房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅政策PPT課件

1、1房地產(chǎn)企業(yè)增值稅政策要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅政策要點(diǎn)提提 綱綱一一、涉及的主要文件、涉及的主要文件 1 1、關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅（財(cái)稅201620163636號(hào)）號(hào)） 2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告20162016年第年第1 18 8號(hào)）號(hào)） 3 3、關(guān)于明確金融、關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財(cái)稅稅政策的通知（財(cái)稅20161402016140號(hào)

2、）號(hào)） 4 4、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告（告（20162016年第年第5353號(hào)公告）號(hào)公告）（一）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（一）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，為房的納稅人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。注意以下概念：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、注意以下概念：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是在依法取

3、得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（二）納稅人類型及計(jì)稅方法（二）納稅人類型及計(jì)稅方法1 1、一般納稅人、一般納稅人年應(yīng)稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元以及未超過(guò)但按規(guī)定辦理一般納稅人登記的納稅人適用一般計(jì)稅方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷售額*稅率（11%）-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額2 2、小規(guī)模納稅人、小規(guī)模納稅人未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)且未辦理一般納稅人登記的納稅人。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷售額*征收率（5%）（二）納稅人類型及計(jì)稅方法（二）納稅人

4、類型及計(jì)稅方法3 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目按規(guī)定可以選擇、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目按規(guī)定可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，3636個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。稅。（一）基本規(guī)定（一）基本規(guī)定銷售額

5、，銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)主管部門指定開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅。房地產(chǎn)主管部門指定開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅。一般計(jì)稅下涉及差額計(jì)稅土地成本構(gòu)成復(fù)雜土地流轉(zhuǎn)交易多樣性一般計(jì)稅下涉及差額計(jì)稅土地成本構(gòu)成復(fù)雜土地流轉(zhuǎn)交易多樣性（二）差額扣除規(guī)定（二）差額扣除規(guī)定1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。計(jì)算公式：計(jì)算公式：銷售額銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，般計(jì)稅方法計(jì)稅，允許差額扣除銷售允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。對(duì)選的土地價(jià)款。對(duì)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則不允許差額扣除。不允許差額扣除。 注意注意“對(duì)應(yīng)對(duì)應(yīng)”的含義。土地價(jià)款的含義。土地價(jià)款并非一次性從銷售并非

7、一次性從銷售額中全額扣除，而額中全額扣除，而是要隨著銷售額的是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。確認(rèn)，逐步扣除。計(jì)算銷售額時(shí)，計(jì)算銷售額時(shí)，按當(dāng)期取得的全部按當(dāng)期取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地價(jià)款后，要除土地價(jià)款后，要按按11%11%適用稅率換適用稅率換算為不含稅價(jià)款。算為不含稅價(jià)款。 （二）差額扣除規(guī)定（二）差額扣除規(guī)定2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式：、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建

8、筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。筑面積。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施 ?！跋蛘块T支付的土

9、地價(jià)款向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。額時(shí)扣除。允許扣除的土地價(jià)款范圍：允許扣除的土地價(jià)款范圍：（財(cái)稅財(cái)稅2016140

10、2016140號(hào)）號(hào)）n市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi).不能作為增值稅的扣除項(xiàng)目區(qū) 別企業(yè)所得稅的土地成本（二）差額扣除規(guī)定（二）差額扣除規(guī)定例題：例題： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2017年1月從政府購(gòu)買取得某地塊土地使用權(quán)，支付土地價(jià)款9億元，支付動(dòng)遷補(bǔ)償款1億元，2017年6月開(kāi)發(fā)完成，共計(jì)可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計(jì)稅方法，7月銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積8000平方米，允許差額扣除土地價(jià)款多少？ 7月允許差額扣除土地價(jià)款=8000/10000*10=8億元 1、進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所支、進(jìn)項(xiàng)稅

11、額，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。 不得抵扣的情形要求：不得抵扣的情形要求： 用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)福利或者個(gè)人消費(fèi). . 其中涉及的固其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目固定資于上述項(xiàng)目固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。非正常損失非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、購(gòu)進(jìn)貨物、

12、設(shè)計(jì)服務(wù)和設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。建筑服務(wù)。購(gòu)進(jìn)的旅客購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。務(wù)。非正常非正常損失的損失的不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)在建工在建工程所耗程所耗用的購(gòu)用的購(gòu)進(jìn)貨物、進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服設(shè)計(jì)服務(wù)和建務(wù)和建筑服務(wù)。筑服務(wù)。 2、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 劃分標(biāo)準(zhǔn)：劃分標(biāo)準(zhǔn)：以建筑工程施工許可證注

13、明的“”為依據(jù)進(jìn)行劃分。 計(jì)算公式：計(jì)算公式：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模） 清算：清算：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。 3、 只能只能取得3%的專票進(jìn)項(xiàng)稅額： 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的范圍，按照建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2013）附錄B建筑工程的分部工程、分項(xiàng)工程劃分中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”分部工程的范圍執(zhí)行。（財(cái)稅2

14、01758號(hào) ） 4、取得進(jìn)項(xiàng)稅額的特別規(guī)定： 建筑企業(yè)與發(fā)包方簽訂建筑合同后，以內(nèi)部授權(quán)或者三方協(xié)議等方式，授權(quán)集團(tuán)內(nèi)其他納稅人（以下稱“第三方”）為發(fā)包方提供建筑服務(wù)，并由第三方直接與發(fā)包方結(jié)算工程款的，由第三方繳納增值稅并向發(fā)包方開(kāi)具增值稅發(fā)票，與發(fā)包方簽訂建筑合同的建筑企業(yè)不繳納增值稅。發(fā)包方可憑實(shí)際提供建筑服務(wù)的納稅人開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào) ） 5 5、注意區(qū)別：、注意區(qū)別：（國(guó)家稅務(wù)總局公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告20162016年第年第1515號(hào)）號(hào)） （一）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人發(fā)生應(yīng)

15、稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售所

16、開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款= =預(yù)收款預(yù)收款（1+1+適用稅率或征收率）適用稅率或征收率）3%3%預(yù)繳期限：預(yù)繳期限：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。申報(bào)表格：申報(bào)表格：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)報(bào)增值稅預(yù)繳稅款表增值稅預(yù)繳稅款表。抵減憑證：抵減憑證：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。合法有效憑證。 （一）基本規(guī)定（一）基本規(guī)定 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票，小規(guī)模納稅人需代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。 納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)