，結(jié)合過往操作經(jīng)驗，敝司認(rèn)為本次調(diào)研是否有效的關(guān)鍵在于工作側(cè)重點的正確把握及相應(yīng)工作方法的制定，經(jīng)過慎重考慮，敝司最后決定將本次的調(diào)研側(cè)重于調(diào)研區(qū)域內(nèi)中本次的調(diào)研側(cè)重于調(diào)研區(qū)域內(nèi)中高端潛在消費者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和高端潛在消費者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和特征。特征。故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經(jīng)濟實力的各階層人士展開，包括確定調(diào)查場所（各大高級商場、相對較繁盛的商業(yè)街、部分檔次較高的居住小區(qū)等） 、確定調(diào)查對象（盡量以老板或負責(zé)人為主

12、） 、落實調(diào)查訪問人員的工作標(biāo)準(zhǔn)及工作培訓(xùn)等等，而在實際操作中，敝司再次印證淄博有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)人士的基本特征，即：處事較為低調(diào)、溝通相對保守，同時某些敏感數(shù)據(jù)亦是不愿公開（例如個人收入、其普遍均填遠低于實際收入之?dāng)?shù)據(jù)；又或者是個人聯(lián)絡(luò)電話，基本不愿透露） ?；谏鲜鲈颍谑占頂?shù)據(jù)作匯總分析之同時，敝司亦會根據(jù)多種渠道綜合之信息，對有關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)論作一定的主觀調(diào)整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應(yīng)內(nèi)容，保證本項目于操作方向上之合理性。B.第一章 宏觀市場研究1.1 淄博城市及經(jīng)濟概況1.1.1 城市概況淄博是中國環(huán)渤海地區(qū)一座風(fēng)格獨特的工業(yè)城市，是國務(wù)院批準(zhǔn)的山東

13、半島沿海開放城市，是著名的“陶瓷之都” 、 “絲綢之鄉(xiāng)” 。淄博市位于魯中山區(qū)與華北平原的接壤地帶,處于中國東部山東省的腹地，南與列入世界自然文化遺產(chǎn)清單的泰山毗鄰，北與被稱為中華民族母親河的黃河相依，現(xiàn)轄 5 個區(qū)、3 個縣，總面積 5938 平方公里，總?cè)丝?401萬，其中市區(qū)人口 263 萬。淄博地處暖溫帶，四季分明，年平均氣溫 11.9-13.1C, 年平均降水量 550-800 毫米。淄博歷史悠久。遠在原始氏族社會,就已有人類在此繁衍生息。淄博是齊文化的發(fā)祥地。臨淄作為 2600 多年前春秋戰(zhàn)國時期最強盛的國家齊國的都城，長達 638 年之久，是當(dāng)時東方最大的城市之一。淄博的鐵路和公

14、路密度均在中國名列前茅。市內(nèi)鐵路總長 557.8 公里。公路有 15 條干線通往全國各地，通車總里程近 3000 公里，濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西。市中心張店區(qū)距濟南國際機場僅 70 公里，向東距青島港 300 公里，空運、海運十分便捷。淄博擁有秀麗的自然風(fēng)光，每年吸引著數(shù)以萬計的中外游客。綿延數(shù)十里的南部山區(qū)山泉噴涌、山林疊翠，風(fēng)景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、石花構(gòu)成奇妙的山中宮殿，成為中國北方最大的溶洞群。素有“北國江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉(xiāng)嬌媚。淄博市主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等 35 個，擁有一大批

15、在中國、山東占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。淄博是中國的五大瓷都之一，年產(chǎn)日用陶瓷 5.7 億多件。美術(shù)琉璃和絲綢生產(chǎn)歷史悠久，花色品種齊全。氧化鋁、解熱藥產(chǎn)量均占中國的1/3。原油加工量，中小電機產(chǎn)量居中國第二位。坐落在淄博市的齊魯石油化學(xué)工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使淄博成為中國重要的石油化工基地。淄博有各類科研機構(gòu) 699 家，專業(yè)技術(shù)人員 14 萬人，是山東省硅酸鹽、化工、醫(yī)藥、絲綢、冶金等方面的重要科研基地。淄博是中國首批 3個星火技術(shù)密集區(qū)之一，被國家科委列為中國科技興市試點市和科技興市山東試點帶城市，被評為中國科教興市先進城市。文化、教育事業(yè)不斷發(fā)展，全市基本普及九年義務(wù)教育，被國

16、家文化部、人事部命名為全國文化模范市?，F(xiàn)有各類文化機構(gòu) 163 處，有線電視網(wǎng)遍及全市；各類學(xué)校1700 多所，其中普通高校 4 所。淄博城市布局獨具特色。張店、博山、淄川、周村、臨淄 5 個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個城區(qū)距離中心城區(qū)分別為 20 公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市組群，被學(xué)術(shù)界稱為“淄博模式” 。這種結(jié)構(gòu)有利于促進城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。淄博市人民生活水平不斷提高。2001 年，淄博市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值702.09 億元，2002 年為 780 億元，增長率達 11.1%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2001 年為 17158 元，2002 年

17、增長為 18975 元，增長率達 10.6%；2001 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7275 元，2002 年上升到 8198 元，增長 12.7%。GDPGDP人均人均 GDPGDP城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)居民可支配收入可支配收入2001 年702.091715872752002 年780189758198同比增長率11.1%10.6%12.7%1.1.2 宏觀經(jīng)濟情況淄博市淄博市 GDPGDP 及增長比例圖及增長比例圖年份年份19991999 年年20002000 年年20012001 年年20022002 年年GDP(億元）568642.3702.09780增長（%）8.77%13.08%9.31%11

18、.10%568642.3702.097808.77%13.08%9.31%11.10%020040060080010001999年2000年2001年2002年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%GDP(億元）增長（%）近年來淄博市的現(xiàn)代化建設(shè)取得了很大成就，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強，對外開放步伐加快，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。從以上根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年淄博市 GDP 增長速度在 2001 年有所下降，但經(jīng)濟增長穩(wěn)定，仍然保持著很高的增長速度，高于全國 7%的經(jīng)濟增長。以上都表明淄博市宏觀經(jīng)

19、濟近年以上都表明淄博市宏觀經(jīng)濟近年來保持著較高的穩(wěn)定增長速度。來保持著較高的穩(wěn)定增長速度。 淄博市宏觀經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶有明顯的發(fā)展中國家特色，以市統(tǒng)計局2001 年資料為例，GDP 中比重最大的是第二產(chǎn)業(yè)，占到了 57.85%，第三產(chǎn)業(yè)占到 35.40%（其中房地產(chǎn)業(yè)占 4.29%） ，第一產(chǎn)業(yè)所占比例最小，為6.76%（比上年減少 0.4%） ；從中可以看出，淄博市的經(jīng)濟機構(gòu)是以工業(yè)為主，以服務(wù)性行業(yè)和農(nóng)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2001 年全市人均國民生產(chǎn)總值達到 17156 元（2000 年為 15785 元） ，2002 年全市人均國民生產(chǎn)總值達到 18975 元，人民生活水平正在逐漸提高，屬

20、于生活水平小康的地區(qū)。2002 年市區(qū)人均可支配收入為 8198 元，比 2001 年增長 12.7%。 總體來說，淄博市的經(jīng)濟基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。但當(dāng)前經(jīng)濟總體來說，淄博市的經(jīng)濟基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。但當(dāng)前經(jīng)濟和社會發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟結(jié)和社會發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長，人民生活水平逐漸提高，社會有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長，人民生活

21、水平逐漸提高，經(jīng)濟綜合實力位于山東省前經(jīng)濟綜合實力位于山東省前 5 5 名，未來經(jīng)濟形勢看好。名，未來經(jīng)濟形勢看好。1.1.3 未來發(fā)展預(yù)測據(jù)市計劃委員會的資料表明，淄博市計劃未來幾年 GDP 全年增長保持在 10%左右。促進經(jīng)濟增長的措施主要有：加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步加大第三產(chǎn)業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進對外開放以擴大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。2003 年預(yù)計全市全年 GDP 達到 1557.3 億元,同比增長 10%，經(jīng)濟增長仍然保持良好的勢頭。市委市政府對 2003 年全市的經(jīng)濟持樂觀的態(tài)度，據(jù)市計劃委員會的資料：2003 年全年 GDP 計劃達到

22、 1557 億元,全年增長達到 10.5%，為近幾年的最好水平，經(jīng)濟發(fā)展依然看好。1.2 淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1.2.1 固定資產(chǎn)投資淄博市全社會固定資產(chǎn)投資狀況圖（根據(jù)淄博市統(tǒng)計局資料制）作為拉動國民經(jīng)濟增長的重要力量，固定資產(chǎn)投資一直在 GDP 中占有很大比重。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150 億元左右上；2001 年固定資產(chǎn)投資增長大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得 2002 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長速度超過了 2000 年的水平，達到了 70.87%；2002 年城市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 10.15 億元，增長 1.7%。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，

23、有利于拉動國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，直接促進城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平?？傊哟蠊潭ㄙY產(chǎn)投資將是淄博市較長時期內(nèi)一貫政策。1.2.2 淄博市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀淄博市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自近年來國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來，從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況：172.73160.76125.530501001502001999年2000年2001年全社會固定資產(chǎn)投資(億元)0.00%50.00%100.00%150.00%增長比例（%）1.2.2.1 投資情況2000 年以來，淄博市房地產(chǎn)投資大量增加，2000 年房地產(chǎn)投資 9.06億

24、元。2001 年末房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè) 101 家，全年完成房地產(chǎn)投資 13.55億元（僅占全年 GDP 的 1%）據(jù)市計劃委員會資料，2002 年 1 到 9 月份，全市房地產(chǎn)投資完成 12.89 億元，同期增長 94.93%,可見 2002 年以來房地產(chǎn)投資增長十分迅速，遠大于固定資產(chǎn)的增長速度。2001 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅 經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計合計投資額（萬元）933587514100872161010023112505所占比例82.98%6.68%89.66%1.43%8.91%100.00%注：數(shù)據(jù)

25、來源淄博市統(tǒng)計局933587514161010023020000400006000080000100000商品住宅經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)用房0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%投資額（萬元）所占比例2002 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅 經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計合計投資額（萬元）25457882522628301351723865300212所占比例84.80%2.75%87.55%4.50%7.95%100.00%注：數(shù)據(jù)來源淄博市統(tǒng)計局2545788252135172386584.8

26、0%2.75%4.50%7.95%050000100000150000200000250000300000商品住宅經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)用房0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%投資額（萬元）所占比例從上表可以看出 2001 年和 2002 年的投資情況，住宅投資已經(jīng)占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠遠大于經(jīng)濟適用房投資額。而本市房地產(chǎn)投資中辦公樓、商業(yè)用房及其他類型的用途投資所占比例很小。可見淄博市房地產(chǎn)投資以商品住宅投資為主，市場狀況相對成熟。 單位：萬元按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計合計2

27、001 年9335875141008721610100231125052002 年25457882522628301351723865300212增長%172.69%9.82%160.56%739.57%138.10%166.84%數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局上表顯示，2002 年各項都有不同程度的增長，除了經(jīng)濟適用房外，增長幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長為 172.69%，辦公樓增長739.57%，商業(yè)用房的增長為 138.10%，可以看出，20022002 年是房地產(chǎn)市場年是房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀。1.2.2.2 土地開發(fā)面積淄博

28、市的統(tǒng)計局資料表明，2001 年完成開發(fā)土地面積 61.84 萬平方米，正在開發(fā)的土地面積 35.44 萬平方米，待開發(fā)土地面積 9.75 萬平方米，本年購置土地面積 86.81 萬平方米。2002 年完成開發(fā)土地面積 111.1191萬平方米，同比增長 79.69%，同樣可以看出，淄博房地產(chǎn)市場發(fā)展相當(dāng)迅猛。1.2.2.3 開發(fā)情況淄博市 2002 年房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類按用途分類 商品住宅商品住宅 經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計合計施工面積340408324226836463511302073569144133472新開工面積1894627

29、1720522066679561491012102224038竣工面積17212891398871861176707271560222087925淄博市 2002 年商品住宅開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類按用途分類施工面積施工面積新開工面積新開工面積竣工面積竣工面積2001 年175534311132869746582002 年340408318946271721289增長%93.93%70.18%76.60%資料來源：淄博市統(tǒng)計局全年開工、竣工面積反映了一個地區(qū)房地產(chǎn)年開發(fā)量，從以上表中可以看出： 2002 年的各項增長幅度極大，2002 年淄博市房屋施工面積達到了 340.4 萬平方米

30、，增長 93.93%，新開工面積達到 189.5 萬平方米，增長 70.18%，全年竣工面積達到了 172.1 萬平方米，增長 76.6%。淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對主流，經(jīng)淄博市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對主流，經(jīng)濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補充。濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補充。1.2.2.4 銷售情況 2002 年已銷售面積：房屋種類房屋種類商品住宅商品住宅經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計合計已售面積1333148124534471741329311637787成交額173485133597052231292

31、17025數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局以上顯示，2002 年商品房已售面積達 133.3 萬平方米，較 2001 年有明顯的提高（2001 年全年實際銷售商品房 99.09 萬平方米） ，增長43.11%。 2002 年購買分類統(tǒng)計：個人購買個人購買集團購買集團購買已售面積1130468202500比例84.81%15.19%數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局以上顯示，2002 年個人購買的比例占到了 84.81%，集團購買僅占15.19%，個人購買依然是商品房的購買主體，而集團購買的比例由 2001年的 10.77%增長到了 2002 年的 15.19%，集團購買的比例在 2002 年有明顯上升。1.2.3

32、商品住宅價格 2001 年住宅平均價格圖1060.5868.61050.2020040060080010001200商品住宅經(jīng)濟適用房住宅平均價格（元/平方米）商品住宅商品住宅經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房住宅住宅2001 年106086810502002 年130110721247增長%22.74%23.50%18.76%數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局 這里的住宅包括商品住宅、經(jīng)濟適用房淄博市住宅價格水平目前還較低，從上表實際銷售面積和實際銷售額可計算出：2001 年住宅平均價格為 1050.2 元/平方米，其中經(jīng)濟適用房價格為 868.6 元/平方米，商品住宅價格為 1060.5 元/平方米。2002 年住

33、宅平均價格為 1247 元/平方米，增長 18.76%，其中經(jīng)濟適用房價格為1072 元/平方米，增長 23.50%，商品住宅價格為 1301 元/平方米，增長22.74%，價格的提升幅度達到了兩成。1.3 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施1.3.1 城市基建投入近幾年來，為了改進城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，淄博市把基建投入作為了重點工程。九五以來，淄博市重點工程累計投資完成 81.76 億元，先后開工建設(shè)重點工程 71 項。建設(shè)了博萊高速公路淄博段，中心城區(qū)東北、西南外環(huán)路，擴建了華北路、西七路、張博路、臨淄人民路等，進行了張南熱網(wǎng)、郵電擴容、變電站、污水處理二期工程等建設(shè)，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問題，改

34、善了投資環(huán)境。九五以來，淄博市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計 23.38 億元。建設(shè)改造城市道路 160 公里，城市日供水能力達到 74 萬立方米，日供電能力達到 156 萬千瓦，城市生活燃氣汽化率達到 100%，集中供熱面積 1199 萬平方米，城市綠化覆蓋率達到33.59%，人均綠地面積達到 7.9 平方米，城市化水平達到 43%，城市的存載力、凝聚力明顯增強。2002 年，市政基礎(chǔ)建設(shè)投入 10.15 億元，比上一年增長 1.7%，經(jīng)過大力投入，市容市貌有了明顯改觀，進一步完善了城鎮(zhèn)功能，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平得到提高，給城市房地產(chǎn)建設(shè)帶來了新的機遇和開發(fā)條件。1.3.2 市政配套情況1.3.

35、2.1 城市交通淄博市是國務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng)濟開放區(qū)城市和“較大的市” ，轄張店、淄川、博山、周村、臨淄個區(qū)和桓臺、高青、沂源個縣以及淄博市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積 5938 平方公里，個區(qū)各相距公里左右，城鄉(xiāng)交錯，形成組群。淄博是山東半島東西向經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟結(jié)合點，同時也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。境內(nèi)膠濟鐵路、309 國道、濟青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及國道、在建的濱萊高速公路縱貫?zāi)媳?，并交匯于淄博的中心城區(qū)張店。這幾年淄博市政府開始著手進行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。另外，市政府舊城改造、破產(chǎn)工廠轉(zhuǎn)讓等將改變城市環(huán)境，還將形成一

36、定數(shù)量的可開發(fā)用地，促進房地產(chǎn)開發(fā)。1.3.2.2 張店市政交通淄博市張店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。近年來，張店區(qū)牢固樹立抓城建就是抓經(jīng)濟的思想，以建設(shè)標(biāo)志性中心城區(qū)為目標(biāo)，按照治理完善建成區(qū)，開發(fā)建設(shè)西城區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化中心區(qū)的城建工作思路，重點抓了路、綠、水、樓、燈、廣場等城市要素建設(shè)。目前，張店區(qū)累計投資 12 億元用于城市建設(shè)，先后完成張店東南和西南外環(huán)路、世紀(jì)路、張周路、東四路、華光路、西六路、東二路、玉龍河、中潤大道等 30 多項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點工程，這些道路建成以后將大大改善城市交通條件。另外，根據(jù)其他城市房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，新修建道路

37、附近的土地開發(fā)會火熱起來，城區(qū)邊緣會形成新的居住和商業(yè)區(qū)。1.3.2.3 配套設(shè)施據(jù)了解，淄博市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級和地方政府機關(guān)等單位，建設(shè)時間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。但離市中心較遠的區(qū)域各項配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區(qū)，比如本項目所在的西北部區(qū)域。但隨著大量新建住宅區(qū)的出現(xiàn)，交通等條件的完善，城市較邊緣也會成為配套成熟的區(qū)域，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的條件和促進的結(jié)果?？傊?，淄博市市區(qū)市政配套基本能滿足需要，但城市環(huán)境仍有待進一步改善。由于城市規(guī)模小，城市

38、邊緣離市中心不過幾公里，可以借用到市中心的一些整個城市的公用配套，不存在明顯的區(qū)域性。但一些新建居住區(qū)的便利設(shè)施會明顯不足，需要在開發(fā)過程中針對購房者入住后的需求進行建設(shè)。1.3.3 未來城市發(fā)展基建投入方面，政府將進一步加大投入。從市計委了解到，淄博市的主要發(fā)展目標(biāo)是：到 2005 年，全市人口達到 415 萬，建成區(qū)面積達到157 萬平方公里，城市化水平達到 55%。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點發(fā)展方向。建設(shè)中的淄博新區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里。國際化的規(guī)劃設(shè)計和靈活的投資方式，將使張店在未來的 5-10 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬的城市人

39、口崛起于世。另外，淄博舊城改造、淄博韓商工業(yè)園、南定建陶工業(yè)園、淄博臺商工業(yè)園、建設(shè)中的淄博科技工業(yè)園等的建設(shè)等都會使市區(qū)的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面更加完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境也將更廣闊。1.4 產(chǎn)業(yè)政策分析淄博市房地產(chǎn)市場處于剛起步階段，各項產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動國民經(jīng)濟增長的動力。在全國政策取消福利分房制度出臺以后，淄博市采取了單位集資建房的過渡性措施。目前淄博市的住房二級和三級市場已經(jīng)放開，其中公房上市反響很大，從市房地產(chǎn)交易中心了解，近兩年來所辦理的產(chǎn)權(quán)交易絕大部分是二手住房。住房二級市場的活躍，將使很大一部分人有能力再次置業(yè)，這將促進對住房一

40、級市場的需求，有利于淄博市住宅市場的發(fā)展。但從總體上看，住宅二級市場還不夠活躍，住宅二級市場發(fā)育嚴(yán)重不足。分析原因，一是住宅產(chǎn)權(quán)不清晰；二是中介行業(yè)還不成熟；三是交易稅費名目繁多，費用過高，手續(xù)繁雜。總體而言，淄博市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來，各項產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，政府對整個產(chǎn)業(yè)也沒有完善的政策扶持和長遠發(fā)展計劃，因此還需要經(jīng)過很長一段時間才會比較完善的產(chǎn)業(yè)政策，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。1.5 淄博私車情況截止到2002年末，淄博私車（小轎車）擁有總量為19798輛，單2002年私車為5378輛，占總量的27.16%，增長速度之快達到了近年來的最高峰。1.6 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測及房地產(chǎn)市場展望

41、1.6.1 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測目前淄博市正處于的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從近三年看，經(jīng)濟增長平穩(wěn)，每年增長幅度也很大，預(yù)計未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展仍會保持較高的增長速度。按照市政府保持按照市政府保持 10%10%左右的增長目標(biāo)，左右的增長目標(biāo)，20042004 年淄博市的年淄博市的 GDPGDP 將超過將超過 850850 億億元，經(jīng)濟綜合實力也將逐漸提高。元，經(jīng)濟綜合實力也將逐漸提高。1.6.2 房地產(chǎn)市場預(yù)測 雖然目前淄博市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。目前目前房地產(chǎn)投資僅占房地產(chǎn)投資僅占 GDPGDP 的的 1%1%左右，與其他

42、較發(fā)達城市的發(fā)展水平相比，淄左右，與其他較發(fā)達城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。博市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。由于淄博市土地招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會進行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量有一定幅度的增長。另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價格尤其商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲。是住宅的價格在未來幾年中將會上漲?？偪傊妥筒┎┦惺形次磥韥斫?jīng)經(jīng)濟濟預(yù)預(yù)期期良良好好，城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)也也有有很很大大發(fā)發(fā)展展空空間間。隨隨著著購購房房者者需需求求檔檔次次的的提提高高、發(fā)發(fā)達達城城市市開開發(fā)發(fā)和和營營

43、銷銷經(jīng)經(jīng)驗驗的的引引入入，也也會會使使淄淄博博市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)水水平平逐逐步步提提高高。第二章 供應(yīng)市場研究2.1 供應(yīng)調(diào)研的目的和方法通過對淄博市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解淄博市房地產(chǎn)供應(yīng)特點，掌握目前市場上各項目具體情況、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項目以及其銷售情況。在對于市場基本情況的掌握之后，針對項目的區(qū)位特點、供應(yīng)量、項目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素如何對項目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項進行綜合對比分析。發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“淄博市住宅市場現(xiàn)狀的形成原因”和分析“淄博市住宅市場今后的發(fā)展方向” ，進而挖掘市場空白點。

44、通過對淄博市房地產(chǎn)的了解，確定出淄博市房地產(chǎn)影響項目的因素，運用層次分析法（層次分析法（AHPAHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對于項目的影響程度。然后運用德爾菲法德爾菲法根據(jù)這幾個影響因素對于各項目進行綜合評分，得出各項目的綜合品質(zhì)。2.1.1、樣本選擇 按照淄博市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，敝司對形成一定規(guī)模的在售項目進行了全面的調(diào)研，剔除了一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開發(fā)的項目，最終選取了 13 個項目做為分析的樣本，同時對樣本中的幾個具體的項目進行個案分析。項目詳細情況見下表。項目概況項目概況物業(yè)名稱物業(yè)名稱發(fā)發(fā) 展展 商商物業(yè)位置物業(yè)位置巴黎春天京潤房地產(chǎn)綜合經(jīng)營開發(fā)有限公司張店區(qū)華光路

45、123 號世紀(jì)花園9 家公司聯(lián)合開發(fā)世紀(jì)路與聯(lián)通路交叉口齊林家園淄博眾信置業(yè)有限公司四五路、昌國路交匯處紫荊園中房集團淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司張店區(qū)華光路 81 號怡海世家青島麥迪紳集團（淄博）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司張店區(qū)世紀(jì)路北首天立花園天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)通大道與新西四路交匯處荷香園新達房地產(chǎn)開發(fā)公司中潤大道與西五路交匯處東南角金信花園金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中潤大道與西四路交匯處東南角恒生城市花園恒生置業(yè)有限公司聯(lián)通路與世紀(jì)路交匯處西南麗景翠園山東創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司聯(lián)通路與西四路交匯處西南角富貴家園華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)通路北柳泉路口東 300米蓮馨園圣亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)通

46、路中段西五路與聯(lián)通路交匯處向東 200 米新空間花園山東新空間置業(yè)有限公司開發(fā)區(qū)中路南側(cè)2.1.2、市場界定淄博市房地產(chǎn)目前還處于起步階段，市場還不完善，每年的房地產(chǎn)總投資不到 20 億元，開復(fù)工面積只有 150 到 180 萬平方米，整個淄博市房地產(chǎn)還沒有形成規(guī)模，目前市場供應(yīng)量不大，項目數(shù)目也不是很多，彼此間差異也不大。但由于淄博各個區(qū)之間的距離相隔較遠，針對本項目開發(fā)地塊所處的區(qū)位，本次調(diào)研主要選擇在張店區(qū)。所以區(qū)域市場界定為張店區(qū)房地產(chǎn)市場，具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳泉路，南北方向由外環(huán)具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳泉路，南北方向由外環(huán)具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳泉路，南北方向由

47、外環(huán)具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳泉路，南北方向由外環(huán)路到華光路。路到華光路。路到華光路。路到華光路。此次的市場調(diào)查也覆蓋了本案地塊的周邊區(qū)域。2.2 供應(yīng)市場研究2.2.1 項目綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)如何是消費者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境） 、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)淄博市各個地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，并將其量化，敝公司應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進行評定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證

48、確定位置交通、整體規(guī)劃、小區(qū)配套、戶型、管理水平五個要素為影響項目的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各項目 5 項要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項目最終綜合指標(biāo)如下：要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖2.2.1.1 綜合品質(zhì)評定綜合品質(zhì)項目名稱項目名稱綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)巴黎春天62.57世紀(jì)花園61.55齊林家園60.23紫荊園59.49怡海世家58.41天立花園57.35荷香園56.43金信花園54.30恒生城市花園53.65麗景翠園53.44富貴家園52.42蓮馨園52.19新空間花園48.70環(huán)境18.17%項目配套12.70

49、%物業(yè)管理11.05%戶型20.87%位置交通37.21%2.2.1.2 性能價格比項目性價比表項目性價比表物業(yè)名稱物業(yè)名稱綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)均價均價銷售率銷售率性價比性價比新空間花園48.70128080%38.05金信花園54.30149885%36.25齊林家園60.23170080%35.43天立花園57.35165085%34.76怡海世家58.41169080%34.56荷香園56.43166085%33.99富貴家園52.42160085%32.76蓮馨園52.19160080%32.62紫荊園59.49185080%32.16麗景翠園53.44170080%31.44恒生城市花園

50、53.65178080%30.14瑞祥世紀(jì)花園61.55210080%29.31巴黎春天62.57270080%23.17注：性價比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷售價格乘以 1000可見，所有項目中，性價比最高的項目為新空間花園，性價比最低的項目為巴黎春天。齊林家園的價格高出了天立花園、蓮香園等樓盤，而它的綜合品質(zhì)相對較高，所以它的性價比占到了第三位，從上表不難看出。一些品質(zhì)較高的項目，價格也相應(yīng)抬高，如巴黎春天品質(zhì)最高，由此其性價比也是最低的。但從它的銷售業(yè)績頗佳的情況，說明現(xiàn)在高端市場剛剛起步，高檔項目受到了一定的追捧，這也是高端市場起步初期的特征之一，當(dāng)然這時的價格不能高出理性的范圍；而一般

51、來說隨著市場的自我調(diào)節(jié)，不斷地完善，以及高端客戶體量的消耗，價格也越來越理性。2.2.2 產(chǎn)品分析2.2.2.1 整體規(guī)劃容積率和綠化率是評價小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)?，F(xiàn)在淄博市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見下表： 容積率容積率 單位：萬平方米單位：萬平方米物業(yè)名稱物業(yè)名稱容積率容積率占地面積占地面積總建面總建面巴黎春天4.982410012天立花園1.60500008富貴家園1.52330005蓮馨園1.50300004.5恒生城市花園1.358910012麗景翠園1.21660008紫荊園1.2110200012.3怡海世家1.1121030023.

52、38荷香園1.00700007齊林家園0.9221640020世紀(jì)花園0.88110000085金信花園0.80500004新空間花園0.53190000104.981.61.52 1.51.351.211.211.1110.920.880.80.530123456巴黎春天天立花園富貴家園蓮馨園恒生城市花園麗景翠園紫荊園怡海世家荷香園齊林家園世紀(jì)花園金信花園新空間花園容積率分布容積率分布容積率范圍容積率范圍建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米） 面積比例面積比例項目個數(shù)項目個數(shù)平均容積率平均容積率容積率2126%14.98容積率 1.5217.58%31.28容積率 11.562.6830%

53、51.17容積率21.5211.510%10%20%30%40%50%60%建筑面積面積比例淄博市地價較低，致使容積率普遍偏低，容積率大于 2 的只有巴黎春天，容積率達到了 4.98；容積率小于 1 的項目有 4 個，其中世紀(jì)花園的建筑面積達到了 85 萬平方米，荷香園的建筑面積也達到了 20 萬平方米，這兩個項目的建筑面積之和為 105 萬平方米，這是導(dǎo)致容積率小于 1 的項目比例最高的原因。 綠化率綠化率物業(yè)名稱物業(yè)名稱總建面總建面綠化率綠化率巴黎春天1250%世紀(jì)花園8545%齊林家園2040%金信花園440%恒生城市花園1240%蓮馨園4.540%新空間花園1040%紫荊園12.338

54、%怡海世家23.3838%天立花園838%荷香園738%麗景翠園835%富貴家園530%盡管區(qū)域市場多數(shù)項目容積率較低，但卻沒有帶來很高的綠化率。以上數(shù)據(jù)是各樓書顯示的，但據(jù)實地調(diào)查，綠化率超過 40%的項目也只有世紀(jì)花園，大部分項目綠化率介于 30%-40%之間，且集中在 35%左右，對于綠化的理解僅限于不讓地面裸露，綠化的手段也比較單一，大多數(shù)是草皮和冬青的搭配。同時綠地非常的零散，沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀。這體現(xiàn)了當(dāng)前淄博市房地產(chǎn)項目運作中小區(qū)規(guī)劃水平的滯后。開發(fā)商在開發(fā)的過程之中，對小區(qū)的綠化園林沒有足夠的重視，致使多數(shù)的小區(qū)沒有能夠體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格的景觀，尤其是綠化景觀。也

55、說明大多數(shù)開發(fā)商還沒有意識到小區(qū)的整體規(guī)劃對于小區(qū)的形象以及銷售價格所產(chǎn)生的深遠的影響。那么本項目在綠化景觀方面的突破，將為本項目未來的銷售打下堅那么本項目在綠化景觀方面的突破，將為本項目未來的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。實的基礎(chǔ)。2.2.2.2 樓型、戶型樓型樓型物業(yè)名稱物業(yè)名稱樓體類型樓體類型總建面總建面巴黎春天高層12世紀(jì)花園多層小高層85齊林家園多層20紫荊園多層12.3怡海世家多層小高層23.38天立花園多層小高層8荷香園多層7金信花園多層4恒生城市花園多層12麗景翠園多層8富貴家園多層5蓮馨園多層4.5新空間花園多層10淄博市住宅市場中多層住宅占有絕對的優(yōu)勢；小高層住宅現(xiàn)在剛剛起步，區(qū)域市

56、場仍然以多層板樓為主，小高層和塔樓占有了很小的份額，除了巴黎春天公寓項目外，再沒有任何項目產(chǎn)品全部為高層，存在高層的項目也是高層和多層并存。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點：（1）淄博市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價便宜、售價較低，同時相關(guān)的管理維護費用較低，成為淄博市民購房的首選。（2）淄博市商品住宅市場還不是很成熟，消費者對多層之外的其他類型住宅形式認(rèn)識不足。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費者的消費習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場風(fēng)險。（3）對于中高端產(chǎn)品如單體別墅、聯(lián)體別墅的缺乏，主要是開發(fā)商缺乏操作高檔樓盤的經(jīng)驗，對于目標(biāo)市場缺乏有效細分，開發(fā)的定位過于保守造成的。戶型淄博市地

57、產(chǎn)市場以二居、三居戶型為主。其中又以三居室占據(jù)主導(dǎo)地位，以小戶型為主的項目鑫盛陽光麗舍，一居占了一定的比例，而其銷售業(yè)績較差。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130150 平米的三居室。較低的價格把總價限制在一定范圍之內(nèi)，因此，大一點的戶型價格亦在大多數(shù)人的承受范圍里。多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)因為淄博市的消費者對于戶型設(shè)計的挑剔，而且特別強調(diào)通風(fēng)性。開發(fā)商對于戶型設(shè)計都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計，有一些還作為自己的重要賣點推出。但也有部分項目的戶型設(shè)計比較陳舊，例如，衛(wèi)生間的窗戶對公共樓道；動靜

58、安排混亂；忽視客廳的采光問題，沒有動靜分離概念等。由于淄博房地產(chǎn)市場的低單價帶來的低總價，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。隨著淄博市房地產(chǎn)的發(fā)展，人們認(rèn)識的逐漸提高，產(chǎn)品可供選擇的增加，人們對于產(chǎn)品品質(zhì)尤其是戶型將越來越挑剔，因此戶型成為項目銷售過程中，影響銷售成績的重要因素，而且越來越重要。2.2.2.3 樓宇配套區(qū)域住宅市場中的各項目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。采暖方式主要有市政供暖和小區(qū)集中供熱兩種，供暖設(shè)備絕大部分采用暖氣。由于淄博市商品住宅市場剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。如現(xiàn)今比較先進的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)

59、、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、IC 一卡通系統(tǒng)等，所有項目沒有全部配備到位，只有少數(shù)項目準(zhǔn)備配置可視防盜對講系統(tǒng)。 2.2.2.4 裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場中住宅項目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻面磚，占總體的 80%。部分住宅采用涂料，占總體的 20%。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。因此，在住宅市場中產(chǎn)品要樹立高品質(zhì)的形象、與眾不同的個性，住宅的外立面必須充分體現(xiàn)其美觀性和藝術(shù)性，從而在消費者面前展現(xiàn)項目的個性和特色。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一

60、般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。整體產(chǎn)品檔次不高決定毛坯房仍然是市場上裝修選擇的主流，精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場空白點，面對于價格很“敏感”的淄博購房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。市場中的絕大多數(shù)項目僅樓梯間僅有一般裝修。2.2.2.5 小區(qū)配套淄博房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)內(nèi)配套不足成為淄博市房地產(chǎn)市場上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項目借助于外部配套。規(guī)模較大的項目和檔次相對較高的項目區(qū)內(nèi)配套相對完善。2.2.2.6 物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置者