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文檔簡介

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)經(jīng)營管理(復習思考題)第一章 物業(yè)經(jīng)營管理的概念1、物業(yè)經(jīng)營管理的概念是什么?答:是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以滿足業(yè)主為目標,綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式,為客戶提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)與經(jīng)營活動。2、物業(yè)經(jīng)營管理的三個層次及其相互關(guān)系是什么 答:物業(yè)經(jīng)營管理的三個層次為物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理。其相互關(guān)系是物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主,物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主。3、什么是物業(yè)資產(chǎn)管理?答:物業(yè)資產(chǎn)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托,依照委托人的意愿或請求,對

2、委托的物業(yè)資產(chǎn)進行管理和經(jīng)營,以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值,實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化,同時能分享其價值創(chuàng)造的成果,實現(xiàn)多方共贏或其他特定目標的行為。4、資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的聯(lián)系與區(qū)別是什么?答:資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的聯(lián)系,首先,兩者的宗旨是一致的,都是為了獲取相應的經(jīng)濟利益。其次,兩者互為聯(lián)系、互相促進。其區(qū)別為:首先,出發(fā)點不同,其次,內(nèi)容不同,再次,考核評價標準不同,最后運營效果不同。5、現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪幾種商業(yè)模式?答:現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式大體可以概括為三種類型,一、物業(yè)提供服務(wù)商,二、物業(yè)資源開發(fā)商,三、物業(yè)顧問服務(wù)商。6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在創(chuàng)新商業(yè)模式時應處理好哪些關(guān)系?答:物業(yè)服務(wù)企

3、業(yè)在創(chuàng)新商業(yè)模式時應處理好四個關(guān)系,1、標準化和個性化的關(guān)系,2、專業(yè)化與多元化的關(guān)系,3、盈利模式與管理模式的關(guān)系,4、價格競爭與價值競爭的關(guān)系。7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資源有哪些?答:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資源有財產(chǎn)、人員、物資、組織、經(jīng)營場所等資源,它同時還擁有技術(shù)、信息、品牌、商標、專利等無形資產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源可費為有形資源與無形資源。8、物業(yè)資源是如何界定的?答:物業(yè)資源的界定分為從所有權(quán)上劃分從物業(yè)使用屬性上劃分1、單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)1、內(nèi)部資源和關(guān)聯(lián)資源 2、區(qū)分所有權(quán)物業(yè)2、內(nèi)部空間和附屬空間9、物業(yè)資源的經(jīng)營管理有哪些原則?答:物業(yè)資源的經(jīng)營管理應該遵循以下原則:1、不可越權(quán)經(jīng)營,2、不妨礙

4、物業(yè)管理基本服務(wù)的開展,3、規(guī)避經(jīng)營活動中的風險,4、正確把握不同物業(yè)管理發(fā)展階段的經(jīng)營特性,5、獲取物業(yè)資源的途徑,6、區(qū)別不同物業(yè)的類型及業(yè)主群,7、開展統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營。10、業(yè)主資源有哪些,如何進行經(jīng)營管理?答:業(yè)主資源有1、業(yè)主需求資源,2、業(yè)主財產(chǎn)資源,3、業(yè)主無形資產(chǎn)資源。進行經(jīng)營管理有1、特約服務(wù)和綜合經(jīng)營,2、社區(qū)服務(wù)集成商,3、社區(qū)商業(yè)服務(wù),11、一般風險管理有哪些步驟?答:一般風險管理有四個步驟:1、風險識別,2、風險評估,3、風險控制,4、風險調(diào)整。12、物業(yè)經(jīng)營管理的風險主要有哪些?答:物業(yè)經(jīng)營管理風險主要有,1、管理模式風險,2、經(jīng)營項目選擇的風險,3、經(jīng)營過程中的

5、風險,4、財務(wù)風險,5、管理團隊的風險,6、政策環(huán)境變化的風險。13、在物業(yè)經(jīng)營管理中,如何有效的控制風險?答:1、制定合理的經(jīng)營管理計劃,2、協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系,3、建立風險防范機制,4、合理投保,轉(zhuǎn)移風險第二章 投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估1、 什么叫現(xiàn)金流量?如何繪制現(xiàn)金流量圖?其主要規(guī)則有哪些?答:把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫資金流量,現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量?,F(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖。 + 0 1 2 3 4 5 1、以橫軸為時間軸。2、期末慣例法。3、相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。2、 單利和復利如何計算?答:

6、單利的計算公式為: In=P*n*i N為計息周期,n個計息周期后的本利和(Fn) Fn=P(1+ i * n) 復利的計算公式為: In=P【(1+i)n-13、 如何理解時間價值的概念?答:資金的時間價值是投資分析的基本概念。因為資金的價值會隨時間發(fā)生變化,資金進過一段時間的投資后其價值會增長。4、 什么是投資回收與投資回報?其相互關(guān)系是什么?答:投資回收是指投資者對其所投入本金的回收。回報是指投資者所投入的本金在經(jīng)營過程中所獲得的報酬,主要體現(xiàn)為利潤。5、 項目投資的賬務(wù)指標分志哪幾類?答:盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標 現(xiàn)金回報率 凈現(xiàn)值 借款償還期 投資回報率 內(nèi)部收益率

7、償債備付起 靜態(tài)投資回報期 動態(tài)投資回報期 資產(chǎn)負債率6、 現(xiàn)金回報率、投資回報率的關(guān)系是什么?答:現(xiàn)金回報率是指物業(yè)投資過程中,每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。凈現(xiàn)金流量÷本金×100%=回報率2.8÷20×100%=14%投資回報率是指物業(yè)投資過程中,每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。7、 內(nèi)部收益率的含義是什么?答:(Internal Rate of Return (IRR)),就是項目整個計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量值累計等于零時的折現(xiàn)率,是評估項目盈利性的基本指標。8、 現(xiàn)房價格、期房價格的含義及其相互關(guān)系是

8、什么?答:現(xiàn)房價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格。期房價格是以目前尚未建行完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的的房地產(chǎn)價格。9、 保留價、起拍價、應價的含義是什么?答:保留價也稱為拍賣底價,是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價。起拍價也稱開叫價格,起叫價,是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。應價是竟買人對拍賣師報出的價格的應允,劃是競買人自己報出的購買價格。10、 物業(yè)價格的主要影響因素有哪些?答:物業(yè)價格的主要影響因素可以分為物業(yè)自身因素和物業(yè)外部因素兩大類。11、 房地產(chǎn)估價的基本原則是什么?答:房地產(chǎn)估價原則主要有六項基本原則:獨立、客觀、公正原則,合法原

9、則,價值時點原則,替代原則,最高最佳利用原則,謹慎原則。12、 房地產(chǎn)估價的三種基本方法是什么?答:房地產(chǎn)估價的三種基本方法,即市場比較法、成本法、收益法。13、 建筑物折舊的類型有哪幾種?答:建筑物的折舊可分為三大類,即物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊。14、 什么是潛在毛租金收入、空置和收租損失、有效毛收入、運營費用、凈運營收益?答:潛在毛租金收入是物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入??罩煤褪兆鈸p失實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。有效毛收入由扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。運營費用一般是指物業(yè)企業(yè)對在經(jīng)營過程中發(fā)生除經(jīng)營成本以外的所有費用。凈運營

10、收益從有效中扣除營運費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈運營收益即:凈運營收益=有效毛收入運營費用15、 經(jīng)營現(xiàn)金流的計算公式是什么?答:稅前現(xiàn)金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅16、 報酬率的含義是什么?答:報酬率是投資回報與所投資人的資本的比率,其中不包括投資回收。17、 報酬率與風險的關(guān)系是什么?答:從全社會來看,報酬率與投資風險正相關(guān),風險大的投資,其報酬率也高,反之則低。第三章 市場調(diào)查與市場分析1、 什么是物業(yè)經(jīng)營市場?答:物業(yè)經(jīng)營市場是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品的現(xiàn)實和潛在的購買者的集合,這些購買者構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客戶。2、 物業(yè)經(jīng)

11、營市場的特性有哪些?3、 市場調(diào)查指的是什么?4、 市場調(diào)查的內(nèi)容有哪些?5、 市場調(diào)查的方式和方法各有哪些?6、 物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的程序有哪幾個步驟?7、 物業(yè)經(jīng)營管理市場有什么作用?8、 物業(yè)經(jīng)營管理市場包括哪些內(nèi)容?9、 物業(yè)經(jīng)營管理市場的方法有哪些?10、 物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的原則有哪些?11、 物業(yè)經(jīng)營管理市場細分方法有哪些?12、 什么是物業(yè)經(jīng)營管理的目標市場?13、 選擇目標市場需要做好哪些工作?14、 選擇目標市場的策略有哪些?15、 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)產(chǎn)品市場定位的程序是什么?第四章 物業(yè)租賃管理1、 物業(yè)租賃的特點和分類有哪些?2、 物業(yè)租賃與物業(yè)買賣的區(qū)別是什么?3、

12、 物業(yè)租賃管理模式有哪些?4、 租賃管理的主要內(nèi)容是什么?5、 請描述物業(yè)租賃與退租的基本程序。6、 物業(yè)租賃方案主要有哪些內(nèi)容?7、 物業(yè)租賃過程中如何確定和調(diào)整租金?8、 物業(yè)租賃過程中確定租金有哪些程序?9、 物業(yè)租賃時如何選擇租戶?10、 物業(yè)租賃營銷的關(guān)鍵要素有哪些?11、 承租人關(guān)系管理的主要內(nèi)容是什么?12、 在租賃管理中實施CRM主要涉及哪些內(nèi)容?13、 物業(yè)租賃合同的法律特征是什么?14、 物業(yè)租賃合同的基本條款是什么?15、 出租人的權(quán)利與義務(wù)是什么?第五章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理1、 寫字樓的發(fā)展歷程、類型及特點有哪些?2、 寫字樓經(jīng)營管理的概念及特征是什么?3、 如何對寫字

13、樓經(jīng)營管理進行分類?4、 如何設(shè)計寫字樓經(jīng)營管理方案?5、 如何選擇寫字樓經(jīng)營管理模式?6、 如何選擇寫字樓經(jīng)營管理項目?7、 請描述寫字樓經(jīng)營項目選擇程序?8、 寫字樓經(jīng)營管理的主要項目有哪些?9、 如何經(jīng)營管理商務(wù)中心?10、 如何經(jīng)營管理服務(wù)式辦公室?11、 請描述寫字樓經(jīng)營管理實施步驟。12、 如何選擇寫字樓承租人?13、 如何確定、調(diào)整寫字樓的租金?14、 寫字樓經(jīng)營管理的注意事項有哪些?15、 寫字樓租賃合同管理的主要內(nèi)容是什么?第六章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理1、 按照選址、商圈、建筑規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)等因素,商業(yè)物業(yè)可以分為幾種?物業(yè)管理對每種業(yè)態(tài)的介入程度如何?2、 對商業(yè)物業(yè)的委托

14、管理包括哪幾種,各有什么特點?3、 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的基本共性有哪些?4、 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的目標是什么?5、 零售商業(yè)業(yè)態(tài)分類有哪些?6、 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理需考慮的因素有哪些?7、 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的特點是什么?8、 商業(yè)物業(yè)重點部位保潔管理有哪些?9、 商業(yè)物業(yè)開閉店管理是什么?10、 在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中,何為對小業(yè)主、承擔商的管理?11、 防損管理內(nèi)容有哪些?12、 商業(yè)物業(yè)識別系統(tǒng)如何建立?13、 如何承租商組合與位置分配?14、 承租商的選配方法有哪些?15、 什么是保底租金和百分比租金,如何確定和調(diào)整?16、 商業(yè)物業(yè)租約制定內(nèi)容有哪些?第七章 居住類物業(yè)經(jīng)營管理1、 住

15、宅小區(qū)經(jīng)營服務(wù)對象的特點是什么?2、 住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理的收費原則是什么?3、 住宅小區(qū)廣告經(jīng)營的原則是什么?4、 停車場經(jīng)營的注意事項有哪些?5、 簡述社區(qū)文化建設(shè)的概念及功能。6、 公寓、別墅物業(yè)經(jīng)營項目服務(wù)對象的特點是什么?7、 公寓、別墅物業(yè)經(jīng)營項目的設(shè)計要點有哪些?8、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主自有車庫提供有償服務(wù)應注意做好哪些服務(wù)工作,以規(guī)避風險?9、 簡述酒店公寓的含義及特點。10、 酒店公寓長包服務(wù)應注意哪些要點?11、 酒店公寓個性化服務(wù)特點有哪些?12、 會所的分類有哪些?13、 會所經(jīng)營管理應遵循的基本原則有哪些?14、 會所的經(jīng)營模式有哪些?第八章 其他業(yè)態(tài)物業(yè)的經(jīng)營管理1

16、、 其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營管理包括哪些內(nèi)容?2、 如何正確理解和區(qū)分學校社會化后勤和后勤社會化?3、 金融機構(gòu)物業(yè)經(jīng)營管理的盤點難點包括哪些方面?4、 從事醫(yī)院物業(yè)日常經(jīng)營與管理時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應從哪幾方面入手,如何準確定位物業(yè)管理的角色?5、 醫(yī)院物業(yè)日常經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容有哪些?6、 從事醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應注意哪些問題?7、 提交體育場物業(yè)經(jīng)營管理標書時應注意的要點包括哪些主要內(nèi)容、8、 體育場館日常管理內(nèi)容與賽事相關(guān)聯(lián)的工作有哪些?9、 體育場館日常管理需要關(guān)注的工作有哪些?10、 餐飲的經(jīng)營管理在不同的業(yè)態(tài)下(如在學校業(yè)態(tài)和體育場館業(yè)態(tài)如何適應業(yè)態(tài)特點,滿足不同客戶的不同要求

17、?11、 簡述我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢。12、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理特點有哪些?13、 簡述產(chǎn)業(yè)園物業(yè)經(jīng)營管理對策。14、 簡述產(chǎn)業(yè)園區(qū)新服務(wù)內(nèi)容。第九章 賬務(wù)管理與績效評價1、 從財務(wù)管理的角度看,企業(yè)的基本活動包括哪三個方面?2、 長期財務(wù)問題和短期財務(wù)問題如何分界?3、 長期投資的含義、類型有哪些?4、 流動資產(chǎn)和流動負債的含義是什么?5、 衡量營利的財務(wù)管理目標包括哪幾種?6、 什么是財務(wù)會計報告?財務(wù)會計報告由哪些部分組成?7、 資產(chǎn)負債表揭示的財務(wù)信息主要有哪些?8、 利潤表揭示的財務(wù)信息主要有哪些?9、 現(xiàn)金流量表揭示的財務(wù)信息主要有哪些?10、 財務(wù)中常用的方法是什么?11、 按照成本總額與業(yè)務(wù)量之間的依存關(guān)系,可以將成本哪幾類?12、 固定預算法與彈性預算法有什么差異?13、 成本控制可以分為哪幾個階段?14、 企業(yè)內(nèi)部的績效評價中的責任中心有哪幾種?15、 企業(yè)凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率分別反映了企業(yè)的哪方面狀況?16、 企業(yè)的經(jīng)營增長狀況可以通過哪些財務(wù)指標來衡量?17、 企業(yè)管理績效定性評價指標主要包括哪些方面?第十章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展1、 我國資產(chǎn)管理的實踐可以分為哪幾類?2、 我國資產(chǎn)管理的運作模式

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