濟南市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定

1、濟南市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定第一條 為科學、節(jié)約、集約利用土地與空間資源，規(guī)范建設(shè)用地容 積率的規(guī)劃管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范，本著公開、公平、公 正的原則，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行各項規(guī)劃建設(shè)活動，涉及容積率規(guī) 劃管理的，均適用本規(guī)定。第三條 市城市規(guī)劃行政主管部門負責建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理工 作。第四條 建設(shè)用地容積率按地上容積率和地下容積率分別核定。第五條 建設(shè)用地按其主要用途，參照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準（GBJ137-90）進行分類。第六條 建設(shè)用地面積大于 3 公頃的建設(shè)用地，必須編制修建性詳細 規(guī)劃，經(jīng)批準后實施。須編制修建性

2、詳細規(guī)劃的成片居住類用地，應 按上層次規(guī)劃及本規(guī)定成片居住類用地地上容積率指標表 （以下 簡稱表一）的規(guī)定核定地上容積率指標。第七條 建設(shè)用地面積小于 3 公頃的居住類用地和商業(yè)類用地，其地 上容積率指標在經(jīng)批準的詳細規(guī)劃中已經(jīng)確定的， 應按批準的規(guī)劃執(zhí) 行。須編制修建性詳細規(guī)劃的居住類用地和商業(yè)類用地， 其地上容積 率指標應按本規(guī)定小于 3 公頃建設(shè)用地地上容積率指標表 （以下 簡稱表二）的規(guī)定執(zhí)行，其中建設(shè)用地面積小于 0.5 公頃的居住 類用地和商業(yè)類用地，應按表二的規(guī)定相應折減。第八條 建設(shè)用地地下容積率指標在滿足地下停車、地下市政、地下 人防等配套設(shè)施和滿足保護地下泉脈的條件下， 根

3、據(jù)功能需要合理確 定。第九條 臨城市道路、廣場的建設(shè)項目，在自身功能需要以外能為社會提供廣場、屋頂平臺、通道、綠地等公共開放空間的，在符合周圍 環(huán)境及規(guī)劃要求并滿足消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可按 下列規(guī)定相應增加建筑面積：（一）核定容積率小于等于 2時，每提供 1 平方米開放空間，允許增 加建筑面積 1.5 平方米；（二）核定容積率大于 2小于等于 4時，每提供 1 平方米開放空間， 允許增加建筑面積 2 平方米 ;（三）核定容積率大于 4時，每提供 1 平方米開放空間，允許增加建 筑面積 2.5 平方米。第十條 建設(shè)項目征地范圍內(nèi)代征或代拆城市道路、公共綠地或其它 城市公共用地，

4、在核定容積率指標時， 可按下列公式的計算方法增加 容積率。公式一：FAR2二（S2/ S1） FAR1 刈.2公式二：FAR2= （S3/ S1） FAR1 刈.5其中：FAR1-核定容積率；FAR2-容積率增加值；S1-建設(shè)用地面積；S2彳弋征城市公共用地面積；S3代拆城市公共用地面積第十一條 危舊房改造和重點建設(shè)項目拆遷安置用房、經(jīng)濟適用房建 設(shè)項目，其容積率指標可按表一 、表二和本規(guī)定第十條的規(guī)定 適當增加。第十二條 市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、城市標志地段等特殊功 能區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項目， 其容積率指標參照本規(guī)定在編制詳細規(guī)劃和 城市設(shè)計中確定。特殊地區(qū)的具體范圍和管理規(guī)定應根據(jù)城市總

5、體規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃等有 關(guān)規(guī)劃確定。第十三條 在老城區(qū)、歷史文化保護區(qū)、特色風貌保護區(qū)、風景名勝 區(qū)、城市生態(tài)保護區(qū)、機場凈空保護區(qū)等保護區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項目， 其容積率指標應在符合所在區(qū)域保護要求的前提下確定。 保護區(qū)的具體范圍和保護要求應根據(jù)城市總體規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃、 歷史 文化名城保護規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃確定。第十四條 未列入表一、表二的行政辦公、教育科研、醫(yī)療衛(wèi) 生、文化、體育、工業(yè)、倉儲等類型的建設(shè)用地容積率指標，應按有 關(guān)規(guī)劃要求及規(guī)定執(zhí)行。第十五條 建設(shè)用地有下列情況之一的，不允許調(diào)整增加容積率：（一）建設(shè)用地原有容積率已超出本規(guī)定核定容積率的；（二）建設(shè)用地內(nèi)的建設(shè)項目已全部取得 建設(shè)

6、工程規(guī)劃許可證 的；（三）以招標、拍賣、掛牌方式取得國有土地使用權(quán)的；（四）建設(shè)用地內(nèi)有違法建設(shè)行為的。第十六條 建設(shè)用地所在區(qū)域有下列情況之一的，可按本規(guī)定調(diào)整審 批程序進行容積率調(diào)整， 但容積率增加須符合周圍環(huán)境要求， 且滿足 消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定及周圍設(shè)施所能承擔的條件：（一）國家、省或市重大政策發(fā)生變化的；（二）建設(shè)用地原有建設(shè)限制條件發(fā)生重大變化的；（三）城市規(guī)劃調(diào)整或重大項目對建設(shè)用地所在區(qū)域的功能、環(huán)境、 交通等條件產(chǎn)生較大影響的；（四）為滿足公共利益需要而建設(shè)市政配套或基礎(chǔ)設(shè)施的。第十七條 容積率調(diào)整審批程序：（一）建設(shè)單位向市城市規(guī)劃行政主管部門提出調(diào)整容積率申請， 說

7、 明調(diào)整理由和具體調(diào)整意向，并附調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計方案；（二）非經(jīng)營性建設(shè)用地增加容積率的， 或經(jīng)營性建設(shè)用地增加地上 容積率不超過核定容積率 10%的，以及增加地下容積率 的，由市城市規(guī)劃行政主管部門審定；（三）經(jīng)營性建設(shè)用地增加地上容積率超過核定容積率 10%的，經(jīng)市 城市規(guī)劃行政主管部門初審后，報市城市建設(shè)項目審批小組審定；（四）經(jīng)營性建設(shè)用地增加容積率的， 應到市國土資源行政主管部門 補交土地出讓金。第十八條 本規(guī)定名詞解釋及計算規(guī)則按附錄名詞解釋 、計算規(guī) 則執(zhí)行。第十九條 本規(guī)定由濟南市規(guī)劃局負責解釋。第二十條 本規(guī)定自 2006 年 1 月 1 日起施行用地面積3ha<S 1

8、0ha10ha<S< 20haS> 20ha區(qū)位 老城區(qū)以內(nèi) 老城區(qū)以外 老城區(qū)以內(nèi) 老城區(qū)以外 老城區(qū)以內(nèi)老城區(qū)以外建筑層數(shù)地上容積率13層0.70.750.650.70.60.6546 層1.31.41.21.31.11.27 11 層1.81.91.71.81.61.71218 層2.12.21.92.01.71.8> 19層2.42.62.22.42.02.2備注：1、S用地面積（ha）。2、表內(nèi)容積率指標為單一層數(shù)類型的居住類用地對應的上限值， 由不同層數(shù)類型的居住類用地混合組成的建設(shè) 用地，其容積率指標應按不同層數(shù)類型分類劃定用地面積后， 按相應類 型分別執(zhí)

9、行，合成平均指標。3、本表適用于大于等于 3 公頃的成片居住類建設(shè)用地。表二 小于 3 公頃建設(shè)用地地上容積率指標表區(qū)位 老城區(qū)以內(nèi)老城區(qū)以外容積率類型居住類用地13層0.750.84 6 層1.41.5711 層1.92.012 18 層2.22.4> 19層2.62.8商業(yè)類用地H< 15m1.61.515m v H < 24m2.22.124mv H < 50m3.02.850m v H < 8Eh3.53.3H > 80m4.03.8混合用地 混合類型建設(shè)用地的容積率指標應按用途類型分類劃 定用地面積后，按相應類型分別執(zhí)行；對難以分類執(zhí)行的混合用地，

10、應 按不同用途類型的建筑面積比例和相應的指標換算合成綜合指標。備注：1、H建筑高度（m）。2、表內(nèi)容積率指標為單一層數(shù)或高度類 型的建設(shè)用地對應的上限值。 3、本表適用于小于 3 公頃的建設(shè)用地。附錄一 名詞解釋1. 城市規(guī)劃區(qū)： 市轄歷下、 市中、 槐蔭、 天橋、 歷城、 長清行政六區(qū) （含 市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)） 。2. 老城區(qū)：主要指二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)。3. 居住類用地：以居住建筑物及其配套設(shè)施共同形成的居住小區(qū)、居住 組團、街坊和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。4. 商業(yè)類用地：從事各類商業(yè)銷售活動及容納商業(yè)性辦公、旅館業(yè)等各 類服務(wù)業(yè)活動的用地。5. 容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與

11、建設(shè)用地面積的比值。6. 地上容積率：一定地塊內(nèi)，地面以上建筑面積（室外地坪正負零以上 高度不超過 1.5 米的半地下室建筑面積不計）與建設(shè)用地面積的比值。7. 規(guī)劃道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線。8. 規(guī)劃河道藍線：城市各級河道用地的規(guī)劃控制線。9. 規(guī)劃綠線：城市各級綠地用地的規(guī)劃控制線。附錄二 計算規(guī)則1. 建設(shè)用地面積計算 建設(shè)用地面積是指能直接用于或附屬于該建設(shè)項目的實際用地面積， 不 包括規(guī)劃道路紅線、 規(guī)劃河道藍線及規(guī)劃綠線等規(guī)劃控制線內(nèi)的城市公 共用地面積，具體面積以市城市規(guī)劃行政主管部門核定的用地范圍為 準。2. 建筑面積計算 按國家有關(guān)建筑面積的計算規(guī)則計算。地下室及半

12、地下室須按層高 2.2 米（含 2.2 米）以上設(shè)計，并計入建筑面積。3. 建筑高度計算（1）平屋面建筑無女兒墻的屋面，從室外地坪正負零算至檐口頂面， 如有女兒墻的屋面，算至女兒墻頂面。（2）坡屋面建筑，從室外地坪正負零算至屋檐口。4. 建筑層數(shù)計算 從建筑室內(nèi)地坪正負零開始計算第一層至建筑屋頂。 頂部躍層及高度低 于 2.2 米的夾層及設(shè)備層不計算建筑層數(shù)。5. 容積率計算 容積率的計算公式：FAR= S1/S2其中： FAR 容積率；S1 建設(shè)用地內(nèi)計算容積率的建筑面積總和；S2建設(shè)用地面積。（1）建設(shè)用地內(nèi)設(shè)置為地區(qū)服務(wù)的公用設(shè)施和人防設(shè)施，其建筑面積 可不計入容積率指標。（2）建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的人行通道，其 建筑面積可不計