酒店公寓的運(yùn)營(yíng)模式和成功案例

1、酒店公寓的運(yùn)營(yíng)模式和成功案例酒店公寓通常比同級(jí)別的傳統(tǒng)公寓要貴一些，但是購(gòu)房者有機(jī)會(huì)通過酒店的出租獲得一定的租金收入，并且享受酒店的服務(wù)和設(shè)施編譯林達(dá)酒店公寓并不是一個(gè)新興概念，這種物業(yè)類型在拉丁美洲和歐洲很普遍。在上世紀(jì)70年代的美國(guó)，酒店公寓作為減免所得稅的合法手段而流行，直到1986年的稅費(fèi)改革法案免除了其在稅收上的優(yōu)惠。酒店公寓的業(yè)主擁有公寓的全部產(chǎn)權(quán)，并可將公寓納入到酒店的出租程序當(dāng)中。酒店將房間出租給客人，并按比例與業(yè)主分享租金收入，同時(shí)扣除管理費(fèi)等其他費(fèi)用。公寓的業(yè)主每年想要居住多長(zhǎng)時(shí)間或者居住多少次都可以，除非開發(fā)商或酒店經(jīng)營(yíng)者有特殊的限制。通常，酒店公寓的建造成本要比傳統(tǒng)酒店

2、高25%,其studio、單臥室和雙臥室公寓要比酒店的客房大，但通常比傳統(tǒng)的公寓要小。止匕外，開發(fā)商也建造了面積更大、裝飾更精美但成本也更高的公共區(qū)域，但是由于越來越多的這類物業(yè)是由希爾頓、仕達(dá)屋這些知名的酒店品牌管理，開發(fā)商可以憑借其所提供的服務(wù)和設(shè)施每平方英尺索取更高的價(jià)錢，從而平衡其投入的額外成本。運(yùn)營(yíng)模式酒店公寓有很多種模式，其中較為流行的一種是，開發(fā)商將大多數(shù)或者所有的酒店房間都銷售出去，業(yè)主可以選擇居住在自己的公寓里，或是不用時(shí)將公寓放回到出租目錄中。酒店經(jīng)營(yíng)者將業(yè)主的公寓以通常的酒店客房的形式出租出去，由此產(chǎn)生的收入典型的分配方式是業(yè)主和開發(fā)商各得50隊(duì)開發(fā)商仍然擁有酒店的公共空

3、間，例如餐館、SPA、游泳池和休息室等。另一種迅速涌現(xiàn)的模式是帶有住宅成份的豪華酒店混合體。在這種模式中，位于酒店頂部幾層或是其毗鄰建筑的豪華公寓銷售給個(gè)人購(gòu)房者，其很多業(yè)主常年居住在公寓里，他們的公寓也不在酒店的出租目錄里，但是業(yè)主可以享受和使用酒店的服務(wù)和設(shè)施，例如日常家務(wù)、房間服務(wù)、健身房、游泳池等。有時(shí)候，開發(fā)商會(huì)在一個(gè)項(xiàng)目中同時(shí)包括這兩種模式，其中一些公寓可以出租，一些高端的公寓則不會(huì)出租給短暫停留的旅游者。酒店公寓可能比同級(jí)別的傳統(tǒng)公寓要貴一些，但是高價(jià)自有高價(jià)的道理，購(gòu)房者不用為維修房屋這類事情操心，他們還有機(jī)會(huì)通過酒店的出租獲得一定的租金收入，從而抵消了部分購(gòu)房費(fèi)用。止匕外，與

4、傳統(tǒng)的公寓不同，酒店公寓作為酒店的一部分，其業(yè)主也能獲得額外的利益，因?yàn)榫频晖ㄟ^品牌營(yíng)銷和免費(fèi)的預(yù)訂系統(tǒng)可以吸引穩(wěn)定的客流量，因此業(yè)主能夠保證獲得相對(duì)穩(wěn)定的租金收入。成功案例Related房地產(chǎn)開發(fā)公司和Apollo房地產(chǎn)顧問公司在曼哈頓開發(fā)的新時(shí)代華納中心于2004年隆重開幕。該中心包括文華東方豪華酒店，酒店里有50平方米至780平方米的豪華公寓。止匕外，這個(gè)混合體項(xiàng)目還包括時(shí)代華納的世界總部、ColumbusCircle購(gòu)物中心、中央公園一號(hào)公寓、2萬平方米的A級(jí)寫字樓、林肯中心爵士音樂機(jī)構(gòu)和504個(gè)停車位。“沒有問題，文華東方這個(gè)名字就是最好的營(yíng)銷工具，流傳的一種說法是，購(gòu)買了這里的公寓

5、就可以成為文華東方的永久顧客。"Related公司的住宅銷售部總裁蘇珊德弗蘭卡說。Related公司和Apollo公司擁有這家共251個(gè)單元的豪華酒店的50%殳份，文華東方則擁有另外50%勺股份。酒店的65套公寓住宅位于64層至80層，價(jià)格在250萬美元至300萬美元之間。和其他的公寓在業(yè)主不使用時(shí)會(huì)作為酒店的套房出租出去的酒店公寓項(xiàng)目不同，這個(gè)文華東方酒店里的公寓只由業(yè)主和他們的客人使用。文華東方酒店公寓的業(yè)主愿意支付更高的價(jià)錢在這個(gè)面向高消費(fèi)階層的酒店混合體里購(gòu)買豪華公寓，他們可以享受和使用酒店里所有的服務(wù)和設(shè)施?！爱?dāng)然每平方英尺的價(jià)格也要比旁邊的中央公園一號(hào)貴，但我們的居民可以

6、使用我們的游泳池和健身中心，在我們的餐館和SPA也享有優(yōu)先服務(wù)?！蔽娜A東方的市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理克里斯汀魯博勒說。隨著文華東方在紐約的成功，以及全美城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)酒店公寓需求的快速增長(zhǎng)，這家酒店集團(tuán)已經(jīng)聯(lián)合了房地產(chǎn)開發(fā)公司CW田。ylston在波士頓開發(fā)一個(gè)同樣的項(xiàng)目，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2007年9月完工。CWBBoylston正在建造的這個(gè)項(xiàng)目位于波士頓后灣(BackBay)的中心地帶，其包括共150個(gè)房間的文華東方酒店、50套超豪華產(chǎn)權(quán)式公寓、35套出租公寓、零售店和餐館。目前幾乎所有的產(chǎn)權(quán)式公寓都已經(jīng)銷售出去，價(jià)格從200萬美元至1000萬美元不等。開發(fā)商EspiritoSanto集團(tuán)也認(rèn)識(shí)到了酒店品牌加混合功能的成功模式，該公司去年攜手希爾頓旗下的奢侈品牌康拉德在邁阿密開放了一家康拉德酒店。康拉德邁阿密酒店是這個(gè)名為EspiritoSanto廣場(chǎng)的項(xiàng)目的一部分，其共有203個(gè)房間、116套酒店公寓和11套屋頂公寓。自從這個(gè)混合體項(xiàng)目開放以來，康拉德這個(gè)名字對(duì)于其公寓的銷售就直到了很大的推動(dòng)作用，EspiritoSanto廣場(chǎng)的很多寫字樓租戶都在酒店里租用會(huì)議場(chǎng)所，一些高層管理人員甚至在康拉德里購(gòu)買了公寓?！斑@是一個(gè)真正的每個(gè)人都受益的項(xiàng)目，協(xié)同工作產(chǎn)生了增效作用。&quo