項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、摘要一、項(xiàng)目概況二、市場分析1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)2、房地產(chǎn)市場三、開發(fā)模式1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、方案比較3、開發(fā)策略四、開發(fā)成本1、銷售單價(jià)確定2、成本費(fèi)用構(gòu)成五、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析1、盈虧平衡分析2、敏感性分析3、風(fēng)險(xiǎn)性分析六、附件列表摘要A、關(guān)于對張王莊項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析的主要目的：為投資者在該地段進(jìn)行投資決策提供依據(jù)，并根據(jù)投資機(jī)會(huì)的分析對本項(xiàng)目潛在的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析。B、主要假設(shè)前提：沒有自然及社會(huì)環(huán)境的變化；房地產(chǎn)開發(fā)按現(xiàn)行的法律、規(guī)范、政策來執(zhí)行；報(bào)告中所涉及的利率等財(cái)務(wù)內(nèi)容一律按照報(bào)告撰寫日為基準(zhǔn)；報(bào)告中所涉及的物業(yè)售價(jià)均為當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場均價(jià)，由于售價(jià)是市場上最敏感的因素之一，還有待于產(chǎn)品

2、投放市場時(shí)所確定價(jià)為準(zhǔn)。C、本報(bào)告是本著嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度在嚴(yán)格的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上完成的，僅供投資者進(jìn)行決策參考。D、通過以上分析，本著滿足市場與社會(huì)需求、尊重自然開發(fā)原則,方案二具有很強(qiáng)的適應(yīng)性和廣闊的發(fā)展前景。并且，方案二的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率，項(xiàng)目盈利水平高，并且抗風(fēng)險(xiǎn)性能比較強(qiáng)，具有很強(qiáng)的可行性。E、兩種開發(fā)方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案A方案B項(xiàng)目總投資2323626767項(xiàng)目總銷售收入3414938196利潤總額903511328稅前投資利潤率38.88%45.74%財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤率52.32%64.4%盈虧平衡點(diǎn)銷售率75.33%71.78%項(xiàng)目單

3、位成本19422078項(xiàng)目銷售價(jià)格27003080F、兩種開發(fā)方案的配置配置情況方案A方案B電梯普通名牌門、窗普通高檔樓地面水泥壓光局檔地面?zhèn)鹘ㄖ鈮Ω呒?jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)衛(wèi)生間、廚房裝修簡裝精裝防盜門高級(jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)采暖集體供暖鋁合金散熱片集中供暖地?zé)嵛飿I(yè)管理一般物業(yè)管理封閉式物業(yè)管理園林景觀普通綠化園林景觀一、項(xiàng)目概況1、地理位置：項(xiàng)目位于臨西七路和水安路的交匯去，東西兩邊分別毗鄰蒙山大道與工業(yè)大道，處于臨沂批發(fā)市場、華藥、澳龍等所交錯(cuò)輻射的商圈內(nèi)。2、社區(qū)規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為11.66公頃，其中小區(qū)建筑面積為11.25萬平方米，建筑密度為15%,容積率1.72,綠化率56.6

4、%。3、交通情況項(xiàng)目周邊臨近多條交通大道交通十分方便，弁且8、2、36路公交車可以直達(dá)項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部。4、配套情況項(xiàng)目位于多個(gè)生活小區(qū)內(nèi)，居住氛圍比較濃厚，其周邊有欣琦幼兒園、商城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蘭山一中等教育單位，弁且菜市場、銀行、超市、醫(yī)療門診等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集，配套設(shè)施非常完二、市場分析1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)臨沂位于山東東南部，是一個(gè)正處于騰飛階段的成長型城市，近幾年其經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，固定資產(chǎn)投資增長較快，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施改造取得了比較大的進(jìn)步。2004年，臨沂市實(shí)現(xiàn)GDP1012億元，在全省位列第七，并在全國老區(qū)中率先實(shí)現(xiàn)了人均GDPS萬元。臨沂區(qū)位優(yōu)勢非常明顯：距黃海?？诘闹挥?00多公里，東靠日照港、嵐

5、山港和連云港；京滬高速公路、日東高速公路、新亞歐大陸橋鐵路等鐵路大通道在臨沂市境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了一個(gè)非常便捷的陸?？樟Ⅲw交通主干網(wǎng)，加上不斷完善的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)，使得沂蒙大地對外聯(lián)系的時(shí)空距離大大縮短，客流、物流、資金流、信息流在這里縱橫交匯，內(nèi)外雙向互動(dòng)，輻射面非常廣，一個(gè)大開放、大交融、大發(fā)展的格局已經(jīng)初步形成。2、房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在臨沂一直作為朝陽產(chǎn)業(yè)，近幾年臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價(jià)穩(wěn)中趨升，市場銷售形勢平穩(wěn)，基本處于健康發(fā)展階段。臨沂市2002年底的城市化水平是32.9%,按照臨沂市政府確定的城市化目標(biāo)

6、到2015年，全市城市化水平要達(dá)到50%以上，這需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口237萬人，同時(shí)臨沂城城市人口由現(xiàn)在的70多萬人要發(fā)展到2015年的100萬人。按3.5人一套房，每套100平方米計(jì)算，2005年到2015年的10年里全市每年將需新建住宅500萬左右平方米，臨沂城每年需新建住宅70萬平方米左右，但根據(jù)2002年全市住房新開工面積113萬平方米（不包含平房建設(shè)），臨沂城53萬平方米的情況來看，離城市化的要求還有相當(dāng)差距，縣城和建制鎮(zhèn)的差距更大。弁且臨沂市政府最近又提出把臨沂城建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市，這為房地產(chǎn)業(yè)打開了廣闊的發(fā)展空間。三、開發(fā)模式1、用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)單位

7、規(guī)劃總用地11.66公頃其中居住組團(tuán)用地6.65公頃非配套公建用地4.37公頃小區(qū)建筑面積11.25萬平方米其中小高層住宅面積7.78萬平方米高層住宅面積2.87萬平方米共建建筑面積0.80萬平方米居住總戶數(shù)800戶居住總?cè)藬?shù)2579人人口毛密度388人/公頃人口凈密度648人/公頃建筑密度15%容積率（不含二期商業(yè)）1.72綠地率（不含二期商業(yè)）56.6%平均層數(shù)（不含二期商業(yè)）11.67層非配套共建面積4.2萬平方米停車位（不含一期商業(yè)）899其中地下車庫899地上車位2、方案A、B的配置配置情況方案A方案B電梯普通名牌門、窗普通高檔樓地面水泥壓光局檔地面?zhèn)鹘ㄖ鈮Ω呒?jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)衛(wèi)

8、生間、廚房裝修簡裝精裝防盜門高級(jí)防水涂料精品外墻轉(zhuǎn)采暖集體供暖鋁合金散熱片集中供暖地?zé)嵛飿I(yè)管理一般物業(yè)管理封閉式物業(yè)管理園林景觀普通綠化園林景觀3、開發(fā)策略(1)項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)本報(bào)告假設(shè)在報(bào)告撰寫后數(shù)日內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段，在年底項(xiàng)目進(jìn)入試營銷階段，在來年的現(xiàn)在樓盤進(jìn)入熱銷階段。(2)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目分兩期開發(fā)，在工程建設(shè)中要合理控制建設(shè)進(jìn)度力爭使工程的建設(shè)與銷售計(jì)劃相符。，(3)項(xiàng)目成本控制項(xiàng)目在資金的使用上，要合理安排，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)壓力，在資金控制上，以設(shè)計(jì)為重點(diǎn)。以主動(dòng)控制為主，通常情況下，項(xiàng)目投資控制的標(biāo)準(zhǔn)就是投資(預(yù)算計(jì)劃。)四、成本費(fèi)用2、成本費(fèi)用構(gòu)

9、成(1)土地出讓費(fèi)用土地費(fèi)用主要包括土地購置費(fèi)、土地契稅、拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)、城市綜合開發(fā)費(fèi)等。？(2)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。(3)建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修費(fèi)用。(4)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的供水、排水、排污、綠化、供熱、小區(qū)道路建設(shè)等。(5)公共建筑配套費(fèi)用公建配套工程主要是指小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、

10、幼兒園等，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。(6)不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用主要包括備用金(不含工料價(jià)格上漲備用金)、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或是其他工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。(7)管理費(fèi)用主要內(nèi)容包括：公司經(jīng)費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、管理人員工資等。按（土地使用權(quán)出讓金及征地費(fèi)前期工程費(fèi)+房屋開發(fā)費(fèi)）X3%（8）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。（9）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）單位成本（元/平方米

11、）方案A方案B方案A方案B1土地成本557855785245242前期工程費(fèi)213021302002003建安工程費(fèi)12004132458919984公建配套費(fèi)960104090985不可預(yù)見費(fèi)用75582170776管理費(fèi)用42945640437利息費(fèi)用68475564718銷售費(fèi)用6967426367總計(jì)2323624767194220781、銷售單價(jià)的確定（1）市場比較法技術(shù)路線、可比實(shí)例的選取方案A售價(jià)（均價(jià)）市場比較法綜合修正系數(shù)表單位：（元/平方米）方案B售價(jià)（均價(jià)）市場比較法綜合修正系數(shù)表單位：（元/項(xiàng)目名稱修正因素張王莊小區(qū)后園馨園小區(qū)北園小區(qū)園中苑河畔花園成交（預(yù)期）價(jià)格12

12、60028003200交易情況修正1111交易時(shí)間修正11.051.01.05區(qū)域因素修正10.900.951.05個(gè)別因素休整10.950.951.10所占比例10.400.300.30本項(xiàng)目的相對價(jià)格2822275131002639平方米）項(xiàng)目名稱修正因素張王莊小區(qū)宋王莊小區(qū)同心小區(qū)沂河花園成交(預(yù)期)價(jià)格1350030003588交易情況修正1111交易時(shí)間修正11.051.01.02區(qū)域因素修正11.01.01.05個(gè)別因素休整11.00.971.03所占比例10.400.400.20本項(xiàng)目的相對價(jià)格2822333330923252(2)成本法成本法定價(jià)主要是從項(xiàng)目開發(fā)成本的角度對目標(biāo)

13、項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，主要思路是項(xiàng)目開發(fā)的各種成本費(fèi)用、稅費(fèi)等累加后再加上開發(fā)商一定的預(yù)期利潤之和。成本法所確定的銷售價(jià)格一般作為項(xiàng)目的銷售底價(jià)。方案A成本法定價(jià)P=1942X(1+30%)=2525(元/平方米)結(jié)合市場比較所確定的2822元/平方米的市場上限價(jià)格，我司建議方案A銷售單價(jià)為2700元/平方米方案二成本法定價(jià)P=2078（1+30%）=2701（元/平方米）結(jié)合市場比較所確定的3220元/平方米的市場上限價(jià)格，我司建議方案A銷售單價(jià)為3080元/平方米項(xiàng)目的總銷售收入表項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（萬元）總額（萬元）方案A方案B方案A方案B住宅10.65萬平方米）0.270.308；28755)328

14、02地下車庫899(1)6653945394總計(jì)34149)38196五、兩方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析1、項(xiàng)目的盈虧平衡表盈虧平衡點(diǎn)。影響本項(xiàng)目住宅出售稅前利潤的主要因素主要為建筑工程投資、住宅的出售價(jià)格等。這些因素受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。盈虧平衡點(diǎn)就是上述因素向不利的方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的利潤為零時(shí)的臨界點(diǎn)。項(xiàng)目的盈虧平衡分析表因素建安投資項(xiàng)目銷售總價(jià)銷售率方案A方案B方案A方案B方案A方案B因素現(xiàn)在估算值232362476734149)38196)100%)100%因素盈虧平衡點(diǎn)的變化38.90%45.70%-25.22%-28.22%-25.67%)-2

15、8.22%因素盈虧平衡點(diǎn)值3227536085.5j2572427417775.33%)71.78%2、項(xiàng)目的敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售率、建設(shè)周期等因素，據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)的變化的是建筑工程投資和銷售價(jià)格，通過分別對建安投資和銷售價(jià)格分別上下波動(dòng)5%、10%、15%的分析發(fā)現(xiàn)，方案A對銷售價(jià)格反映比較靈敏，方案A、方案B對建筑投資的反映都比較靈敏，所一在設(shè)計(jì)與工程建設(shè)階段應(yīng)加強(qiáng)頭投資的控制。3、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析(1)政策風(fēng)險(xiǎn)最近國家面對新一輪的房地產(chǎn)熱出臺(tái)了一系列的政策，比如“121文件”、“8.31大限”等，同時(shí)近來銀行又提高了

16、利率，在房地產(chǎn)的致命點(diǎn)一一資金、土地上進(jìn)行了調(diào)控，這些因素增加了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的成本，種種跡象表明國家新一輪的宏觀調(diào)控還可能繼續(xù)。(2)市場風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要在于當(dāng)?shù)氐母偁帢潜P與潛在的競爭樓盤和消費(fèi)者對項(xiàng)目的認(rèn)可度，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周圍正在銷售的樓盤不是分多，這對項(xiàng)目的推出提供了一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)；但調(diào)研后的數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目周圍的消費(fèi)者所能接受的價(jià)位主要在1500元/平方米1800元/平方米，同時(shí)對本項(xiàng)目位置有64%勺被訪者認(rèn)為一般，所以項(xiàng)目所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)主要在項(xiàng)目本身的定位。(3)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從項(xiàng)目的盈虧平衡分析中可以發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)方案的銷售率的盈虧平衡點(diǎn)分別高達(dá)75.33斷口71.78%

17、,都超過了警戒線(70%,這可能與項(xiàng)目早期開發(fā)中對基礎(chǔ)設(shè)施投入過多有關(guān)，或與本項(xiàng)目的定價(jià)保守有關(guān)，但還也說明了項(xiàng)目存在很大的銷風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建議通過以上分析，本著滿足市場與社會(huì)需求、尊重自然開發(fā)原則，方案二具有很強(qiáng)的適應(yīng)性和廣闊的發(fā)展前景。弁且，方案二的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率，項(xiàng)目盈利水平高，弁且抗風(fēng)險(xiǎn)性能比較強(qiáng)，具有很強(qiáng)的可行性。合計(jì)第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度341493414.9)3414.9)51223j5122.3!56829.815122353414.S)1707.45287752877.5i287

18、7.5i4316.21j4316.2!55775i4316252877.J)1438.75539629373.7912323.62323.6539.6i3673.22539.6!36732i809.43360.43;809.4j3360.43!11079.253938.40-!809.433360.43；5539.(51969.20，)269141391.232232362323.62323.6i3485.43485.412323.6i2323.62323.6)2323.(51161131161.81878.195187.8195j187.8191281.729：3281.729：3375.63S2281.729：3187.819.593.909754259.5934775.212!-2323.6-2323.6-258.32:-258.32755.106：11761.91?755.106：j1761.9121239.16；52891.39：3755.106：31761.91；2619.584：51445.692135.52216316.2182序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季