我國(guó)住房反向抵押貸款的組織模式與運(yùn)行機(jī)制探析

1、我國(guó)住房反向抵押貸款的組織模式與運(yùn)行機(jī)制探析摘要：靈活高效的組織模式與運(yùn)行機(jī)制是住房反向抵押貸款得以成功的關(guān)鍵。在對(duì)國(guó)外住房反向抵押貸款的運(yùn)作方式進(jìn)行全面考察和深入分析 的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，探討了我國(guó) 發(fā)展 住房反向抵押貸款應(yīng)采取的組織模式與 運(yùn)行機(jī)制，包括貸款機(jī)構(gòu)的選擇、經(jīng)營(yíng)方式的確立、貸款運(yùn)作的程序及各相關(guān)機(jī) 構(gòu)的作用，以期對(duì)我國(guó)有關(guān)部門(mén)的決策有所裨益。關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款組織模式運(yùn)行機(jī)制住房反向抵押貸款在美國(guó)、加拿大等國(guó)家是一個(gè)成熟的住房金融 產(chǎn)品，也是實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的金融工具。它是指老年人以擁有產(chǎn)權(quán)的住房做抵押， 向銀行或 其他金融機(jī)構(gòu)借款消費(fèi)，同時(shí)老人仍然保留房屋居住權(quán)，在去

2、世后由金融機(jī)構(gòu)將 住房收回還貸。由于其現(xiàn)金流流向與傳統(tǒng)的住房抵押貸款相反， 所以在美國(guó)被最 先稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”。為應(yīng)對(duì)我國(guó)老齡化的挑戰(zhàn)，緩解國(guó)家 社會(huì) 保障 的壓力，我國(guó)應(yīng)引入并推出住房反向抵押貸款， 實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。但在正式推出這 種金融工具之前，必須 研究 確立適合我國(guó)國(guó)情的住房反向抵押貸款組織模式與 運(yùn)行機(jī)制。一、發(fā)展住房反向抵押貸款，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老我國(guó)人口老齡化日趨嚴(yán)重，亟需進(jìn)行養(yǎng)老方式創(chuàng)新。隨著我國(guó)計(jì)劃生育政 策的實(shí)施、人口出生率的下降和平均壽命的延長(zhǎng)， 人口老齡化呈加速之勢(shì)。按照 國(guó)際通行的“ 60歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到 10%,或65歲以上老年人占 7%，即開(kāi)始進(jìn)入老

3、齡 時(shí)代”的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)從20XX年開(kāi)始進(jìn)入老齡化社會(huì)。但 是，由于我國(guó) 經(jīng)濟(jì) 不發(fā)達(dá)、人口基數(shù)大、老化速度快、未富先老，與國(guó)外發(fā)達(dá) 國(guó)家相比，我國(guó)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)更重，解決起來(lái)更為困難。從家庭養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，由于“四 二一”（家庭三代成員比例）結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，使得依靠子女養(yǎng)老越 來(lái)越不現(xiàn)實(shí)。從社會(huì)養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，盡管我國(guó)政府采取了多種措施， 但囿于我國(guó)的經(jīng) 濟(jì)條件，目前仍存在著覆蓋面小、保障水平低、養(yǎng)老金缺口大等問(wèn)題，還難以滿(mǎn) 足老年人的實(shí)際需要。如何讓老人們安享晚年，促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建，是擺在全 社會(huì)面前一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。房改提高了住房的自有化率，為我國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了有利條件。通過(guò)住

4、房制度改革及其他配套措施，城市里 80%以上的老年人擁有了自己的住 房，這個(gè)比例甚至超過(guò)一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家。 與年輕人相比，老人的人均住房面積 還要大一些。據(jù)北京大學(xué)老年學(xué)研究所對(duì)北京的典型調(diào)查， 老人的人均居住面積 要高于全市平均值。不過(guò)，多數(shù)老人只有一套房子，這些房子雖然區(qū)位條件好， 價(jià)值較高，但由于要居住，也就無(wú)法通過(guò)出租或出售變現(xiàn)。如何通過(guò)金融創(chuàng)新， 使老人們?cè)诓灰凭铀幍那疤嵯?，通過(guò)盤(pán)活住房資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的收入以貼補(bǔ)生 活，作為社會(huì)養(yǎng)老的補(bǔ)充？出路就是發(fā)展住房反向抵押貸款，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。二、我國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款的組織模式組織模式的確定和貸款機(jī)構(gòu)的選擇是住房反向抵押貸款能否取得成功的關(guān)

5、鍵 環(huán)節(jié)。在我國(guó)，發(fā)展住房反向抵押貸款，既要借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，又要結(jié)合我 國(guó)的國(guó)情、金融機(jī)構(gòu)狀況和居民的消費(fèi)習(xí)慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的組織模 式，以減少運(yùn)營(yíng)成本，提高綜合效率。（一）組織模式的定位概括起來(lái)，目前國(guó)外住房反向抵押貸款的組織模式有三種類(lèi)型：完全市場(chǎng)模 式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國(guó)模式屬于第三種。相對(duì)于英國(guó)、 法國(guó)、新加坡等國(guó)來(lái)說(shuō)，美國(guó)的住房反向抵押貸款歷史長(zhǎng)、市場(chǎng)規(guī)范、運(yùn)作較為 成功，效果也最為明顯。我國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款，應(yīng)借鑒美國(guó)模式的經(jīng)驗(yàn)， 走政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合之路。 也就是說(shuō)，要在政府主導(dǎo)下，充分發(fā)揮商業(yè) 銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)的

6、優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)取長(zhǎng) 補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。這是由反向抵押貸款的產(chǎn)品屬性與我國(guó)的國(guó)情所決定的。第一，住房反向抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性。通過(guò)發(fā)展住房反向抵 押貸款，有助于實(shí)現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少?lài)?guó)家社會(huì)保障的壓力，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定 與社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。但住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)，如果沒(méi)有政府的介入和政策的支持，這項(xiàng)業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來(lái)。第二，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，信用體系還不完備。我國(guó)是 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，體制改革 還不到位，市場(chǎng)主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這 樣的外部環(huán)境不利

7、于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項(xiàng)關(guān)系眾 多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作，難免會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。 英國(guó)在這方面的教訓(xùn)是深刻的。我國(guó)應(yīng)該避免重蹈英國(guó)的覆轍，加強(qiáng)政府的監(jiān)管， 尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。第三，我國(guó)的居民對(duì)住房反向抵押貸款的知識(shí)還很缺乏，對(duì)它的認(rèn)識(shí)有一個(gè) 時(shí)滯，政府的介入有助于增強(qiáng)居民的信心。住房反向抵押貸款是一個(gè)全新的產(chǎn)品， 涉及到人 們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的 變化，人們對(duì)它從認(rèn)識(shí)到接受會(huì)有一個(gè)過(guò)程。如果政府從一開(kāi)始就介入，相當(dāng)于 對(duì)這一產(chǎn)品的信用增級(jí)，可顯著增強(qiáng)民眾的信心。另外，為保證公正性，在該項(xiàng) 業(yè)務(wù)推

8、出的初始階段，需要進(jìn)行大力宣傳推廣，對(duì)借款人進(jìn)行貸前咨詢(xún)教育，對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，這些都是私營(yíng)機(jī)構(gòu)所不愿也無(wú)法承擔(dān)的。但這并不是說(shuō)，政府應(yīng)該對(duì)住房反向抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營(yíng)。缺 乏競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致失去效率。美國(guó)住房反向抵押貸款發(fā)展面臨的問(wèn)題之一是參與的私 人機(jī)構(gòu)較少，目前僅剩一家，這是美國(guó)政府所不愿看到的，也是廣大消費(fèi)者所不 希望的。我國(guó)在推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該汲取國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，妥善處理政府主導(dǎo) 與市場(chǎng)運(yùn)作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn) 品的開(kāi)發(fā)、推廣、放貸、評(píng)估等環(huán)節(jié)上，充分調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn) 中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性。要通過(guò)各方的共同努力，最終

9、形成權(quán)責(zé)明確、運(yùn) 作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿(mǎn)活力與效率的住房反向抵押貸款發(fā)展模式。（二）貸款機(jī)構(gòu)的選擇貸款機(jī)構(gòu)的確立是推出住房反向抵押貸款的前提。但并不是所有的機(jī)構(gòu)都適 于開(kāi)辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國(guó)各類(lèi)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)。1、商業(yè)銀行是發(fā)展住房反向抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕， 個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購(gòu)買(mǎi)住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重， 而且傳統(tǒng)的 房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開(kāi)辦的，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比 較豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，銀行辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲(chǔ)蓄 存款以活期和短期固定存款為多，與住房反向抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長(zhǎng)貸

10、”現(xiàn)象，這會(huì) 影響 銀行資金的流動(dòng)性。不過(guò)，如果有保險(xiǎn)業(yè)的介入， 實(shí)現(xiàn)銀保聯(lián)手，則可有效地克服上述不足，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、共贏發(fā)展的目的。2、保險(xiǎn)公司是發(fā)展住房反向抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動(dòng)性看， 保險(xiǎn)公司最適合開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險(xiǎn)公司。一是壽險(xiǎn)公司已積累了 大量的保險(xiǎn)金，而且負(fù)債期限較長(zhǎng)。截止到 20XX年底，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)集聚的總資 產(chǎn)已達(dá)萬(wàn)億元，而且它的支付具有長(zhǎng)期性，一般發(fā)生在 10年之后，這與住房反 向抵押貸款的期限匹配較好。二是住房反向抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮借款 人的預(yù)期壽命，進(jìn)行產(chǎn)品精算和定價(jià)，這正是保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)所在。三是壽險(xiǎn)公 司專(zhuān)門(mén)從事養(yǎng)老金保險(xiǎn)的繳費(fèi)與

11、理賠業(yè)務(wù)， 積累了豐富的理賠經(jīng)驗(yàn)，這是發(fā)展住 房反向抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險(xiǎn)公司尚不具備金融信貸的功能。3、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)是住房反向抵押貸款的參與者。建立強(qiáng)有力的社會(huì)保障體系， 增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來(lái)就是社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的基本工作。 但社保機(jī)構(gòu)發(fā)展住房反向抵押貸款， 受風(fēng)險(xiǎn)控制、投資渠道的限制較多，而且這 一業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，涉及到許多具體工作，如購(gòu)售房交易、資產(chǎn)評(píng)估、舊房拍賣(mài)等， 這些工作并非社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的強(qiáng)項(xiàng)。因此，社會(huì)保障機(jī)構(gòu)最多只能是一個(gè)配角， 而非主力軍。4、一般 公司不適合開(kāi)辦這一業(yè)務(wù)。住房反向抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時(shí)間 長(zhǎng)、資金多、關(guān)系復(fù)雜，協(xié)議執(zhí)行

12、中風(fēng)險(xiǎn)較大、社會(huì)影響廣，因而對(duì)開(kāi)辦機(jī)構(gòu)有 規(guī)模、實(shí)力等市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的要求。一般單位，因其資金規(guī)模有限，客戶(hù)的信任 度低，并不適合辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。（三）經(jīng)營(yíng)方式的確立根據(jù)上述分析，無(wú)論是商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機(jī) 構(gòu)，都不適于單獨(dú)發(fā)展住房反向抵押貸款。 它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險(xiǎn)公司 為主，社會(huì)保障和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享 的合作關(guān)系。在具體運(yùn)作形式上，建議成立一個(gè)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，注冊(cè)資本金較多， 獨(dú)立開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。在股份制公司的架構(gòu)內(nèi)，成立不同的部門(mén)，分別負(fù)

13、 責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)開(kāi)拓、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)。如由內(nèi)部的保險(xiǎn)部門(mén)策劃反向抵押貸 款業(yè)務(wù)的程序，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，根據(jù)生命表進(jìn)行相關(guān)測(cè)算，估計(jì)每年給付的養(yǎng)老費(fèi)用； 由銀行部門(mén)負(fù)責(zé)貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產(chǎn)部門(mén)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶(hù)， 聯(lián)合保險(xiǎn)部門(mén)進(jìn)行談判，通過(guò)拍賣(mài)出售將收回的住房變現(xiàn)，回籠資金；等等。這 樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)， 又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離 風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到多贏的目的。三、住房反向抵押貸款的運(yùn)行機(jī)制住房反向抵押貸款的運(yùn)作，需要有一定的程序和機(jī)制作保證。盡管對(duì)不同類(lèi) 型的住房反向抵押貸款產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，貸款申請(qǐng)與支付的程序不一定完全相同， 但總 的框架應(yīng)是一致的，主要包括：1、借款者向

14、政府的特設(shè)機(jī)構(gòu)或與貸款者無(wú)利害關(guān)系的第三方進(jìn)行咨詢(xún)，就住 房反向抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn)、適用人群、產(chǎn)品特征、借貸雙方的權(quán)利義務(wù)等 內(nèi)容 進(jìn) 行充分了解，并與家人或繼承人協(xié)商，在此基礎(chǔ)上決定是否申請(qǐng)?jiān)撡J款。2、符合條件并決定申請(qǐng)住房反向抵押貸款的申請(qǐng)人，向具有資格的貸款機(jī)構(gòu) 提出書(shū)面申請(qǐng)。也即向銀行或其他經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出對(duì)自有住房實(shí)施反向抵押貸款的 申請(qǐng)書(shū)。3、貸款機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書(shū)內(nèi)容進(jìn)行初審，初審合格后予以受理。然 后委托獨(dú)立、合法、權(quán)威的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)申請(qǐng)人的資信和房產(chǎn)等情況進(jìn)行審 查。4、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)按照法定的程序和內(nèi)容，對(duì)申請(qǐng)人的信用、住房情況進(jìn)行全 面審查，并出具審查評(píng)估報(bào)告。5、按照

15、評(píng)估報(bào)告，貸款機(jī)構(gòu)決定是否接受申請(qǐng)人的申請(qǐng)。對(duì)于符合條件的申 請(qǐng)人，在借貸雙方自愿的情況下，簽訂住房反向抵押貸款合同。6、合同生效后，在貸款期間，貸款機(jī)構(gòu)按照合同約定的支付方式，向借款 者定期或不定期地提供現(xiàn)金支付，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。7、貸款到期或者按照約定借款人死亡后，借款者或其繼承人可以用其他資產(chǎn) 償還貸款，否則貸款機(jī)構(gòu)將抵押住房收回，并在二手房市場(chǎng)上拍賣(mài)出售，用所得 收入彌補(bǔ)前期的貸款額，取得利潤(rùn)。8、今后隨著住房反向抵押貸款的證券化，貸款機(jī)構(gòu)可以以一系列住房反向抵 押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作擔(dān)保， 通過(guò)發(fā)行住房反向抵押 貸款證券的方式，將資產(chǎn)出售給投資者以

16、進(jìn)行融資活動(dòng)。四、住房反向抵押貸款參與各方的作用住房反向抵押貸款能否順利推行，在于參與各方能否各司其職，充分發(fā)揮各自的作用，到位而不越位。因此，對(duì)各參與機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確定位是非常必要的。（一）政府我國(guó)住房反向抵押貸款的 發(fā)展，離不開(kāi)政府的參與和支持。政府的作用主 要體現(xiàn)在以下方面：1、市場(chǎng)監(jiān)管者。老年人一般缺乏足夠的 金融 知識(shí)，無(wú)法對(duì)住房反向抵押貸款做出全面、準(zhǔn)確的判斷，很容易在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下被誤導(dǎo)。為此，政府必 須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體包括貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機(jī)構(gòu)必須披露的信息，包括利率、費(fèi)用等；對(duì)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)認(rèn)證和監(jiān)控，確保服務(wù)質(zhì)量；加大對(duì)有 關(guān)法津法規(guī)的執(zhí)行力度，對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行有效評(píng)

17、估，對(duì)不當(dāng)?shù)男袨榧皶r(shí)糾正；及 時(shí)受理消費(fèi)者的投訴，并給予快速反應(yīng)。2、政策與 法律 法規(guī)制定者。政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項(xiàng)目提供政策優(yōu)惠，包括對(duì)貸款收入和保險(xiǎn)公司的反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠，對(duì)房 屋擁有者獲取的貸款予以稅收豁免。要制定并完善相關(guān)的法律法規(guī)。建立住房反 向抵押貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，明確反向抵押貸款咨詢(xún)和市場(chǎng)推廣 人員的資格標(biāo)準(zhǔn)。3、信息咨詢(xún)者。在推出反向抵押貸款之初，政府應(yīng)扮演中介咨詢(xún)者的角色， 以確保咨詢(xún)服務(wù)主體的中立性、咨詢(xún)過(guò)程的規(guī)范性，讓申請(qǐng)人獲得客觀、公正、 準(zhǔn)確的反向抵押貸款信息。在這方面，政府擁有貸款機(jī)構(gòu)無(wú)法比擬的信譽(yù)優(yōu)勢(shì)。4、額外風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保者。

18、主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是在正常情況下，對(duì)一些政府 支持的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，政府應(yīng)給予擔(dān)保。主要是建立住房反向抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)的分散機(jī)制，保護(hù)貸款機(jī)構(gòu)和借款人的利益。由政府提供反向抵押貸款保險(xiǎn)， 承擔(dān)房屋價(jià)值低于貸款余額的部分，可解除金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)引起巨額損失的 憂(yōu)慮，提高老年人參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性。 二是在特殊情況下，政府要發(fā)揮中央 銀行的作用，給予必要的援助。當(dāng)住房反向抵押貸款的開(kāi)辦機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金短缺時(shí)，可以向政府的央行申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)再貸款；當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)因擠兌而出現(xiàn)流動(dòng)性困難時(shí)， 央 行應(yīng)給予援助；當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或開(kāi)辦反向抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司破產(chǎn)時(shí)，央行可直接接管相關(guān)業(yè)務(wù)，或責(zé)令接收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)繼

19、續(xù)開(kāi)展反向抵押貸款的相關(guān)業(yè) 務(wù)。（二）中介機(jī)構(gòu)住房反向抵押貸款的推出，離不開(kāi)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、信息咨詢(xún)、法律公證等中介機(jī)構(gòu)的參與。其作用主要有：1、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。在反向抵押貸款合同簽訂前和執(zhí)行過(guò)程中，需要對(duì)住房?jī)r(jià) 值進(jìn)行評(píng)估。正確、合理、公正的評(píng)估結(jié)果是確保借貸雙方利益的前提和基礎(chǔ)。 為從制度上保證公正性，盡可能避免借貸雙方的糾紛，理想的 方法 是選擇與借 貸雙方都無(wú)直接利益關(guān)系的第三方也即專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)評(píng)估 業(yè)務(wù)。2、信息咨詢(xún)。借款人在做出反向抵押決策之前，需要獲得客觀、公正、及時(shí) 的住房反向抵押貸款信息。從國(guó)外的實(shí)踐看，許多反向抵押貸款的糾紛，是由于 申請(qǐng)人事前沒(méi)有進(jìn)行獨(dú)立的

20、咨詢(xún)，對(duì)反向抵押貸款的知識(shí)和信息了解不多， 甚至 被誤導(dǎo)所造成的。因此，為保證信息咨詢(xún)的公正性，應(yīng)借監(jiān)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，由政府 牽頭組建獨(dú)立于貸款人的中立的信息咨詢(xún)機(jī)構(gòu)， 并把“已接受咨詢(xún)”作為申請(qǐng)反 向抵押貸款的條件之一。3、房屋維修、房產(chǎn)交易。反向抵押貸款的貸款期限較長(zhǎng)，短則幾年，長(zhǎng)則十 幾年甚至幾十年。在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，為保證住房的正常使用功能，需要對(duì)住房 進(jìn)行維護(hù)，這需要房地產(chǎn)公司的參與。在貸款周期結(jié)束時(shí)，有很大一部分反向抵 押貸款合約需要將房產(chǎn)變現(xiàn)，這就需要通過(guò)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)行交易實(shí)現(xiàn)。4、法律公證。房產(chǎn)屬于大宗商品，對(duì)個(gè)人來(lái)講，其價(jià)值在個(gè)人財(cái)富中所占比 重很大。因此，在簽訂住房反向抵

21、押貸款合約時(shí)，借款人一定要慎之又慎。除按 要求履行程序外，穩(wěn)妥的辦法之一是得到會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所的介入與 幫助。這樣不僅可以得到更詳細(xì)的信息，而且可防止交易中的欺詐行為。（三）保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司不僅應(yīng)承擔(dān)房屋擁有者的人身保險(xiǎn)和房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，還應(yīng)當(dāng)由其來(lái) 開(kāi)辦反向抵押貸款保證保險(xiǎn)。反向抵押貸款本質(zhì)上屬于商業(yè)貸款，一般情況下， 反向抵押貸款到期后的貸款總額小于房屋價(jià)值，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)很 好的商業(yè)保險(xiǎn)項(xiàng)目。若由政府通過(guò)收取保險(xiǎn)費(fèi)的方式為貸款人保險(xiǎn)，很可能使政府成為盈利機(jī)構(gòu)，這與政府的職能相違背。因此，在我國(guó)保險(xiǎn)公司開(kāi)辦此類(lèi)保險(xiǎn) 比政府更適合。具體地說(shuō)，保險(xiǎn)公司的作用有三項(xiàng)：1、承擔(dān)申請(qǐng)人的人身保險(xiǎn)和房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。這與傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款 是一致的。2、承擔(dān)反向抵押貸款保證保險(xiǎn)。也即在貸款到期時(shí)，如果貸款本息超過(guò)房屋 本身的價(jià)值，將由保險(xiǎn)公司來(lái)賠付，這將大大減少貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。 這種保險(xiǎn)類(lèi) 似于美國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)HECM產(chǎn)品的抵押擔(dān)保。3、產(chǎn)品