《2010物業(yè)管理?xiàng)l例講座（39頁）》 - 副本

1、 1. 物物業(yè)業(yè)管理管理?xiàng)l條例例產(chǎn)產(chǎn)生的制度沿生的制度沿襲襲 3.物物權(quán)權(quán)法法與與原物原物業(yè)業(yè)管理管理?xiàng)l條例的例的區(qū)別區(qū)別目目 錄錄 2. 物物業(yè)業(yè)管理管理?xiàng)l條例例關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)法法規(guī)規(guī) 4.物物業(yè)業(yè)管理管理?xiàng)l條例修后的例修后的變變化化 5.物物業(yè)業(yè)管理管理?xiàng)l條例主要例主要內(nèi)內(nèi)容容 6.物物業(yè)業(yè)管理管理?xiàng)l條例例釋義釋義 7.物物業(yè)業(yè)管理管理?xiàng)l條例例應(yīng)應(yīng)用案例分析用案例分析1 1、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲1.1 1.1 物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的背景物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的背景 在住房商品化與住宅建設(shè)小區(qū)化的過程中，居民住房管理的主在住房商品化與住宅建設(shè)小區(qū)化的過程中，居民住房管理的主

2、體，逐漸由政府、單位過渡為有獨(dú)立市場利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨體，逐漸由政府、單位過渡為有獨(dú)立市場利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。中的問題也層出不窮。物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例于于2003年年9月月1日開始施行，日開始施行，2007年年3月，月，物權(quán)法物權(quán)法正式實(shí)施，根據(jù)該法律規(guī)定，正式實(shí)施，根據(jù)該法律規(guī)定，2007年年8月月26日，國務(wù)院對日，國務(wù)院對物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行了修訂，新條例于進(jìn)行了修訂，新條例于2007年年10月月1日起施行。日起施行。 1 1、物業(yè)管理

3、條例產(chǎn)生的制度沿襲、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲1.2 1.2 物業(yè)管理?xiàng)l例施行的意義物業(yè)管理?xiàng)l例施行的意義 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例是適應(yīng)我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展的需是適應(yīng)我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展的需要而產(chǎn)生的是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)要而產(chǎn)生的是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系進(jìn)行了明確的界定，對提高業(yè)主的自我保護(hù)意識，企業(yè)的法律關(guān)系進(jìn)行了明確的界定，對提高業(yè)主的自我保護(hù)意識，規(guī)范物業(yè)管理市場具有重大意義。規(guī)范物業(yè)管理市場具有重大意義。 2007年根據(jù)年根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法薪修訂的薪修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例在社會經(jīng)在社會經(jīng)濟(jì)方面，有助于

4、解決人口增加，土地面積有限的問題。有效率地使?jié)矫?，有助于解決人口增加，土地面積有限的問題。有效率地使用土地，減少建筑成本，促進(jìn)都市更新，尤其是使更多的老百姓擁用土地，減少建筑成本，促進(jìn)都市更新，尤其是使更多的老百姓擁有自己住房的所有權(quán)在人民生活方式方面，改變傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)有自己住房的所有權(quán)在人民生活方式方面，改變傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)慣，共同參與制定管理規(guī)約，組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會，創(chuàng)設(shè)合慣，共同參與制定管理規(guī)約，組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會，創(chuàng)設(shè)合理規(guī)范，以保障和促進(jìn)大家業(yè)主的共同生活；在物權(quán)制度方面，重理規(guī)范，以保障和促進(jìn)大家業(yè)主的共同生活；在物權(quán)制度方面，重新建構(gòu)一套合理有效率的規(guī)范體系，規(guī)

5、定專有部分和共用部分的法新建構(gòu)一套合理有效率的規(guī)范體系，規(guī)定專有部分和共用部分的法律關(guān)系；在消費(fèi)者權(quán)利方面，維護(hù)了作為建筑物物業(yè)消費(fèi)者的合法律關(guān)系；在消費(fèi)者權(quán)利方面，維護(hù)了作為建筑物物業(yè)消費(fèi)者的合法權(quán)益。權(quán)益。1 1、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲、物業(yè)管理?xiàng)l例產(chǎn)生的制度沿襲1.3 1.3 物業(yè)管理?xiàng)l例配套的示范文本物業(yè)管理?xiàng)l例配套的示范文本 與與物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例配套的配套的業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程、業(yè)主臨時(shí)公業(yè)主臨時(shí)公約約(示范文本示范文本)、前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本示范文本)、物業(yè)管理招物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法住宅專項(xiàng)維

6、修資金管理辦法及及物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法等示范文本也已經(jīng)陸續(xù)公布施行。等示范文本也已經(jīng)陸續(xù)公布施行。 2 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)關(guān)聯(lián)法規(guī) 綜合綜合- 中華人民共和國民法通則（1986年4月12日)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)(1988年4月2日）中華人民共和國物權(quán)法(2007年3月16日)中華人民共和國合同法(1999年3月15日)1 1業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主及業(yè)主大會- 中華人民共和國城市居民委員會組織法（1989年12月26日)業(yè)主大會規(guī)程(2003年6月26日)業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本) (2004年9月6日) 建

7、設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知(1997年8月29日) 2 22 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)關(guān)聯(lián)法規(guī) 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理-前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)(2004年9月6日) 中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法（1999年8月30日) 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003年6月26日) 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1991年2月4日) 中華人民共和國建筑法(1997年11月1日) 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（2000年1月30日) 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法(2000年6月30日) 3 3 2 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)關(guān)聯(lián)法規(guī) 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)-物業(yè)管理企

8、業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007年11月26日)建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知(2004年5月18日)物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 (2005年11月16日0物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法 (2005年11月16日)物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法 (2005年11月16日)建設(shè)部辦公廳關(guān)于物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試工作有關(guān)事項(xiàng)的通知(2006年8月16日)關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問題的通知(2006年5月16日)物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日) 4 42 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)關(guān)聯(lián)法規(guī) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)-中華人民共和國價(jià)格法(節(jié)錄) (1997年1

9、2月29日) 中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(節(jié)錄)(1993年10月31日) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2003年11月13日) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 (2004年7月19日) 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行) (2007年9月10日) 機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法 (2000年7月14日) 國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(1998年12月15日) 5 5 2 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)關(guān)聯(lián)法規(guī) 物業(yè)的使用維護(hù)物業(yè)的使用維護(hù)-城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日) 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(2007年l2月4日) 住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)

10、收辦法(1994年6月l6日) 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日) 建設(shè)部辦公廳關(guān)于對物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)條款理解適用問題的批復(fù)(2003年10月17日) 國家電力公司關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費(fèi)及管理的意見1998年5月29日)國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知(2004年6月7日)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 (1998年3月12日) 6 62 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)聯(lián)法規(guī)關(guān)聯(lián)法規(guī) 物業(yè)糾紛與法律責(zé)任物業(yè)糾紛與法律責(zé)任- 中華人民共和國刑法(節(jié)錄) (1997年3月14日) 中華人民共和國行政處罰法(節(jié)錄) (1996年3月17日) 中華人民共和國治安管理

11、處罰法(節(jié)錄) (2005年8月28日) 7 73 3、物權(quán)法物權(quán)法與原與原物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別的區(qū)別 業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：原條例的“雙過半”物權(quán)法的“新雙過半”3 3、物權(quán)法物權(quán)法與原與原物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別的區(qū)別 業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：原條例的“雙過半”物權(quán)法的“新雙過半”4 4、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂后的變化修訂后的變化 4.1 4.1 將將“物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)”改稱為改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。新修訂的。新修訂的物物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)管理?xiàng)l例最大的改變就是將最大的改變就是將“物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)

12、管理企業(yè)”改稱為改稱為“物業(yè)服物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)企業(yè)”。稱謂上的改變，意味著新的。稱謂上的改變，意味著新的物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例更強(qiáng)調(diào)業(yè)更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識，也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。意識，也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。 4 4、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂后的變化修訂后的變化 4.2 4.2 增加增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的指導(dǎo)部門。突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的

13、生業(yè)主委員會的指導(dǎo)部門。突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，具有更強(qiáng)的實(shí)際操作性。指導(dǎo)更直接，具有更強(qiáng)的實(shí)際操作性。 4 4、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂后的變化修訂后的變化 4.3 4.3 嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件。以前是按照投票權(quán)數(shù)按照面積嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件。以前是按照投票權(quán)數(shù)按照面積的套數(shù)為依據(jù)，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)的要求。明確的套數(shù)為依據(jù)，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)的要求。明確物權(quán)法物權(quán)法對對業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，就是業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，就是“面積面積”加上加上“人數(shù)人數(shù)”。即。即“業(yè)業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的主大會會議可以采用集體

14、討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！?4 4、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂后的變化修訂后的變化 4.4 4.4 關(guān)于表決比例的改變。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議關(guān)于表決比例的改變。比如制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等這些根據(jù)舊的事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等這些根據(jù)舊的物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例需要特別多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票需要特別多數(shù)的表決，

15、即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議的事項(xiàng)，權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議的事項(xiàng)，根據(jù)新修訂的根據(jù)新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例為了使表決更具有可操作性降低了為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。 4 4、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂后的變化修訂后的變化 4.5 4.5 通過起訴可撤銷業(yè)委會決定。修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)通過起訴可撤銷業(yè)委會決定。修改后的條

16、文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利?！皹I(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”業(yè)主可業(yè)主可以個(gè)人名義對業(yè)委會的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有以個(gè)人名義對業(yè)委會的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請。這樣做，更有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)益。權(quán)提出申請。這樣做，更有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)益。 4 4、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修訂

17、后的變化修訂后的變化 4.6 4.6 增加改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作為業(yè)主共同決定的重大增加改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作為業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)的規(guī)定。舊的事項(xiàng)的規(guī)定。舊的物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的重大事項(xiàng)中沒有關(guān)于業(yè)規(guī)定的重大事項(xiàng)中沒有關(guān)于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)主改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的時(shí)候也作為一個(gè)重大事項(xiàng)，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進(jìn)施的時(shí)候也作為一個(gè)重大事項(xiàng)，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進(jìn)行

18、表決。行表決。 5 5、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)容的主要內(nèi)容 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例共共7章，章，70條。規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主條。規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主大會的組成及職責(zé)，業(yè)主委員會的組成及職責(zé)，業(yè)主管理規(guī)約，前大會的組成及職責(zé)，業(yè)主委員會的組成及職責(zé)，業(yè)主管理規(guī)約，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，專項(xiàng)維修資金，物業(yè)的使用與維護(hù)，物業(yè)管理中的管理服務(wù)收費(fèi)，專項(xiàng)維修資金，物業(yè)的使用與維護(hù)，物業(yè)管理中的法律責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容。法律責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容。5 5、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)

19、容的主要內(nèi)容 主要內(nèi)容主要內(nèi)容二、二、業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主及業(yè)主大會一、一、總則總則六、法律責(zé)任六、法律責(zé)任四、物業(yè)管理服務(wù)四、物業(yè)管理服務(wù)三、三、前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理五、物業(yè)的使用與維護(hù)五、物業(yè)的使用與維護(hù)七、施行時(shí)間七、施行時(shí)間6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確立法宗旨，為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境；二是明確物業(yè)管理內(nèi)涵，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)

20、生和相關(guān)秩序的活動；三是提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制懸著物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！靖?述】本章共五條，規(guī)定了物業(yè)管理?xiàng)l例的立法宗旨、物業(yè)管理的定義、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、物業(yè)管理發(fā)展的途徑，以及物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)等問題。本章對其他章節(jié)具有統(tǒng)領(lǐng)作用，是對該條例的提要和對我國基本物業(yè)管理制度的概括。 【第一章 總則】 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【第一條】 立法宗旨。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 【解 讀】隨著改革開放的逐步推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對物業(yè)的管理逐漸形成為一個(gè)新興行業(yè)，為明確業(yè)主、物業(yè)

21、服務(wù)企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 【特別條款解讀】【第二條】物業(yè)管理定義 。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 【解 讀】 根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定，2007年物業(yè)管理?xiàng)l例修訂時(shí)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。雖然只是變

22、動了幾個(gè)字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位為業(yè)主服務(wù)，擺正了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)管理的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。(2)物業(yè)管理服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確業(yè)主為房屋的所有權(quán)人及其在物業(yè)管理活動中所享有的權(quán)利；二是明確業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務(wù)，如按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、遵守管理規(guī)約等；三是明確由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益；四是明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)考慮的因

23、素；五是明確業(yè)主大會的成立方式；六是明確由業(yè)主共同決定的具體事項(xiàng)；七是明確業(yè)主大會會議召開方式及決定；八是明確業(yè)主大會會議類型及其啟動方式；九是明確業(yè)主大會會議的通知及記錄要求；十是明確業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責(zé)，此外，還確立了業(yè)主委員會的登記備案制度、明確業(yè)主要履行管理規(guī)約、確定業(yè)主大會議事規(guī)則等相關(guān)內(nèi)容。【概 述】本章共十五條，規(guī)定了業(yè)主的定義、權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主大會 的成立方式、職責(zé)、會議的召開方式、會議類型、啟動方式、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)、登記配備制度，成員資格，以及管理規(guī)約等。業(yè)主是對物業(yè)享有所有權(quán)的人。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會對外行使

24、業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。 【第二章 業(yè)主及業(yè)主大會】 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【第六條】 業(yè)主定義及權(quán)利 。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！窘?讀】業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就

25、成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。 【特別條款解讀】【第十條】業(yè)主大會成立方式 。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 【解 讀】本條例規(guī)定了業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。我國業(yè)主大會采取由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)構(gòu)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；業(yè)主

26、委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同 ；二是明確建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約并不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益且應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明 ；三是提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；四是明確建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 ；五是明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限 ；六是明確建

27、設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè) ；七是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) ；八是明確物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料 ；九是明確了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房、并應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！靖?述】本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)管理活動對于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)具有重要意義。 【第三章 前期物業(yè)管理】 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【第二十一條】前期物業(yè)服

28、務(wù)合同。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 【解 讀】從建設(shè)部和各個(gè)地方的規(guī)定來看，它們對于前期物業(yè)管理的界定并不一致。有的規(guī)定前期物業(yè)管理是在住宅出售后至業(yè)主委員會成立之前，有的是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止的物業(yè)管理，還有的則泛指業(yè)主委員會成立之前的物業(yè)管理。本條例則規(guī)定為業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。 【特別條款解讀】【第二十二條】臨時(shí)管理規(guī)約 。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 【解 讀】臨時(shí)管理規(guī)約雖然是臨時(shí)的，但只是針對它的時(shí)間效力而言

29、，事實(shí)上就其內(nèi)容所包含的事項(xiàng)而言，臨時(shí)管理規(guī)約與正式的管理規(guī)約并沒有本質(zhì)上的差異。臨時(shí)管理規(guī)約同樣應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約由于并非是物業(yè)買受人所制定，因此為了避免物業(yè)建設(shè)單位可能的越權(quán)與擅斷，條例要求建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約時(shí)，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并對之實(shí)行資質(zhì)管理 、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書 ；二是明確一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)

30、施物業(yè)管理；三是明確業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同 ；四是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù) ；五是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù) ；六是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) ；七是明確物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；八是明確了合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) ；九是明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納及監(jiān)督機(jī)構(gòu)；此外，允許物業(yè)企業(yè)提供特約服務(wù)，明確共用事業(yè)單位收費(fèi)對象、強(qiáng)調(diào)物業(yè)企業(yè)的安全防范義務(wù)及職責(zé)，同時(shí)明確了物業(yè)使用人權(quán)利

31、及義務(wù)【概 述】本章共十八條，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)驗(yàn)收和資料移交、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納等事項(xiàng)。本章是對物業(yè)服務(wù)活動進(jìn)行規(guī)范的重要章節(jié)。 【第四章 物業(yè)管理服務(wù)】 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【第三十六條】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 【解 讀】物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了物業(yè)服務(wù)合同后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任本條例亦無規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)定。根據(jù)合同法第

32、107條、第114條的規(guī)定，違反合同責(zé)任的類型主要有如下幾種：實(shí)際履行又稱繼續(xù)履行、支付違約金、損害賠償以及采取必要的補(bǔ)救措施等方式。 【特別條款解讀】【第三十八條】物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 【解 讀】物業(yè)管理用房，為建筑物的共用部分而非專用部分因此不是為任一業(yè)主單獨(dú)所有而是由全體業(yè)主共有，這些房屋的占有、使用、收益與處分應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以對物業(yè)管理用房享有占有與使用的權(quán)利并非因?yàn)榉?wù)企業(yè)是所有權(quán)人而是完全根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定由業(yè)主授予的，對此本條例第35條第2款有明確之規(guī)

33、定。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于該等物業(yè)管理用房的使用必須符合合同的約定，不得擅自改變管理用房的用途，如果有改變其用途的必要時(shí)必須經(jīng)過業(yè)主大會的同意。 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，一般不得改變用途 ；二是明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益 ；三是明確業(yè)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任 ；四是明確業(yè)主在需要裝飾裝修房屋前應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾

34、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主 ；五是明確業(yè)主要按國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金并依法享有專項(xiàng)維修資金的所有權(quán) ；六是明確利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù) ；七是明確物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；八是明確了物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合 ?！靖?述】本章共七條，主要規(guī)定了改變公共建筑及其共用設(shè)施用途的程序；公共道路、場地的占用、挖掘；公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任；房屋裝飾和裝修的告知義務(wù)；專項(xiàng)維修資金；對共用部

35、位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營的受益；責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)等內(nèi)容。 【第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)】 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【第五十三條 】關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù) 。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！窘?讀】業(yè)主作物務(wù)業(yè)專有部分的所有人，原則上有權(quán)利處分自己專有部分的物業(yè)，當(dāng)然包括裝修裝飾物業(yè)的權(quán)利。但是由于業(yè)主專有物業(yè)部分與其他業(yè)主的專有部分及共用部分緊密結(jié)合或者相鄰，業(yè)主進(jìn)行裝修裝飾施工時(shí)都會影響到其他業(yè)主的利益。因?yàn)檠b修裝飾施工時(shí)會發(fā)出噪音、會產(chǎn)生大量的裝修垃圾、可能會造成管道堵塞、滲漏水

36、、停電、物品毀壞等侵害其他業(yè)主或居民的合法利益，因此法律必須對此進(jìn)行調(diào)整。 【特別條款解讀】【第五十四條 】專項(xiàng)維修資金 。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 【解 讀】根據(jù)規(guī)定，在保修期間，由保修企業(yè)負(fù)擔(dān)保修費(fèi)用，保修期滿后，發(fā)生的自然損壞等需要維修的，從維修資金中支付。如果是由于第三人的人為損壞，當(dāng)然由第三人負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。維修資金主要用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。為了確保共用部位、共用設(shè)備設(shè)施能夠得到及時(shí)的維修，從而維護(hù)全體業(yè)主的利益，必須確保維修基金?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)

37、管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【主要內(nèi)容】本章主要內(nèi)容包括：一是明確建設(shè)單位在違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、擅自處分共用部位時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；二是明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交資料的行政責(zé)任 ；三是明確無資質(zhì)從事物業(yè)管理、聘用無從業(yè)資格人員以及違反委托管理限制的責(zé)任 ；四是明確挪用專項(xiàng)維修資金的責(zé)任 ；五是明確建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房、擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任 ；六是明確業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及假冒業(yè)主委員會名義從事違法活動的責(zé)任；七是明確公務(wù)人員違法行為的責(zé)任?！靖?述】本章共十三條，規(guī)定了違反物業(yè)管理?xiàng)l例各項(xiàng)行為規(guī)范所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。本章規(guī)范屬于保護(hù)性法律規(guī)范，是前述規(guī)定得到有效實(shí)施

38、的有力保障。 【第六章 法律責(zé)任】 6 6、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例條文解讀條文解讀 【第六十二條 】違反委托管理限制的責(zé)任。違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30以上50以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 【解 讀】本條規(guī)定的違法行為具有雙重性質(zhì)，既違法了行政管理秩序，也違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定，因此，本條從保護(hù)業(yè)主

39、利益的角度出發(fā)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違法委托行為所得的收益，所用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 【特別條款解讀】【第六十七條 】逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！窘?讀】對于拒不交納各物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院申請支付令或者提起訴訟。但是這里使用的是“可以向法院提起訴訟”，可見法律并沒有排除其他解決糾紛的途徑。訴訟是最后的救濟(jì)手段，當(dāng)事人可以選擇其他途徑。7 7、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)用

40、案例分析應(yīng)用案例分析 案例一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。作為業(yè)主，入夏以來，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個(gè)背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個(gè)小時(shí)。王女士認(rèn)為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強(qiáng)管理?！叭绻０补ぷ魅绱吮淮蛘劭?，小區(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費(fèi)不就白交了嗎？”王女士說。這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，物業(yè)管理?xiàng)l例為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項(xiàng)權(quán)利可以充分行使：1,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2,提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3,提出制定和修改業(yè)

41、主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4,參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5,選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。7 7、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)用案例分析應(yīng)用案例分析 案例二：開發(fā)商和物業(yè)公司要分家業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的，這似乎成了物業(yè)管理的一個(gè)死結(jié)。有一項(xiàng)調(diào)查表明，凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著房屋買賣方面矛盾的小區(qū)，拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象都比較嚴(yán)重。面對房屋質(zhì)差、面積縮水

42、、更改規(guī)劃、開發(fā)商種種承諾未按時(shí)兌現(xiàn)或根本不可能兌現(xiàn)等問題，因長期得不到解決，業(yè)主只好以拒交物業(yè)費(fèi)來進(jìn)行對抗，誰讓你們建管是一家人呢。的確。目前我國70%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來做的，其中三分之一從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。為打破這種關(guān)系，物業(yè)管理?xiàng)l例提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)要采取公開招投標(biāo)的方式，選聘前期物業(yè)管理公司，以便明晰建管權(quán)責(zé)。條例還規(guī)定物業(yè)公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；開發(fā)商與物業(yè)公司在物業(yè)交接時(shí)，必須履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。建管不分問題的徹底解決，與整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)育成熟密切相關(guān)。 7 7、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)用案例分析應(yīng)用案例分析 案例三：屋頂廣