城市建設(shè)經(jīng)營模式創(chuàng)新與實(shí)踐-楊天舉PPT課件

1、泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 1泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 2城市建設(shè)經(jīng)營模式創(chuàng)新與實(shí)踐城市建設(shè)經(jīng)營模式創(chuàng)新與實(shí)踐泛華建設(shè)集團(tuán)泛華建設(shè)集團(tuán) 總裁總裁 楊天舉楊天舉泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 3泛華集團(tuán)城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略定位泛華集團(tuán)城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略定位n站在城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)角度，依托建設(shè)領(lǐng)域系統(tǒng)服務(wù)優(yōu)勢，組合城市、金融資源，有效降低資金、政策風(fēng)險(xiǎn)，為客戶提供城市資源優(yōu)化、基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營等服務(wù)。打造城市建設(shè)發(fā)展商。n按照建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期理論，系統(tǒng)整合

2、項(xiàng)目參與各方資源，利用科學(xué)的管理工具，為客戶從項(xiàng)目的前期策劃咨詢到項(xiàng)目的建成運(yùn)營提供策劃、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)代理、勘察、施工、采購、項(xiàng)目管理、監(jiān)理、裝修、代建服務(wù)、建成運(yùn)營等全過程或階段性服務(wù)。打造城市建設(shè)領(lǐng)域系統(tǒng)服務(wù)商。戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 4n城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市群形成，城市化進(jìn)程提速；同城化、城鎮(zhèn)化n統(tǒng)一戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)融結(jié)合，提高城市運(yùn)營質(zhì)量；n系統(tǒng)解決計(jì)劃發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地利用關(guān)系，走集約化發(fā)展道路；n建立城市發(fā)展愿景，統(tǒng)一“批發(fā)”產(chǎn)品，變“零售招商”為“批發(fā)招商” ；n集約城市資產(chǎn)，科學(xué)利用土地資源，建立科學(xué)發(fā)展觀，

3、走可持續(xù)發(fā)展道路；n變“精英招商”為“全民招商” ；n變“偶然招商”為“持續(xù)招商”和“必然招商” ；n系統(tǒng)解決“水平開發(fā)”和“豎向開發(fā)”關(guān)系，城市資產(chǎn)利用效益最大化，投資效益最大化。經(jīng)營理念經(jīng)營理念城市建設(shè)運(yùn)營理念城市建設(shè)運(yùn)營理念泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 5投資角度投資角度運(yùn)營管理運(yùn)營管理差異化競爭差異化競爭形成洼地效應(yīng)形成洼地效應(yīng)構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟(jì)構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟(jì)由精英招商由精英招商變?nèi)裾猩套內(nèi)裾猩陶姓?商商入?yún)^(qū)建設(shè)入?yún)^(qū)建設(shè)運(yùn)營發(fā)展運(yùn)營發(fā)展一次招商一次招商二次招商二次招商三次招商三次招商金融工具創(chuàng)新金融工具創(chuàng)新品牌孵化品牌孵化產(chǎn)業(yè)集群供應(yīng)產(chǎn)業(yè)集群供應(yīng)價(jià)

4、值創(chuàng)新價(jià)值創(chuàng)新繼續(xù)投資繼續(xù)投資由零售招商由零售招商變批發(fā)招商變批發(fā)招商建立以商招商建立以商招商投資概念投資概念項(xiàng)目建立項(xiàng)目建立投資品投資品城市價(jià)值創(chuàng)新城市價(jià)值創(chuàng)新偶然招商偶然招商持續(xù)招商持續(xù)招商必然招商必然招商泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 6n價(jià)值鏈。價(jià)值鏈。即價(jià)值體系中各環(huán)節(jié)多處于同一行業(yè)之內(nèi)，相互之間呈現(xiàn)上下游關(guān)系，彼此的聯(lián)結(jié)是基于產(chǎn)品或服務(wù)的流程體系，最終形成的是一條“鏈”。n價(jià)值網(wǎng)。價(jià)值網(wǎng)。即價(jià)值體系中各環(huán)節(jié)處于不同行業(yè)中，相互之間沒有上下游關(guān)系，是通過相互合作共同創(chuàng)造價(jià)值的關(guān)系，各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系到一起是基于同一創(chuàng)意和共同的產(chǎn)品，從而創(chuàng)造出最大價(jià)值

5、，各個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)結(jié)不是基于流程關(guān)系，而是價(jià)值創(chuàng)造邏輯，最終形成的是一張“網(wǎng)”。n在價(jià)值鏈和價(jià)值網(wǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)中的要素主體，唯有相互合作才能共同把“網(wǎng)”做大，在創(chuàng)造共同價(jià)值的同時(shí)獲取自身價(jià)值，他們之間要強(qiáng)調(diào)共享、合作關(guān)系。價(jià)值鏈與價(jià)值網(wǎng)的結(jié)合，從而最大限度地將不同的價(jià)值創(chuàng)造主體有效納入到價(jià)值網(wǎng)中，最大限度地發(fā)揮各個(gè)主體的價(jià)值創(chuàng)造能力，最大限度地追求“綜合加法”效應(yīng)。價(jià)值整合價(jià)值整合資源整合，產(chǎn)業(yè)整合，價(jià)值鏈整合，價(jià)值網(wǎng)整合資源整合，產(chǎn)業(yè)整合，價(jià)值鏈整合，價(jià)值網(wǎng)整合泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 7城市技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施分類城市技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施分類交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)對對外

6、外交交通通市市內(nèi)內(nèi)交交通通環(huán)境系統(tǒng)環(huán)境系統(tǒng)環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù)通信系統(tǒng)通信系統(tǒng)電電視視廣廣播播電電信信郵郵政政防災(zāi)系統(tǒng)防災(zāi)系統(tǒng)水系統(tǒng)水系統(tǒng)排排水水給給水水水水資資源源保保護(hù)護(hù)能源系統(tǒng)能源系統(tǒng)集集中中供供熱熱燃燃?xì)鈿夤┕╇婋姺婪里L(fēng)風(fēng)雷雷防防空空襲襲防防洪洪防防汛汛防防抗抗地地震震性性災(zāi)災(zāi)害害消消防防城市技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施城市技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施熱熱電電聯(lián)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 8 定定 義義n是城市政府在土地出讓或劃撥前對土地進(jìn)行整理、投資、開發(fā)的過程。 內(nèi)內(nèi) 涵涵n在遵循國家法律法規(guī)和建設(shè)規(guī)范的前提下，按照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃

7、和土地利用規(guī)劃的要求，統(tǒng)一規(guī)劃，對開發(fā)項(xiàng)目所要達(dá)到的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會配套等各種相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行綜合策劃，并按照項(xiàng)目管理的原則對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全等全面管理，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他配套設(shè)施建設(shè)的過程。n具體理解具體理解n按照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲備開發(fā)、土地供應(yīng)計(jì)劃的項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)實(shí)施方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)主體，獲得土地項(xiàng)目一級開權(quán)的開發(fā)主體再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地

8、開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的運(yùn)營管理方案，對土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。n城市土地開發(fā)既包括了城市政府為使城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的順利實(shí)施對城市土地開發(fā)所做的總的安排，也包括了城市政府對具體的土地開發(fā)項(xiàng)目的組織實(shí)施，兼具宏觀與微觀層面，兩者結(jié)合使得城市土地開發(fā)得以有序進(jìn)行。 城市土地開發(fā)城市土地開發(fā)泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 9 目

9、目 標(biāo)標(biāo)n實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、市政和社會配套的完備性、社會影響的協(xié)調(diào)性、項(xiàng)目發(fā)展的可持續(xù)性和項(xiàng)目形態(tài)與環(huán)境的宜人性。 原原 則則n政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、策劃先行、綜合開發(fā)、市場化運(yùn)作。 形形 態(tài)態(tài)n土地初始開發(fā)土地初始開發(fā)（土地增量開發(fā)） 和土地再開發(fā)土地再開發(fā)（土地存量開發(fā)或舊城改造）n政府在規(guī)劃、政策、標(biāo)準(zhǔn)等方面做好配套和保障工作，在基礎(chǔ)設(shè)施先行、公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先配置、資源環(huán)境管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向調(diào)控方面起到主導(dǎo)作用，再充分發(fā)揮市場競爭機(jī)制作用引入高水平的一、二級開發(fā)商參與城市土地開發(fā)建設(shè)。規(guī)范的城市土地開發(fā)的含義規(guī)范的城市土地開發(fā)的含義泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUC

10、TION GROUP 10n規(guī)劃前的策劃規(guī)劃前的策劃總體策劃（確定城市發(fā)展戰(zhàn)略）總體策劃（確定城市發(fā)展戰(zhàn)略）n在規(guī)劃之前導(dǎo)入總體策劃，可以解決目前規(guī)劃中存在的一些問題：在規(guī)劃之前導(dǎo)入總體策劃，可以解決目前規(guī)劃中存在的一些問題：n規(guī)劃的編制沒有充分研究經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律和區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源特點(diǎn)，超前預(yù)測不夠；規(guī)劃對城市發(fā)展缺乏真正意義上的指導(dǎo)和調(diào)控作用。n區(qū)域化規(guī)劃或協(xié)調(diào)機(jī)制不健全，規(guī)劃規(guī)模盲目求大求全。n規(guī)劃過于強(qiáng)調(diào)技術(shù)性，缺乏金融、產(chǎn)業(yè)結(jié)合的系統(tǒng)研究。n規(guī)劃缺乏特色，定位不明。城市建設(shè)風(fēng)格雷同，千城一面。對城市發(fā)展要素挖掘不夠，城市品牌宣傳缺少賣點(diǎn)。n對環(huán)境因素考慮少，資源破壞性的過度開發(fā)；

11、不注重對文化遺產(chǎn)、歷史建筑、城市風(fēng)貌的保護(hù)，使不可再生資源遭受嚴(yán)重破壞。n規(guī)劃實(shí)施缺乏延續(xù)性。管理體制分割，或是政績短期行為，使得政府的計(jì)劃、土地、規(guī)劃等管理部門沒有形成統(tǒng)一協(xié)同機(jī)制，造成土地資源浪費(fèi)。n規(guī)劃后的策劃規(guī)劃后的策劃深度策劃（落實(shí)城市發(fā)展戰(zhàn)略）深度策劃（落實(shí)城市發(fā)展戰(zhàn)略）n根據(jù)功能不同，可分為項(xiàng)目落地策劃、營銷策劃、招商策劃、融資策劃策劃在城市土地開發(fā)中的作用策劃在城市土地開發(fā)中的作用泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 11n在宏觀層面，城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃對城市未來的發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用；n在微觀層面，

12、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃及配套的專業(yè)規(guī)劃決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容。n在實(shí)踐中，開發(fā)實(shí)施單位通常還會進(jìn)行概念性規(guī)劃，即在總規(guī)、控規(guī)和實(shí)施方案指導(dǎo)下，就某一開發(fā)區(qū)域或某一項(xiàng)目，進(jìn)行創(chuàng)造或創(chuàng)意，體現(xiàn)開發(fā)者的思想，使開發(fā)區(qū)域或項(xiàng)目的修建性詳規(guī)更加科學(xué) 、合理和先進(jìn)，能夠體現(xiàn)國內(nèi)甚至是國際上的最新理念和做法。規(guī)劃在城市土地開發(fā)中的作用規(guī)劃在城市土地開發(fā)中的作用規(guī)劃是優(yōu)化土地資源配置，提高土地資產(chǎn)價(jià)值的重要杠桿規(guī)劃是優(yōu)化土地資源配置，提高土地資產(chǎn)價(jià)值的重要杠桿泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 12n規(guī)劃是發(fā)展目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式的整體部署過

13、程，而策劃是依托創(chuàng)造性思維，整合資源，站在產(chǎn)業(yè)和金融角度，確定城市發(fā)展戰(zhàn)略和定位，實(shí)現(xiàn)城市土地資源與市場需求的優(yōu)化組合，強(qiáng)調(diào)的是通過創(chuàng)造性思維，找出資源與市場間的核心關(guān)系，構(gòu)建可采取的最優(yōu)途徑，形成可實(shí)施的開發(fā)方案，并對近期的開發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)安排。策劃與規(guī)劃的關(guān)系策劃與規(guī)劃的關(guān)系規(guī)規(guī) 劃劃策策 劃劃市場角度手段前提產(chǎn)品角度對市場診斷、引導(dǎo)，提出規(guī)劃建議從全局出發(fā)，要以市場為導(dǎo)向泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 13結(jié)論n通過策劃、規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的編制，幫助政府分析、整合、集約、優(yōu)化城市資源，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀角度，明確城市功能結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展思路，形

14、成從項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目孕育 項(xiàng)目孵化完整思維過程。將城市發(fā)展運(yùn)營與重大項(xiàng)目投資建設(shè)密切結(jié)合的理念貫穿始終，讓投資項(xiàng)目能夠快速落地，形成投資品。吸引投資人，把偶然經(jīng)營變成必然經(jīng)營，把精英招商變成全民招商，打造一方熱土，形成“洼地”效應(yīng)，加快城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 14美國鹽湖城美國鹽湖城英國布里斯托爾科技城英國布里斯托爾科技城概況概況美國猶他州州府所在地，人口約20萬，因該城西北部的大鹽湖而得名。人口40多萬，興起于海上貿(mào)易，是英國西南部著名海港城市，農(nóng)業(yè)、紡織業(yè)、工程業(yè)是該市傳統(tǒng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。特點(diǎn)特點(diǎn)位于美國西部欠

15、發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有豐富的國際科技資源。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度較高基礎(chǔ)上，發(fā)展高科技工業(yè)，具有雄厚的科技基礎(chǔ)。啟示啟示 充分發(fā)揮自然資源優(yōu)勢和文化優(yōu)勢，準(zhǔn) 確定位城市產(chǎn)業(yè)； 抓住國防科技資源優(yōu)勢，緊扣國防科技產(chǎn)品為主導(dǎo)的國防科技產(chǎn)業(yè)； 充分發(fā)揮大學(xué)在推進(jìn)科技城發(fā)展過程中的先鋒作用。 必須充分發(fā)揮科技資源優(yōu)勢； 高效率地為所有高科技企業(yè)發(fā)展提供最低要素成本的環(huán)境； 積極發(fā)展金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。國外城市發(fā)展定位的經(jīng)驗(yàn)與啟示國外城市發(fā)展定位的經(jīng)驗(yàn)與啟示泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 15深深 圳圳蘇蘇 州州概況概況毗連香港，二十多年前還是一個(gè)小漁村，現(xiàn)在

16、已成為國際著名大都市。我國江南文化名城，毗鄰上海，以高科技加工業(yè)為主，新老城區(qū)和諧發(fā)展的新城市。定位定位依托毗連香港的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)高科技產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并舉的“國際型大都市“發(fā)揮毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢，以蘇州工業(yè)園為載體，借鑒新加坡城市發(fā)展的法治經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展高科技產(chǎn)品加工業(yè)，建設(shè)”科技、現(xiàn)代和法治的新蘇州“啟示啟示 抓住區(qū)位比較優(yōu)勢，科學(xué)定位城市發(fā)展目標(biāo)； 自始自終、最大限度地貫徹開放戰(zhàn)略，以開放帶動(dòng)城市發(fā)展； 主動(dòng)推動(dòng)自主創(chuàng)新，把制度創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合起來，作為城市高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力； 找尋高新科技 產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，吸納海外智庫； 以金融為核心，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 制定具有法律效力的城市發(fā)

17、展規(guī)劃，利用法律制度保障城市發(fā)展定位的長期性、穩(wěn)定性； 利用區(qū)位優(yōu)勢，和諧制定高科技加工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略； 堅(jiān)持城鄉(xiāng)互動(dòng)，和諧發(fā)展，完成傳統(tǒng)城市向現(xiàn)代高科技城市的轉(zhuǎn)變。國內(nèi)城市發(fā)展定位的經(jīng)驗(yàn)與啟示國內(nèi)城市發(fā)展定位的經(jīng)驗(yàn)與啟示泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 16柳柳 州州 綿綿 陽陽概況概況廣西工業(yè)重鎮(zhèn)，擁有汽車、冶金、機(jī)械三大支柱產(chǎn)業(yè)。由國務(wù)院確認(rèn)中國唯一“科技城”。四川省第二大城市，也是中國宜居城市之一 。定位定位充分發(fā)揮傳統(tǒng)工業(yè)優(yōu)勢，以國有控股公司這種新型經(jīng)濟(jì)吸納民營資本，實(shí)施信息化改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，建設(shè)”廣西現(xiàn)代工業(yè)城“?？萍肌④娹D(zhuǎn)民、教育、宜居，落實(shí)科

18、學(xué)發(fā)展觀的”中國科技城“。啟示啟示 著力發(fā)展本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)； 著力于產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新，打造吸納民營資本、外地資本的產(chǎn)業(yè)組織平臺； 圍繞龍頭企業(yè)大力發(fā)展中小企業(yè)，做實(shí)1-2個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市的長期可持續(xù)發(fā)展。 立足區(qū)位優(yōu)勢，抓住西部大開發(fā)、國防科技工業(yè)體制改革的歷史機(jī)遇，發(fā)展數(shù)字電子、汽車等支柱產(chǎn)業(yè)，培育壯大國防軍工科技產(chǎn)業(yè)，建設(shè)綿陽國防科技工業(yè)城。 著力產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新，圍繞龍頭企業(yè)，吸納海內(nèi)外資本，實(shí)施大小企業(yè)發(fā)展并舉的戰(zhàn)略，擴(kuò)大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群； 積極爭取國家的政策和項(xiàng)目支持，建設(shè)一個(gè)以科技、教育 、宜居和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市。國內(nèi)城市發(fā)展定位的經(jīng)驗(yàn)與啟示國內(nèi)城市發(fā)

19、展定位的經(jīng)驗(yàn)與啟示泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 17n目標(biāo)目標(biāo)：土地的合理利用與保值及土地利用的效益n行為行為：要綜合平衡各類社會需要和社會目標(biāo)n角色角色：土地征用、房屋拆遷、開發(fā)資金籌集、擬開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局、開發(fā)后土地出讓和轉(zhuǎn)讓n城市土地開發(fā)模式與城市土地利用制度、城鎮(zhèn)住房制度和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革相適應(yīng)，是一個(gè)隨歷史發(fā)展進(jìn)程漸進(jìn)的過程.政府土地開發(fā)定位政府土地開發(fā)定位政府在城市土地開發(fā)中的目標(biāo)、行為和角色政府在城市土地開發(fā)中的目標(biāo)、行為和角色泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 18n城市土地

20、管理部門或城市土地儲備機(jī)構(gòu)或其委托的土地開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計(jì)劃，遵循社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，對土地開發(fā)項(xiàng)目的基本情況、工作實(shí)施方案、開發(fā)進(jìn)度、投資方案等內(nèi)容編制的綜合性方案。n方案經(jīng)城市發(fā)改、規(guī)劃、國土、建委、等部門審查通過后，作為編制土地開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件和實(shí)施開發(fā)的依據(jù)，同時(shí)也是土地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織與管理的依據(jù)。城市土地開發(fā)綜合策劃方案城市土地開發(fā)綜合策劃方案泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 19序序項(xiàng)項(xiàng) 目目 內(nèi)內(nèi) 容容1項(xiàng)目概況區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀；項(xiàng)目開發(fā)用地范圍；現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)

21、境條件、地上物現(xiàn)狀調(diào)查；擬開發(fā)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)建設(shè)總目標(biāo)2項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性分析項(xiàng)目開發(fā)對城市總體規(guī)劃的實(shí)施、城市土地資源綜合利用、調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、建設(shè)宜居城市、提高城市綜合實(shí)力等方面的意義和必要性。3項(xiàng)目開發(fā)的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案用地控制指標(biāo)；建筑形態(tài)控制指標(biāo)；環(huán)境容量控制指標(biāo)；交通控制內(nèi)容；城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制；基礎(chǔ)設(shè)施控制指標(biāo)及指標(biāo)說明。4項(xiàng)目交通影響分析項(xiàng)目建設(shè)和建成后公共交通、軌道交通、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、步行系統(tǒng)交通組織；對周圍交通吸引量和生成量、交通飽和度；規(guī)劃區(qū)域交通組織初步方案；解決規(guī)劃區(qū)域交通問題的相關(guān)措施等。5項(xiàng)目環(huán)境影響分析項(xiàng)目功能分析；影響環(huán)境的因

22、素分析；污水處理、中水回用等新技術(shù)的應(yīng)用；解決環(huán)境污染和噪聲污染的措施。6項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案項(xiàng)目紅線內(nèi)和項(xiàng)目代征土地的征用方案；單位、居民調(diào)查；拆遷方案、補(bǔ)償方案及適用政策；現(xiàn)場管理方案等。7項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織方案按照項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法組建團(tuán)隊(duì)，建立并不斷完善項(xiàng)目管理制度，專業(yè)人員培訓(xùn)，倡導(dǎo)先進(jìn)的管理理念與文化，形成各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)理制和第一責(zé)任人制度等。8項(xiàng)目進(jìn)度安排與初步實(shí)施方案項(xiàng)目前期調(diào)研、策劃、征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商推廣、投融資等各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的進(jìn)度安排和實(shí)施方案建議。9項(xiàng)目成本測算方案和項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目直接成本、間接成本、稅金等土地開發(fā)綜合成本以及項(xiàng)目

23、建成后的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的綜合分析。10項(xiàng)目投融資方案土地開發(fā)主體直接投資，各功能地塊招商、推廣、招標(biāo)回收土地開發(fā)費(fèi)用，政府財(cái)政、政策支持，政策性銀行、商業(yè)銀行貸款，項(xiàng)目合作和其他投融渠道等。11項(xiàng)目開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)要求項(xiàng)目實(shí)施的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和布局；社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益等總體目標(biāo)；各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的速度、品質(zhì)、成本的控制目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)等。12項(xiàng)目建設(shè)期和建成后的經(jīng)營管理方案項(xiàng)目建設(shè)期的規(guī)劃管理、現(xiàn)場管理、安全管理、項(xiàng)目建成后經(jīng)營管理方案，包括業(yè)主委員會、物業(yè)管理的組建與管理以及市政、交通、能源、環(huán)境、公共配套、信息、廣告、商務(wù)活動(dòng)、餐飲、娛樂、購物等服務(wù)與管理的方案。城市土地

24、開發(fā)綜合策劃方案內(nèi)容城市土地開發(fā)綜合策劃方案內(nèi)容泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 20n完全政府投資模式完全政府投資模式 特點(diǎn)：特點(diǎn)：n在政府財(cái)力雄厚的情況下，可以迅速集中資金對土地進(jìn)行開發(fā)；n有利于城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；n需要政府加強(qiáng)監(jiān)管；n成功與否依賴于政府招商引資的力度，否則造成投資無法收回，土地閑置和浪費(fèi)、國有土地收益流失 結(jié)論：項(xiàng)目的前期策劃尤為重要n企業(yè)投資模式企業(yè)投資模式 特點(diǎn)特點(diǎn)：n政府僅制定城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地利用政策，企業(yè)通過市場競爭獲取開發(fā)權(quán)，按規(guī)劃和其他政府規(guī)章實(shí)施。n規(guī)劃體系完備、詳細(xì)規(guī)劃的深度可以指導(dǎo)具體的開發(fā)項(xiàng)目、

25、政府不需投入巨額資金，但要向企業(yè)支付一定的土地收益。n政府和企業(yè)共同投資模式政府和企業(yè)共同投資模式 特點(diǎn)：特點(diǎn)：政府和企業(yè)共同出資、企業(yè)建設(shè)、政府主導(dǎo)、分別核算，雙方按股份比例分享收益和風(fēng)險(xiǎn)。城市土地開發(fā)模式城市土地開發(fā)模式泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 21土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政政 府府一級開發(fā)主體一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位二級開發(fā)單位土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）（受限土地使用權(quán)）土地所有權(quán)土地所有權(quán)權(quán)利主體權(quán)屬熟地出讓協(xié)助出讓收回生地服務(wù)泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA

26、CONSTRUCTION GROUP 22土地開發(fā)項(xiàng)目階段圖土地開發(fā)項(xiàng)目階段圖招招 標(biāo)標(biāo) 策策 劃劃實(shí)實(shí) 施施審審 批批后評價(jià)后評價(jià)開發(fā)計(jì)劃編制開發(fā)計(jì)劃編制根據(jù)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃土地供應(yīng)計(jì)劃制定制定城市土地儲備計(jì)劃土地開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目概況、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性分析項(xiàng)目開發(fā)的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案交通影響分析 環(huán)境影響分析征地拆遷襝方案成本測算方案效益分析 投融資方案開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)要求進(jìn)度與實(shí)施方案建設(shè)期和建成后的經(jīng)管方案團(tuán)隊(duì)組織方案等有批準(zhǔn)權(quán)的政府或政府部門對土地開發(fā)實(shí)施方案政府以公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，確定土地開發(fā)實(shí)施單位土地開發(fā)主體在政府指導(dǎo)和協(xié)助下辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)行征地拆遷實(shí)施市

27、政基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施環(huán)境景觀設(shè)施等建設(shè) 由項(xiàng)目管理部門和實(shí)施單位共同組織驗(yàn)收進(jìn)行成本確認(rèn)及收益分配事宜將開發(fā)土地儲備出讓驗(yàn)驗(yàn) 收收由政府相關(guān)部門或委托的獨(dú)立第三方對土地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行總體后評價(jià)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)吸收教訓(xùn)提出建議泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 23金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)信用邊界線信用邊界線建設(shè)機(jī)構(gòu)建設(shè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目業(yè)主項(xiàng)目業(yè)主項(xiàng)項(xiàng) 目目產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)業(yè)基金通過圖中四方的資源整合通過圖中四方的資源整合, ,最終達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)最終達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān), ,利潤合理分配的三角均衡態(tài)利潤合理分配的三角均衡態(tài)勢勢, ,使得各方的矛盾對立關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楦偤详P(guān)系使得各方的矛盾對立關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楦偤详P(guān)系. .結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保機(jī)構(gòu)投資銀行業(yè)務(wù)投資銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)融結(jié)合，和諧共贏產(chǎn)融結(jié)合，和諧共贏泛 華 建 設(shè)PAN-CHINA CONSTRUCTION GROUP 24項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)階段項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)階段風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度度項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力金融風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目是金融資本和產(chǎn)業(yè)