XX大街定價策略

1、2008年年5月月23日日目錄一、影響單價的權(quán)益因素二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表三、各棟價格總額統(tǒng)計表四、商鋪返租計算五、銷售策略貨包價值分析六、平均折扣率計算過程七、投資計劃舉例1.1 商鋪結(jié)構(gòu)影響因素1.2 商鋪位置影響因素1.3 商鋪使用功能影響因素1.4 商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素1.1 商鋪結(jié)構(gòu)影響因素A級 商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪最佳。B級 商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪次佳。C級商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪較差。D級 商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪最差。一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素1.2 商

2、鋪位置影響因素A級 臨規(guī)劃路的商鋪（原蔡鍔大道、上東大道）價格加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素蔡蔡鍔鍔大大道道上東大道上東大道1.2 商鋪位置影響因素B級.臨次干道的商鋪（原東莊大道）價格加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素東東莊莊大大道道1.2 商鋪位置影響因素C級.臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪（原彩云街、天子街）價格加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素天子街天子街彩云街彩云街1.2 商鋪位置影響因素D級. 在商鋪內(nèi)街的商鋪（9樓內(nèi)街） 價格加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素9摟內(nèi)街摟內(nèi)街1.3 商鋪使用功能影

3、響因素1.3.1 預(yù)留可做餐飲條件的商鋪（7、15、16）一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素1.3 商鋪使用功能影響因素1.3.2 可滿足汽車美容要求的商鋪（10）一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素1.4 商鋪層數(shù)影響因素1.4.1 臨主干道的二層商鋪（1、6、7、8A區(qū)域）一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素蔡蔡鍔鍔大大道道上東大道上東大道AAAA1.4 商鋪層數(shù)影響因素1.4.1 臨次干道的二層商鋪（12，B區(qū)域）一、影響單價的權(quán)益因素一、影響單價的權(quán)益因素東東莊莊大大道道B1. 商業(yè)摟層越往上價值越低，通常如果是商業(yè)摟層越往上價值越低，通常如果是4層商業(yè)，則層

4、商業(yè)，則 四樓價格是一樓的四樓價格是一樓的1/8；三樓價格是一樓的；三樓價格是一樓的1/4；二樓是一；二樓是一樓的樓的1/2。2. 考慮昆明消費者的逛街習(xí)慣，二層商業(yè)銷售風險較高?？紤]昆明消費者的逛街習(xí)慣，二層商業(yè)銷售風險較高。3. 為降低二層商鋪銷售風險，利用價格杠桿，采用將一層為降低二層商鋪銷售風險，利用價格杠桿，采用將一層與二層以上商鋪價格拉開較大差距的方式，吸引部分實力相與二層以上商鋪價格拉開較大差距的方式，吸引部分實力相對較低的投資客，低價購買二層商鋪。對較低的投資客，低價購買二層商鋪。 天方觀點：天方觀點：二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表棟號棟號層數(shù)層數(shù)對外均價對外

5、均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)1一層33834.5927000142萬1048萬114萬837萬16二層17543.8614000165萬425萬132萬276萬145二層復(fù)式25062.6620000401萬642萬320萬512萬76一層33834.592700085萬384萬68萬306萬17二層17543.8614000433萬720萬345萬575萬67一層31328.4625000106萬1881萬84萬1501萬7二層13784.4611000226萬843萬181萬673萬5三層8771.937000144萬537萬115萬

6、428萬3四層8771.937000126萬500萬100萬399萬38一層31328.322500090萬336萬72萬268萬6二層17543.8614000197萬366萬157萬292萬5一層公寓8333.33800033萬100萬32萬96萬7二層公寓8333.33800016萬76萬15萬73萬119一層25062.662000012萬116萬10萬93萬33二層12531.3310000314萬335萬251萬267萬2二層公寓8333.33800016萬50萬15萬48萬13二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表棟號棟號層數(shù)層數(shù)對外均對外均價價實收均價實收均價對外總價

7、區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬221萬29萬177萬12二層公寓8333.33800013萬99萬12萬95萬1411一層商鋪20050.131600071萬194萬56萬155萬512一層22556.391800064萬559萬51萬446萬10二層8771.93700064萬225萬51萬180萬513一層22556.391800039萬337萬31萬269萬11二層8771.93700082萬144萬66萬115萬2二層公寓8333.33800018萬75萬17萬72萬1214一層商鋪22556.391800067萬1

8、66萬53萬132萬1515一層28822.0623000143萬216萬114萬173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬116一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1合 計商鋪商鋪191/公寓公寓57不同總價區(qū)間商鋪分布明細表不同總價區(qū)間商鋪分布明細表棟號棟號 50萬以下萬以下50-100萬萬100-300300-500萬萬500萬萬-1000萬萬1000萬以上萬以上小計小計10014131129500061076011453023700845118801640011

9、9151361003510732000121103200051224801015133541001314014100015150051006160000112合計合計27447035123191合計合計14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以上價格區(qū)間為價格表的總價注：以上價格區(qū)間為價格表的總價二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表1樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層33834.5927000142萬1048萬114萬837萬16二層17543.8614000165萬425萬

10、132萬276萬141樓一層二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表1樓二層二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表5樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬642萬320萬512萬75樓一層二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表5樓二層二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表6樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均實收均價價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層33834.5927

11、00085萬384萬68萬306萬17二層17543.8614000433萬720萬345萬575萬6二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表6樓一層6樓二層7樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層31328.4625000106萬1881萬84萬1501萬7二層13784.4611000226萬843萬181萬673萬5三層8771.937000144萬537萬115萬428萬3四層8771.937000126萬500萬100萬399萬3二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表7樓一層7樓二層7樓三層7樓

12、四層8樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層31328.322500090萬336萬72萬268萬6二層17543.8614000197萬366萬157萬292萬5一層公寓8333.33800033萬100萬32萬96萬7二層公寓8333.33800016萬76萬15萬73萬11二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表8樓一層公寓部分8樓二層公寓部分9樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層25062.662000012萬116萬10萬93萬33

13、二層12531.3310000314萬335萬251萬267萬2二層公寓8333.33800016萬50萬15萬48萬13二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表9樓一層公寓大堂9樓二層公寓部分10樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層商鋪20050.131600037萬221萬29萬177萬12二層公寓8333.33800013萬99萬12萬95萬14二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表10樓一層公寓大堂10樓二層公寓部分11樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)

14、間實收總價區(qū)間商鋪個商鋪個數(shù)數(shù)一層商鋪20050.131600071萬194萬56萬155萬5二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表11樓一層12樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層22556.391800064萬559萬51萬446萬10二層8771.93700064萬225萬51萬180萬5二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表12樓一層12樓二層13樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價價實收均價價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層22556.391800039萬3

15、37萬31萬269萬11二層8771.93700082萬144萬66萬115萬2二層公寓8333.33800018萬75萬17萬72萬12二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表13樓一層公寓大堂13樓二層公寓部分14樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層商鋪22556.391800067萬166萬53萬132萬15二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表14樓一層15樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個商鋪個數(shù)數(shù)一層28822.062300014

16、3萬216萬114萬173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬1二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表15樓一層15樓二、三層16樓層數(shù)層數(shù)對外均價對外均價實收均價實收均價對外總價區(qū)間對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)商鋪個數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表16樓一層三、各棟價格總額統(tǒng)計表三、各棟價格總額統(tǒng)計表棟號棟號類型類型銷售面積銷售面積實收總額實收總額實收均價實收均價對外總價對外總價對外均價

17、對外均價1商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339商鋪1274.87203192

18、00.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.76182

19、61.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915商鋪741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、銷售策略貨包價值分析四、銷售策略貨包價值分析開盤日期區(qū)域銷售對象總建面積比例實收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#

20、、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.00 34.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.00 60.87%09.1.1 公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.00 4.92%合計22781.59364623780元五、商鋪返租計算五、商鋪返租計算價格表總價=實收總價/0.84/0.95（平均折扣率）根據(jù)估算價格表得出： 返租部分的對外均價為20050/六、平均折扣率計算過程六、平均折扣率計算過程平均折扣率平均折扣率是指樓盤各種情況是指樓盤各種情況下打折總和后的平均值，是在做價格下打折總和后的平均值，是在做價格表時上浮的比例。表時上浮的比例。六、平均折扣率計算過程六、平均折扣率計算過程1一次性付款方式一次性付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠方式領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063. 8達證達證10000優(yōu)惠優(yōu)惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524. 8達證持證達證持證1%的優(yōu)惠的優(yōu)惠(0.5%)1%*0.5=0.0055. 8達證持證介紹達證持證介紹10人人1%的優(yōu)惠的優(yōu)惠0.4%