物業(yè)管理公司維修部操作規(guī)程

1、物業(yè)管理公司維修部操作規(guī)程一、主管操作規(guī)程二、TV主管操作規(guī)程三、副主管操作規(guī)程四、領(lǐng)班操作規(guī)程五、文員操作規(guī)程六、水電維修工操作規(guī)程七、計(jì)量員操作規(guī)程八、水閘、電房操作規(guī)程九、焊工操作規(guī)程十、電視網(wǎng)維護(hù)員操作規(guī)程一、主管操作規(guī)程*固定類工作1 、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)確保在屬下轄區(qū)職責(zé)范圍內(nèi)不能有任何人為所造成的重大用電安全事故。(2)因員工形象、服務(wù)態(tài)度導(dǎo)致住戶合理投訴不能多于10次/年。對(duì)重大工程或投訴要在三天內(nèi)提交有效的施工方案及處理結(jié)果，對(duì)本部無法處理的問題要當(dāng)天內(nèi)向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。2、工作流程：(1)每天查閱本部的交班記錄，了解交班內(nèi)容而作相應(yīng)有效的解決方案。(2)對(duì)屬下各區(qū)負(fù)

2、責(zé)人提出當(dāng)天各區(qū)的工作重點(diǎn)。(3)檢查屬下各區(qū)在責(zé)任范圍內(nèi)的服務(wù)情況，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)現(xiàn)象作正確的引導(dǎo)及糾正。(4)對(duì)上一級(jí)交給的工作任務(wù)要檢查是否得到貫徹落實(shí)。(5)制定大型公共設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間表，審核屬下各區(qū)負(fù)責(zé)人所上呈的文件。3、注意事項(xiàng)：(1)對(duì)員工在不同的工作環(huán)境及所承受不同的工作壓力應(yīng)怎樣去對(duì)其實(shí)施人性化管理。(2)要加強(qiáng)和外協(xié)部門的溝通和聯(lián)系，建立良好的合作關(guān)系。(3)處理業(yè)主投訴時(shí)先要清楚了解整件事，對(duì)業(yè)主要“觀其行、聽其言”后再根據(jù)實(shí)際情況作合理的解釋。二、TV主管操作規(guī)程*固定類工作1、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)確保每天操作規(guī)程扣分少于5分。(2)因員工形象、服務(wù)態(tài)度導(dǎo)

3、致住戶合理投訴少于X乜/年。(3)每周二(12:30-13:30)進(jìn)行TV網(wǎng)絡(luò)技能知識(shí)培訓(xùn)，按培訓(xùn)計(jì)劃表格進(jìn)行培訓(xùn)，每星期抽項(xiàng)問答一次，答錯(cuò)不超過1題，試題考核不少于85分2、工作流程：(1)每日閱查工作記錄本的完成情況,對(duì)未完成的工作督促下屬及時(shí)跟進(jìn)。(2)檢查下屬崗位紀(jì)律、發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，每天巡查不少于1次(3)隨時(shí)實(shí)地檢查員工維修保養(yǎng)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施。確保不發(fā)生質(zhì)量因素的投訴。(4)平衡掌握員工之間的工作協(xié)調(diào)關(guān)系，深入基層分析原因，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)控。(5)貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工手冊(cè)。確保違規(guī)操作少于1次/天。(6)對(duì)重大設(shè)施、設(shè)備的安裝

4、、改造、保養(yǎng)工作，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工。3、注意事項(xiàng)：(1)檢查自己的管理風(fēng)格是否與員工適應(yīng)。應(yīng)對(duì)方法：鼓力員工有時(shí)間主動(dòng)與上級(jí)溝通，并提出建議。了解不同人員的工作狀態(tài)，采取相應(yīng)的管理方法。(2)如何面對(duì)員工的不滿情緒。應(yīng)對(duì)方法：觀察分析引起員工不滿情緒的原因，根據(jù)工作需要及合理要求、盡量滿足員工。并表示對(duì)他工作的支持與信任。三、副主管操作規(guī)程1 、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)確保每天違犯操作規(guī)程扣分少于10分。(2)因員工形象、服務(wù)態(tài)度、行為不規(guī)范導(dǎo)致住戶合理化投訴少于X次/季度。(3)確保培訓(xùn)工作每月不少于4小時(shí)，技能考核、口試每次答錯(cuò)水超過1題，實(shí)操成績(jī)不低于85分。2、工作流程：(1)每天檢查工

5、作記錄本的服務(wù)單完成情況，對(duì)未完成的單督導(dǎo)下屬迅速完成。確保當(dāng)天服務(wù)單未及時(shí)處理的少于5張(特大工程例外)。(2)巡檢員工的工作紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，每天巡檢不少于一次。(3)實(shí)地檢查員工維修保養(yǎng)質(zhì)量、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施，確保因維修質(zhì)量的投訴少于2次/天。(4)貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工手冊(cè)，確保違規(guī)操作少于1次/天。(5)對(duì)重大設(shè)施設(shè)備的安裝、改造、保養(yǎng)工作現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工，安裝、改造工程視時(shí)情況進(jìn)行調(diào)控、保養(yǎng)工作按照保養(yǎng)表格執(zhí)行。確保設(shè)備運(yùn)行故障少于2次/季度。3、注意事項(xiàng)：(1)深入實(shí)地檢查下屬員工的工作動(dòng)態(tài)有無違規(guī)操作，發(fā)現(xiàn)問題立即采取相應(yīng)的糾正方法。(

6、2)對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)工作精益求精，善于洞察分析員工的思想動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良行為及時(shí)糾正。(3)保持與上級(jí)管理理念的一致性，掌握解決疑難問題的應(yīng)變能力。四、領(lǐng)班操作規(guī)程*固定類工作1、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)每天跟班檢閱交接班記錄，對(duì)有預(yù)約服務(wù)單必須安排人手按時(shí)跟進(jìn)。如未按約定時(shí)間跟進(jìn)導(dǎo)致業(yè)主投訴扣X在/次。(2)確保每天違規(guī)操作扣分少于5分。(3)確保每天服務(wù)單未完成量少于5張(特大維修單例外)。(4)技能培訓(xùn)工作不少于4小時(shí)/月，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操考核人均不低于85分。2、工作流程：(1)巡檢轄區(qū)范圍內(nèi)各設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行狀況不少于1次/天。(2)服務(wù)單分類安排人員跟進(jìn)、并根據(jù)工程單的大概情況進(jìn)行周量，要求按

7、時(shí)、按量完成。如屬人為拖延工作進(jìn)度扣5分/次。(3)檢查轄區(qū)員工的工作質(zhì)量和個(gè)人行為有無違規(guī)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即引導(dǎo)糾正。(4)總結(jié)當(dāng)日能源消耗、服務(wù)單完成情況，當(dāng)天交文員處。超出3天未交扣5分/次。(5)做好當(dāng)日的交接班記錄，記錄要求清楚、準(zhǔn)確，如出事而無交接記錄扣5分/次。3、注意事項(xiàng)：(1)高架路燈維修保養(yǎng)時(shí)，必須做好安全防護(hù)措施：設(shè)好路段禁車通行攔護(hù)；上高架梯作業(yè)系好保險(xiǎn)帶，銘記減少事故的發(fā)生就是績(jī)效的保障。(2)上門服務(wù)過程中、嚴(yán)格按照上門服務(wù)操作規(guī)程執(zhí)行，如業(yè)主有不合理的要求應(yīng)細(xì)心、耐心地向業(yè)主作出相應(yīng)的解釋工作，處理不了的及時(shí)向上級(jí)(主管)匯報(bào)。避免直接沖突，注意公司形象。五、文員

8、操作規(guī)程*固定類工作1、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)接聽電話語氣不溫和、缺乏禮貌導(dǎo)致業(yè)主合理投訴少于3次/月，違一次扣5分。(2)確?？记诠ぷ髟诿吭?2號(hào)前完成。(3)確保每天服務(wù)單派發(fā)及時(shí)，統(tǒng)計(jì)單據(jù)報(bào)表不超過3天完成，未完成扣5分/次。公用工具外借無記錄和借用人簽名導(dǎo)致工具遺失的扣5分/次，并償還遺失工具。2、工作流程：(1)管理處發(fā)送過來的服務(wù)單及時(shí)分發(fā)到各區(qū)領(lǐng)班，派錯(cuò)單次數(shù)少于2張/大。(2)如領(lǐng)班外出工作，要協(xié)助領(lǐng)班做好派單工作。未及時(shí)派單導(dǎo)致業(yè)主合理投訴少于1次/天。(1)每天做好服務(wù)單的分類統(tǒng)計(jì)歸檔工作。(4)每天跟辦公有工具的借還簽收工作，工具借用無借用人簽名少于1次/天,導(dǎo)致遺失

9、扣5分/次。(5)五大統(tǒng)計(jì)整理一次有償服務(wù)單交管理處。未按時(shí)統(tǒng)計(jì)有償服務(wù)單表格交管理處的保5分/次。六、水電維修工操作規(guī)程*變動(dòng)類工作(一)維修1 、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)確?？鄯稚儆?2)不出現(xiàn)業(yè)主、住戶因形象、態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量合理的投訴。2、工作流程：(1)平時(shí)在維修部辦公室待命。(2)接到維修單后5分鐘內(nèi)行動(dòng)，根據(jù)維修單上所需材料分類、分別帶齊，避免因材料不齊或不符造成往返浪費(fèi)時(shí)間。(3)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格按照部門所制定的上門服務(wù)操作規(guī)程操作。(4)工作前應(yīng)與業(yè)主、住戶交待清楚材料格價(jià)、工時(shí)費(fèi)等費(fèi)用情況，待業(yè)主認(rèn)可后方可工作。工作完成后，在維修單上核定所用材料、工時(shí)費(fèi)等收費(fèi)金額，待業(yè)主

10、、住戶確認(rèn)后并簽名。(5)迅速返回辦公室，并在維修單上寫明接單時(shí)間及工作完成時(shí)間，交派單領(lǐng)班(負(fù)責(zé)人)登記。3、注意事項(xiàng)：(1)接到維修單后，故意拖延時(shí)間或在倉庫與人閑談，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)(10-15分鐘)正常情況下未到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)者扣X2(2)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，未按部門制訂的上門服務(wù)操作規(guī)程操作或出現(xiàn)因服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量引起業(yè)主、住戶投訴的扣X會(huì)(3)如遇到態(tài)度粗暴、不講道理、故意刁難的業(yè)主或住戶，而與其頂撞、不盡心作解釋的扣校。七、計(jì)量員操作規(guī)程*固定類工作(一)抄錄水電表：1、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)確?？鄯稚儆诋?dāng)。(2)不出現(xiàn)抄錯(cuò)數(shù)而導(dǎo)致業(yè)主(住戶)的投訴。2、工作流程：(1)按公司所規(guī)定的

11、時(shí)間(每月7號(hào)-18號(hào))按區(qū)域完成水電表數(shù)據(jù)抄錄工作。25號(hào)止完成計(jì)算機(jī)輸入數(shù)據(jù)工作，應(yīng)收費(fèi)數(shù)據(jù)上報(bào)財(cái)務(wù)。(2)在抄錄水電表工作中，發(fā)現(xiàn)有異常水電用量的應(yīng)記錄并及時(shí)反映到主管部門處理。水電費(fèi)異常情況登記并報(bào)屋村前臺(tái)聯(lián)系業(yè)主，維修部同時(shí)派人員進(jìn)行檢查處理。3、注意事項(xiàng)：(1)在當(dāng)月抄錄水電表數(shù)據(jù)出錯(cuò)，每錯(cuò)1個(gè)扣工分。(2)不到現(xiàn)場(chǎng)抄錄數(shù)據(jù)而憑感覺虛寫的，經(jīng)查實(shí)后每個(gè)扣X心(3)對(duì)抄錄水電表中有直接因素而發(fā)現(xiàn)不了其壞表的(如常住戶、未住戶)扣X分。八、水閘、電房操作規(guī)程*固定類工作(一)電房巡查、水閘管理1 、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)確?？鄯稚儆谕羶?chǔ)(2)不出現(xiàn)任何人為故障及運(yùn)行安全隱患。2 、

12、工作流程1:電房(1)每天上午9:00-10:00、下午3:00-4:00填報(bào)電房運(yùn)行記錄、用電高鋒時(shí)段，如有超載運(yùn)行應(yīng)采取緊急應(yīng)對(duì)方法調(diào)節(jié)負(fù)荷。(2)認(rèn)真檢查各供電設(shè)備運(yùn)行情況，變壓器溫度、變壓器有無漏油、開關(guān)設(shè)備有無松動(dòng)或接觸不良。(3)電房清潔衛(wèi)生每3天進(jìn)行一次。(4)檢查消防器材、安全操作工具有無端放整齊。變壓絕緣鞋、手套、變壓絕緣棒等操作工具，每年進(jìn)行一次變壓絕緣試驗(yàn)并作好記錄。(5)檢查各電房防小動(dòng)物、鼠患設(shè)施有無破損。3 、工作流程2:水閘(1)每月根據(jù)漲、退潮時(shí)段及時(shí)開閘排、進(jìn)水。(2)作好每月排、進(jìn)水工作記錄，同時(shí)作好每日交接班記錄。(3)隨時(shí)掌握因天氣變化發(fā)生的洪水，及時(shí)排

13、澇。4、注意事項(xiàng)：(1)巡查中對(duì)設(shè)備、設(shè)施發(fā)生的異常情況未能及時(shí)處理而導(dǎo)致發(fā)生事故的扣X分。(2)對(duì)運(yùn)行中發(fā)生的人為故障或安全事故隱患未及時(shí)向主管部門如實(shí)反映情況的，經(jīng)查實(shí)扣一。(3)排、進(jìn)水(特別是水位變潮)時(shí)未及時(shí)注意水位變化、延誤最佳排、進(jìn)水時(shí)段的扣一。(4)機(jī)組運(yùn)行時(shí)、不注意觀察儀表工作狀態(tài)、造成開空泵的扣X分工九、焊工操作規(guī)程*固定類工作1、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)(2)2、工作流程：(1)(2)十、電視網(wǎng)維護(hù)員操作規(guī)程固定類工作：TV機(jī)房前置系統(tǒng)管理1 、工作目標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：(1)確保機(jī)房設(shè)備整潔、運(yùn)行故障少于2次/季。(2)每月參加技能培訓(xùn)工作不少于4小時(shí)。(3)確?？鄯稚儆?。/年。2、工作工程：(1)TV機(jī)房前置系統(tǒng)a、前端設(shè)備供電電源電壓是否穩(wěn)定.b、檢測(cè)前置信號(hào)來源是否正常(發(fā)現(xiàn)屬來源問題，立即反饋大良電視站跟辦)。c、前置放大器輸出信號(hào)(電平)值及均衡情況是否正常。d、檢測(cè)各種連接器、分支、分配器接觸是否良好。e、查明原因立即排除處理。(2)轄區(qū)網(wǎng)絡(luò)配系統(tǒng)a、確保TV信號(hào)來源方向順暢無故障。b、逆向檢測(cè)TV信號(hào)故障或從某小區(qū)起點(diǎn)檢查。c、檢測(cè)主干線放大器有無損壞或接觸不良。d、檢測(cè)各分支、分配器有無損壞或接觸不良。e、檢測(cè)線路損耗是否正常，有無