國內(nèi)外優(yōu)秀地鐵商業(yè)案例PPT課件

1、2駿峰國際財富廣場北新涇站點案例日本大阪梅田地下商業(yè)街人民廣場地下商業(yè)街以參考樣本作為本案開發(fā)的對標(biāo)方向，以國內(nèi)外優(yōu)秀的地鐵商業(yè)案例作為本案的規(guī)劃理論依據(jù)。3l 地址：上海市虹口區(qū)大連路1619號（地處大連路四平路交匯處，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)）l 開發(fā)商：上海駿峰置業(yè)發(fā)展有限公司l 投資商：香港駿峰國際集團(tuán)l 定位： 5A甲級涉外寫字樓及高檔商業(yè)休閑中心于一體l 建筑面積： 5萬余l(xiāng) 樓層：地下三層，地上二十四層l 功能分布：地下二層、地上四層為商業(yè)，地下三層停車場l 地上五到二十四層為辦公l 主要交通：地鐵8號線、10號線上蓋，另有多條公交路線10號地鐵線站點8號地鐵線站點駿峰國際財富廣場緊臨兩條地鐵

2、站點，同時有多條公交站點設(shè)于附近，大連路隧道直通陸家嘴，四平路將建立交。案例一：駿峰國際財富廣場樓層功能定位 B1層：百思買家電超市 B下2層：精品服飾、飾品店 F1：百思買家電超市、零售、面包房 F2、F3：餐飲，主營菜系：海派菜系、 碳烤魚、韓國料理 F4：餐飲，主要營菜系：川菜4區(qū)域特征l 居住區(qū)l 次商務(wù)區(qū)地鐵特征l 便捷l 大運量u餐飲類-便捷性餐飲u零售類-便利性、個性精品化餐飲10中式快餐3桂林米粉、富春小籠、江蘇面館西式快餐2肯德基、必勝客特色餐飲2復(fù)茂小龍蝦、日本料理食品類2來伊份、奶茶（飲料）正餐1湘意滿（湘菜館）零售類4便利店、超市2羅森便利店、迪亞天天服裝飾品2阿吉豆、

3、精品服飾市場服務(wù)類7美容健身3京世造型、139會所、重慶家富富僑足浴金融1招商銀行電信1中國移動通信房產(chǎn)中介1端辰不動產(chǎn)中介醫(yī)療1百齡藥業(yè)娛樂類1電玩城1都市英雄電玩城案例二：北新涇站-宜嘉坊5商業(yè)基本情況：l 約2.2萬的時尚生活廣場，定位為中高檔；l 已入駐商家主要為沿街商鋪主要以餐飲料和休閑娛樂場為主，內(nèi)部1-5層商場，為服裝零售、配飾等，目前正在招商中；l 主要入駐商家品牌：麥當(dāng)勞、吉高碳火燒烤、都可茶飲、音樂之聲大酒店、蘇武牧羊、奧隆娛樂城、宜芝多面包坊辦公基本情況：l 共13層，單間面積60-1500l 租金為2.3-2.5元/平/天，入駐率95%貿(mào)易上海浩晶貿(mào)易有限公司、上海渤世

4、洛貿(mào)易發(fā)展有限公司、上海卓鶴貿(mào)易有限公司、上海禾煜貿(mào)易有限公司、弘進(jìn)（上海）貿(mào)易國際有限公司咨詢艾瑪?shù)贤顿Y咨詢有限公司、海鑫尚電力咨詢技術(shù)有限公司科技上海德安軟件科技有限公司、上海勃達(dá)信息科技有限公司、重山風(fēng)電科技（上海）有限公司、上海影鈦信息科技有限公司、上海恩鍶派信息科技有限公司裝潢上海旺族裝潢有限公司教育上海市成職教育有限公司、上海通達(dá)科技進(jìn)修學(xué)校案例二：北新涇站-馥邦中環(huán)廣場6案例三：大阪梅田地下街位于大阪梅田地區(qū)，地下街連通阪神百貨、阪急百貨、阪急三番商業(yè)街等知名商業(yè)設(shè)施及大阪第一飯店，是日本人氣最旺的地下街之一。梅田Diamor地下街l 梅田地區(qū)位于大阪市的北面，是JR、阪急線、地

5、鐵等鐵道線集中的西日本交通要道，梅田地區(qū)中央的區(qū)域更是大阪商業(yè)活動的中心。l 梅田Diamor地下街連接阪神百貨、阪急百貨、阪急三番商業(yè)街等的知名商業(yè)設(shè)施及大阪第一飯店，是日本人氣最旺的地下街之一。梅田Diamor地下街：l 所處位置：大阪市北部梅田地區(qū)l 層數(shù)：地下二層l 地下街長度：四條共780米l 總建筑面積：21,000l 建成日期：1994年10月大阪梅田地下空間大阪梅田地下通道7案例三：梅田地下街充分挖掘地下商業(yè)空間，由JR大阪站以及阪神梅田站進(jìn)入，經(jīng)過西北部的圓形廣場，呈放射狀引申出四條商業(yè)街。1994年10月12日開發(fā)使用的大阪DIOMOR地下街，由JR大阪站以及阪神梅田站進(jìn)入

6、，經(jīng)過西北部的圓形廣場，呈放射狀引伸出以下四條長條形商店街。l Market Streetl Casual Streetl Fashionable Streetl Variety Street大阪梅田Diamor地下街設(shè)有100多個店鋪，由生活雜貨、服飾、餐飲類及其它類（如保險公司），其中服飾類業(yè)態(tài)占比率最高。8案例三：大阪梅田每條地下商業(yè)街根據(jù)不同人流特征提供差異化的商業(yè)組合。lMarket Street：由許多小面積的專賣店組成，如化妝品、鞋類、數(shù)碼電子等等。另有部分花店、藥房等的服務(wù)類業(yè)態(tài)；lCasual Street：多以小面積的女裝服飾專賣為主。另外在此區(qū)域有一面特別的音樂墻，墻面上

7、有巨大的樂器浮雕，觸摸時會發(fā)出該樂器的聲音，可以進(jìn)行簡單的演奏；lFashionable Street：整個屋頂用透明材質(zhì)處理，充分引入了自然光。這條地下街除了部分服飾專賣店，主要以各類餐廳為主，長廊上方經(jīng)常懸掛一些主題的布條；lVariaty Street：這條商店街則是販賣鞋子、眼鏡、CD、皮包等，還有一家規(guī)模較大的書店。9地鐵共生主流化立體區(qū)間一體化 當(dāng)下地鐵共生主流化象征的不止是一種現(xiàn)象或執(zhí)行力，它還代表了缺乏統(tǒng)一布點規(guī)劃、缺乏 定向研究、缺乏有效資源整合等歷史思路的變革。 立體區(qū)間一體化一直貫穿在上海地下商業(yè)的誕生與發(fā)展過程之中。從人民廣場香港名店街、 迪美、華盛街開始，地下商業(yè)就在

8、不經(jīng)意間擔(dān)當(dāng)著與地上商圈業(yè)種類別檔次互補的角色。商業(yè)內(nèi)涵多元化 第一發(fā)展階段：90年代到2002年，地下商業(yè)開發(fā)多以“廉價地下購物場所”的形象出現(xiàn)， 呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)單一化、檔次最低化； 第二發(fā)展階段：2002年到2008年，地下商業(yè)逐漸從單一走向豐富，從初創(chuàng)期走向成長期； 第三發(fā)展階段：2009年以后，業(yè)態(tài)組織形式朝功能更加多元、商業(yè)元素更加完整的方向發(fā)展； 除常規(guī)的商業(yè)業(yè)態(tài)外，更將公共休憩空間、社會生活服務(wù)、廣告、咨詢、商業(yè)展示等整合進(jìn)來。物業(yè)品質(zhì)現(xiàn)代化 “形象決定價值”建筑亦是如此，地下空間存在陰暗、封閉等先天缺陷，在市場化 的過程中更需要建筑藝術(shù)的協(xié)調(diào)與曲合。上海地下商業(yè)發(fā)展趨勢研究根據(jù)上海

9、地下商業(yè)未來四大發(fā)展趨勢的走向判斷，未來的上海地下商業(yè)將向“一類服務(wù)群體、多元消費內(nèi)容”的內(nèi)涵升華。10香港名店街、迪美購物中心、華盛街三個項目均位于上海市級商圈南京東路人民廣場商圈核心地段；地鐵1、2、8號線以及42條公交線路交匯于此，日人流量超過50萬人次，從地段、便達(dá)性而言，均可謂奢華盡享；然而，同一個商圈之下卻演繹出了截然不同的發(fā)展思路，其產(chǎn)出效益也存在一定差別。案例四：人民廣場地下商業(yè)街11人民廣場商業(yè)街，在檔次定位上，雖然有意差異化經(jīng)營，形成錯位競爭，但同時亦有同質(zhì)化的現(xiàn)象存在。香港名店街定位為中高端化，以都市白領(lǐng)，時尚青年為主要消費群，業(yè)態(tài)除購物之外，還包涵部分休閑餐飲。迪美購物

10、中心上海華盛街是上海首家地下“都市中心型地下購物中心“，定位為購物、餐飲、娛樂休閑為一體的地下綜合商業(yè)中心。經(jīng)營檔次、目標(biāo)市場定位與迪美頗為相似，主要定位為中低檔。12從業(yè)態(tài)規(guī)劃上可以看出，華盛街業(yè)態(tài)涵蓋相對單一，而其它兩個商場業(yè)態(tài)涵蓋較全面，尤其是迪美購物中心。l 業(yè)態(tài)規(guī)劃上不僅注重零售功能，同時包涵休閑餐飲、專業(yè)服務(wù)、休閑娛樂等方面的設(shè)施；l 引入商家有：肯德基、味千拉面、滿記甜品、葡京休閑茶餐廳、南夢宮游藝廳等，經(jīng)營狀況良好。l 主要經(jīng)營休閑服裝、飾品、包袋等流行商品。以品牌服飾為主；l 入駐品牌有：VEROMODA、ONLY、BAXTON、 Puma 、JACK&JONES、N

11、ike、天使園等品牌商店。l 經(jīng)營品類以服裝和飾品為主，加上婚紗、美甲、包袋、化妝品、手機數(shù)碼、鞋類等，共計19個商品類別。13同時從物業(yè)分布上來看，雖然華盛街位于較繁華的地鐵出站處，人流較大，但與其它物業(yè)未形成積聚，且過往人流均為“路人”而并非購物之人。1930風(fēng)情步行街14經(jīng)營檔次物業(yè)選擇商場共生 香港名店街、迪美購物中心、1930風(fēng)情步行街三個市場基本上是無縫連接，形成一個大的地下商城，而華盛街相對顯得較為獨立。華盛街位于位于人流量較大的地鐵的出站口及乘客的換乘路線中，但路過于此的基本上為擠時間的人，行走之間便顯匆忙，且這群人也會為正在華盛街消費的客群帶來潛意識里的沖擊，在一定程度上影響

12、購物的心情，所以造成現(xiàn)在看到的華盛街“人流”很大，而“人留”又很少。最早開業(yè)的香港名店街是以地下商場的品牌店而揚名，同時營造出良好的購物環(huán)境，其它兩個商場則稍遜一籌。迪美購物中心與香港名店街相比，雖然在檔次上略低，但其注重業(yè)態(tài)上的全面，不僅以精品服飾、飾品吸引年輕的消費者，更是涵蓋了休閑餐飲、娛樂游藝、專業(yè)美甲等更多吸引消費者的設(shè)施。通過對人民廣場地下商業(yè)街在檔次定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)選址方面的分析，我們得出以下結(jié)論：15 烏節(jié)路位于新加坡的中心位置，在中心商業(yè)區(qū)上方。是東西文化融合得最有魅力的商業(yè)街區(qū)，本地與國際的購物中心，適合不同游客需求的專賣店、特產(chǎn)商店，各種各樣的亞洲節(jié)日，世界級的娛樂、

13、藝術(shù)和文化都可以在此找到，幾乎可以滿足所有人的不同口味。 20世紀(jì)50年代，CKTANG在烏節(jié)路建立了一家購物中心。從60年代到70年代，LIDO電影院，烏節(jié)戲院，來福村和杰克保齡等娛樂中心相繼開放。70到80年代，大型的遠(yuǎn)東和中心點購物中心建成，從而增強和補充新加坡商業(yè)中心的發(fā)展。新加坡烏節(jié)灣地鐵商業(yè)烏節(jié)路是新加坡的最大商業(yè)街。烏節(jié)路地鐵站像一座地下宮殿，又像一座迷宮，四通八達(dá)，但各種標(biāo)識明顯，不會走錯方向。地鐵站與商業(yè)機構(gòu)已經(jīng)完美地融合到一起，劃過地鐵卡走出自動門，地下處就已經(jīng)有大商業(yè)中心的氛圍。寬闊的通道兩側(cè)是各種時尚精品屋，無限地延伸擴(kuò)展。1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究PART 3 地鐵

14、商業(yè)專項研究16位于項目正下方北面主入口和Orchard Blvd.連通，東側(cè)為Scotts Rd.，南側(cè)為Orchard Rd.與地下入口直接連通可通過地下通道或過街天橋進(jìn)入。地鐵Orchard站主干道3條地下通道入口6個公交站點6個地下通道出租車地鐵公交車過街天橋機動車行駛方向地下人流方向PART 3 地鐵商業(yè)專項研究17公寓ION Orchard新加坡主要中心商業(yè)區(qū)Orchard Rd.2009年7月21日Orchard Turn Developments Pte. Ltd.( CapitaLand 和Sun Hung Kai Properties合資公司)商業(yè)87,000約650個（全

15、部地上）Orchard Turn Developments Pte. Ltd.Orchard Turn Developments Pte. Ltd.地上4層+地下4層Itacho Sushi, AOBA RamenDunkin Donuts, Patchi（地下餐飲）Zara, Levis, CK, Armani Exchange（部分精品購物）ATMs/銀行，American Express, Standard Chartered（地下一層）90%，其余洽談中商業(yè)PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究18商業(yè)是五彩的，商業(yè)項目外立面一定是色彩繽紛的，充滿線條感和立體感的。

16、新加坡烏節(jié)灣的商業(yè)項目是這方面的卓越代表，它的外立面設(shè)計美侖美奐，整個建筑物擁有優(yōu)雅流暢的弧線外型，充滿動感韻律，從上至下的大片玻璃幕墻在內(nèi)嵌燈光的輝映下流光溢彩， 攝人心魄，其建筑本身就是一個優(yōu)秀的廣告作品，堪稱商業(yè)設(shè)計的經(jīng)典之作。l 建筑總體設(shè)計充滿現(xiàn)代時尚氣息，標(biāo)志性強。l 外立面使用大量高科技多媒體顯示屏、熒光燈，展示性極佳。l 球狀地鐵出口坐落于室外廣場，可通過主入口進(jìn)入首層，也可直接。通過地下通道進(jìn)入地下一層。圣誕節(jié)主入口地鐵出口夜景PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究19l 烏節(jié)灣的頂部設(shè)計美輪美奐，采光充足，給人以明亮，華麗之感，仿佛置身于地面商業(yè)一般，除

17、卻了地下商業(yè)陰暗，閉塞的致命傷。l 大堂吊頂設(shè)計時尚奢華，使用大量的圓弧元素，與商業(yè)的整體設(shè)計風(fēng)格相符。地下頂部吊頂設(shè)計地下商業(yè)內(nèi)部吊頂設(shè)計專賣店頂部設(shè)計PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究20商場采取中空筒設(shè)計，加強了各層之間的聯(lián)系，提高了商業(yè)的利用率。烏節(jié)灣地下商場超長電梯l 烏節(jié)灣超長電梯，從地面2樓直達(dá)地下，使地下商業(yè)與地面商業(yè)融為一體。l 烏節(jié)灣地下商業(yè)的柱子高大雄偉，加高地下樓層的高度，給人寬敞、舒適之感。避免了地下商業(yè)原有的狹窄，擁擠，空氣混濁的弊端。PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究21l 餐飲商家以國際連鎖品牌為主，目前已有80多

18、家商家入駐。l 商家中有大量首次進(jìn)入新加坡或新概念店，烏節(jié)灣是此類商家在新加坡乃至東南亞地區(qū)進(jìn)行品牌推廣和新飲食概念推廣的平臺。l 餐飲風(fēng)味豐富，包括日餐、越南菜、印度菜、中餐和歐美風(fēng)味的菜品。PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究22l 室外廣場占地面積3,100，位于主入口的正前方。l 標(biāo)志性雕塑肉豆蔻坐落于Paterson 和 Orchard Rd.交匯處，由新加坡藝術(shù)家Kumari Nahappan設(shè)計，表明該區(qū)域曾是肉豆蔻的種植區(qū)。l 雕塑都市人由瑞士雕塑家Kurt Laurenz Metzler設(shè)計，彰顯該項目高端時尚的定位。l 電子瀑布位于商場內(nèi)部，由倫敦設(shè)計

19、公司Troika設(shè)計。室外廣場雕塑都市人電子瀑布雕塑肉豆蔻PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究23精品購物奢侈品牌服飾時尚服飾珠寶鐘表皮包皮具電子產(chǎn)品3560303515F1,F2為主,部分F3B1,B2,B3為主,部分B4,F3較為分散,B2,F2,F1,F3都有分布B1,B2為主,部分B3,B4F4為主,部分F3,B4Dior, Giorgio Armani, Louis VuittonZara, Levis, CK, Armani ExchangeCartier, Casio, Omega, SwatchAccessorize, Aldo, FossilOpera

20、Gallery, Prints, CityLuxe餐飲美食餐館酒吧ION美食廣場時尚快餐熟食糖果咖啡茶座74513108F3,F4, Gusttimo Di Roma在F1B4B3為主,少量B2B4為主每層1-2家Gusttimo Di Roma, Canton-iTokyo Monja, Taiyaki, Xiao Bar WangItacho Sushi, AOBA RamenDunkin Donuts, PatchiStarbucks, VOM FASS商務(wù)生活A(yù)TMs/銀行其他商務(wù)服務(wù)接待區(qū)藝術(shù)展示區(qū)69B1F4,B4F1,F2,F3,B3室外廣場ION2, F4American Ex

21、press, Standard CharteredSingapore Airlines, JTB (Travel Services)美術(shù)展覽館l ION Orchard商業(yè)總建筑面積87,000，營業(yè)面積62,000，已入駐店鋪300多家。l ION Orchard商業(yè)定位為高端時尚，是新加坡檔次最高，規(guī)模第三的世界級綜合性購物中心。l 高端購物、餐飲美食和以藝術(shù)人文為特色的展示展覽是其三大功能。PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究24烏節(jié)灣地下街設(shè)有120多個店鋪，主要由餐飲構(gòu)成、包含精品購物、服務(wù)配套（如銀行），其中餐飲類業(yè)態(tài)占比例最高。763079餐飲類服飾類精品購

22、物類配套類PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究25 梅田為JR、阪急線、阪神線、市營地鐵線車站一帶的繁華街區(qū)。這里象百貨商店、“EST”、“Urban Terrace茶屋町”一類的時尚商廈以及家電量販店“Yodobashi Camera”等，眾多商業(yè)設(shè)施林立，極大地滿足了所有年齡層人的需求。而“阪急三番街”、“Whity梅田”、“Diamor大阪”以及“堂島地下中心”等地下購物街象網(wǎng)眼兒似的將這些設(shè)施連接在一起。這些地下街的總面積據(jù)說為世界第一。另外，在北新地（Kitashinchi）、御初天神通（Ohatsutenjin）以及阪急東通商店街周圍，有許多價格適中的飲食店及

23、小酒館。而且預(yù)定今后還要在這里修建多座高層大樓，有望獲得更大的發(fā)展。PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究26 PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究27PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究28Urban Terrace茶屋町阪急百貨店阪神百貨店ACTY大阪梅田L(fēng)oftPART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究29 日本阪急地下商業(yè)與地面商業(yè)緊密聯(lián)系，地下商業(yè)與地鐵相連，入口直達(dá)寫字樓，給市民出行上班帶來了極大的便利。 地下商場與地鐵出口的人行過道十分寬敞，絲毫不顯擁擠。大大提升了人們駐足停留，購物消費的欲望。給地下

24、商業(yè)帶來了契機。PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究30l 日本阪急頂部設(shè)計奢侈華麗、美輪美奐，引起客流駐足的興趣，提高地下商業(yè)的價值。l 日本阪急地下商業(yè)照明度很高，整個地下商業(yè)富麗堂皇，絲毫不遜于地面商業(yè)。PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究31l 日本阪急地下商業(yè)以餐飲，食品為主，由于與地鐵聯(lián)通，地下商業(yè)的主要消費者是上班族人群，因此快餐、特色餐飲等非常契合上班族的快節(jié)奏生活。l 地下餐飲的門店都放有蠟制的食物模型，逼真誘人，同時有現(xiàn)場制作食品，使得消費者愿意駐足，乃至消費。PART 3 地鐵商業(yè)專項研究1.5 境外地鐵商業(yè)案例研究32大阪阪急郵政便