戴德梁行商業(yè)項(xiàng)目綜合顧問服務(wù)建議書

1、香港戴德梁行商業(yè)工程綜合參謀效勞建議書壹序言貳戴德梁行簡(jiǎn)介叁 對(duì)_商業(yè)工程的理解肆對(duì)工程的期望伍到達(dá)期望的方法陸商業(yè)前期市場(chǎng)研究及籌劃參謀效勞柒建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討效勞捌前期市場(chǎng)推廣策略效勞玖租賃參謀及獨(dú)家招商效勞拾商業(yè)物業(yè)管理參謀效勞拾壹效勞期限及效勞費(fèi)用拾貳專案人員資歷拾叁成功案例拾肆公司專業(yè)資格1. 序言1十分感謝_下稱_公司對(duì)我們上一階段工作的肯定，同2時(shí)也感謝_公司給予我們時(shí)機(jī)去共同3探討_的商業(yè)開展。通過11月17日雙方在成都召開的溝通會(huì)，4我司在上一階段研究的根底上，5提出一些初步的實(shí)操建議。同6時(shí)，7貴公司也表述了對(duì)該商業(yè)籌劃工程的期待和要求。憑借我司對(duì)貴工程的理解而8進(jìn)行編寫的研

2、究籌劃服9務(wù)建議書，希10望能滿足貴公司的要求，同11時(shí)，12隨著雙方溝通的加深，13建議書會(huì)不14斷得到修正。15憑著于國(guó)內(nèi)及東南亞多年豐富的商業(yè)物業(yè)一站式服16務(wù)，17戴德梁行將針對(duì)_商業(yè)局部之規(guī)模特色及獨(dú)特條件，18配合開展商之需要，19結(jié)合本公司不同20專業(yè)部門的力量，21提供一套全方位、切22合實(shí)際之全程服23務(wù)方案，24包括商業(yè)籌劃、市場(chǎng)推廣策略及物業(yè)管理等各個(gè)專業(yè)范疇，25以確保商業(yè)工程的投資符合市場(chǎng)需要并成為盈利的資產(chǎn)。3 如本司有幸被_公司委托提供專業(yè)效勞，本公司全體專業(yè)人員將傾盡全力將_的商業(yè)工程推動(dòng)成為國(guó)際級(jí)的社區(qū)配套，打造成都市區(qū)的后花園和新客廳。2.戴德梁行簡(jiǎn)介梁振英

3、測(cè)量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)參謀公司英國(guó)的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超過六千五百位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十三個(gè)國(guó)家一百二十五間分公司，為客戶提供更臻完善的跨國(guó)房地產(chǎn)效勞。我司了解客戶在全球各地的房地產(chǎn)需要，因此亦與美洲首屈一指的房地產(chǎn)策略及效勞公司The Staubach Company組成聯(lián)營(yíng)公司DTZ Staubach Tie Leung，為客戶提供迅速的一站式效勞。戴德梁行的成立，標(biāo)志著亞洲房地產(chǎn)效勞業(yè)開展的一個(gè)里程碑。以成員梁振英測(cè)量師行為例，自一九九三年成立以來，即迅速開展為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)參謀公司之一，在香港、中國(guó)內(nèi)地、臺(tái)

4、灣設(shè)有十間分公司，而且是中國(guó)內(nèi)地首家獨(dú)資的境外房地產(chǎn)效勞公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州均設(shè)有正式領(lǐng)有牌照的分公司。盡管有此成就，公司上下不敢自滿，因?yàn)槲宜旧钚烹S著全球營(yíng)商環(huán)境一體化。真正具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的公司必會(huì)看準(zhǔn)在亞洲的機(jī)遇，尋求在區(qū)內(nèi)扮演積極的角色。因此，過往我司一直銳意拓展跨國(guó)聯(lián)系，并與另外兩間國(guó)際房地產(chǎn)參謀公司新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司及英國(guó)的DTZ保持密切的商業(yè)合作關(guān)系。戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司在一九九五年由十三位資深的房地產(chǎn)專業(yè)人士創(chuàng)立，業(yè)務(wù)范圍普及東南亞的主要城市。在新加坡，公司與跨國(guó)企業(yè)、上市公司、政府合作關(guān)系良好，并在估價(jià)及投資市場(chǎng)等范疇占據(jù)重要的市場(chǎng)占有率。

5、戴德梁行的另一成員為DTZ，隸屬英國(guó)上市公司DTZ Holdings plc，為歐洲其中一家主要的物業(yè)參謀公司，一九九九至二零零零年單在英國(guó)的營(yíng)業(yè)額便達(dá)一億二千零四百二十六萬英鎊。戴德梁行的成立，是三家在亞歐各占熬頭的公司的強(qiáng)力組合。今后，本地及國(guó)際客戶都可以不管地域疆界，獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)咨詢效勞。戴德梁行中國(guó)大陸辦事處架構(gòu)香港派駐當(dāng)?shù)囟挛飿I(yè)估價(jià)租售代理籌劃物業(yè)管理施工管理室內(nèi)設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究中國(guó)辦事處架構(gòu)工程小組本公司曾提供效勞的地方包括：沈陽(yáng)、昆明、武漢、西安、長(zhǎng)春、上海、杭州、臺(tái)南、南京、天津、廈門、東莞、番禺、廣州、深圳、重慶及成都。并且為開展商提供了專業(yè)效勞, 對(duì)各地方政府的

6、要求及民情都甚有了解, 并已組成全國(guó)性的數(shù)據(jù)庫(kù), 對(duì)各地之物業(yè)開展情況提供龐大的網(wǎng)絡(luò)性支持。針對(duì)成都_工程, 本公司將結(jié)合全球的經(jīng)驗(yàn)及成都地區(qū)的實(shí)際環(huán)境, 組成工程小組, 為成都_提供完善到位的專業(yè)效勞。戴德梁行組織架構(gòu)戴德梁行環(huán)球網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行架構(gòu)3.戴德梁行對(duì)_商業(yè)工程的理解在前一階段的_公建配套市場(chǎng)研究中，我們已得到以下的有關(guān)商業(yè)開展的主要結(jié)論，也得到貴公司的根本認(rèn)同。 就整體_而言，_的優(yōu)勢(shì)在于其環(huán)境好、規(guī)模大、企業(yè)品牌好，缺點(diǎn)是地點(diǎn)較生疏、人氣缺失。就商業(yè)局部而言，面臨的市場(chǎng)和區(qū)域特點(diǎn)是：雖然周邊常住人口很少，但地區(qū)仍存在休閑性商業(yè)開展的時(shí)機(jī)。該區(qū)可能在未來幾年會(huì)有巨大的開展。商業(yè)開展的使

7、命是，幫助_確立成為成都市區(qū)后花園和新客廳，令在工程開發(fā)初期作為一種識(shí)別物，吸引市區(qū)消費(fèi)，吸納人氣，為住宅的銷售造勢(shì)。開展采取穩(wěn)健的態(tài)度，最終成為盈利的資產(chǎn)。開發(fā)理念是以BLOCK的建造形式分期開發(fā)，彈性定位。初步設(shè)想是分成三個(gè)階段開發(fā)：?jiǎn)?dòng)階段、開展階段和成熟階段。商業(yè)的業(yè)態(tài)含括：旅游、娛樂、觀光休閑餐飲、酒吧等，以旅游帶動(dòng)商業(yè)。首先解決人氣缺乏的問題。 4. 對(duì)工程的期望我們所理解_公司的期望是通過我司針對(duì)商業(yè)物業(yè)尤其是首期的籌劃工作，能清晰地預(yù)期商業(yè)物業(yè)尤其是首期的業(yè)態(tài)組成，重點(diǎn)目標(biāo)商家或投資家的興趣程度和具體條件，推廣招商的策略和方案，_公司應(yīng)提供的營(yíng)商環(huán)境。并根據(jù)業(yè)態(tài)的組成方案編寫設(shè)

8、計(jì)任務(wù)指引書，以指引商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，清晰包括各種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑本身的技術(shù)要求。5.到達(dá)期望的方法在11月17日的溝通會(huì)上，我司提出以嘉年華歡慶活動(dòng)來作為“旅游品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，一方面吸引成都人不斷地自發(fā)涌到工程現(xiàn)場(chǎng)，給住宅銷售墊定人氣根底，促進(jìn)住宅銷售進(jìn)度；另一方面給商場(chǎng)業(yè)帶來人氣，形成良好的商業(yè)氣氛，吸引商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，要達(dá)至以上的籌劃目標(biāo)，我們認(rèn)為還需解決以下問題： 如何制定適合本工程的商業(yè)零售概念，市場(chǎng)定位與商業(yè)業(yè)態(tài)組合？ 面臨的競(jìng)爭(zhēng)和如何提高競(jìng)爭(zhēng)力？ 商業(yè)的面積分布比例如何？ 怎樣提高本商業(yè)工程的整合性和形象性？ 籌劃方案如何能在設(shè)計(jì)、內(nèi)外裝修、租戶組合、出租策略、商業(yè)管理及

9、促銷宣傳上表達(dá)出來？為有效達(dá)至對(duì)工程的期望，我司將提供專業(yè)的多部門聯(lián)合效勞，并分成五個(gè)階段：5.1 商業(yè)前期市場(chǎng)研究及籌劃參謀效勞5.2 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討效勞5.3 前期市場(chǎng)推廣策略效勞5.4 租賃參謀及獨(dú)家招商效勞5.5 商業(yè)物業(yè)管理參謀效勞6. 商業(yè)前期市場(chǎng)研究及籌劃參謀效勞進(jìn)行商業(yè)前期市場(chǎng)研究及籌劃時(shí)，將會(huì)考慮覆蓋范圍內(nèi)的人口與市場(chǎng)目標(biāo)的需求和特征，以及具有競(jìng)爭(zhēng)力的其他個(gè)案和未來的零售趨勢(shì)。整體目標(biāo)在于建立別具一格而又有吸引力的嶄新購(gòu)物與娛樂焦點(diǎn)，以吸引源源不斷的購(gòu)物人潮。6.1 市場(chǎng)分析為了擬定最正確的商場(chǎng)定位，以確保貴公司的投資能獲得最高的回報(bào)，本公司采取了以下步驟： 針對(duì)本工程現(xiàn)有

10、可開展的商業(yè)概念、銷售情況和租金作一評(píng)估，以便分析需求的市場(chǎng)特性。 將所有主要且具競(jìng)爭(zhēng)性的商場(chǎng)現(xiàn)有的零售品牌加以歸類整理，以作為本工程擬定商品組合之主要參考。用此細(xì)微的方式來分析商品組合情況，以便找出市場(chǎng)的空隙與時(shí)機(jī)，其中亦包括比擬各國(guó)內(nèi)外零售商的數(shù)量及其產(chǎn)品的價(jià)格。 將其他規(guī)劃中的零售開展工程之各項(xiàng)細(xì)節(jié)詳加對(duì)照，包括商場(chǎng)面積、位置、商品組合是否籌備旅游商業(yè)、百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、餐廳或電影院、開展及工程時(shí)間、開展商名稱，假設(shè)可能的話，租金及租賃條件等，這些現(xiàn)有及未來市場(chǎng)供給有關(guān)的資料，將有助本公司更清楚地評(píng)估本工程在市場(chǎng)定位與產(chǎn)品區(qū)別上應(yīng)采取的立場(chǎng)。 回憶當(dāng)?shù)嘏c外國(guó)娛樂市場(chǎng)的開展趨勢(shì)

11、，針對(duì)本工程提供各種適當(dāng)且詳細(xì)建議適合的租戶、所需面積大小、租金負(fù)擔(dān)能力等資料。目標(biāo)市場(chǎng)(顧客)本行將分析本工程可能主要目標(biāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)和未來潛力，以便了解其特性，以及該開展工程各個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的占有程度： 居民：本公司將以競(jìng)爭(zhēng)工程之交通便利情況及遠(yuǎn)近來為本工程制定一覆蓋范圍。本公司亦會(huì)同時(shí)分析將影響覆蓋范圍內(nèi)的交通之未來運(yùn)輸設(shè)施工程，利用政府?dāng)?shù)據(jù)分析來覆蓋范圍內(nèi)居民之人口、零售消費(fèi)及人口統(tǒng)計(jì)概況。 國(guó)際及國(guó)內(nèi)旅游人士：有見于本工程為程度景點(diǎn)區(qū)必經(jīng)之處，因此有需要研究游客的潛力。6.3 測(cè)試有關(guān)零售構(gòu)思之可行性為測(cè)試擬采用之構(gòu)思及商品組合之可行性，本行建議在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及零售商進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。該項(xiàng)調(diào)查分

12、為兩部份：第一局部：通過小組討論，從質(zhì)量的角度測(cè)試零售商的反響；第二局部：透過街頭截?fù)粼L問，從數(shù)量的角度測(cè)試消費(fèi)著的反響。本行初步建議將被訪對(duì)象分為四大組別，包括一般的零售商、食肆、娛樂設(shè)施及百貨公司的經(jīng)營(yíng)者。預(yù)期的公司名單，討論題目和所用材料將由我司籌備并與_公司討論。附：_工程商業(yè)前期市場(chǎng)研究及籌劃報(bào)告大綱第一局部：市場(chǎng)調(diào)查分析一、_大公建配套定位研究回憶1) _和公建配套的特點(diǎn)2) 商業(yè)物業(yè)的使命和問題3) 商業(yè)物業(yè)的初步定位方向二、成都住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究1) 成都新住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)狀況2) 成都新住宅區(qū)商業(yè)物業(yè)供求狀況3) 購(gòu)房者對(duì)住宅區(qū)商業(yè)的需求分析專項(xiàng)調(diào)查4) 總結(jié)與開展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、

13、旅游娛樂商業(yè)市場(chǎng)分析1) 成都旅游餐飲娛樂商業(yè)開展?fàn)顩r分析2) 成都旅游餐飲娛樂商業(yè)的業(yè)態(tài)特征3) 成都各大旅游餐飲娛樂商業(yè)商圈分析4) 成都旅游餐飲娛樂商業(yè)供求狀況5) 成都旅游餐飲娛樂商業(yè)開展的條件和前景四、嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式1)嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的起源2)嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的特點(diǎn)3)個(gè)案分析4)嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)的前景五、旅游商業(yè)潛在消費(fèi)者和商戶需求特征研究專項(xiàng)調(diào)查包含但不僅限于以下幾個(gè)方面1)消費(fèi)者/商戶對(duì)成都目前旅游商業(yè)滿意度2)消費(fèi)者/商戶對(duì)成都目前旅游商業(yè)不3)滿意度4)消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的首要考慮因素5)消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的配套條件的需求

14、6)消費(fèi)者旅游商業(yè)消費(fèi)的特征7)商戶進(jìn)場(chǎng)的配套條件的需求8)商戶進(jìn)場(chǎng)的條件9)商戶對(duì)工程環(huán)境的滿意度10)商戶對(duì)工程環(huán)境的不11)滿意度12)商戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求六、工程地塊條件分析1 商業(yè)規(guī)劃方案分析2 交通條件分析3 配套環(huán)境七、工程開發(fā)的SWOT分析1 優(yōu)勢(shì)分析2 劣勢(shì)分析3 市場(chǎng)時(shí)機(jī)4 市場(chǎng)威脅第二局部：工程定位建議八、工程定位1 目標(biāo)客戶定位2 主題定位3 檔次定位4 功能定位5 各層定位主題、功能、業(yè)態(tài)組合九、工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)的建議1 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步建議1 產(chǎn)品規(guī)模的初步建議2 整體布局的關(guān)鍵點(diǎn)2 建筑設(shè)計(jì)的初步建議1 產(chǎn)品風(fēng)格的初步建議2 空間布局的關(guān)鍵點(diǎn)3 功能分區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)3

15、景觀設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)4 配套設(shè)施的關(guān)鍵點(diǎn)注：主要以文字、圖片表達(dá)，并配以適量簡(jiǎn)要的平面示意圖。十、推廣策略建議1 推廣主題2 媒體組合3 各階段訴求十一、銷售策略建議1 租售比例2 價(jià)格策略及定位3 賣點(diǎn)梳理4 銷售手段十二、招商策略建議1 招商策略2 各區(qū)招商客戶定位主力商戶、衛(wèi)星商戶等3 租金定位4 各期推出時(shí)機(jī)、面積、區(qū)域5 招商形式十三、工程經(jīng)濟(jì)效益分析方案的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果將令貴司對(duì)工程的財(cái)務(wù)情況及開展將取得的實(shí)際性投資回報(bào)數(shù)據(jù)有更深的了解。1 本錢費(fèi)用分析2 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析3 經(jīng)濟(jì)效益分析十四、結(jié)論及關(guān)鍵控制點(diǎn) 7建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討效勞本行將透過商業(yè)籌劃及推廣工作上的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有的規(guī)劃及平

16、面進(jìn)行初步的檢討分析。根據(jù)第一階段的研究結(jié)果，制定整體商業(yè)策略及設(shè)想。本行按開展規(guī)劃及用途組合零售、食肆及娛樂進(jìn)一步修訂內(nèi)部設(shè)計(jì)及商品組合建議，務(wù)求盡善盡美，精益求精。本行將為各個(gè)零售和娛樂樓層制定實(shí)用的業(yè)態(tài)方案，并把建議的主題或商品組合結(jié)合在內(nèi)。本行將對(duì)以下各方面提供建議：1 本工程的臨街的店面、曝光度、出入點(diǎn)、上下及每層平面流動(dòng)提供意見；2 根據(jù)主力零售商的根本要求對(duì)工程設(shè)計(jì)作出建議；3 人流動(dòng)線，樓層的間隔及走廊的寬度提出建議，以達(dá)致理想的客流量； 4 餐飲、娛樂設(shè)施和其他特別用途設(shè)備的位置如考慮充分使用本工程地點(diǎn)較差的地方；5 效勞性設(shè)施的位置與通道；6 租戶組合建議，包括主要承租戶，

17、食肆及娛樂場(chǎng)所等；7 參考消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的意見，對(duì)建筑、裝修配套、景觀等方面作出建議；作為貴工程的參謀，將在整個(gè)設(shè)計(jì)階段由開始以至完成與貴建筑師合作。本行將定期就平面圖那么及商品組合用途零售、食肆及娛樂等方面為開展商和建筑師們提供設(shè)計(jì)建議。隨著設(shè)計(jì)工作的進(jìn)展并在認(rèn)為有必要的情況下，本行將為各個(gè)樓層制定實(shí)用的設(shè)計(jì)方案以便將講義的主題結(jié)合在內(nèi)。 8前期市場(chǎng)推廣策略參謀效勞在前期進(jìn)行商場(chǎng)籌劃和設(shè)計(jì)檢討效勞的同時(shí)，本行將會(huì)協(xié)助處理有關(guān)前期所需的市場(chǎng)推廣工作，并針對(duì)推廣方案中的目標(biāo)客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、接觸，積累大型潛在租戶，并為開展商提供及時(shí)的市場(chǎng)反響信息。本行可持續(xù)提供市場(chǎng)推廣策略的意見、建議及指引，包括以

18、下工作：25 為貴工程訂定明確的推廣目標(biāo)及總體策略，并貫徹于工程推廣之不同階段，執(zhí)行工程之營(yíng)銷推廣。主要包括針對(duì)前期客戶定位確立營(yíng)銷目標(biāo)，并決定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷組合；26 制定階段推廣策略及方案；27 制定媒體推廣策略方案、制定不同媒體的發(fā)布時(shí)間組合建議、不同媒體的發(fā)布頻率建議、不同媒體的具體時(shí)段及具體版面與篇幅建議、廣告訴求對(duì)象及訴求主題的擴(kuò)展建議及廣告推廣費(fèi)用預(yù)算；28 檢討店鋪的裝修設(shè)施及交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)；29 推廣期間市場(chǎng)變化趨勢(shì)及其對(duì)本案工程影響。另外，有關(guān)推廣所需的材料及其準(zhǔn)備工作本項(xiàng)工作需與廣告公司合作，本行將會(huì)提供全面的意見，以協(xié)助貴司籌備以下工作：31 就貴司籌備及制訂適宜的市場(chǎng)推廣冊(cè)子、

19、傳單及其它宣傳資料提出意見32 就貴司統(tǒng)籌傳媒廣告宣傳之方案提出意見33 租務(wù)處及宣傳橫幅度就環(huán)境風(fēng)格、位置及設(shè)計(jì)提供建議34 就圖板設(shè)計(jì)提供意見35 協(xié)助籌備商場(chǎng)的效果圖、位置圖及平面圖等36 招商說明資料樓書制作統(tǒng)籌或協(xié)助貴司統(tǒng)籌各委任之廣告商、公關(guān)參謀、宣傳參謀及其它參謀等以便籌備及制訂一切有關(guān)之推廣宣傳資料。注：本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本工程租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用包括廣告公司的聘請(qǐng)、制備推廣書、媒介、傳單及其它市場(chǎng)推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴工程設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)展示室供現(xiàn)場(chǎng)推廣使用。 9租賃參謀及獨(dú)家招商效勞9.1 主力店獨(dú)家招商代理由于主力店之確定與建筑規(guī)劃息息相關(guān)，假設(shè)待本工程經(jīng)

20、營(yíng)管理者確定前方行作業(yè)，恐造成開發(fā)進(jìn)度之延宕，因此我司建議待工程定位確認(rèn)后即盡早開始執(zhí)行主力商店之招商作業(yè)。主力店獨(dú)家招商參謀主要工作內(nèi)容如下：39 主力店名單研擬40 主力店軟硬件設(shè)施需求規(guī)劃建議41 聯(lián)絡(luò)拜訪主力店，進(jìn)行初步洽商42 帶看地盤及說明43 設(shè)店位置及圖面檢討溝通、租賃條件租金、租期、押金、管理費(fèi)、調(diào)幅等之談判協(xié)商，以協(xié)助業(yè)主爭(zhēng)取最大利益為原那么44 協(xié)助完成承租意向書LOI之簽訂45 協(xié)助租賃保證金之催收46 協(xié)助簽訂正式租賃合約9.2 全面招商于主力店招商工作進(jìn)行至后半段時(shí)期，即著手同步進(jìn)行大規(guī)模之相關(guān)行銷，有方案地逐步展開全面招商工作，主要工作內(nèi)容如下：50 根據(jù)招商活動(dòng)

21、的進(jìn)展，持續(xù)審核及修改平面圖51 根據(jù)招商活動(dòng)的進(jìn)展，提供招租策略的意見52 協(xié)助貴公司審訂最適宜租客名單53 協(xié)助舉辦招商說明會(huì)54 聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商，進(jìn)行租賃洽商55 帶引目標(biāo)客戶考察現(xiàn)場(chǎng)及解說56 設(shè)店位置及租賃條件之談判協(xié)商57 協(xié)助完成承租意向書LOI之簽訂58 協(xié)助收取租賃承諾保證票59 協(xié)助簽訂正式租賃合約注：本行公司人員及相關(guān)目標(biāo)客戶出席貴司會(huì)議、實(shí)地視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主書面同意前方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷。9.3 租賃參謀及獨(dú)家招商效勞 效勞期限我司將于參謀之最終報(bào)告提交后開始貴工程之招商代理工作，此項(xiàng)工作時(shí)間共計(jì)12

22、個(gè)月。 效勞費(fèi)用及支付方式于招商期間，本行將向委托方收取聘用定金每月人民幣*元，共計(jì)人民幣*元。此聘用定*金將在以下所述之招商代理效勞費(fèi)中扣除，其扣除額不超過每月聘用定金的50%，即不超過人民幣*元。招商代理效勞費(fèi)用將于招商工作開始之后，以每單租賃合約向貴司收取效勞費(fèi)用。1招商代理效勞費(fèi)以固定租金計(jì)收效勞費(fèi)用傭金：以進(jìn)駐租戶租約期內(nèi)*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。用作計(jì)算效勞費(fèi)用之租金是指每份租賃合約上所列載之每月租金。而每月租金之定義是指進(jìn)駐租戶租賃第一年內(nèi)的平均月租金不包括任何租戶應(yīng)繳交的稅費(fèi)、管理費(fèi)、空調(diào)收費(fèi)等，同時(shí)裝修免租期和租賃期內(nèi)的免租期及委托方給予租戶的任何優(yōu)惠條件及利益均不計(jì)算在內(nèi)。以抽成

23、方式計(jì)收效勞費(fèi)用傭金：如對(duì)租戶只按營(yíng)業(yè)額提成收取租金而不設(shè)固定租金，那么根據(jù)以市場(chǎng)行情制定的底租標(biāo)準(zhǔn)作為月租金的計(jì)算方式，以該租金的*倍，即相當(dāng)于*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。2 支付方式：于每月初由本行匯總上月招商成果向業(yè)主出具發(fā)票請(qǐng)款經(jīng)業(yè)主審核后依業(yè)主付款程序以支票或轉(zhuǎn)帳形式支付。3招商資料經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，制作費(fèi)由業(yè)主支付。4戴德梁行人員出席貴司會(huì)議、視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主書面同意前方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷。本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本工程租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用包括廣告公司的聘請(qǐng)、制備推廣書、媒介、傳單及其它市場(chǎng)推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在

24、貴工程設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)展示室供現(xiàn)場(chǎng)推廣使用。10.商業(yè)物業(yè)管理參謀效勞協(xié)助制訂工程的設(shè)計(jì)方案，確保商場(chǎng)設(shè)計(jì)概念包括為后勤用地提供設(shè)施及足夠的空間規(guī)劃，即貨物卸月臺(tái)、污水池、廢物壓縮器及其他廢物管理設(shè)施、效勞設(shè)施用地及通道、洗手間、喂哺室、傷殘輔助設(shè)施、斜道、美食廣場(chǎng)之清潔、清潔工人貯物室，工程工作室、推廣工作室、停車設(shè)施等。在許多情況下，建筑師的設(shè)計(jì)均華而不實(shí)，照顧未盡全面，導(dǎo)致日后的物業(yè)管理出現(xiàn)困難及障礙。本公司將會(huì)就以下工程提供意見及資料作為指引：66 后勤效勞設(shè)施規(guī)劃包括起卸臺(tái)、垃圾壓縮機(jī)、作業(yè)地方及走廊選擇大樓的建筑用料從將來進(jìn)行清潔及保養(yǎng)角度來提供意見；67 綠化設(shè)計(jì)及灑水系統(tǒng)的建筑對(duì)音響系

25、統(tǒng)、公眾播送、緊急控制室及系統(tǒng)的種類及位置提供意見；68 招牌要求，即指示牌、警告牌、消防平安標(biāo)志等；69 各個(gè)保安亭包括停車場(chǎng)內(nèi)保安亭的位置及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)；70 停車場(chǎng)收款系統(tǒng)、位置及停車場(chǎng)管理控制措施；71 存?zhèn)}規(guī)劃；72 工作間及工程貯物后備設(shè)施大局部商場(chǎng)方案提供的這方面設(shè)施通常都缺乏；73 各管理部門的辦公地方；74 員工休息室、鎖柜及廁所等；75 美食廣場(chǎng)規(guī)劃，包括后勤效勞設(shè)施、清洗室、洗衣場(chǎng)、制服儲(chǔ)存室；76 營(yíng)運(yùn)管理的設(shè)備規(guī)劃；77 宣傳工作室及道具貯存室；78 舞臺(tái)及娛樂場(chǎng)地規(guī)劃；79 提供廢物管理的意見，包括職業(yè)健康及平安事項(xiàng)；80 提供機(jī)電設(shè)備安裝位置的意見，以防止將來受到損害及為將來有需要更改時(shí)作出預(yù)算；81 提供機(jī)電設(shè)備保護(hù)措施的意見，即防水膜層、排水、路緣、供水豎管柱保護(hù)器、 及電力開關(guān)室