完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收管理對策及建議

1、完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收管理對策及建議本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收管理困境研究【緒論】房地產(chǎn)稅收管理制度法優(yōu)化分析緒論【第一章】現(xiàn)代公共管理與房地產(chǎn)稅收相關(guān)理論概述【第二章】我國房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀分析【第三章】曲靖市房產(chǎn)稅征收管理現(xiàn)狀【第四章】曲靖市房地產(chǎn)稅收管理問題及原因分析【第五章】國內(nèi)外房地產(chǎn)稅務(wù)征收管理經(jīng)驗借鑒【第六章】完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收管理對策及建議【結(jié)論/參考文獻】房地產(chǎn)稅收征管體制改進研究結(jié)論與參考文獻第六章完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收管理對策及建議第一節(jié)完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度一、簡化稅制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)對于一些重復(fù)的稅種，需要進行重新設(shè)置，而且內(nèi)外的稅收制度應(yīng)該統(tǒng)一起來，以形成統(tǒng)一的

2、制度。例如：房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等都應(yīng)當有統(tǒng)一的稅法，這樣稅負才會更加公平。要對土地和房產(chǎn)統(tǒng)一征稅，計稅依據(jù)按照國際慣例規(guī)定為房地產(chǎn)的市場評估值，征收范圍應(yīng)擴大到所有由國家和集體擁有并控制的房地不動產(chǎn)。土地增值稅應(yīng)該暫停征收，同時開設(shè)贈與稅和遺產(chǎn)稅。在現(xiàn)實生活中，土地增值稅計算征收是很復(fù)雜的，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員很難準確計算土地增值稅，征收效率不高。建議將土地增值稅查賬征收改為核定征收，按照房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確定計稅依據(jù)，按照商品房性質(zhì)不同設(shè)定2%-8%勺稅率，這樣可以大大減化納稅人計算過程和降低納稅人聘請中介的納稅成本。此外，應(yīng)該適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，對個人承受的遺產(chǎn)或者繼承物，除家庭和個人

3、生活必須的物業(yè)外，均實行高額稅率，這樣對社會資源再分配和調(diào)節(jié)貧富差距會具有十分重要的意義。二、調(diào)整稅基和稅率擴大房地產(chǎn)稅的開征范圍，將個人超標住宅和郊區(qū)農(nóng)民經(jīng)營房屋納入征稅范圍，以房屋的評估價格作為計稅依據(jù)。同時，稅務(wù)部門通過免稅、減稅的形式，考慮納稅人的實際情況，按照不同情況實行差別幅度減免稅。在對房地產(chǎn)稅的稅率進行設(shè)置的過程中，要充分考慮房產(chǎn)所在地的經(jīng)濟情況和房產(chǎn)類別，各個地方可以結(jié)合當?shù)貙嶋H情況的可變幅度進行小幅調(diào)控和改變，對容積率過低、房屋建設(shè)密度過低的高檔房產(chǎn)和浪費土地資源的高爾夫球場適用最高稅率，對于地處偏僻和交通不發(fā)達地區(qū)的房產(chǎn)，考慮低稅率或者免稅。此外，應(yīng)盡快將房地產(chǎn)企業(yè)銷售不

4、動產(chǎn)行為納入營改增，以消除房地產(chǎn)企業(yè)成本核算、發(fā)票取得不及時無法扣除的隱患，減輕納稅人的稅收負擔。三、完善房地產(chǎn)稅制體系（一）完善我國土地稅法體系，加強土地資源保護土地是稀缺資源、不可再生。伴隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了快速發(fā)展期，土地收入已成為地方政府的收入主要來源。但是，土地浪費也比比皆是，特別是從2013年開始，房地產(chǎn)泡沫逐漸被打破，一些優(yōu)質(zhì)土地資源被荒廢多年，如何高效利用這些稀缺資源，仍然是我們必須面對的問題，我們應(yīng)當建立更加完善的土地稅法體系，加大稅收職能作用。一是建議完善我國現(xiàn)行的耕地占用稅及土地增值稅，提高耕地占用稅稅額標準，對未利用耕地限期整改，限期整改后仍為整改

5、的可采取收回土地或加倍收取耕地占用稅；二是開征土地閑置稅。具體設(shè)計思路是：征稅對象是閑置土地；計稅依據(jù)是閑置土地的面積；按照區(qū)域和地理位置的不同設(shè)置差別稅率，根據(jù)閑置的年份和面積，實行累進稅率。（二）規(guī)范房地產(chǎn)交易，降低交易稅負我國房地產(chǎn)交易過程中重復(fù)征稅的情況屢見不鮮，尤其是契稅和印花稅。相對而言，繼承房地產(chǎn)和被贈與的房地產(chǎn)卻沒有這么多的課稅。總體來說，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)是各個環(huán)節(jié)中稅負最重的環(huán)節(jié)，這就會導(dǎo)致商品房流通不暢，房地產(chǎn)交易市場發(fā)展受阻。第二節(jié)優(yōu)化納稅服務(wù)，提高納稅人的稅法遵從度一、完善納稅服務(wù)體系（一）強化實體辦稅服務(wù)廳建設(shè)因地制宜，全力打造"服務(wù)優(yōu)質(zhì)、辦稅高效、納

6、稅人滿意、社會認可"的辦稅服務(wù)廳。加強納稅服務(wù)體系建設(shè)，實行一站式服務(wù)，拓展辦稅服務(wù)廳功能，將納稅人發(fā)起的各類涉稅事項前移到辦稅服務(wù)廳，落實涉稅事項辦稅服務(wù)廳終審制，規(guī)范辦稅服務(wù)廳功能區(qū)域和窗口設(shè)置，優(yōu)化辦稅服務(wù)環(huán)境，規(guī)范納稅服務(wù)管理制度和辦法，規(guī)范納稅服務(wù)標準，規(guī)范納稅服務(wù)禮儀、規(guī)范納稅服務(wù)流程，積極創(chuàng)建星級辦稅服務(wù)廳。塑造公正、文明、專業(yè)、高效的納稅服務(wù)體系，實現(xiàn)納稅服務(wù)標準化、制度化、規(guī)范化。（二）實施涉稅事項分類管理按照云南省地方稅務(wù)局涉稅事項辦稅服務(wù)廳終審制的要求，涉稅事項統(tǒng)一由辦稅服務(wù)廳受理或直接辦理，全面梳理涉稅事項，實行涉稅事項分類管理，根據(jù)事項的法律規(guī)定和特

7、點，將涉稅事項分為先辦后審和先審后辦兩大類。建立和規(guī)范各類涉稅事項的辦理程序，規(guī)范各類涉稅事項的法定條件、證明資料、辦理流程。（三）建立先辦后審和先審后辦制度在辦稅服務(wù)廳推行"誠信推定、條件受理、當場辦結(jié)、窗口出件、事后核查、違規(guī)受罰"的先辦后審制度。納稅人信用良好且所辦涉稅事項屬于先辦后審事項，納稅人依法提供法定資料，出具涉稅事項真實性、合法性的承諾書，符合法定要件，辦稅服務(wù)大廳工作人員審核認定先行辦理，辦理后再轉(zhuǎn)稅源管理部門調(diào)查核實，納入后續(xù)跟蹤管理。稅源管理部門調(diào)查核實，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，及時予以撤銷，依法追繳應(yīng)繳納稅費款，追究納稅人的責任。在辦稅服務(wù)

8、廳建立"窗口受理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、限時辦結(jié)、窗口出件"的先審后辦制度。對法律法規(guī)規(guī)定的行政審批、行政許可事項和其他需要審核確認的事項屬于先審后辦事項，由辦稅服務(wù)廳受理，初審符合受理條件予以受理，傳遞稅源管理部門調(diào)查核實，經(jīng)有權(quán)機關(guān)審批確認后，退回辦稅服務(wù)廳辦理。建立復(fù)核審查制度。在辦稅服務(wù)廳設(shè)立兼職法制員，負責處理重大涉稅事項的復(fù)核審查，定期開展涉稅事項辦理情況檢查。（四）強化網(wǎng)上辦稅平臺建設(shè)推行以網(wǎng)絡(luò)申報為主的多元化納稅申報，推進財稅庫銀橫向聯(lián)網(wǎng)，探索同城通辦和白助辦稅。加強信息手段應(yīng)用，充分利用12366納稅服務(wù)熱線和納稅服務(wù)平臺，實施納稅提醒、短信催報催繳和

9、稅法宣傳。建立網(wǎng)上辦稅服務(wù)廳，實現(xiàn)涉稅事項的網(wǎng)上辦理。建設(shè)納稅人網(wǎng)絡(luò)學(xué)校，定期不定期發(fā)布政策解讀，分門別類開展納稅輔導(dǎo)培訓(xùn)，提供方便、快捷、高效的辦稅服務(wù)。（五）完善納稅人滿意度及需求調(diào)查機制建立問卷調(diào)查制度，在辦稅服務(wù)廳定期開展納稅服務(wù)和納稅需求問卷調(diào)查。建立第三方調(diào)查機制，委托社會調(diào)查機構(gòu)，采取實地走訪、電話、網(wǎng)絡(luò)、問卷調(diào)查等多種方式進行納稅人的需求調(diào)查，評價稅務(wù)機關(guān)的服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，開展納稅服務(wù)質(zhì)量評比，分析存在的問題，掌握納稅人的需求，有針對性的開展納稅服務(wù)。二、提高稅務(wù)人員素質(zhì)在實際征管過程中，稅務(wù)人員素質(zhì)高低起著至關(guān)重要的作用，作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接管理者和納稅服務(wù)的提供者，

10、其人員素質(zhì)對房地產(chǎn)稅收管理好壞起著決定性作用。因此、要采取多種途徑，提高稅務(wù)人員的納稅服務(wù)能力和執(zhí)法水平。筆者認為進行有目的性的培訓(xùn)工作很有必要，應(yīng)將房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)知識培訓(xùn)列為長期培訓(xùn)計劃，建立房地產(chǎn)企業(yè)管理人員人才庫，定期更新數(shù)據(jù)庫內(nèi)容，安排業(yè)務(wù)素質(zhì)強、精通微機操作的人員從事稅收管理員工作。加大對房地產(chǎn)稅收管理員的提拔任用力度，建立良好的激勵體制，讓房地產(chǎn)業(yè)稅收管理工作步入良性發(fā)展。第三節(jié)完善房地產(chǎn)稅收征管的配套制度完善我國的房地產(chǎn)稅收制度，關(guān)鍵是建立一個完備的涉及稅制、征管、救援等多方面的稅收體系，除此之外，還要提高房地產(chǎn)稅收的法律地位，建立健全房地產(chǎn)評估制度等相關(guān)配套制度，只有這樣才能促進

11、我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。一、建立財產(chǎn)的登記制度及時推行財產(chǎn)實名登記制度，加強財產(chǎn)登記的準確性和及時性，提升房地產(chǎn)稅收的有效性和及時性。在房屋及土地產(chǎn)權(quán)登記制度的推進過程中，首先是要核查宗地的地段、權(quán)屬關(guān)系、面積等，建立全國聯(lián)網(wǎng)的查詢臺賬；其次是從國家層面上建立房產(chǎn)查詢系統(tǒng)，將房屋坐落地、面積等采集完善，為下一步全面推行征收房產(chǎn)稅打下堅實基礎(chǔ)；最后是盡快實行房產(chǎn)證和土地使用證二證合一制度，嚴厲打擊房屋私下交易，打擊擾亂房地產(chǎn)市場的行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從性。二、完善房地產(chǎn)估價制度完善和改進房地產(chǎn)估價制度日顯迫切。在日常征管過程中，對于成交價較低的交易案列，稅收管理員由于白身掌

12、握的知識有限,不能準確判斷其成交價格的真?zhèn)危荒芤蠼灰追降街薪闄C構(gòu)進行評估，而一些中介機構(gòu)并不能較好的遵守職業(yè)操守，基本都是按照將交易方的要求出具評估報告，這勢必會造成稅款的大幅流失。為此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)估價系統(tǒng)，按照地段建立數(shù)據(jù)庫，及時和房管部門溝通，及時取得當?shù)鼗鶞实貎r和建造成本，盡可能準確核算房地產(chǎn)單位交易價格，以確保稅收的公正性，維護房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。三、加強和相關(guān)部門的配合房地產(chǎn)企業(yè)稅收要及時、全額入庫，這對稅務(wù)機關(guān)來說是一個很大的挑戰(zhàn)，單單依靠稅務(wù)機關(guān)的力量很難實現(xiàn)。稅務(wù)部門一定要加強與房管部門、工商部門、金融系統(tǒng)、公檢法系統(tǒng)的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，如定期和不定期開展協(xié)調(diào)

13、會、成立協(xié)稅護稅小組、通過和公安部門聯(lián)合辦案等形式，加大對稅收違法行為的打擊力度，增強稅法的嚴肅性和強制性。同時，其他部門也應(yīng)該和稅務(wù)機關(guān)密切聯(lián)系，及時提供稅務(wù)部門要求的涉稅資料。特別是房管部門，每年要及時提供當?shù)赝恋氐貎r，以便稅務(wù)機關(guān)及時更新房地產(chǎn)二手房地價信息，防止稅款流失?，F(xiàn)如今，社會是一個高速信息時代、計算機的運用已經(jīng)融入我們的各行各業(yè)，各個部門也應(yīng)該在大力開發(fā)計算機運用軟件的同時，實現(xiàn)各個系統(tǒng)的無縫對接，實現(xiàn)資源的及時、有效共享。第四節(jié)加強和改進稅收征管手段從稅制的設(shè)立來看，我們在進行一個稅制的設(shè)置時，不單單要考慮稅制的合理性、科學(xué)性和長期性，還要考慮其可行性，這就需要建立一個合理的

14、征管機制。有效的征管機制是保證稅收目標實行的必要機制，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性，決定了房地產(chǎn)稅收征管的特殊性，這需要我們在稅收征管的同時建立起與之相配套的稅收征管機制。一、實施房地產(chǎn)稅收一體化征管實施房地產(chǎn)稅收一體化管理，重點應(yīng)采取以下五個方面的措施：一是地稅機關(guān)要和房管局、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等政府部門建立信息共享制度，以便稅務(wù)部門及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息，方便稅務(wù)機關(guān)從源頭控管稅源。二是嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法，對房地產(chǎn)企業(yè)收取的預(yù)收款、誠意金等巧立名目的款項，均按要求預(yù)繳企業(yè)所得稅，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房信息，及時預(yù)繳土地增值稅；，對達到土地增值稅清算條件的要及時要求企業(yè)進行清算

15、，及時入庫稅款。三是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的不同樓盤進行跟蹤管理，及時掌握變動信息，更新管理員管理臺賬，要求所有的房產(chǎn)企業(yè)安裝網(wǎng)絡(luò)發(fā)票系統(tǒng)，在銷售商品房時，要求企業(yè)在發(fā)票上注明小區(qū)名、樓層、房號，以便稅收管理員通過內(nèi)部系統(tǒng)及時進行比對，對不按要求開具發(fā)票的企業(yè)，及時進行限改和處罰。四是在對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算檢查時候，詳細檢查入賬發(fā)票，對未按要求取得發(fā)票的成本，一律不允許稅前扣除，對未按項目分別核算成本費用的樓盤，從高適用稅率，提高稅法的嚴肅性。五是加快建立房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)交易系統(tǒng)，將二手房和商品房的交易的受理、審查、核準、查詢以及稅務(wù)事項通知書、完稅證的開具情況等內(nèi)容納入房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，逐步實現(xiàn)

16、房地產(chǎn)稅收一體化辦公和全程監(jiān)控、查詢，提升房地產(chǎn)交易的效率，降低納稅成本。二、積極開展互聯(lián)網(wǎng)+稅收管理工作稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該創(chuàng)新工作視角，主動適應(yīng)"互聯(lián)網(wǎng)+"時代的新特點、新要求和新挑戰(zhàn)，充分挖掘利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，積極謀求與互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)的廣泛對接和深度融合，拓展征管與服務(wù)的深度、廣度。一是加強信息化建設(shè)。應(yīng)用現(xiàn)代化科技手段，結(jié)合房地產(chǎn)建筑業(yè)項目稅收管理系統(tǒng)，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯(lián)系方式等信息，方便稅收管理員調(diào)閱核實，并實行動態(tài)化管理，隨時根據(jù)實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產(chǎn)稅源

17、實施動態(tài)的稅源監(jiān)控。二是充分利用稅收征收系統(tǒng)資源。通過對稅收征管系統(tǒng)的綜合運用，充分發(fā)揮聯(lián)動機制作用，與納稅評估等管理手段相結(jié)合，與房地產(chǎn)稅收預(yù)測和統(tǒng)計分析相結(jié)合，全面提高稅源管理水平，推動房地產(chǎn)業(yè)稅收征管上新臺階。三是實行房地產(chǎn)業(yè)動態(tài)管理。建立房地產(chǎn)業(yè)稅收征管數(shù)據(jù)庫，做好和房管、國土等政府部門的數(shù)據(jù)對接，按照其他部門提供的數(shù)據(jù)，及時篩選、分析，及時建立房地產(chǎn)項目臺賬，將房地產(chǎn)項目實行動態(tài)管理，及時更新數(shù)據(jù)，并做好數(shù)據(jù)的分析、提煉工作，提高稅收征管的針對性。第五節(jié)強化部門協(xié)調(diào)配合一、完善稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部配合機制在房地產(chǎn)稅收征管過程中，涉及到稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部的多個部門，各個部門之間的相互聯(lián)系、溝通協(xié)調(diào)顯

18、得尤為重要，在對房地產(chǎn)進行日常稅收管理時應(yīng)建立健全部門長效協(xié)調(diào)配合機制首先，科技信息部門應(yīng)加強與稅收管理部門的協(xié)調(diào)配合，按照金稅三期的工作要求，依托現(xiàn)有的云南地稅MIS2.0系統(tǒng)，進行房地產(chǎn)稅收管理軟件的適應(yīng)性改造，統(tǒng)籌和深化數(shù)據(jù)利用，建立房地產(chǎn)稅收征管數(shù)據(jù)模型，使房地產(chǎn)稅收管理步入現(xiàn)代化管理，節(jié)約征管成本；其次，征收大廳應(yīng)加強與稅收征管部門的協(xié)調(diào)配合，征收部門負責對房地產(chǎn)企業(yè)原始數(shù)據(jù)的采集，其采集的房地產(chǎn)企業(yè)土地信息和房地產(chǎn)信息，是稅源管理部門進行房地產(chǎn)稅收管理的基礎(chǔ)，稅源管理部門在日常管理中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)計稅依據(jù)發(fā)生變化，比如土地面積增減，或者房地產(chǎn)性質(zhì)發(fā)生變化，應(yīng)及時和征收部門聯(lián)系，盡快對系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行更正，及時征繳稅款；最后，稅務(wù)稽查部門應(yīng)加強和稅源部門的溝通協(xié)調(diào)，稅務(wù)稽查部門在對房地產(chǎn)企業(yè)稽查時，發(fā)現(xiàn)稅源管理部門的薄弱環(huán)節(jié)，應(yīng)及時反饋給稅源管理部門，從而加強房地產(chǎn)稅源管理工作。稅源管理部門在對房地產(chǎn)企業(yè)進行日常管理時，發(fā)現(xiàn)其有偷、逃、騙、抗等稅收違法行為，應(yīng)及時與稅務(wù)稽查部門溝通聯(lián)系，及時移交給稅務(wù)稽查部門，利用稅務(wù)稽查部門的稽查手段進行稅務(wù)稽查，避免國家稅款的流失，提高稅收征管效能。二、與政府部門加強協(xié)作配合稅源管理部門要對房地產(chǎn)企業(yè)進行一戶兩檔管理，即稅款征收檔案和納稅資料檔案，并充分利用信息化技術(shù)手段，對