物業(yè)管理模式創(chuàng)新

1、物業(yè)管理模式創(chuàng)新物業(yè)糾紛在不斷增加、沖突日益激烈的局面。全國矚目的美麗園”事件提醒我們：如果不抓緊對現(xiàn)行模式進行變革，物業(yè)管理將成為誘發(fā)基層社會沖突、破壞社會穩(wěn)定的導(dǎo)火索，對和諧社會的建設(shè)構(gòu)成致命的制肘。而沒有穩(wěn)定和安全，就不會有發(fā)展”。一、美麗園事件的簡單回放美麗園小區(qū)位于北京市海淀區(qū)五棵松路20號，最早為該小區(qū)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的是北京市鴻銘物業(yè)公司。最初的糾紛源于一些業(yè)主長期拖欠物業(yè)費而被物業(yè)公司告上法庭，這些業(yè)主則辯稱他們是對物業(yè)公司亂收費行為不滿才緩交有爭議部分的物業(yè)費的。兩審法院均未支持業(yè)主的抗辯理由，業(yè)主完全敗訴且被判承擔(dān)滯納金。法院判決稱，小區(qū)公共事務(wù)應(yīng)由業(yè)主委員會起訴?！睘榇耍?/p>

2、2004年月，美麗園小區(qū)成立了業(yè)委會，希望借此維護自己的權(quán)利2005年3月，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的要求，業(yè)委會將鴻銘物業(yè)公司告上法庭，提出13項訴訟請求，要求擠掉”物業(yè)管理費中的水分，并提出物業(yè)公司應(yīng)停止對外租賃電梯，將相關(guān)收益返還業(yè)主。2005年9月14日，一審法院駁回業(yè)委會的訴訟請求。業(yè)委會不服，隨即上訴。2005年12月,在當(dāng)年秋末發(fā)生的法院強制執(zhí)行一些小區(qū)業(yè)主交納物業(yè)管理費的堵被窩事件風(fēng)波影響下，業(yè)委會終審反敗為勝，一中院判決支持了業(yè)委會13項訴求中的12元。美麗園小區(qū)業(yè)委會近乎全勝，并因此成為北京首個打贏物業(yè)費糾紛官司的業(yè)主委員會項，小區(qū)物業(yè)費由從2.72元下調(diào)至1.5但是，該判決未能執(zhí)行。

3、2006年1月，物業(yè)公司向北京一中院提交再審申請，要求進行重新審理。2006年3月30日，5名法律專家出具論證意見書，認為一中院的判決改變了合同規(guī)定的價格條款，是不妥當(dāng)?shù)摹?006年4月13日，北京市物業(yè)管理協(xié)會向北京一中院主管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出一封行業(yè)專家對美麗園物業(yè)糾紛案給物業(yè)管理行業(yè)造成嚴(yán)重影響的意見及情況反映，認為法院的判決會引發(fā)整個物業(yè)管理行業(yè)的混亂，也要求重審。2006年5月30日，北京一中院發(fā)出民事裁定書，決定另行組成合議庭對此案進行審理，同時裁定在審理期間中止原判決的執(zhí)行。2006年月11日，美麗園案件再審維持原判”，這一結(jié)果令廣大業(yè)主很受鼓舞。但受到打擊的物業(yè)管理公司放風(fēng)”:因物業(yè)費太

4、低，將放棄對美麗園小區(qū)的管理。業(yè)委會則認為物業(yè)管理公司不會撤離。9月1日，鴻銘物業(yè)果真宣布撤離,一段時間由于家中停水、電梯停運、門禁系統(tǒng)失效、保潔工作停止，美麗園小區(qū)立刻陷入混亂，變成了垃圾園。在這種情況下，擁護業(yè)委會與反對業(yè)委會的兩派業(yè)主開始激烈地相互指責(zé)與爭吵，甚至發(fā)動了小區(qū)內(nèi)的游行。小區(qū)內(nèi)懸掛起罷免業(yè)委會，還我業(yè)主權(quán)利”的橫幅，不時有居民前來簽字。200多名業(yè)主聚集在小區(qū)內(nèi)，要求業(yè)委會給出解決辦法。部分業(yè)主決定自發(fā)召開臨時業(yè)主大會，并提出3項議題：是否以2.04元的單價續(xù)聘鴻銘物業(yè)；是否同意罷免現(xiàn)行業(yè)委會；是否同意重新以招投標(biāo)的方式選擇新的物業(yè)公司。在輿論的重壓下，2006年9月9日，海

5、淀區(qū)居住小區(qū)辦公室下發(fā)通知，要求9月11日之前鴻銘物業(yè)全面恢復(fù)美麗園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，同時責(zé)令業(yè)委會在45天之內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議。2006年9月11日，鴻銘物業(yè)返回美麗園小區(qū)進行暫時性管理，為期3個月。2006年11月，美麗園業(yè)委會在北京市建委網(wǎng)站發(fā)出物業(yè)招標(biāo)公告，對外宣布招聘新管家。秩序是老天的第一規(guī)律但在這一時間的美麗園，秩序逃離得無影無蹤，剩下的只有爭吵、指責(zé)、對抗、怨憤和混亂，甚至頗有些文革”的氣氛了。二、死結(jié)”是如何形成的？物業(yè)公司的盈利狀況，多數(shù)回答都是虧損”，少量的人說勉強持平但另一方面，幾乎所有的小區(qū)業(yè)主又都說物業(yè)公司是天使的臉龐，魔鬼的心腸”，并順嘴就能說出物業(yè)公司隨意

6、提高價格”、亂收費”、私吞公共部位廣告費”、不公開成本”等一系列罪名。在美麗園事件以及其他一些物業(yè)糾紛中，許多學(xué)者給出了自己的解釋。這些解釋表面上看起來都有道理，但我認為都未能切中肯栗。如果抓不住問題的本質(zhì)，當(dāng)然也開不出科學(xué)的藥方“；藥方”不對，自然也無法理順物業(yè)管理這團亂麻”。小區(qū)物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生，源于現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)的公共產(chǎn)品(PublicGoods)和準(zhǔn)公共產(chǎn)品(Quasi-publicGoods)屬性。從薩謬爾森(PaulA.Samuelson)至ij布坎南(JamesM.Buchanan),西方經(jīng)濟學(xué)家們對公共產(chǎn)品已經(jīng)有過許多論述。按照薩繆爾森的說法，公共產(chǎn)品是指那種不管個人是否愿意購

7、買，都能使每一個社會成員獲益的物品，即被生產(chǎn)出來的具有非競爭性和非排他性的物品”。與公共產(chǎn)品相對應(yīng)的是私人產(chǎn)品，即個人單獨消費和受益的產(chǎn)品和服務(wù)。布坎南認為，薩謬爾森講的公共產(chǎn)品可以看作一種純公共產(chǎn)品，在純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間，還存在一種介于二者之間的產(chǎn)品，可以稱為準(zhǔn)公共產(chǎn)品。純公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品都是人們生產(chǎn)、生活中不可或缺的，它們各有各的供給渠道或方式，如果錯位配置，就可能引起生產(chǎn)、生活秩序的混亂。公共產(chǎn)品作為滿足人們聯(lián)合消費、共同受益的物質(zhì)產(chǎn)品或非物質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)的服務(wù)產(chǎn)品，按照內(nèi)容，又可以分為公共物質(zhì)性產(chǎn)品(公共建筑、公用設(shè)施、道路、碼頭、車站、港口、機場、橋梁等）、行政性產(chǎn)品

8、（社會公正、社會管理、治安）、服務(wù)性產(chǎn)品（各種辦證、咨詢、教育、文化、體育、衛(wèi)生、保險、社會福利等）三大類。一般說來，公共產(chǎn)品的效用具有不可分割性，因此在消費上也就具有了非排他性。公共產(chǎn)品是向整個社會或者某個群體共同提供的，其成員共同享用公共產(chǎn)品的效用，而不能將其分割開來，分別歸屬于某些個人、家庭或企業(yè)享用。公共產(chǎn)品的消費還具有非競爭性，某個人消費（使用）該項物品時并能不阻止其他人的消費行為；盡管它先被某個人消費了，但其他人依然可以消費，效用一般也沒有損失。在一個居民區(qū)中，現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)從性質(zhì)上看，大多具有純公共產(chǎn)品特點。例如，居民區(qū)的保安服務(wù)、綠化、公共區(qū)域的衛(wèi)生管理、公共設(shè)施和設(shè)備的維護維

9、修等，我們就沒法把它們按照居民戶區(qū)分開來，沒法做到誰付費就讓誰享用，因此也就具有了非排他性。在小區(qū)內(nèi)部，這些服務(wù)項目也沒有辦法按照誰付款誰受益的原則，限定特定家庭共同享用，讓其成為這一部分家庭(類似俱樂部成員)的公共產(chǎn)品、另一部分不交費者的私人產(chǎn)品。如果動用力量，加強監(jiān)管，限制不交費者使用，不僅成本很高，而且也很難增加物業(yè)公司的收入，所以，這是與物業(yè)公司的逐利動機相悖的。另外，由于這一部分服務(wù)項目還具有非競爭性，例如對綠化的享用，對保安服務(wù)的享用，交費家庭和不交費家庭是一樣的，不交費家庭搭便車”不影響繳費者的使用效果，對不交費者進行監(jiān)管的必要性也就大打折扣。如此看來，物業(yè)管理公司雖是企業(yè)，但更

10、像政府或者事業(yè)單位這樣的純公共產(chǎn)品提供者。準(zhǔn)公共產(chǎn)品一般只具有非競爭性或者非排他性中的一個特征。有的產(chǎn)品的特點是消費上具有非競爭性，但是可以借助一定方式較容易地做到排他，如公共游泳池以及公共電影院等。布坎南將這類產(chǎn)品形象地稱為俱樂部產(chǎn)品(ClubGoods)。有的產(chǎn)品與俱樂部產(chǎn)品剛好相反，在消費上具有競爭性，但是卻無法有效地排他，如公共漁場、牧場、林地等。這類物品具有共同資源（CommonResources性質(zhì)。有一些物業(yè)服務(wù)項目從性質(zhì)上看就是準(zhǔn)公共產(chǎn)品一一居民區(qū)物業(yè)服務(wù)中的入戶項目就是典型的具有俱樂部產(chǎn)品特點的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。從供給角度看，雖不具有競爭性（一般物業(yè)公司都有足夠的能力為全小區(qū)業(yè)主服

11、務(wù)），但可以做到排他，例如入戶維修上下水、維修電路和燈具、維修宅內(nèi)門窗與玻璃、更換紗窗等等，是可以做到對不付費者不提供服務(wù)的。但是，由于在所有物業(yè)服務(wù)項目中，這部分服務(wù)比重不大，而且為逃避交費，業(yè)主愿意而且能夠自己或者求人維修、維護，所以，物業(yè)公司入戶服務(wù)的排他性約束力其實是很差的，不能幫助公司較有力地維護繳費秩序。而小區(qū)的娛樂、體育設(shè)施則是接近于共同資源性質(zhì)的公共產(chǎn)品，對它們的利用雖具有競爭性，一些人占用著，另一些人暫時就無法使用，但卻是很難做到排他的，我們幾乎無法控制那些不交費的業(yè)主利用這些娛樂、體育設(shè)施，因為識別、監(jiān)督成本太高，而且如果進行監(jiān)控，可能帶來背地里對這些設(shè)施的報復(fù)性破壞活動。

12、有人可能認為公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的供應(yīng)者一般都是公共部門，但物業(yè)管理公司一般卻被視為私人產(chǎn)品提供者，所以我的上述解釋不合邏輯。的確，按照安東尼.阿特金森和約瑟夫“E.斯蒂格里茨的說法，準(zhǔn)公共產(chǎn)品是這樣一些物品，就向個人供給的成本來說，它們與私人物品一樣，但卻是由公共部門供應(yīng)的“，公共產(chǎn)品更是公共部門提供的。但是，物業(yè)管理公司雖然一般被視為私人企業(yè)，當(dāng)它面對存在兩個以上甚至眾多業(yè)主的居住區(qū)時，由于服務(wù)的不可分割性，除與個別業(yè)主約定的特殊服務(wù)項目外，絕大多數(shù)服務(wù)項目已經(jīng)失去了私人產(chǎn)品的特點。另外，現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)也已經(jīng)證明，私人或私人企業(yè)同樣能提供公共產(chǎn)品或準(zhǔn)公共產(chǎn)品,如私人或私人企業(yè)可以向社會提供知識

13、成果，可以捐建醫(yī)院或者學(xué)校，可以通過OT方式建設(shè)公路等對物業(yè)服務(wù)認識上的不清晰，也導(dǎo)致了對物業(yè)服務(wù)收費模棱兩可甚至相互矛盾的規(guī)定。例如，根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理條例和物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，雖然國家鼓勵物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成”，但又強調(diào)物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”顯然，這是排斥供求關(guān)系定價原則即市場定價原則的。再如，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，另一方面，又規(guī)定國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作”，縣級

14、以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作”，顯然行政力量又沒有區(qū)分地全面介入了物業(yè)服務(wù)價格的形成。這些不一致甚至矛盾的規(guī)定帶來了物業(yè)服務(wù)費用糾紛處理的難度和復(fù)雜性。美麗園事件已經(jīng)充分體現(xiàn)出了這一點，只是尚未引起學(xué)界和輿論界的關(guān)注。美麗園事件告訴我們：在物業(yè)管理公司和業(yè)主之間存在著一個難以解開的死結(jié)”一一在一個居住小區(qū)里，在自利性”的影響下，總是有人有理由或者無理由地不交物業(yè)費。這樣，物業(yè)管理公司的收益就大受影響，物業(yè)管理工作的運轉(zhuǎn)就受到制約，物業(yè)管理公司就不得不在下一步的服務(wù)質(zhì)量上打折扣。服務(wù)質(zhì)量的下降會引起更多業(yè)主的不滿，一些原本繳費的

15、業(yè)主也加入到不交費者的行列，于是物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)更加困難，陷入困境。要么打官司促繳物業(yè)費，要么撤出，不再服務(wù)。撤出后，小區(qū)會選聘新的物業(yè)公司，但運行的軌跡仍然是部分業(yè)主欠費一一物業(yè)服務(wù)打折扣一一更多業(yè)主不滿并拒繳物業(yè)費物業(yè)服務(wù)陷入困境一一對立、訴訟，物業(yè)公司撤出"，雙方之間的矛盾總是存在，糾紛總是不可避免。三、路在何方？古希臘的赫拉克利特曾說過：著不見的和諧比看得見的和諧更好我理解，如果把看得見的和諧看作表象，看不見的和諧則應(yīng)該是指制度、機制或者文化。目前中國的物業(yè)管理模式已經(jīng)走進了死胡同”，重新加以設(shè)計，至少是進行大的改造，已經(jīng)成為不可回避的現(xiàn)實。破解目前困境的思路在于，必須盡可能弱

16、化物業(yè)服務(wù)的非排他性。在技術(shù)上將拒絕為之付款的人排除在部分物業(yè)服務(wù)的受益范圍之外，或者使物業(yè)服務(wù)的收費（收益）與業(yè)主本身的利益掛鉤，破解業(yè)主與現(xiàn)有物業(yè)公司的對立局面。依據(jù)筆者研究和討論的結(jié)果，有三種思路可作參考：（一）部分取消現(xiàn)行物業(yè)公司，做實業(yè)主委員會，由其直接從社會上聘用專業(yè)服務(wù)人員現(xiàn)行物業(yè)公司從大部分居民區(qū)中撤出，讓這些物業(yè)公司主要服務(wù)于只有一個業(yè)主或者業(yè)主數(shù)量較少的物業(yè)項目，例如政府的辦公大樓、一般工廠和商場、普通寫字樓、學(xué)校等。這些物業(yè)項目的業(yè)主只有一個或者幾個，交費時搭便車”的可能性不存在或者比較低。如果不交費，物業(yè)公司可能采用停止服務(wù)的方式約束業(yè)主。這樣，收費一般就不會出現(xiàn)問題，

17、有問題時也較容易通過談判的方式加以解決。對于業(yè)主數(shù)量不多的高檔別墅項目，由于業(yè)主收入高、修養(yǎng)相對較高、業(yè)主數(shù)量有限，可能保留現(xiàn)行物業(yè)管理模式，讓現(xiàn)行物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)，收費并不困難，公司仍能運轉(zhuǎn)，因此對這類物業(yè)項目是否也要取消物業(yè)管理公司這個問題，應(yīng)靈活對待對大部分居民小區(qū)來說，可以采用業(yè)主自營式物業(yè)管理模式，就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理，既不由原房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)，也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責(zé)，而是由業(yè)主委員會聘用專業(yè)力量來完成，如由業(yè)主委員會從社會上招聘保潔人員、保安、綠化人員承擔(dān)相應(yīng)的服務(wù)工作。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護專業(yè)性較強，而且要熟悉物業(yè)項目的結(jié)構(gòu)與布局等，因此需要開發(fā)商加以配合。

18、政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)采取措施約束建設(shè)單位配合這種物業(yè)管理模式，留下完整的圖紙、維修說明并幫助培訓(xùn)維修工程人員等。在這種模式下，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不再提供義務(wù)服務(wù)，每個成員根據(jù)崗位及其職責(zé)從收取的物業(yè)服務(wù)費中領(lǐng)取工資和獎金，物業(yè)服務(wù)費的預(yù)算和結(jié)算由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審批，一切服務(wù)項目的設(shè)立和收支情況都能做到透明、公開。這樣，業(yè)主與原來物業(yè)管理公司之間的對立就消失了。物業(yè)服務(wù)沒有了營利性，收費水平降低，業(yè)主繳費的抵觸情緒會大大降低。業(yè)主委員會成員競聘上崗，帶薪工作，也有了積極性，責(zé)任心會大大增強。如果不合格，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可根據(jù)合同將其解聘。每

19、個小區(qū)的居民中都有很多已退休但仍有能力而且熱心的成員，還可能有下崗職工，外面的社會成員也可以來競聘業(yè)主委員會下設(shè)的普通管理崗位?？傊x聘業(yè)主委員會成員應(yīng)該很容易。過去的物業(yè)管理法規(guī)不太支持如此自我管理模式，但新頒布的物權(quán)法已經(jīng)允許業(yè)主自我管理物業(yè)。我相信這是一種有前途的物業(yè)管理模式。（二）細分物業(yè)服務(wù)項目，一部分由物業(yè)公司承擔(dān)，一部分變成私人產(chǎn)品由社會提供這是我的博士生劉毅對我上述檄進設(shè)想”的改造一一按照建筑物區(qū)分所有”的產(chǎn)權(quán)特點，可以對物業(yè)服務(wù)范圍進行重新規(guī)劃。涉及業(yè)主專有產(chǎn)權(quán)部分的業(yè)務(wù)，如室內(nèi)管道維修、電路維修、照明更換等，由業(yè)主直接在市場上尋找專業(yè)公司或人士來完成。如此一來，物業(yè)公司減

20、少了相應(yīng)服務(wù)人員的人工費用，進而能夠減少物業(yè)收費的額度。最重要的是，一項服務(wù)必然和一定的責(zé)任相聯(lián)系，分離出的這部分業(yè)務(wù)，恰恰是業(yè)主最關(guān)注、糾紛最易發(fā)生的部分，將它推向社會，既有利于減少對物業(yè)公司投訴，從社會效益層面，也有利于業(yè)主得到即時、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。這一設(shè)想有幾個前提：首先，室內(nèi)維修公司業(yè)務(wù)發(fā)展成熟，競爭充分、定價合理，能夠在接到服務(wù)熱線后，快速做出反應(yīng)；其次，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂緊急避險”契約，詳細約定在突發(fā)事件出現(xiàn)時，由物業(yè)公司指派相應(yīng)的專業(yè)公司，進行即時搶修；建立良好的溝通機制，由物業(yè)公司采取一定措施，保障業(yè)主在接受外部公司服務(wù)過程中的安全問題。在這種模式下，籌建完善的物業(yè)信息系統(tǒng)十分必要

21、。物業(yè)信息系統(tǒng)是未來物業(yè)管理公司的開展經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要基礎(chǔ)。該系統(tǒng)將所轄物業(yè)視為一個整體，對建筑物一切相關(guān)信息進行統(tǒng)籌管理，包括每個單元的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備型號、管線用材，甚至業(yè)主家居的照明燈型號、自設(shè)管線的線路圖等等。信息采集得越詳細，就越有利于提高服務(wù)質(zhì)量。對業(yè)主而言，愿意支持詳細的信息采集工作，并在做維修或更換的時候，配合更新信息。因為有了這個信息系統(tǒng)，家居設(shè)施一旦出現(xiàn)了故障，只要致電物業(yè)公司，告知故障情況，物業(yè)公司可以立即聯(lián)系專業(yè)公司，攜帶替換配件，提供服務(wù)，業(yè)主也可以調(diào)取相應(yīng)的信息，自選專業(yè)公司維修，并將維修結(jié)果反饋至信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的存在不僅可以提高服務(wù)效率，更重要的是，將物業(yè)作為一個整

22、體進行管理，提高了物業(yè)的安全系數(shù)，減少了維護成本。未來甚至可能出現(xiàn)專業(yè)的物業(yè)信息公司，專門負責(zé)信息的采集和處理，將為物業(yè)管理公司、二手房購買人等等提供信息，作為贏利來源。（三）Naga上院的物業(yè)管理模式：物業(yè)管理公司歸全體業(yè)主所有北京有一個開發(fā)項目叫Naga上院，它創(chuàng)造出一種新的物業(yè)管理模式。Naga模式的主要目標(biāo)是解決目前開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方利益不一致，各自從自身利益出發(fā)，導(dǎo)致物業(yè)糾紛不斷、物業(yè)服務(wù)水平下降的問題。Naga上院的具體運作模式為：在項目開發(fā)前期，開發(fā)商出資200萬組織成立了物業(yè)管理公司。在項目銷售時，開發(fā)商將物業(yè)管理公司以股權(quán)的形式，按照業(yè)主所購房產(chǎn)占項目可售面積的比

23、例配送給小區(qū)業(yè)主。項目銷售完畢，開發(fā)商將不再持有物業(yè)管理公司的股權(quán)，業(yè)主則成為公司的股東，物業(yè)管理公司成為全體業(yè)主的公司，物業(yè)管理人員變?yōu)闃I(yè)主管家的打工人員”。為了突破公司法規(guī)定的有限責(zé)任公司的股東人數(shù)介于2到50人之間的限制（Naga上院共有99戶業(yè)主），也為了防止股東通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證”的方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，Naga上院最終選擇了信托財產(chǎn)管理機制來完成物業(yè)革命”。這是因為一來信托在人數(shù)上沒有限制，二來信托財產(chǎn)是獨立的財產(chǎn)，受益人沒有直接支配權(quán)。由于信托財產(chǎn)是獨立于委托人、受托人以及受益人的獨立財產(chǎn)，受益人只能按信托文件占有、使用和收益，因此，雖然全體業(yè)主是受益人，但其無權(quán)直接支配信托財產(chǎn)，也就保

24、證了業(yè)主不能將股權(quán)隨意轉(zhuǎn)讓。Naga模式在利益統(tǒng)一和業(yè)主自治程度上具有明顯的優(yōu)勢。首先，它將業(yè)主與物業(yè)管理公司的利益有機統(tǒng)一起來，破解了雙方對立的局面。通過將物業(yè)管理公司的股權(quán)配送給業(yè)主的形式使業(yè)主成為公司的股東，將業(yè)主的利益和物業(yè)管理公司的利益緊緊地聯(lián)系在一起。物業(yè)管理公司的利潤最終歸業(yè)主享有，業(yè)主可在年中分紅，也可選擇在下一年少交物業(yè)費。物業(yè)管理公司是在幫助業(yè)主盈利，雙方在利益上將不再有根本性的沖突和分歧，矛盾產(chǎn)生的基礎(chǔ)不存在了。其次，業(yè)主實現(xiàn)了真正的自治。由于業(yè)主是公司的股東，是老板”，他們可以選擇與自己的需求愛好相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)模式，并確定財務(wù)預(yù)算。該服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)預(yù)算經(jīng)業(yè)主大會確

25、定之后便可實行。而且業(yè)主可以解聘不合格的雇員，選擇更為優(yōu)秀的物業(yè)管理人員，從而改變了以往業(yè)主較為被動的局面。再次，Naga模式扭轉(zhuǎn)了一種理念。它傳遞給社會的不僅僅是一種新的物業(yè)管理模式，還包括一種正確的物業(yè)管理服務(wù)理念。這就是一一業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的購買者和享受者，他們需要的是服務(wù)，而不是管理。物業(yè)管理公司應(yīng)該以業(yè)主利益為中心開展業(yè)務(wù)。最后，有利于社區(qū)的和諧穩(wěn)定。在該模式下，業(yè)主和物業(yè)管理公司在根本利益上是一致的，二者沖突的基礎(chǔ)不復(fù)存在；只要物業(yè)管理公司嚴(yán)格按照老板”一一業(yè)主制定的規(guī)則提供服務(wù)，業(yè)主將不會再對其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出任何異議，即使有異議也是內(nèi)部問題，可以在未來制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的時候進行改進，而不

26、是針對物業(yè)管理公司，拒繳物業(yè)費；最后，物業(yè)管理公司是業(yè)主的雇員，會從業(yè)主的利益出發(fā)考慮問題，提供最為全面、周到的服務(wù)，業(yè)主不滿意即可將其辭退或者令其改進，不會發(fā)生嚴(yán)重的沖突。當(dāng)然，Naga上院的物業(yè)管理模式可能也會受到一些實施條件的限制，如果廣大業(yè)主不具備較高的自治意識、參與意識及文化水平，實施起來就不會很流暢，這樣，在中低檔樓盤推廣起來可能就受到制約；另外在大型社區(qū)中，由于業(yè)主數(shù)量太多，推廣普及起來也較為困難。四、結(jié)語以上三種模式，可以供業(yè)主根據(jù)本項目的實際情況進行選擇一一有良好的模式，可以挽救很多壞人；無良好的模式，可以葬送很多好人。我想，我們到了該徹底反思現(xiàn)行物業(yè)管理模式的時刻了!201

27、0年讀書節(jié)活動方案活動目的：書是人類的朋友，書是人類進步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識面，通過開展“和書交朋友，遨游知識大海洋”系列讀書活動，激發(fā)學(xué)生讀書的興趣，讓每一個學(xué)生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習(xí)慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，樹立理想!二、活動目標(biāo)：1 、通過活動，建立起以學(xué)校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。2 、通過活動，在校園內(nèi)形成熱愛讀書的良好風(fēng)氣。3 、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好'習(xí)慣。4、通過活動，促進學(xué)生知識更新、思維活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實施的計劃1、做好讀書登記簿(1)每個學(xué)生結(jié)合實際，準(zhǔn)備一本讀書登

28、記簿，具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來設(shè)計、裝飾，使其生動活潑、各具特色，其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得體會等欄目，高年級可適當(dāng)作讀書筆記。(2)每個班級結(jié)合學(xué)生的計劃和班級實際情況，也制定出相應(yīng)的班級讀書目標(biāo)和讀書成長規(guī)劃書，其中要有措施、有保障、有效果、有考評，簡潔明了，易于操作。(3)中隊會組織一次“讀書交流會”展示同學(xué)們的讀書登記簿并做出相應(yīng)評價。2 、舉辦讀書展覽：各班級定期舉辦“讀書博覽會”，以“名人名言”、格言、諺語、經(jīng)典名句、“書海拾貝”、“我最喜歡的"、“好書推薦”等形式，向同學(xué)們介紹看過的新書、好書、及書中的部分內(nèi)容交流自己在讀書活動中的心得

29、體會，在班級中形成良好的讀書氛圍。3 、出讀書小報：4 、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好>習(xí)慣。B比率分析法和比較分析法不能測算出各因素的影響程度。VC采用約當(dāng)產(chǎn)量比例法，分配原材料費用與分配加工費用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費用時，應(yīng)考慮各輔助生產(chǎn)車間之間相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)的情況。錯C產(chǎn)品的實際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失。VC成本報表是對外報告的會計報表。XC成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問題、分析原因。XC成本會計的對象是指成本核算。XC成本計算的輔助方法一般應(yīng)與基本方法結(jié)合使用而不單獨使用。VC成本計算方法中的最基本的方法是分步法。XD當(dāng)車間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額