中心濤答辯后修改稿

1、分類號 密級 編號 UDC 題目：養(yǎng)老地產融資分析以A 養(yǎng)老地產為例姓學學名號院 夏超 2011211210 學位類別：學術專業(yè)同等學力 學科專業(yè)指導教師第二導師 工商管理(MBA) 張曉濤 提交日期：二一四年三月十七日獨創(chuàng)性本人鄭重：所呈交的是本人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，中不包含其他人已經或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得財經大學或其他教育機構的學位或所使用過的材料。與我一同工作的同志對本做的任何貢獻均已在中作了明確的說明并表示了謝意。作者簽名：二一四年三月十七日使用書本的規(guī)定。特作者完全了解財經大學有關保留、使用學位財經大學

2、可以將的全部或部分內容編入有關數據庫進行檢索，并采用影印、縮印或掃描等保存、匯編以供查閱和借閱。同意學校按規(guī)定向有關部門或機構送交和磁盤。在（的后適用本說明）作者簽名：二一四年三月十七日導師簽名：二一四年三月十七日養(yǎng)老地產融資分析以 A 養(yǎng)老地產為例夏超摘 要應對嚴峻的人口化形勢，已經成為擺在面前的課題。老年人的幸福晚年，與和諧的建設關?！袄嫌兴B(yǎng)”是所有人都無法回避的課題。企業(yè)家參與養(yǎng)老產業(yè)的積極性空前高漲。然而，養(yǎng)老地產項目投資大，回報期長，配套設施、服務善等因素，影響了許多投資者的信心，養(yǎng)老地產的融資陷入困境。在養(yǎng)老地產開發(fā)過程中，采取何種方式或組合方式進行融資，如何防范風險？也成為眾多

3、熱心養(yǎng)老事業(yè)人群最關心的問題。通過對省成都市 A養(yǎng)老地產項目這一案例，結合國外成養(yǎng)老地產融資模式，對 A 項目現有融資模式提出改進建議的同時，深入尋找我國養(yǎng)老地產融資的可行性模式，為我國養(yǎng)老地產的又好又快發(fā)展，提供建議。另外，本文還對 A 養(yǎng)老地產項目的成本和收益進行分析，增加投資者參與養(yǎng)老地產項目建設的信心和決心。關鍵字：化養(yǎng)老地產A 養(yǎng)老項目融資模式成本和AbstractIt's a big task to deal with aging population. The elder who can have a happy life is closely related to th

4、e construction of harmonious society. A lot of entrepreneurs have already taken part in it. However the aging real estate project usually has some factors to impact the investors, such as large investment, a long return period, and the defective of supporting facilities and service, making them lose

5、 confidence, and making financial problems. In the process of endowment real estate development, how to financing how to combine them, and how to prevent the risk became the most concerned issue. In the case of A endowment real estate project in Chengdu City, Sichuan province, we combine it with the

6、 Maturity mode of foreign endowment real estate, and put forward suggestions to improve it develop soundly and rapidly, meanwhile, we are finding the mode which is practicable to domestic. In addition, we have analyzed cost and benefit about A endowment real estate, in order to increaseinvestors con

7、fidence and determination.Key words: Aging；Endowment real estate；A endowment real estate project;Financing mode；The costs and benefits目錄第一章緒論1第一節(jié)研究的背景1第二節(jié)研究的主要內容與意義4第二章商業(yè)房地產與養(yǎng)老地產的融資研究與分析6第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)商業(yè)房地產與養(yǎng)老地產的比較6養(yǎng)老地產融資的國際經驗12養(yǎng)老地產市場前景分析15第三章A 養(yǎng)老地產項目投融資模式分析21第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)A 養(yǎng)老地產項目的概況 .21273134養(yǎng)老地產.A 養(yǎng)老地產項

8、目融資的分析 .對 A 養(yǎng)老地產項目建設的深入思考.第四章政策建議38第一節(jié)養(yǎng)老地產的進一步發(fā)展建議38第二節(jié)加大對金融機構投資養(yǎng)老地產的支持力度40參考文獻47致謝48財經大學第一章緒論第一節(jié)研究的背景一、我國人口化形勢的不斷來了人口化，人口化也是一個全球性的問題。與其他不同的是，我國的人口化有自身的特點，不但老年人口的總數大，而且發(fā)展的速度非?？?。2013 年，中齡事業(yè)發(fā)展報告中指出1：“截至 2012 年底，我年人口數量達到 1.94 億，比上年增加 891 萬，占總人口的14.3。”2013 年，我國的老年人口數已經達到了 2.02 億，化水平接近 15%。目前，我年人口占亞洲老年人口

9、的二分之一，占世界老年人口的五分之一。直到本世紀中葉，我國都是世界上老年人口最多的。到 2020 年，我國 60 歲將于 2030 年左右到來，以上老年人將達到 2.45 億，占人口的 17%；化并將持續(xù) 20 余年。到本世紀中葉達到最，60 歲以上的老年人可能達到 4 億，占總人口的 25%；80 歲以上的老人將超過 1 億，是現在高齡老人的 10 倍左右。屆時，中國每四個人中就有一個老年人。國際上通常用老年人口比例從 7%（65 歲及以上）提高到 14%翻一番的時間（化倍增時間）來衡量人口化速度。預計中年人口比例翻一番的時間需要 25 年，同樣的過程，法國用了 115 年，瑞典 85 年，

10、英國和德國用了 45年。人口一。由于中化是文明進步的標志，也是世界遇到的問題之年人口數量的日益加大，特別是 80 歲以上的高齡老人還將以較快的速度增長，這對于中國政治、等諸方面的可持續(xù)發(fā)展將產生而深遠的影響。1來源中齡事業(yè)發(fā)展報告，2013 年，工作委員會辦公室1財經大學70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%年份0.00%19531964198219902000202020402050圖 1.1: 中齡人口及發(fā)展二、我國養(yǎng)老地產發(fā)展現狀目前，我國養(yǎng)老機構存在形式主要有：綜合性的老年社區(qū)（包括老年公寓、老年活動中心、老年康復醫(yī)院等），還有人們常見的敬

11、老院、愛心護理院、養(yǎng)老院等。據資料顯示2，截至 2011 年底，提供的養(yǎng)老床位達 353.2 萬張。共有各類養(yǎng)老服務機構 40868 萬多個，近年來，隨著人口化形勢的不斷加劇，政策的大力扶持，養(yǎng)老地產的蓬勃發(fā)展，在構建養(yǎng)老服務體系建設中，顯得格外醒目。目前，我國很多大型房地產企業(yè)，如保利、萬科、復星、遠洋等眾多房企已經陸續(xù)進入養(yǎng)老地產領域。各大金融機構，如泰康、平安、人壽等公司，也都進入了養(yǎng)老地產。根據中國指數對 2011 中地牌企業(yè)進行統(tǒng)計顯示，僅 2010 年一年，就有 21.74%的品牌企業(yè)進入養(yǎng)老地產領域。的進入，促進了養(yǎng)老地產的大力發(fā)展，各大企業(yè)也逐漸探索適合自身的理念和模式。如保利

12、地產提出的“全產業(yè)鏈切入，打造由機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老組成的三位一體”養(yǎng)老模式；泰康人壽則是通過金融與養(yǎng)老相結合，投資建設高檔養(yǎng)老地產，直接滿足泰康保險高端客戶的需求，同時，提供護理險、健康險等；復星欲打造融合“養(yǎng)老地產、養(yǎng)老保險、醫(yī)療和康復護理”的養(yǎng)老行業(yè)全產業(yè)鏈，目前，復星在上海建設的一個大型的綜合性養(yǎng)老社區(qū)已經開始營業(yè)。雖然，養(yǎng)老需求潛力巨大，大力鼓勵，各大企業(yè)積極參與，但由于我國2來源2011 年服務發(fā)展統(tǒng)計公報，2012 年 6 月 21 日，20-14歲15-59歲60歲財經大學保障體系和有關法律制度善，事業(yè)基礎薄弱，養(yǎng)老地產在發(fā)展的過程中，也受到了很大的限制，存在著一些問題

13、。一是機構布局和分配不合理。我國部分養(yǎng)老機構的布局和不能與老年人的入住需求匹配，有的地方發(fā)展水平較高，老年人對高端的養(yǎng)老機構需求大，有些相對落后的地方，對低的養(yǎng)老機構比較歡迎。公辦和民辦養(yǎng)老機構待遇也不同，公辦由于得到的福利和多，費用可以降低，其他不得不通過提高來支撐，但也帶來了巨大的經營，這也是我國目前有的機構一床難求，有的機構床位閑置的重要。我國對不同養(yǎng)老機構也缺乏有效的監(jiān)督管理制度和行業(yè)評估制度，在養(yǎng)老機構的發(fā)展中，很難對其質量、效率進行有效的評估。另外，開發(fā)養(yǎng)老地產項目，投入資金巨大，相對其他商業(yè)性地產來說，回收周期較長，也影響著投資養(yǎng)老的積極性。這些都嚴重制約著我國養(yǎng)老地產的進一步發(fā)

14、展壯大。三、養(yǎng)老地產有關政策中齡事業(yè)發(fā)展“十二五”中提到：統(tǒng)籌發(fā)展機構養(yǎng)老服務。按照統(tǒng)籌、合理布局的原則，加大財政投入和籌資力度，推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構建設。積極推進養(yǎng)老機構運營機制與完善，探索多元化、化的投資建設和管理模式。進一步完善和落實政策，鼓勵力量參與公辦養(yǎng)老機構建設和運行管理3。關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的國發(fā)201335 號，指出大力加強養(yǎng)老機構建設。在金、場地、等方面，進一步降低力量舉辦養(yǎng)老機構的門檻，簡化手續(xù)、規(guī)范程序、，行政和登記機關要核定其經營和活動范圍，為力量舉辦養(yǎng)老機構提供便捷服務。鼓勵投資養(yǎng)老服務業(yè)。鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機構，力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化

15、的養(yǎng)老機構。鼓勵民間對企業(yè)廠房、商業(yè)設施及其他可利用的資源進行整合和改造，用于養(yǎng)老服務4。北京市關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法中提到：對投資建設的非性養(yǎng)老機構給予建設資金支持。對新建、擴建具有護養(yǎng)功能的養(yǎng)老機構，由市固定資產投資給予每張新增床位 2.5 萬元的支持；對新建、3中齡事業(yè)發(fā)展“十二五”4關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的國發(fā)【2013-35 號】3財經大學擴建普通功能的養(yǎng)老機構，由市固定資產投資給予每張新增床位 2 萬元的支持。區(qū)（縣）固定資產投資按 1:1 比例配套。對投資建設的非性養(yǎng)老機構接收生活能夠自理老年人的，補貼標準由原來的 200 元/人/月提高至300 元/人/月；接收生活

16、不能完全自理老年人的，補貼標準由原來的 300 元/人/月提高至 500 元/人/月5。在省成都市加快化養(yǎng)老機構發(fā)展的意見中提到:成都市對投資建設養(yǎng)老機構，給予項目土地、財政補貼和稅費減免方面，給予全方位的政策扶持。對化養(yǎng)老機構建設項目用地，采取優(yōu)先或低成本供應地。對新建養(yǎng)老機構每張床位補貼 10000 元，對改擴建給予補貼 5000 元。對養(yǎng)老機構中入住者擁有成都市戶籍的老人，給予每人每月 100 元的服務性床位補貼6。第二節(jié)研究的主要內容與意義一、研究的主要內容隨著人口化形勢的不斷嚴峻，不斷發(fā)展的結果，也給、也越來越關注。人口化的出現，是、的來了新的機遇。越來越階段，房地產的多的企業(yè)參與到

17、事業(yè)中來，特別是我國現在正處于，制造業(yè)成本的不斷上升，造成了許多靠低廉勞動力、物料的企業(yè)舉步維艱， 也促使了許多大型企業(yè)投身到老年產業(yè)。養(yǎng)老地產是老年產業(yè)的一個重要的內容，也是符合我國實際需求，應該大力發(fā)展的行業(yè)。本的研究側重于養(yǎng)老地產的融資模式分析。主要內容有四個方面：一是養(yǎng)老地產和商業(yè)房地產的區(qū)別，特別是養(yǎng)老地產由于其開發(fā)運營模式、受眾等方面的特別，也使其在融資方面存在困境。二是對發(fā)達的、人口在養(yǎng)老地產發(fā)展方面的一些分析介紹，如人口化最嚴重的化嚴重，養(yǎng)老地產發(fā)展最成美國等等，這些在應對人口化方面有著豐富的經驗，特別是在養(yǎng)老地產建設上，在結合其本身特點基礎上，開發(fā)了多層次，多類別的養(yǎng)老地產，

18、每類都輔以相應的服務管理體制。三是以我國省成都市天府新區(qū)的一個養(yǎng)老項目開發(fā)為例，通過對其的項目設計、資金需求、融資、收入以及有關風險，進行深入分析，探討我國在大力發(fā)展養(yǎng)老地產的過程中，5北京市關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法6省成都市加快養(yǎng)老機構發(fā)展的意見4財經大學可采取的融資模式以及降低風險的措施。四是對未來養(yǎng)老地產發(fā)展的建議。養(yǎng)老地產應該是一個綜合的“服務”行業(yè)，的利潤應該來源于服務，是一個持續(xù)的、長期的過程。這也是一個朝陽行業(yè)，基礎薄弱，無論是政策、資金，還是人才和管理方面，都需要不斷發(fā)展和完善。二、研究的意義在中齡事業(yè)發(fā)展“十二五”中提到：積極推進養(yǎng)老機構運營機制的與完善，探索多元化

19、、化的投資建設和管理模式。“十二五”期間，新增各類養(yǎng)老床位 342 萬張。一時間，各大企業(yè)吹響了進軍養(yǎng)老地產的號角。根據，目前萬科、保利、泰康、平安、幸福人壽等企業(yè)，已經著手養(yǎng)老地產。根據同策咨詢研究中心數據顯示，預計 2015 年城市商業(yè)化養(yǎng)老機構的潛在需求為自理老人床位數 174 萬-185 萬張左右，需要護理老人床位數 30 萬-32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)床位數為 400 張計算，未來三年市場上將需要至少4500 個項目的建設。我國由于長期的計劃政策，導致“四二一”家庭的大量出現，特別是隨著人類的不斷提高，一對夫婦贍養(yǎng)四個老人，八個老人的情況也越來越多，這也就意味著機構養(yǎng)老的需求也越

20、來越強。也正是這樣，養(yǎng)老地產成為各個企業(yè)的投資熱點，一些實力強大的企業(yè)搶先進入養(yǎng)老地產，獲得先機。大力發(fā)展養(yǎng)老地產，也是的迫切需要。但畢竟養(yǎng)老整個產業(yè)都是朝陽產業(yè)，很多和老年相關的政策、服務、技術都比較薄弱。在養(yǎng)老地產方面，如設計的理念、養(yǎng)老地產的運營管理、項目融資和模式、配套設施和服務、管理以及護理等，在國內很少有可以借鑒的案例。當然，這些隨著時間的推進，可以不斷解決。而目前來說，要想發(fā)展養(yǎng)老地產，最急需解決的就是“資金”的問題，而養(yǎng)老地產由于其自身特點，對傳統(tǒng)的投資者來說，往往不青睞，疑問重重。沒有“資金”，養(yǎng)老地產就如無米之炊，無論前景再好，需求再大，也沒法建設。為此，對我國養(yǎng)老地產的融

21、資模式進行深入的分析，引進發(fā)達、地區(qū)的經驗，結合我年事業(yè)的獨特情況，提出適合的融資模式和風險防范措施，為越來越多有意進入養(yǎng)老地產的投資者提供一些有用的參考，鼓舞投資者的信心，也促進的、學者研究我國養(yǎng)老地產的發(fā)展，解決養(yǎng)老地產發(fā)展過程中的一些難題，為養(yǎng)老地產的又好又快發(fā)展提出有價值的建議。5財經大學第二章商業(yè)房地產與養(yǎng)老地產的融資研究與分析第一節(jié)商業(yè)房地產與養(yǎng)老地產的比較一、商業(yè)房地產與養(yǎng)老地產的區(qū)別（一）概念的區(qū)別。商業(yè)地產，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、休閑等經營用途的房地產形式，狹義的商業(yè)地泛指用于零售業(yè)的地產形式。商業(yè)地產的形式非常豐富，如

22、我們常見的購物中心、百貨、超市、商場、酒店、寫字樓等等。關于養(yǎng)老地產的概念，目前沒有形成共識，更沒有準確的界定。參考商業(yè)地產定義，養(yǎng)老地產是指作為養(yǎng)老用途的地產。養(yǎng)老地產擁有住宅地產的住宅，但其的要求更高，比如符合老年人特點的和裝修，為老年人提供服務的附屬設施等。養(yǎng)老地產也擁有商業(yè)地產的開發(fā)模式，養(yǎng)老地產會建設一些休閑養(yǎng)生中心，醫(yī)療康復中心，酒店，超市等，為老年人提供便捷服務或為老年人親屬提供服務的設施。養(yǎng)老地產也是一種服務業(yè)，根據老年人的需求，養(yǎng)老地產需要為老年人提供從衣食住行、醫(yī)療、康復護理、等多個層次的服務?？偟膩硭?，養(yǎng)老地產應該是住宅地產、商業(yè)地產和服務的有機結合體，是房地產的一種混合

23、開發(fā)模式。養(yǎng)老地產的形式比較常見的有：養(yǎng)老院、護理院、康復醫(yī)院、臨終醫(yī)院、老年公寓、老年社區(qū)等等。（二）運營模式的區(qū)別。商業(yè)房地產的運營模式，按照“租”和“售”的不同結合，可以分為四類： “只售不租”、“只租不售”、“不售不租”、“租售結合”四種模式?！爸皇鄄蛔狻?模式是舊的房地產開發(fā)普遍采用的經營方式，及開發(fā)商只銷售、出讓產權，銷售完成后不再進行干預。“只租不售”是指開發(fā)商進行市場，對項目進行經營，自行承擔經營風險，獲取經營的同時，提升房地產的商業(yè)價值。“不售不租”是指一些開發(fā)商經營，既是所有者，同時也是經營者，如開發(fā)商自主經營的百貨大樓、超市等?！白馐劢Y合”就是將房地產分為兩部分，一部分出

24、租，另一部分出售。養(yǎng)老地產的運營模式主要有：租售模式、會員制模式、出售使用權模式、反按揭入住模式等。養(yǎng)老地產運營模式的構建，需要著重考慮市場、方式6財經大學和服務體系的建立。養(yǎng)老地產的客戶群體主要是老年群體，其附屬的一些商業(yè)設施也應以老年人為中心。因此，其方式更應體現出“養(yǎng)老+服務”的內涵，要兼顧效益和效益。養(yǎng)老地產可以說是一種特別的服務行業(yè)，房子無論以何種形式租售出去后，養(yǎng)老地產開發(fā)商更是一家服務提供商，需要為提供一系列的延伸服務，如老年醫(yī)療、老年康復護理、老年、老年金融繳納費用，保險、臨終及心理關愛等服務。在會員制模式中，老年人得到老年公寓的使用權，并在每年單獨繳納各項服務費。這種方式在老

25、人后，由于房屋所和使用權的歸屬問題，會存在爭議。部分養(yǎng)老機構通過簽訂合同，給予繼承人一定的權利，比如“售使用權，一般是老年人租賃權”，形成了“以租”的模式。出10 年或 20 年使用權的模式，部分養(yǎng)老地產還推出固定年限的使用權，給予，的年限越長，折扣越高?！胺窗唇夷Ｊ健币彩悄壳瓣P注的熱點，“反按揭”就是指老人將的產權房抵押出去，以定期取得一定數額或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式，在老人后，或保險公司收回住房使用權。通過“反按揭”，可以讓部分擁有高價值不動產，缺少現金的老年人，能入住老年公寓。老年人可將的房屋出售住養(yǎng)老公寓。老年人也可將交由中介公司經營管理，老年人用每月獲得的支付養(yǎng)老公寓的和服

26、務費。老年人直接把抵押給銀行、保險公司貨其他金融機構，由這些機構負責老年人的養(yǎng)老，老年所轉交金融機構。在重慶，還出現一種新的“以房養(yǎng)老”，老年人將后的抵押給投資公司，公司每年給老年人“ 的，老年人每月可得 3000 多元的現金，（三）發(fā)展程度的區(qū)別。價值*4%”的現金，一套 100 萬的所仍屬老人。商業(yè)房地產在我國發(fā)展的時間較長，涌現出了許多有實力的大企業(yè)，如萬達、萬科、保利等大型房地產企業(yè)。我們在發(fā)展發(fā)展商業(yè)房地產的時候，有許多的案例，優(yōu)秀的經驗可以吸取，在運營過程中，有現成的模式可以學習。有關商業(yè)房地產的配套政策、資金支持、市場非常成熟，完善。養(yǎng)老地產在我國出現時間較短，以及先關配套服務，

27、設施在國內發(fā)展是一種朝陽產業(yè)。雖然參與養(yǎng)老地產的大型企業(yè)越來越多，但可以借鑒的經驗和案例非常少，很多企業(yè)只是進入該行業(yè)，對以后的運營并沒有清晰的思路和方式。有關養(yǎng)老地產的配套政策在執(zhí)行過程中也有些模糊不清，資金配套也經常不到位，和養(yǎng)老地產有關的護理服務、7財經大學支持、設計規(guī)范、老年住宅建設標準等，更是奇缺無比。二、商業(yè)房地產融資模式的分析伴隨著我國的快速發(fā)展，商業(yè)房地產也逐漸成為投資的熱點。對于商業(yè)房地產來說，土地和資金是最重要的兩個要素。從我國商業(yè)房地產發(fā)展的整個歷程來說，資金是目前房地產開發(fā)企業(yè)的最大問題。在我國商業(yè)房地產發(fā)展過程中，根據項目開發(fā)模式的不同，也出現了多種融資模式，歸納起來

28、，主要有以下二大類：（一）傳統(tǒng)融資模式表 2.1：傳統(tǒng)融資模式比較方式優(yōu)勢劣勢資金量有限，對開發(fā)商資金要求高降低費用，效率高，自有資金能吸引額金節(jié)省融資成本，為以后銷售打下基礎管控嚴格，資金所占比例小預收款項發(fā)展最為成熟，資金量大而且成本低需要抵押成本低，償還期長，風險可控對公司要求極高，一般開發(fā)商不選擇債券上市門檻高且有額度限制，融資成本高，削弱原提高聲譽，完善內部治理結構，分散風險上市融資有股東權1.企業(yè)自有資金。運用企業(yè)自有資金融資，促進了資金需求方和提供方的信息交流，降低了雙方的費用，提高雙方的效率。對于投資者來說，能增加其信心，對于開發(fā)商來說，能通過自有資金的注入，接受的資金支持。2

29、.預收款項。主要包括開發(fā)商業(yè)在項目開發(fā)前，收取的預租預售款或定金。很多商業(yè)地產開發(fā)商，前期對項目進行大勢宣傳炒作，提供項目的形象，向目標客戶收取定金。通過這種方式，能為以后銷售打下良好基礎，節(jié)省融資的成本。但隨著政策管控的越來越嚴格，這種融資方式會逐步受到限制，而且，預收款項融資在整個資金需求中，所占比例較小。即使如此，這種融資方式仍是眾多開發(fā)商青睞的式。8財經大學3.。這也是開放式融資最主要的方式。目前，我國發(fā)展比較迅速，在和眾多房地產合作過程中，已經有了豐富的經驗和模式。開發(fā)商能從得到大量的、低成本的資金，因此，在目前乃至今后一段時期內，仍將是商業(yè)地產開發(fā)融資中最重要的方式之一。融資4.企

30、業(yè)債券。根據公司定，只有、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的，為籌集生產經營資金，才可以公司債券。另外，公司債券需要等多個部門的嚴格審批、公司本身需要達到一定規(guī)模并連續(xù)三年以及所募資金用途必須符合產業(yè)政策等。這種融資方式適用范圍小，審批非常嚴格，限制條件非常多，一般的商業(yè)房地產選擇這種融資。5、上市融資。開發(fā)公司上市主要有國內或 B 股上市，國內借殼上市和海外上市，無論采取何種方式上市，都可以實現其融資。這種方式融資能力強，而且資金的使用年限更長，同時對提高公司的知名度，公司治理機構都有好處，另外還能分散風險。上市融資也會削弱公司原有股東的高的融資成本。權

31、，具有較（二）新興融資。表 2.2：新興融資方式及特點方式特點房地產基金注重對項目的經營的分析以股權投資進入，不參與具體管理，對項目進行培育房地產信用型、股權型、商業(yè)抵押擔保資產化，表外融資，靈活，本低性強，成1.房地產基金融資。對于商業(yè)地產來說，后期的經營是項目的重點，而項目前期往往需要大量的資金，這給房地產基金進入商業(yè)地產開發(fā)提供了機會。一般來說，房地產基金以股權投資方式參與商業(yè)地產開發(fā)，但其對項目公司控股，也不參與項目的具體管理經營，其會利用自身優(yōu)勢對項目進行培育，使其發(fā)展壯大，從而保證基金的保值增值，實現。2.REITs（房地產投資）融資。當前房地產的方式主要有三種：一是信用型。這種形

32、式與商業(yè)相似，公司用其掌握的資9財經大學金，包括受托資金，為房地產開發(fā)商進行。二是股權型。公司出資，房地產商的部分股權，并享受房地產開發(fā)的。房地產開發(fā)完成之后，開發(fā)商回購產委托給公司擁有的股權。三是。這是指開發(fā)商將的物業(yè)、房”的模公司經營，從而獲得融資。目前，國內提出了“+式。這種模式主要目的是為了幫助開發(fā)商達到的信貸要求，比如擔保、抵押等，往往是需要什么，開發(fā)商缺少什么，興讬公司補充什么。隨著房地產信托業(yè)的不斷發(fā)展，地產將逐漸滲透到房地產開發(fā)設計、兼并重組、出售出租、經營管理等各個環(huán)節(jié)，并為房地產提供更廣泛、更全面的金融服務、更有效的資金融通、更嚴密的風險管控。目前，國內也有少數企業(yè)開始嘗試

33、商業(yè)抵押擔保（CMBS）等一些新型的融資。三、養(yǎng)老地產的融資困境雖然養(yǎng)老地產受到了越來越多大企業(yè)的關注，養(yǎng)老地產的融資寬，但由于養(yǎng)老地產其自身的特點，在融資上，仍存在著許多的不斷拓。(一)和 待。這種的競爭環(huán)境。投資興辦的公辦養(yǎng)老機構相比，很多民辦養(yǎng)老機構受到待遇體現在資金和政策上。的對1.資金的。公辦的財政拿錢，民辦的掏腰包。能用的甚至的，為公辦養(yǎng)老機構進行宣傳，而民辦的即使出錢，宣傳的范圍也有限。民辦的養(yǎng)老機構不但要和優(yōu)質的公辦養(yǎng)老機構進行市場競爭，還要提高自身或服務的價格。這對民辦養(yǎng)老機構的經營產生了巨大的。2.政策的。的待遇還體現在政策上：公辦的政策多，落實容易；民辦的養(yǎng)老機構進入門檻

34、高，資格審批嚴格，后期保障少。這種爭的存在，使得很多投資者對民辦養(yǎng)老機構不信任，不放心。（二）土地的性質。競我國很多養(yǎng)老地產拿到土地都是通過劃撥或出讓取得。劃撥形式得到的土地，雖然能抵押，但其在分割上難以處理，而出讓形式得到的土地，無法辦理。即使部分養(yǎng)老地產通過招拍掛拿到土地，這種方式為養(yǎng)老地產帶來了的資金投入和更長的投資回收期，對這種項目往往非常謹慎。對于拿到土地的養(yǎng)老地產開發(fā)商，時候還需要承擔很多公益性的，不性的義10財經大學務，這也讓養(yǎng)老地產的后期經營收入偏低，投資的回報率下降，很多投資者也望而卻步。目前，我國有部分養(yǎng)老地產是民辦非企業(yè)性質，這種性質的機構“利潤不能分紅”、“不享有權利”

35、，這也直接影響了投資者的利益和積極性。（三）起步晚，基礎薄弱。我國養(yǎng)老地產剛起步，很多養(yǎng)老地產的政策善，服務。，但長期未受到1.政策滯后，落實難。我國早在 1999 年就進入了重視。如中民老年益保障法自 1996 年通過后，2009 年才第一次修正，2012 年才進行修訂。在 2013 年上，人力與保障部副部長胡曉義說7：雙軌制等一系列問題正在進行綜合研究和頂層設計，會在適當的時候和大家進行更進一步討論。有的已經做出了決策原則和方向，有的還在深入研究。這也表明了：雙軌制的到目前為止，仍沒有時間表和具體措施。各地都出臺了養(yǎng)老機構的建設補貼和按床位的運營補貼，但往往落實的時候比較，或者落實的時候承

36、擔了很多義務，比如對入住老年人地區(qū)的限制，2.養(yǎng)老地產管理的限制等。和服務缺乏專業(yè)知識、而且技能水平不高。我國很多養(yǎng)老機構的管理者都沒有專業(yè)的管理知識，很多護理都是從農村來的中年婦女，他們經過簡單培訓就上崗，無論關于老年人的知識還是技術能力，都很難過關。而很多中高檔的養(yǎng)老公寓，對專業(yè)的管理和服務，需求非常旺盛，得不到滿足，這都制約著養(yǎng)老公寓的進一步發(fā)展壯大。3.養(yǎng)老地產缺乏清晰的商業(yè)模式，很多企業(yè)仍在變相的做房地產，只不過是打著“老年”的幌子。目前，越來越多的養(yǎng)老地產開發(fā)企業(yè)：養(yǎng)老地產最終應該是“服務業(yè)”，但國內還沒有足夠多的成熟模式能夠借鑒。而在引入國外的模式時，由于國外養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展比較成

37、熟，很多基礎設施、福利保障等方面非常齊備、具體，國內還達不到這一水平，完全照搬國外模式，難以匹配。4.養(yǎng)老地產投資者缺乏老年學背景。除了養(yǎng)老地產管理和護理的培養(yǎng)，養(yǎng)老地產清晰的商業(yè)模式等等，讓很多投資基金望而卻步之外，很多投資者不具備老年學的背景，也是投資者不青睞養(yǎng)老地產的之一。他們本身對養(yǎng)老地產也沒有很清晰地了解，進行過深入地理解。有時候對養(yǎng)老地產的，離不開傳統(tǒng)的商業(yè)房地產。所以，在投資養(yǎng)老地產過程中，提出的回報要求過高。7人社部：雙軌制正在進行頂層設計，網-時政，2013 年 3 月 5 日11財經大學還有投資者對老年人的消費心理、行為習慣不了解，因此，對涉及老年人的項目， 異常謹慎，甚至

38、直接放棄。由于投資者缺乏相關背景知識，這讓他們在選擇投資項目過程中，對養(yǎng)老地產的投資積極性不高。雖然最近以來，投資基金進入養(yǎng)老地產的積極性提高，但和我國發(fā)展養(yǎng)老地產所需的龐大資金相比，杯水車薪。（四）1.對于、民間融資。來說，投資者希望是獲得股票的分紅和價值地提升。對于養(yǎng)老地產來說，前期的資金投入非常多，建設期比較長，只有形成了一定的規(guī)模后，才能獲取穩(wěn)定的、持續(xù)的，這讓很多投資者失去耐心和信心。到目前為止，我國還沒有出現依靠養(yǎng)老地產上市的企業(yè)。2.民間融資追求的是短期的高利息收入。這對原本融資就比較，經營成本高的養(yǎng)老地產來說，過多的民間融資，對其未來的后期經營加霜。，無疑是雪上第二節(jié) 養(yǎng)老地產

39、融資的國際經驗一、美國養(yǎng)老地產的融資概況美國的養(yǎng)老地產已經形成了非常成體系。在美國，養(yǎng)老地產的開發(fā)商、運營商、房地產投資基金（REITs）和私募基金，共同組成了養(yǎng)老地產的一個完整的金融圈。養(yǎng)老地產的投資商主要有三類，REITs、私募基金和非性組織。三種投資商投資養(yǎng)老地產的關注點也有所區(qū)別，REITs 作為上市公司更關注的穩(wěn)定性，強調資產的長期持有；而私募基金則主要面向機構投資人，更關注資產升值的，強調物業(yè)資產的低買高賣；至于非性組織，主要利用捐贈資金和補貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。REITs 在養(yǎng)老地產的開發(fā)、經營過程中，起到了非常重要的作用，也是美國養(yǎng)老地產融資最主要的。REITs公司主要通

40、過兩種方式來運營旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經營模式。在凈出租模式下，REITs 公司把養(yǎng)老、醫(yī)療物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定租金費用，而所有直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。因此，在凈出租模式下，REITs 公司的毛利潤率很高，而且?guī)缀醪怀袚魏谓洜I風險，業(yè)績也較少受到金融營商）獲取全部經營收入及剔除部分經營風險。的影響（除非租戶）；與之相對，租戶（運費用、運營成本后的剩余，并承擔絕大12財經大學在委托經營模式下，REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取一定的都歸 REITs司獲取，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩余；所有的經營收入，所有的經營

41、成本也由 REITs 公司負擔，相應的，REITs 公及經營剩余，承擔大部分經營風險。圖 2.1 美國養(yǎng)老地產金融中風險的分解與匹配二、養(yǎng)老地產融資概況是全球人口化程度最高的。早在 2012 年 10 月份，養(yǎng)老地產的發(fā)展，從 70 年65 歲始以上老年人口已經占到總人口的 24.1%。至今，經歷了三個時期：草創(chuàng)期、成長期和全盛期。表 2.3：養(yǎng)老地產發(fā)展期間時間時期特點70 年代草創(chuàng)期養(yǎng)老地產服務品質不好，消費者抵觸非常大，雖然少數高端養(yǎng)老地產硬件不錯，但軟件很缺乏80-90年代成長期消費者的接受程度逐漸提高，中端養(yǎng)老地產開始出現，、保險公司等資金大量進入，但由于缺少經驗，失敗的概率特別高各

42、個檔次的養(yǎng)老地產出現，面向全地區(qū)滿足不同老人的需00 年代以后全盛期求，養(yǎng)老行業(yè)培育和資格制度完善，強制性的介護保險開始實施，推動了養(yǎng)老服務業(yè)的大力發(fā)展養(yǎng)老要分為“機構設施”和“住宅”兩大類。所謂“機構設施”，13財經大學是指就是養(yǎng)老地產開發(fā)商建設的一種適合老年人居住的設施，并配備養(yǎng)老護理服務、康復醫(yī)療等和老年人相關的服務；“住宅”指的是開發(fā)商通過收取租戶的，從而得到其應有的回報。這兩種模式，都不進行產權出售，開發(fā)商始終擁有產權。養(yǎng)老地產的資金來源主要有企業(yè)自有資金、風險投資和海本等。日本投資者在投資養(yǎng)老地產之前，會做大量的調研工作，做科學的投資回報預算、策劃、設計，以保證項目在運營后，既能獲

43、得良好的以擴大再投資，還能形成品牌，在后續(xù)的融資中，繼續(xù)獲得循環(huán)。另外，由于強制性介護保險的實施。風投、的青睞，形成一種良性出現了很多外帶服務型老年公寓，這些老年公寓更注重一些很小的老年護工培訓公司，護工派遣公司、咨詢公司等， 迅速發(fā)展，幾年內就可做成連鎖。這種養(yǎng)老服務業(yè)前期進入成本低，受到了一些資金有限的投資者的歡迎。圖 2.2介護保險外服務三、其他和地區(qū)養(yǎng)老地產概況在德國，很多老年人選擇進入能提供非常專業(yè)服務的老人院，這種老人院不但擁有全世界最先進的技術、設備和管理模式，其的護理服務水平、管理水平也是非常頂尖。近年來，在德國出現了一種叫做“老人之家”的養(yǎng)老方式，這是一種互助式的養(yǎng)老，這種養(yǎng)

44、老模式的出現主要是為了服務一些不愿意去養(yǎng)老14財經大學院，但又害怕孤獨的老年人。他們共同組織成立“老人之家”，各自負擔家務，互相幫助。他們一起參加各類活動，比如音樂會、比賽、油畫或者旅游等。這樣老人既覺得孤單，同時又能有家的溫馨感覺。德國的一些組織和政府，也在推出一種“互助養(yǎng)老模式”，比如“多代屋”、里德林根的“樂齡合作社”。這種方式，各個階段的人都可參與，年輕人可以，老年人也可以。這也是一種“時間”的概念，年輕人加入進來，可以按小時領取工資，也可以將服務的時間存入合作社，等到年輕人進入老年后，可以獲得同樣時間的服務。這是一種創(chuàng)新的模式，既鼓勵了老人之間的互幫互助，更讓年輕人參加進來，并通過為

45、老年人提供服務，為未來的養(yǎng)老做好“儲蓄”。的“反按揭”發(fā)展的比較成熟。在，老年人超過 62 歲以后，可以將的抵押給，能得到 1.5 萬到 30 萬加元的。得到這筆貸款后，老年人可以用于旅游、裝修房屋等，也可以為購房支付首付款。只要老人不將房子變賣或者搬家，房子的主權仍歸老年人所有，老年人可以一直住到。之后，由后人處理，折還。的“反按揭”還非常個性化，有可以根據老年人的不同需要和特點，制定不同的備選方案，讓老年人選擇。這也是“反按揭”在發(fā)展的一個重要因素。在新加坡，比較成是“住房養(yǎng)老”模式。新加坡大部分人的住所叫做“組屋”，“組屋”是指組合房屋，是新加坡建屋發(fā)展局承擔的樓房?！白》筐B(yǎng)老”模式主要

46、有三種。第一種是組屋所有者可以通過全部出租或者部分出租，用得到的 的住投資支付的養(yǎng)老消費。第二種是組屋所有者將現有的住房置換成面積較小間形成的用來支付用來支付老人的養(yǎng)老消費，的養(yǎng)老消費。這種模式適合也可以用來進行投資， 不和老人一起居住的人或分步驟的完成住群。新加坡老年人根據自身的狀況，選擇房的以大換小。第三種,是反按揭。老人將的抵押給金融機構，金融機構每月將的，返還老年人，老年人可以一直住在住房里，直至離世。之后，由金融機構對、利息進行結算，利用住房進行彌補。第三節(jié)養(yǎng)老地產市場前景分析一、養(yǎng)老觀念的改變養(yǎng)老觀念，其實就是以后希望為養(yǎng)老的問題。幾千年以來，我國固15財經大學有的觀念就是“養(yǎng)兒防

47、老”。過去，我國敬老院里入住的都是一些孤寡、五?；虻捅?、三無老人。有親戚，有來源的老年人都在家里養(yǎng)老。久而久之，很多人產生了送老年人進養(yǎng)老院就是不孝的觀念。隨著的發(fā)展，人們的觀念也在潛移默化的轉變著，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念也逐漸受到了現實的沖擊。家庭結構的變化迫使養(yǎng)老觀念逐漸改變。1.“四二一家庭結構”。我國實行計劃政策已經 20 多年，目前第一代子女已陸續(xù)進入婚育，四個老人，一對夫妻，一個孩子的“四二一”家庭模式已經非常普遍。兩個獨生組建的家庭要承擔四位甚至老人的照護。這個現實問題，加重了很多家庭的負擔，很多年青根本無法承擔?，F實的不得不讓大家停下腳步進行思考，傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念必須要改變

48、。2.年青人性。隨著的發(fā)展, 年青人的職業(yè)、工作地點頻繁更換，性越來越強。老年人與年青人的距離逐步加大。特別是我國分配的不合理性，北京、上海、廣州、等特大城市，集中了教育、商業(yè)等多種優(yōu)勢，使得很多年青人作為學習、工作甚至生活的理想場所。這更加劇了其他城市年青人的流失，讓的家庭越發(fā)小型化，空巢老人家庭數量急劇上升。3.老人對晚年生活品質的追求。的發(fā)展，讓老年人對生活品質的追求也越來越多，比如高質量的服務，豐富的精神生活等。而在家庭中，還存在著的代際、問題，很多時候，老年人得不到理想的生活。隨著老年公寓的不斷興起，很多老年公寓提供了老人們一起唱歌、打球、聊天的機會，特別是老年公寓里專業(yè)的護理服務，

49、組織的各種活動，受到了越來越多老年人的歡迎。一方面是現實的家庭養(yǎng)老，另一方面是老年人日益增長的養(yǎng)老服務需求，讓我國傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老，家庭養(yǎng)老的觀念受到巨大沖擊，機構養(yǎng)老逐漸成為所有人能接受的觀念，老年人養(yǎng)老也逐漸從家庭化服務。根據華東師范大學在上海市靜安區(qū)、長寧區(qū)、普陀區(qū)做的老年人的養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式8一份抽樣顯示，老年人不再認為一定要與住在一起安度晚年才能幸福，居家養(yǎng)老的老人對社區(qū)服務的需求比較高，而養(yǎng)老院老人還是傾向于選擇養(yǎng)老院養(yǎng)老。8崔麗娟等老年人的養(yǎng)老觀念與養(yǎng)老模式第 1 期16財經大學表 2.4：老年人對“養(yǎng)兒防老”養(yǎng)老觀念的看法對象同意較同意較不同意不同意不知道沒回答居家老人養(yǎng)老院老

50、人1516121706表 2.5：老年人與養(yǎng)老模式的選擇養(yǎng)老模式養(yǎng)老院街道與家庭與家庭保姆與家庭其他沒回答566060707075大于 7517105006230146201035171130120二、老年人居住以及狀況隨著人口化的不斷發(fā)展、住房條件的和人們家庭觀念的改變，老年人的居住方式也發(fā)生著巨大變化。據資料9顯示，2010 年4.01 億個家庭中，有 60 歲及以上老年人口的家庭戶為 1.23 億戶，占 30.6%。其中有一個老年人的家庭占 58.91%，有兩個老年人的家庭戶占 40.13%，有 3 個 60 歲及以上老年人的家庭戶占 0.96%。2010 年我國 60 歲及以上老年人有

51、 1824.4 萬人生活在單身家庭戶中，生活在只有夫婦兩個老年人的戶數為 2189.1 戶。也就是說，通常所說的老年空巢家庭共有 4013.5 萬戶，總體上看我國有 4000 萬老年空巢家庭，生活在空巢家庭中的老年人口總數至少有 6200 萬人，占老年人口總數的 1/3。我年人主要生活來源主要包括三個方面，第一是家庭其他成員的供養(yǎng)，第二是勞動收入，第三是離退休金。隨著的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。據資料10顯示，扣除物價上漲因素，與 2000 年比較，城鎮(zhèn)老年人年均收入增加了 1.1 倍；領取退休金的比例從 69.1%上升到 84.7%；連續(xù)提高企業(yè)退休職工，城鎮(zhèn)老年人得到基本養(yǎng)老保障。城鄉(xiāng)老年人認為收入大致夠用的比例分別由 58.5