《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試題二

1、2011年物業(yè)經(jīng)營管理模擬試題二一、單項(xiàng)選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A.設(shè)施管理B.運(yùn)行管理C.價(jià)值管理D.資產(chǎn)管理【答案】C【解析】P1頁下面。物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。這句話一是要注意提供什么服務(wù)，二是要注意滿足什么需求。2.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括（）A.物業(yè)的運(yùn)行操作管理B.資本投資決策C.

2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)D.市場營銷【答案】C【解析】P1頁下面。物業(yè)經(jīng)營管理活動（1）既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，（2）也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的（資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等）一經(jīng)營活動。3.下列零售商業(yè)物業(yè)類型中，（）的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。A.地區(qū)購物商場B.區(qū)域購物中心C.居住區(qū)商場D.特色商店【答案】D【解析】P4-5M,特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大4.綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的（）往往

3、受到一定的限制。A.規(guī)模B.商業(yè)服務(wù)半徑C.服務(wù)人口D.年?duì)I業(yè)額【答案】A【解析】P5頁中上部。零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。5.（）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管

4、理D.房地產(chǎn)投資組合管理【答案】B【解析】P9-10頁。設(shè)施管理一一是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。6.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司通過考察（），來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計(jì)劃。A.資本開支是否滿足組合投資管理的目標(biāo)B.資本開支是否滿足投資者的投資目標(biāo)C.資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值D.資本開支是否能降低物業(yè)管理成本【答案】C【解析】P11頁中間。物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司

5、就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值，來精品資料推薦決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計(jì)劃。7 .資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控（），來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。A.資產(chǎn)管理8 .物業(yè)的運(yùn)行績效C.物業(yè)管理D.聘用物業(yè)管理企業(yè)【答案】B【解析】P11中間。資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。8 .投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是（）A.使其財(cái)富最大化9 .獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)C,降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)D.抵抑通貨膨脹的影響【答案】A【解析】P20中間部分。投

6、資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。10 寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，所以出租人就通過增加一個(gè)小酒吧來滿足這種需求，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的（）A.各異性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴性【答案】B【解析】B適應(yīng)性一一指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。A各異性一一指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。C相互影響性一一指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。D專業(yè)管理依賴性一

7、一指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。11 .房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)是（精品資料推薦A.投資回收期長B.投資數(shù)額大C.有專門的知識和經(jīng)驗(yàn)D.提高投資者的資信等級【答案】D房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)包括自然壽命周期長，易于滿足使用者不斷變化的需要，能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點(diǎn)。（1）相對較高的收益水平。（2）能夠得到稅收方面的好處。（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。（4）能抵消通貨膨脹的影響。（5）提高投資者的資信等級。11 .有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的描述，不正確的是（）。A.橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。B.如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)

8、息周期的期初或期末，計(jì)算時(shí)通常采用期初慣例法。C.把初始投資P看作是第0期期末發(fā)生的。D.相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。【答案】B【解析】如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。12 .從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失、運(yùn)營費(fèi)用，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（）。A.稅前現(xiàn)金流13 有效毛收入C.凈運(yùn)營收益D.實(shí)際租金收入【答案】C【解析】潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=有效毛收入有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈運(yùn)營收益凈運(yùn)營收益-抵押貨款還本付息=稅前

9、現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅=稅后現(xiàn)金流13.物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一年的運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，預(yù)計(jì)以后每年等額增加運(yùn)營費(fèi)用1萬元，不考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響，其年等額總成本為（）萬元A. 45B. 20C.24.5D.44.5ACP55,201 1201010 11244.514 .物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處是（）A.是價(jià)格，用貨幣來表示B.有波動，受供求因素的影響C.受區(qū)位的影響很大D.按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)【答案】C【解析】P76-77頁。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：（1）物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；（2）物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)

10、益的價(jià)格；（3）物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；（4）物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長；（5）物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。15 .物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，屬于（）A.前期工程費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】B【解析】在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，施工通水、通電、通路、通信及平整場地等開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。房屋建筑安裝工程費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；開發(fā)建設(shè)過

11、程中的稅費(fèi)。16 .某房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為3000元/m2,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的2年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2 （年末收取），出租運(yùn)宮費(fèi)用為每年率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為（A.2750B2500C.2335D.2573【答案】【解析】期房價(jià)格 3000-300-50300-502 200 2335所以，1 5%1 5%17.編制物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)，物業(yè)的市場細(xì)分方式一般不包括（A.地域范圍B.房地產(chǎn)用途C .增量存量D.目標(biāo)市場【答案】C【解析】P146頁上面。房地產(chǎn)市場是一種典型的地區(qū)性市場，精品資料推薦50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)）元/m2。由日,人.e

12、日,人.預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間廠小、小期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-I區(qū)必士風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。細(xì)分市場的方式，需要綜合考慮地域、物業(yè)類型和目標(biāo)市場三種細(xì)分方式。18.2007年末，某市住房總量為5000萬m2,其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m2,商品住房3750萬m2,同期住房空置量為750萬m2,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬m2,商品住房空置量為450萬m2,則該市2007年末的商品住房空置率是（）。A. 12%B. 10.84%C. 15%D. 8%【答案】A【解析】450/3

13、750=12%?？罩寐?，指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋精品資料推薦空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。19.評價(jià)商業(yè)物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣影響因素不包括（）A.周圍人口密度B.交通、通信的方便程度C.居民的購買力水平和消費(fèi)習(xí)慣D.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度【答案】D【解析】P146頁中間。評價(jià)居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度；環(huán)境因素；公共交通便捷程度；居民人口與收入；社區(qū)文化氛圍即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：周圍人口密度；

14、交通、通信的方便程度；居民的購買力水平和消費(fèi)習(xí)慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：|與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；周圍土地利用情況和環(huán)境；易接近性。20.下列關(guān)于房屋租賃說法中錯誤的是（）A.承租人具有房屋的占有權(quán)B.承租人具有房屋的處分權(quán)C.承租人具有房屋的使用權(quán)D.承租人擁有部分收益權(quán)【答案】B【解析】P156,房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此,承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。21.（）是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。A,居住用房租賃B.自動延期租賃C.公房租賃D.定期租賃【答案】D【解析】P157頁中上部，定期

15、租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。22.凈租通常在（）中采用。A.短期租賃B.中短期租賃C.長期租賃D.定期租賃【答案】C【解析】P158頁中間部分，凈租通常在長期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。23.在租賃市場活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇（）A,包租轉(zhuǎn)租B.委托管理C.出租代理D.其他【答案】C【解析】P160頁上面，在在租賃市場活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式；|在租賃市場不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。24.下列關(guān)于房屋租賃特點(diǎn)的說法中不正確的是（）A.租賃雙方必須具有民事行為能力B.當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，房屋租賃關(guān)系隨之終止C.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房

16、屋D.房屋租賃合同屬于法定要式合同【答案】B【解析】P156頁。房屋租賃作為一種特定商品的交易經(jīng)濟(jì)活動形式，它具有以下特征：（1）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；（2）房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；（3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系（租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。）；（4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；|（5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人（租賃雙方必須具有民事行為能力；出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人）。25.房屋租賃合同產(chǎn)生法律效力是在（）A.租賃雙方談妥所有條件之后B.租賃雙方達(dá)成協(xié)議并在書面合同上簽字、蓋章之后C.租賃雙方達(dá)成協(xié)議并

17、且到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案之后D.租賃雙方達(dá)成協(xié)議并且承租人搬進(jìn)房屋之后精品資料推薦【答案】C【解析】P169頁。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。合同簽訂后要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案，否則，租賃行為法律不予保護(hù)。26.租賃關(guān)系會因雙方中的一方死亡而自動終止的是（）A.意愿租賃B.定期租賃C.私房租賃D.自動延續(xù)租賃【答案】A【解析】P157頁。與定期租賃、自動延期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動中止。27.在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A,同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系B.物業(yè)出租經(jīng)

18、營成本C.業(yè)主希望的投資回報(bào)率D.物業(yè)自身的狀況【答案】A【解析】P163-164頁。理論上：租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定；市場經(jīng)濟(jì)條件下：物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。28 .下列對于基礎(chǔ)租金和附加租金的說法不正確的是（）A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B.對于寫字樓物業(yè)，附加租金通常是整棟建筑物內(nèi)位置較好的出租單元的租金比基礎(chǔ)租金高出部分的租金C.對于零售商業(yè)物業(yè)，附加租金通常是租戶按營業(yè)額的一定比例支付的百分比租金D.基礎(chǔ)租金實(shí)際上就是成本，而附加租金實(shí)際上就是利潤【答案】D【解析】本題考查

19、的是基礎(chǔ)租金和附加租金的內(nèi)容，具體可參照教材P166頁。在選擇時(shí)可利用排除法來進(jìn)行選擇。根據(jù)教材中的內(nèi)容，在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。所以A說法是正確的。對于寫字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。物業(yè)管理師在確定各出租單元的具體租金時(shí)，常使位置較好的出租單元付出一定的超額租金，用這部分收入來平衡位置不好的出租單元較低的租金收入。這里的超額租金就是附加租金，所以B說法也是正確的。對于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金，租戶

20、可能還要按營業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金（也稱為超出性租金），這里的百分比租金實(shí)際上就是附加租金，所以C的說法也是正確的。那么，不正確的就是最后一個(gè)選項(xiàng)D。實(shí)際上，基礎(chǔ)租金中也隱含著利潤，因?yàn)樵诖_定基礎(chǔ)租金水平時(shí)要考慮業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)，這其中肯定有利潤率的要求。29 .下列哪項(xiàng)不是物業(yè)管理營業(yè)成本中包括的費(fèi)用（）。A.直接人工費(fèi)B.直接材料費(fèi)C.間接費(fèi)用D.管理費(fèi)用【答案】D【解析】P183,營業(yè)成本一一是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。30 .物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入（）A.營業(yè)成本B.管理費(fèi)用

21、C.營業(yè)成本或管理費(fèi)用D.遞延資產(chǎn)【答案】A【解析】P184頁中間，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本；31 .下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)管理服務(wù)成本中的人工費(fèi)（）。A.社會保險(xiǎn)費(fèi)B.加班費(fèi)C.通信費(fèi)D.工服洗滌費(fèi)【答案】C【解析】C通信費(fèi)屬于辦公費(fèi),見P189頁。32.某物業(yè)管理企業(yè)，參與管理的物業(yè)總面積為100000m2。該企業(yè)現(xiàn)有汽車等固定交通工具價(jià)值100萬元，電話、傳真等通信工具價(jià)值1萬元，桌椅、電腦、空調(diào)等辦公設(shè)備價(jià)值50萬元，管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等工程維修設(shè)備價(jià)值5萬元，其他設(shè)備價(jià)值1萬元，則該企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為()元/月？平方米。A. 0.26B. 1.3C.

22、 3.12D. 26【答案】A【解析】(100+1+50+5+1)/5/12/100000X10000=0.26元/月？平方米。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。因展密產(chǎn)折舊割P=*固定資產(chǎn)總額聯(lián)黃廣如呻匕-平均折舊年底花又*疑算而物業(yè)面積=上一(i=l,5)5X12XS.'033.()是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段、起點(diǎn)和財(cái)務(wù)預(yù)算的一個(gè)重要組成部分。A.收入預(yù)算B.資本預(yù)算C.成本預(yù)算D.現(xiàn)金預(yù)算【答案】C【解析】P194頁底部。成本預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段、起點(diǎn)和財(cái)務(wù)預(yù)算的一個(gè)重要組成部分,是企業(yè)成本管理在一個(gè)時(shí)期內(nèi)的成本水平、成本目標(biāo)的一種書面方案，是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化。34.

23、以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)，特別適合采用()編制預(yù)算。A.固定預(yù)算B.滾動預(yù)算C.彈性預(yù)算D.零基預(yù)算精品資料推薦【答案】D【解析】P197頁中下部，在我國，零基預(yù)算越來越多地應(yīng)用于：產(chǎn)出較難辨認(rèn)的服務(wù)性部門費(fèi)用預(yù)算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。35.編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法是（）A.固定預(yù)算B.滾動預(yù)算C.彈性預(yù)算D.零基預(yù)算【答案】D【解析】P200頁上面。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。36.（）是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.前饋性控制【答案】B【解析】P201頁中間。事中控

24、制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。37.在成本的日常管理中要嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的（）A,憑證控制B.成本控制C.制度控制D.計(jì)劃控制【答案】A【解析】P206頁上面。在成本的日常管理中嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門可以采用費(fèi)用手冊形式，對成本實(shí)行總額控制。38.以下哪項(xiàng)合同不屬于業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。（）A.業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同B.物業(yè)服務(wù)合同C,收益性物業(yè)的租賃合同D.業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同精品資料推薦【答案】B【解析】P208頁。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。39 .物業(yè)服務(wù)合同的簽訂日期最遲不應(yīng)遲于業(yè)委會成立后（）。A. 3個(gè)月B

25、. 6個(gè)月C. 1年D. 1個(gè)月【答案】B【解析】P210頁下面。業(yè)主委員會成立后，與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。40 .以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容描述錯誤的是（）A.物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于開發(fā)商所有B.專項(xiàng)維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有C.專項(xiàng)維修基金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管D.經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以改變物業(yè)管理用房的用途?！敬鸢浮緼【解析】小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。41 .在物業(yè)服務(wù)合同中，可以包含以下哪種條款

26、（）？A.業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)無償提供管理用房B.物業(yè)管理企業(yè)對住用人無償提供班車服務(wù)C.物業(yè)管理企業(yè)無限期接送孩子上下學(xué)D.物業(yè)管理企業(yè)無償舉辦“六一”兒童節(jié)活動【答案】A【解析】P216頁下面。除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外】在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無償無期限的承諾，如對住用人無償提供班車服務(wù)等。P217頁中下部。除經(jīng)業(yè)主大會同意，象舉辦新年聯(lián)歡會、“六一”兒童節(jié)活動等；或在某方面采取一些優(yōu)惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費(fèi)項(xiàng)目給予優(yōu)惠，這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無償提供，這些活動的費(fèi)用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出，只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。精品資料推薦42.投標(biāo)書

27、中最重要的內(nèi)容應(yīng)該是（）A.投標(biāo)單位的概況簡介B.分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)C.概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略D.詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃【答案】D【解析】P225頁。詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃是投標(biāo)書最重要的內(nèi)容。43 .物業(yè)管理企業(yè)與工程承包商在簽合同時(shí)明確規(guī)定，在建造過程中發(fā)生的自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔(dān)，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，這屬于（）A.風(fēng)險(xiǎn)回避B.風(fēng)險(xiǎn)保留C.風(fēng)險(xiǎn)抑制D.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移【答案】D【解析】P230中間。A風(fēng)險(xiǎn)回避的例子有在游泳池里不設(shè)跳臺（板）就可以避免跳臺（板）的風(fēng)險(xiǎn)。B風(fēng)險(xiǎn)保留的例子有物業(yè)管理企業(yè)一般不會對他所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔(dān)了窗戶玻璃偶爾損壞后的

28、全部替換費(fèi)用。C風(fēng)險(xiǎn)抑制的例子有建筑火災(zāi)的危險(xiǎn)可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移指個(gè)人或團(tuán)體通過一定的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他個(gè)人或團(tuán)體。轉(zhuǎn)移的形式主要有兩種：一種是以保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移。另一種是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過合同方式將某些風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移給對方。44 .雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展包括附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn)和（）A.附加醫(yī)療費(fèi)保險(xiǎn)B.附加雇員個(gè)人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)C.附加第三者責(zé)任險(xiǎn)D.附加公眾責(zé)任保險(xiǎn)【答案】C【解析】P239中下部。45 .（）更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。A.利潤最大化精品資料推薦B.資本利潤率最大化C.每股利潤最大化D.企業(yè)價(jià)值最大化【答案】D

29、【解析】P247頁中間。企業(yè)價(jià)值最大化（股東財(cái)富最大化）更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。46.張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的總資產(chǎn)報(bào)酬率是（）。A. 12.5%B. 4%C. 7.75%D. 6.58%【答案】C【解析】總資產(chǎn)報(bào)酬率=息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額x100%=（利潤總額+利息息前稅前利潤利潤總額利息支出53.41.5平均資產(chǎn)總額100%出）/平博資萍總額X1

30、00%407.75%47 .寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵是（）A.所處區(qū)位好，規(guī)模大B.功能齊全、配套設(shè)施完善C,由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理D.保持產(chǎn)權(quán)的完整性【答案】D【解析】P303頁。5.保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。48 .寫字樓物業(yè)的管理目標(biāo)是（）A.收益部分使用率最大化B.物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化C.物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化D.充分發(fā)揮寫字樓的形象作用【答案】B【解析】P308-309頁。1.經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。2.管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。13.服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。49 .寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，不太注重考察

31、租戶的（）。A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況B.面積需求大小C.租金支付方式D.物業(yè)服務(wù)需求【答案】C【解析】P314頁，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶并長久與之保持友好關(guān)系很重視。考慮的主要準(zhǔn)則是（1）潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、（2）財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、（3）所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。50 .下列對于寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容的說法中不正確的是（）A.物業(yè)管理師帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”是物業(yè)市場營銷的一種方式B.為了達(dá)到按期足額收取租金的目的，必須對對遲交者予以罰款或訴諸法律C.物業(yè)管理應(yīng)該提倡主動的收租服務(wù)D.及時(shí)對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租

32、戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵【答案】B【解析】P312頁中間。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。51 .某寫字樓的建筑面積為8萬m2,可出租面積系數(shù)為80%,公用建筑面積系數(shù)為15%,則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2。A. 5.2B. 6.4C. 6.8D. 7.6【答案】A【解析】可出租面積二出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e；8X80%=出租單元內(nèi)建筑面積+8X15%;解得：出租單元內(nèi)建筑面積=5.2萬m2。52 .下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，

33、激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D【解析】P341頁，D正確的應(yīng)是營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。53 .在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)同時(shí)會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其理論依據(jù)是()。A.中心地理論B.供給的外部效應(yīng)理論C.同類零售店聚集理論D.需求的外部效應(yīng)理論【答案】C【解析】P335頁，中心地理論解釋了為什么不同種類零售店能夠聚集在一起；同

34、類零售店聚集理論解釋了為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時(shí)會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店；需求的外部效應(yīng)指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時(shí)又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。54 .()是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容。A.市場需求分析B.制定租賃方案和租賃策略C.選址分析D.財(cái)務(wù)管理【答案】B【解析】P337頁下面。制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。55 .()是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。A.聲譽(yù)B.租戶組合與位置分配C.財(cái)務(wù)能力D.需要的服務(wù)【答案】A【解析】P338

35、頁中間。在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對許多因素進(jìn)行權(quán)衡，主要包括：聲譽(yù)、財(cái)務(wù)能力、租戶組合與位置分配、需要的服務(wù)等。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對待消費(fèi)者的態(tài)度如何。56 .由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A.租金調(diào)整條款B.代收代繳費(fèi)用條款C.裝修費(fèi)用條款D.折讓優(yōu)惠條款【答案】A57 .某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為130萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是

36、（）萬元。A. 14.4B. 15C. 15.6D. 20【答案】B【解析】P340-341頁?；A(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。當(dāng)超過規(guī)定的營業(yè)額時(shí)收取百分比租金。如果低于這個(gè)營業(yè)額，則不收取百分比租金，只收基本租金。58 .以下關(guān)于租約條款的說明中錯誤的是（）A.如果物業(yè)內(nèi)的某一租戶想對其經(jīng)營方式進(jìn)行重大調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶并獲認(rèn)可。B.組約可以限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店C.公用面積的維護(hù)費(fèi)用通常按租戶毛利潤的一定比例來支付D.在租約中，任何形式的折讓優(yōu)惠都盡量不要使租約中所載明的租金水平降低【答案】C精品資料推薦【解析】

37、P343頁中上部。大型購物中心內(nèi)的公用面積一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂?9 .在組合投資管理的要素中，（）是第一位的。A.管理者B.管理對象C.管理方法D.管理目標(biāo)【答案】A【解析】P359-360頁。組合投資管理包含三個(gè)要素：管理對象、管理者與管理方法在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。60 .（）是組合投資管理的第一步。A.投資分析B.制定投資方針和政策C.投資選擇D.投資績效評估【答案】B【解析】P361頁上面。制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。

38、二、多項(xiàng)選擇題（共40分，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）61 .以下屬于資產(chǎn)管理職責(zé)的有（）A.控制運(yùn)營成本屬于物業(yè)管理B.客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理一一屬于組合投資管理C.監(jiān)控物業(yè)績效D.物業(yè)更新改造等主要開支決策E.資本性支出計(jì)劃一一屬于物業(yè)管理【答案】CD分析：P11,A、E屬于物業(yè)管理，B屬于組合投資管理。62 .在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是（）A.投資回收期B.預(yù)期收益精品資料推薦C.風(fēng)險(xiǎn)水平D.還貸能力E.運(yùn)營成本【答案】BC【解析】P13頁中間。決策分析是對各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過程。

39、投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平|。63 .物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作通常包括（）A.確定投資戰(zhàn)略B.現(xiàn)金流量和成本管理C.物業(yè)保險(xiǎn)管理D.決策分析E.未來維修和維護(hù)【答案】BCE【解析】P12-19頁，物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險(xiǎn)管理等。64 .下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)【答案】ABC【解析】P28-32頁。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要

40、有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括6種：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)以及持有期風(fēng)險(xiǎn)。65 .下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（）。A.資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然B.利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志精品資料推薦C.從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償D.即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較E.資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于通貨膨脹率的大小【答案】ABC【解析】D不對，因?yàn)橛捎谫Y金存在時(shí)間價(jià)值，就無法直接比較不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)

41、生的現(xiàn)金流量；E也不對，因?yàn)橛绊戀Y金時(shí)間價(jià)值的因素不只是通貨膨脹率，還包括投資利潤率、風(fēng)險(xiǎn)因素等。66 .下列物業(yè)項(xiàng)目中適用收益法進(jìn)行估價(jià)的有（）A.行政辦公樓B.學(xué)校C.公園D.影劇院E.加油站【答案】DE【解析】P111頁中間。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。P101-102頁。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、

42、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。67 .編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作包括（）A.區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B.房地產(chǎn)市場分析C.構(gòu)造物業(yè)管理方案D.鄰里分析E.物業(yè)現(xiàn)狀分析【答案】ABDE【解析】P145-147,編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作包括：區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場分析、鄰里分析、物業(yè)現(xiàn)狀分析、明確業(yè)主目標(biāo)。精品資料推薦68下列哪些情況屬于租賃合同的人為終止的情況（）A當(dāng)事人協(xié)商一致的自然終止B租賃房屋發(fā)生了火災(zāi)自然終止C.承租人故意損壞房屋D承租人

43、故意拖欠租金達(dá)3個(gè)月以上的（6個(gè)月以上的）E.承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租【答案】CE【解析】P173，A當(dāng)事人協(xié)商一致的屬于自然終止合同；B租賃房屋發(fā)生了火災(zāi)也屬于自然終止，因?yàn)樽匀唤K止中有這樣一條：因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的，火災(zāi)就屬于這種情況；D不對，應(yīng)該是承租人故意拖欠租金達(dá)6個(gè)月以上的，才屬于人為終止合同。69下列關(guān)于百分比租金的說法正確的有（）A百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)B超級市場百分比租金的百分率高于男女時(shí)裝店的百分率C.百分比租金通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)D在一個(gè)購物中心或超市中，不同位置處的承租人交納的百分比租金的百分率相同E.當(dāng)出租人僅收取百分比租金

44、時(shí)，通常要對承租人營業(yè)收入的下限做出規(guī)定【答案】ACE【解析】P158頁下部。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。所以A的說法正確。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。百分比租金通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營種類和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，有時(shí)懸殊甚大。例如，超級市場的營業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的營業(yè)額就可以產(chǎn)生一個(gè)非常大的百分比租金；相反，男女時(shí)裝店的營業(yè)額相對來說很小，但其毛利水平非常高，也許其l0%的營業(yè)額作為百分比租金才比較合適。所以B和D的說法不正確、C的說法正確。當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對承租人營業(yè)

45、收入的下限做出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。所以E的說法也正確。70租約簽訂前，租賃管理的工作內(nèi)容包括（）A房屋空間交付B制定租賃方案與策略精品資料推薦C.租戶選擇D.租金確定E.物業(yè)市場營銷【答案】BCDE【解析】P162頁中間。租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。租約期滿時(shí)，租賃管理工作則主要集中在租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。71 .按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，成本可分為（）A.可免成本B.目標(biāo)成本C.定額成本D.沉沒成本E.可緩成本【答案】BC【解析】P186頁，按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，成本可分為目標(biāo)成本、計(jì)劃成本、定額成本、實(shí)際成本；題目中的A可免成本、D沉沒成本、E可緩成本是按照與決策的關(guān)系來劃分的。72 .成本預(yù)算編制的基本要求有（）A.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)B.成本預(yù)算要以成本計(jì)劃