房企開發(fā)成本、費用核算辦法

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上公司房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用核算辦法  1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2.范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3.職責：總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本

2、的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務管理部反饋。4. 方法和過程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.1.4 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.1.5 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1

3、.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2 成本核算對象的確定4.2.1 成本核算對象的確定原則4.2.1.1 滿足成本計算的需要；4.2.1.2 便于成本費用的歸集；4.2.1.3 利于成本的及時結算；4.2.1.4 適應成本監(jiān)控的要求。4.2.2 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū)

4、)為成本核算對象。4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 4.2.2.4 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3 成本費用項目及核算內容4.3.1 成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應

5、視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：4.3.1.1 土地獲得價款4.3.1.2 開發(fā)前期準備費4.3.1.3 主體建筑工程費4.3.1.4 主體安裝工程費4.3.1.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費4.3.1.6 園林環(huán)境工程費4.3.1.7 配套設施費 4.3.1.8 開發(fā)間接費4.3.2 各成本項目的核算內容4.3.2.1 土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容：A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項：補償合作

6、方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。4.3.2.2 開發(fā)前期準備費：指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：A、勘察設計費(1)       勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地

7、釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。(2)       規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費B、報批報建增容費(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)

8、、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費C、“三通一平”費：(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。D、臨時設施費(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。(2) 臨時辦

9、公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。4.3.2.3 主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防

10、火門的費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4.3.2.4 主體安裝工程費A、室內水暖氣電管線設備費；(1) 室內給排水系統(tǒng)費（自來水排水直飲水熱水）；(2) 室內采暖系統(tǒng)費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖氣片）；(3) 室內燃氣系統(tǒng)費；(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋B、室內設備及其安裝費(1) 通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；(2) 電梯及其安裝費；(3) 發(fā)電

11、機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內外布線及終端插座費用。4.3.2.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費A、室外給排水系統(tǒng)費(1) 室外給

12、水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；(2) 雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調壓站D、室外電氣及高低壓設備費(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；(3) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用E、室外智能化系統(tǒng)費(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)

13、費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用4.3.2.6 園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4

14、.3.2.7 配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施

15、，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：A、游泳池：土建、設備、設施；B、業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結構；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G、車站建造費：土建、設備、各項設施。4.3.2.8 開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造

16、費。A、工程管理費(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5) 工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；(7) 工程保險費。B、營銷設施建造費(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用

17、；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5) 其他。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。4.3.2.9 期間費用包括管

18、理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見萬科集團費用核算規(guī)范。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見萬科集團費用核算規(guī)范。4.4 會計科目與帳簿設置4.4.1 “開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成

19、本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。成本核算對象的具體設置參見下圖： ××項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 ······· ······· 擬開發(fā)土地 待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉入“在建×期”。具體

20、核算要求詳見萬科集團存貨核算規(guī)范。4.4.2 “開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。4.4.3 “預提費用”科目核算按權責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或將要發(fā)生、但尚未支付的成本、費用。4.4.3.1 費用預提的時間：至少每季度末預提一次；4.4.3.2 費用預提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應進行成本預提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算成本；4.4.3.2 費用預提的金額：以成本管理軟件中的

21、動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。4.4.3.3 核算方法：預提時，借記“開發(fā)成本成本預提及結轉”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.4.4 “待攤費用”科目按權責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。4.4.5 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。具體核算要求詳見萬科集團存貨核算規(guī)范。 房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細 各成本核算對象 成本核算對象 可分層次設立。開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核

22、算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細 各成本核算對象配套設施費按前述明細 各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細按前述明細各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉入成本預提及結轉  各成本核算對象       開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細 定期轉入開發(fā)成本營銷費用按前述明細 資本化利息  物業(yè)管理完善費

23、60; 其他  完工開發(fā)產(chǎn)品項目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱 住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他 4.5 成本費用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下： 4.5.1.1 按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將

24、分配到各小區(qū)內的土地成本，按小區(qū)內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。4.5.1.2 按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。4.5.2 開發(fā)前期準備費、主體建筑工程

25、費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費按可售面積分攤主體建筑工程費（1）        扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）        根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；主體安裝工程費（1）&

26、#160;       扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）        根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定標準分攤；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤園林環(huán)境工程費公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤配套設施費按可售面積分攤4.5.3 開發(fā)間接費4.5.3.1 應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法

27、參見萬科集團費用核算規(guī)范4.5.3.2 車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。4.6 成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.6 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應完整、詳細、動態(tài)的編制成本報表。成本報表種類、編報時間及要求詳見結算報表格式及集團成本審算中心的有關規(guī)定。4.7 附 則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。 關聯(lián)文件： 財務管理部：萬科集

28、團會計管理及核算規(guī)范（VKCW03-03） 萬科集團費用核算規(guī)范（VKCW03-04）萬科集團存貨核算規(guī)范（VKCW03-06）  附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表 科 目 名 稱編 號開發(fā)成本4301土地獲得價款4301.401 政府地價及市政配套費4301.401.01 合作款項4301.401.02 紅線外市政配套費4301.401.03 拆遷補償費4301.401.04開發(fā)前期準備費4301.402 勘察設計費4301.402.01  勘察丈量費4301.402.01.01  規(guī)劃設計費4

29、301.402.01.02  建筑研究用房4301.402.01.03 報批報建費4301.402.02  政府報批報建費4301.402.02.01  增容費4301.402.02.02 三通一平費4301.402.03  臨時道路4301.402.03.01  臨時用電4301.402.03.02  臨時用水4301.402.03.03  場地平整費4301.402.03.04 臨時設施費4301.402.04  臨時圍墻4301.402.04.01  臨時辦公室4301

30、.402.04.02  臨時場地占用費4301.402.04.03  臨時圍板4301.402.04.04主體建筑工程費4301.403 基礎工程4301.403.01  土方4301.403.01.01  護壁（坡）4301.403.01.02  樁基4301.403.01.03  樁基檢測4301.403.01.04  降水4301.403.01.05 結構及粗裝修工程4301.403.02 混凝土框架4301.403.02.01 砌體4301.403.02.02 找平及

31、抹灰4301.403.02.03 防水4301.403.02.04 門窗工程4301.403.03  單元門4301.403.03.01  入戶門4301.403.03.02  防火門4301.403.03.03  戶內門4301.403.03.04  窗、陽臺門4301.403.03.05 公共部位精裝修 4301.403.04  大堂精裝修4301.403.04.01  樓梯間精裝修4301.403.04.02  屋面精裝修4301.403.04.03  外立面精裝修43

32、01.403.04.04  電梯廳精裝修4301.403.04.05  單元入口精裝修4301.403.04.06  外墻外保溫4301.403.04.07  欄桿4301.403.04.08 室內裝修4301.403.05  廚房精裝修4301.403.05.01  衛(wèi)生間精裝修4301.403.05.02  廳房精裝修4301.403.05.03  陽臺、露臺、地面精裝修4301.403.05.04主體安裝工程費4301.404 室內水暖氣電管線設備費4301.404.01  室內

33、供排水系統(tǒng)費4301.404.01.01  室內采暖系統(tǒng)費4301.404.01.02  室內燃氣系統(tǒng)費4301.404.01.03  室內電氣系統(tǒng)費4301.404.01.04 室內設備及其安裝費4301.404.02  通風空調系統(tǒng)及安裝費4301.404.02.01  電梯及其安裝費4301.404.02.02  發(fā)電機及其安裝費4301.404.02.03  人防設備及其安裝費4301.404.02.04  消防系統(tǒng)及其安裝費4301.404.02.05 弱電系統(tǒng)費4301.404.03

34、  居家防盜系統(tǒng)費用4301.404.03.01  寬帶網(wǎng)絡費用4301.404.03.02  有線電視費用4301.404.03.03  三表遠傳費用4301.404.03.04  對講系統(tǒng)費用4301.404.03.05  電話系統(tǒng)費用4301.404.03.06社區(qū)管網(wǎng)工程費4301.405 室外給排水系統(tǒng)費4301.405.01  室外給水系統(tǒng)4301.405.01.01  雨污水系統(tǒng)4301.405.01.02 室外采暖系統(tǒng)費4301.405.02  管道系統(tǒng)4301.405

35、.02.01  熱交換站4301.405.02.02  鍋爐房4301.405.02.03 室外燃氣系統(tǒng)4301.405.03  管道系統(tǒng)4301.405.03.01  調壓站4301.405.03.02 室外電氣及高低壓設備費4301.405.04 高低壓配電設備及安裝4301.405.04.01 室外強電管道及電纜敷設4301.405.04.02 室外弱電管道埋設4301.405.04.03 室外智能化系統(tǒng)費4301.405.05 停車管理系統(tǒng)4301.405.05.01 

36、;小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)4301.405.05.02 周界紅外防越4301.405.05.03 小區(qū)門禁系統(tǒng)4301.405.05.04 電子巡更系統(tǒng)4301.405.05.05 電子公告屏4301.405.05.06園林環(huán)境工程費4301.406 綠化建設費4301.406.01 建筑小品4301.406.02 道路及廣場建設費4301.406.03 圍墻建造費4301.406.04 室外照明4301.406.05 室外背景音樂4301.406.06 室外零星設施4301.406.07配套

37、設施費4301.407 游泳池4301.407.01 會所4301.407.02 幼兒園4301.407.03 學校4301.407.04 球場4301.407.05 設備用房4301.407.06  - -開發(fā)間接費4301.408 工程管理費4301.408.01  工程監(jiān)理費4301.408.01.01  預結算編審費4301.408.01.02  行政管理費4301.408.01.03  施工合同外獎金4301.408.01.04  工程質量監(jiān)督費4301.

38、408.01.05 安全監(jiān)督費4301.408.01.06 工程保險費4301.408.01.07  - - 資本化借款費用4301.408.02 營銷設施建造費4301.408.03  廣告設施及發(fā)布費4301.408.03.01  銷售環(huán)境改造費4301.408.03.02  售樓處裝修裝飾費4301.408.03.03  樣板間費用4301.408.03.04  其他4301.408.03.05  - - 物業(yè)管理完善費4301.408.04成本預提及結轉4301.41

39、  1目的：為統(tǒng)一集團有關費用核算、歸集、分配的會計政策，適應管理要求，加強費用控制。2范圍：本辦法全部適用于集團地產(chǎn)口所有單位；“管理費用”明細科目名稱及核算口徑同樣適用于集團非地產(chǎn)口單位。3職責：總部負責制訂并修改，集團所有核算單位財務部門應按此規(guī)范進行對期間費用分類及核算。 4方法和過程控制41費用的歸集411.管理費用411.1 “管理費用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費用（工資、獎金、社會勞動保險等）、行政費用（辦公費、差旅費、通訊費等），以及公司的財產(chǎn)費、公司活動費等與業(yè)務無直接關系的費用；其中包括實質性的“管理費用”及需轉出到其他科目的非實質性“

40、管理費用”。411.2 下列費用屬實質性的“管理費用”：公司總監(jiān)級以上的人員的人工費、行政費及為履行其職責發(fā)生的其他費用；與業(yè)務不直接相關的辦公室、財務、人事行政等部門的人工費、行政費及為履行其職責發(fā)生的其他費用；公司非履行業(yè)務職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分攤的管理費、壞帳準備等；411.3 下列費用先在“管理費用”中歸集、核算，按月轉入其它相應費用科目： 直接從事產(chǎn)品銷售（或服務提供）的部門，一般包括銷售部、客戶事務部、萬客會、銷售賣場服務部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉入“營業(yè)費用”； 直接從事項目開發(fā)或僅履行業(yè)務指導

41、及監(jiān)督職能的項目經(jīng)理部、工程部、設計部、審算部等部門發(fā)生的人工、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉入“開發(fā)間接費”；412 營業(yè)（銷售）費用412.1 “營業(yè)費用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務）而發(fā)生的所有費用、以及售后服務、完工產(chǎn)品的維護保養(yǎng)等費用等；412.2 下列費用在“營業(yè)費用”項目歸集核算：項目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場建設及維持等費用；完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，及空房管理費、暖氣費等；應由公司承擔的維修、補償?shù)仁酆蠓召M用；班車、學校、泳池等承諾配套項目折舊及出包補貼、免收管理費等銷售承諾費；“管理費用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務提

42、供）的部門的人工費、行政費屬實質性的“營業(yè)費用”。413. 下列費用不屬于“營業(yè)費用”：413.1 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有“營業(yè)費用“（計入“開發(fā)間接費”）；413.2 委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務利潤”中核算，不在“營業(yè)費用”核算，但已表現(xiàn)為凈補貼支出的配套資產(chǎn)包干運行支出在“營業(yè)費用”科目核算；413.3 物業(yè)公司與業(yè)務經(jīng)營直接相關的物料消耗（計入經(jīng)營成本）；413.4開盤后的大額銷售推廣費用、樣板間及賣場建設等費用，以及費用支出與銷售面積的結算不在同一年度的“營業(yè)費用”，可計入“待攤費用”、或“長期待攤費用”，在項目結算時分項攤銷。

43、414. 財務費用 414.1“財務費用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費等； 414.2 利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財務費用”中核算，月底轉入”開發(fā)間接費”； 415. 開發(fā)間接費 415.1“開發(fā)間接費”核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關但發(fā)生在開盤及開盤前的費用支出。 415.2下列費用屬于“開發(fā)間接費”： 竣工驗收過程中的有關質檢費、決算編審費等有關費用； 可資本化利息； 按項目投資額計提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動基金）； 固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅； 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等

44、所有營銷推廣費用； “管理費用”中歸集、核算的直接從事項目開發(fā)的部門的人工費、行政費屬實質性的“開發(fā)間接費”。4153與項目開發(fā)及業(yè)務經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關的費用，如：地產(chǎn)項目招投標費用、人防報建費、丈量測繪費、制圖曬圖費，直接計入項目成本，不在“開發(fā)間接費”核算；4154“開發(fā)間接費”劃分為“直接開發(fā)間接費”與“需分攤的開發(fā)間接費”；上述費用中，項目經(jīng)理部費用、開盤前的營銷推廣費及與單個項目開發(fā)直接相關的其他費用屬“直接開發(fā)間接費”；項目經(jīng)理部以外的部門費用、資本化利息屬“需分攤的開發(fā)間接費”。 42費用的劃分及分攤421“財務費用”與“開發(fā)間接費”的劃分（可資本化利息的確定）：項目或

45、項目中的分區(qū)（期）完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當于項目或項目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進行利息資本化；比較各月末的貸款余額及累計資金投入大于銷售回籠的未完工項目（或項目中的分期）的凈資金占用之和，“累計資金占用之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金占用”小于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計算；非正常經(jīng)營項目或經(jīng)營計劃做出調整的項目，資本化利息的確定可相應調整；匯兌損益及銀行手續(xù)費不可以資本化。422“ 應付福利費”與“期間費用”及“開發(fā)間接費“的劃分：公司發(fā)生的醫(yī)療保險費、福利性質的各種補充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險費、員工食堂經(jīng)營補貼、未參加醫(yī)療保險的員工醫(yī)藥費、員工獨生子女費、賀喪費、賀禮費、困難（醫(yī)療）補助費均應先在福利基金中開支，不得直接計入“管理費用”或“開發(fā)間接費”科目； 過節(jié)費、午（誤）餐補助費等以現(xiàn)金方式支付員工的費用