某地產(chǎn)開發(fā)可行性實(shí)施報(bào)告

1、地塊地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)展望1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2007 年，我國(guó)國(guó)生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長(zhǎng) 11.4%， 繼續(xù)表現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也比上 年增長(zhǎng)了 12.2%，達(dá)到 13786 元。但受國(guó)際經(jīng)濟(jì)、 國(guó)自然災(zāi)害等多重因素疊加影響， 2007 年 各月度PPI （生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)）、CPI （消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）持續(xù) 走高，今年 1 月份，工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲6.1%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 8.9%。全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比 上漲7.1%，漲幅創(chuàng)11年新高。一般說來當(dāng) CPI>3%勺增幅時(shí)， 就會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹， 而當(dāng)

2、CPI>5%勺增幅時(shí)，就是嚴(yán)重的通貨膨 脹。因此， 2008 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定情況，央行也 會(huì)有相應(yīng)的緊縮貨幣政策和財(cái)政政策的行為，從而造成2008年經(jīng)濟(jì)前景不明朗 , 經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)波動(dòng) , 影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速 度。近期我國(guó)CPI上漲幅度10.0%9 0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%y亠 /一一增幅|h1i111111111107-107-207-307-407-507-607-707-807-9 07-10 07-11 07-12 08-108-2日期07-107-207-307-407-507-607-7增幅2.2%2.7%3

3、.3%3.0%3.4%4.4%5.6%日期07-807-907-1007-1107-1208-108-2增幅6.5%6.2%6.5%6.9%6.5%7.1%8.7%2、行業(yè)發(fā)展情況2007年，我國(guó)房地產(chǎn)總體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)為：開發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積 58236萬平方米，增長(zhǎng) 4.3%。商品房 銷售面積76193萬平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69104 萬平方米，增長(zhǎng) 24.7%?；仡?007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于樓市泡沫存在，相對(duì)于 2006年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不斷加大，從土地、信貸、稅收、金融、市

4、場(chǎng)秩序等多個(gè)方面， 相繼出臺(tái)了 20多個(gè)政策，連續(xù) 6次加息、 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適 用房、限價(jià)房、廉租房建設(shè)，實(shí)施“住房保證政策”，使房?jī)r(jià) 飆升、投機(jī)炒作日益嚴(yán)重的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制。全 國(guó)絕大部分城市觀望情緒加重，房市呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，全國(guó)各主 要城市房市先后進(jìn)入“有價(jià)無市”的局面，期房和二手房的交 易量都大幅萎縮。至今年初，部分城市開發(fā)商已經(jīng)開始松動(dòng)， 不斷打出降價(jià)的口號(hào)，有樓盤出現(xiàn)了最高57%的讓價(jià)幅度。種種跡象表明， 2008 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土地、金融、 稅收等進(jìn)一步深化調(diào)控，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定 的影響，房地產(chǎn)利潤(rùn)將逐步降低到合理水平。但由于

5、城鎮(zhèn)化的 飛速發(fā)展，以及前期觀望人員的需求累積，后期商品房需求依 然強(qiáng)烈。房地產(chǎn)企業(yè)也將逐步走上規(guī)化、品牌化的發(fā)展道路。二、文化及經(jīng)濟(jì)狀況1、地理人文 市地處攀西裂谷中南段，屬省所轄，具有山高谷深、盆地 交錯(cuò)的恃點(diǎn)，相對(duì)高差 32585 米。河流屬長(zhǎng)江水系、境有大 小河流 95 條，分屬于金沙江水系、 雅礱江水系。 該市是中國(guó)西 部最大的鋼鐵基地， 重要的能源、 原材料基地， 是一個(gè)移民城， 城市中 90%的市民來自全國(guó)各地。下轄東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)、米易縣、鹽邊縣等兩縣三區(qū)?？?cè)丝诩s 114.4 萬，其中市區(qū)人 口約 50 萬2、經(jīng)濟(jì)狀況2007 年市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ G D P ） 345

6、.6 億元，較上 年增幅高達(dá) 14.2%。人均 GD P 達(dá)到 30203 元，超過 4000美元， 位列省第一。3、氣候狀況 具有夏季長(zhǎng)、四季不明顯，干、雨季分明，晝夜溫差大、 氣候干燥、降雨量集中、日照多，太陽(yáng)輻射強(qiáng)等特點(diǎn)。年平均 氣溫 19.2 至 20.3 攝氏度。一般最熱月出現(xiàn)在 5 月，最冷月出 現(xiàn)在 12月。6月上旬至 10月為雨季， 11月至翌年 5月為干季， 無霜期 300 天以上。4、科技教育： 全市科技人員眾多，門類齊全，現(xiàn)有冶金、煤炭、農(nóng)業(yè)、 林業(yè)、建筑、 規(guī)劃、交通等各類科研機(jī)構(gòu) 29 個(gè)，全市專業(yè)技術(shù) 人員為職工總數(shù)的 18.7%。5、交通情況有通車公路 2500

7、公里， 108 國(guó)道貫穿全市。 成昆鐵路和川 滇西線國(guó)道公路縱貫全境，北距 749 公里，南接 351 公里，機(jī) 場(chǎng)也于 2003 年年底建成通航。6、自然資源市礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，鐵的儲(chǔ)量占全國(guó)的20%，釩的儲(chǔ)量占全國(guó)的 64%，鈦的儲(chǔ)量占全國(guó)的 93%，釩鈦磁鐵礦的遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá) 200 億噸，并伴有多種稀貴金屬，其潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值達(dá) 6 萬億美 元；金沙江和雅礱江水系匯集，境河谷深切，高差懸殊，形成 巨大的水能資源； 植物和野生動(dòng)物種類達(dá) 2500 多種，生物資源 豐富；光熱資源充足，有利于搞立體開發(fā)農(nóng)業(yè)，是建立早熟蔬 菜、水果、蠶繭、煙葉、糖料作物等的良好基地。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況概述：房地產(chǎn)行業(yè)

8、起步較晚，在迅速發(fā)展時(shí)期遭遇國(guó)家宏觀調(diào) 控，發(fā)展被遏止，目前時(shí)常表現(xiàn)較冷；發(fā)展至2008年初，市區(qū)均價(jià)約為 3500元/川，仁和區(qū)均 價(jià)為2650元/ m2；住房保障政策相對(duì)完善， 經(jīng)濟(jì)適用房 （目前均價(jià)不足 1200 元/ mJ、廉租房（租金1元/月mj的開發(fā)量較大，對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大沖擊；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出以礦產(chǎn)開采業(yè)為主， 以占用資源的集約度 來看主要表現(xiàn)為勞動(dòng)密集型。鋼鐵廠是其中主要代表，職工數(shù) 約 12 萬人，加上職工家屬，約占總市區(qū)人數(shù)的 1/2 以上。市允許單位集資建房， 以解決單位職工住房問題， 以攀鋼 為主要代表的企業(yè)，大量集資建房，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)沖擊很 大。1、市場(chǎng)發(fā)展

9、情況房地產(chǎn)行業(yè)于 2005 年逐步步入快速發(fā)展階段， 在 2006 年至 2007 年上半年處于市場(chǎng)“黃金期” ，使全市商品房均價(jià)比 2005 年上漲60%以上，全市商品房均價(jià)達(dá)到 2800元/川；市中心房 價(jià)幾乎翻了一番，均價(jià)達(dá)到3500元/川左右。同時(shí)，也引入了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念、 現(xiàn)代流行住宅風(fēng)格及景觀配套等， 帶動(dòng)了本地居住生活質(zhì)量和社區(qū)品質(zhì)提升。2007 年下半年，國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度， 政府主管部門堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，著力構(gòu)建住房保障 體系， 實(shí)行限制高端 （高檔商品房） ，調(diào)控中端（普通商品房） ， 保障低端（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房補(bǔ)貼）的措施。多項(xiàng)政策的

10、 共同作用下，進(jìn)入 2007年 10月，盡管不少樓盤開盤，但成交 量卻一直持續(xù)走低，前 9個(gè)月的平均成交套數(shù)是 710套， 10月 份只交易了 304 套，市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮。隨著國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政 策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，目前觀望氣氛濃厚。而且，政府主導(dǎo)建設(shè) 了大量的經(jīng)濟(jì)使用房，均價(jià)均在1200元/川左右，特別是其中多個(gè)屬于攀鋼經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)， 讓在該市待收入情況優(yōu)、 最有可能成為商品房購(gòu)買者攀鋼員工被經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)吸引。整體來看， 2007 年，市房地產(chǎn)市場(chǎng)共投放 30 個(gè)商品房預(yù)售 項(xiàng)目，共計(jì)79.09萬川，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 59.1 %，增幅超 過市全社會(huì)投資增速 38.5 個(gè)百分點(diǎn)。 目

11、前， 該市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn) 營(yíng)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，近年，商品房市場(chǎng)仍存在較大的發(fā)展空 間，價(jià)格仍存在一定的上漲幅度。2、住房保障政策1 ）、在滿足城市發(fā)展規(guī)劃、 土地利用計(jì)劃和企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī) 劃的前提下，市鼓勵(lì)企業(yè)組織本單位職工，充分利用企業(yè)紅線 圍的存量土地進(jìn)行集資建房。 至 2007 年，市已竣工投入使用集 資建房 90 萬平方米、約 8400 套住宅， 另有 115 萬平方米、 1 .28 萬套在建。同時(shí)，采取“政府主導(dǎo)、競(jìng)爭(zhēng)房?jī)r(jià)、土地劃撥、政 府回購(gòu)、定向銷售”的方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)已開 工建設(shè) 4 個(gè)小區(qū)約 83 萬平方米、 8582 套經(jīng)濟(jì)適用房，均價(jià)在 1200元/川左右，其

12、中2702戶經(jīng)濟(jì)適用房已交付。2）、2007 年，市啟動(dòng)了由政府主導(dǎo)的首批 504 套廉租住房 建設(shè)，其中， 東區(qū) 156 套、西區(qū) 204 套, 仁和區(qū) 144 套，總面積 2.38 萬平方米，總投資約 2800 萬元。首批廉租住房均為六層 磚混結(jié)構(gòu)，每套建筑面積 47 平方米。廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn) 2008 年1月1日起執(zhí)行，租金暫行標(biāo)準(zhǔn)確定為 1. 00元/川月。2008 年，該市還將新建或改建廉租住房 1000 套，其中，東區(qū) 300 套、西區(qū) 400 套、仁和區(qū) 300 套，總面積約 47 萬平方米。計(jì)劃截至到2010年，建設(shè)廉租住房20萬平方米、約4500套，建 設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房105萬平

13、方米、13000余套，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量 占商品住房供應(yīng)總量的 30%竣工交付使用普通商品房 300萬 平方米，約30000套。序號(hào)項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率總套數(shù)套平均面積非住宅面積1力山菁華苑5528.412292.22.2213293.12 02中房陽(yáng)光大廈2789.320683.07.42105.287417.93龍?jiān)诤▓@9693.434425.03.55324106.2504金色地帶4401.313000.02.95108120.3705龍江明珠組團(tuán)62251.742196.40.6843296.08 688.96歐酈景苑二期34886.016850.50.48156108.0

14、207遠(yuǎn)達(dá).南山花園209581.069183.70.338寶島花苑32291.933017.01.02196164.198359臨亞家園5238.610672.52.0482110.181637.710華庭雅居34674.628977.80.8431392.5811寶島花苑一期32291.911692.80.3696121.8012菁華苑2667.720158.07.56172013紫竹苑5238.626311.65.024406.214龍江明珠311261.624651.40.0815上海花園綠洲康庭77003.551544.70.6716翠屏苑209581.811091.60.0517金

15、聯(lián)御林3852.350723.013.1718華庭雅居13149.36564.90.507291.1819學(xué)府花園10789.634273.03.18292109.95216720印象米蘭21483.153707.52.5021金沙西苑39686.054000.01.3660090.0022曼哈頓藍(lán)鉆14086.6100908.57.16783114.3311390.32007年部分預(yù)售樓盤數(shù)據(jù)表3、人口及消費(fèi)特征1）、人口特征： 以勞動(dòng)密集型的礦產(chǎn)開采業(yè)為主。這座建立于 1965 年的年 輕工業(yè)城市，為保證生產(chǎn)需要，大量從外地移民，以保證城市 工業(yè)發(fā)展需要。市 90%以上的人口為外地移民，文

16、化程度相對(duì) 其他城市處于較高水平，因此對(duì)生活品質(zhì)的要求也較高。從房地產(chǎn)銷售角度， 人口基本可以分為 “攀鋼員工及家屬” 、 “非攀鋼員工及家屬”。 其中：“攀鋼員工及家屬”，攀鋼在攀市區(qū)職工數(shù)約 10 余萬人， 加之家屬，占攀市區(qū)人口的 40%左右。該人群大部分家庭月收 入 5000 元左右， 具有購(gòu)買商品房的能力。 但攀鋼每年通過單位 集資和與政府合作，大量興建經(jīng)濟(jì)適用房，使得該人群對(duì)商品 房的需求量大打折扣，屬于攀市普通商品住宅的非主力客戶。“非攀鋼員工及家屬” ，從事攀市的第三產(chǎn)業(yè)、 政府部門和 部分原材料加工企業(yè)，占攀市人口的大多數(shù)，也是普通商品住 宅的購(gòu)買主力。但該人群收入差距較大，

17、對(duì)生活品質(zhì)的要求也 相差較大，客戶篩選較為復(fù)雜。2）、消費(fèi)特征：2007 年上半年， 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5926.98 元（低 于的 6569 元的水平），比上年同期增長(zhǎng) 16.1%，扣除物價(jià)因素 影響，實(shí)際增長(zhǎng) 11.4%。人均消費(fèi)性支出 4393.51 元，增長(zhǎng) 12.9%， 消費(fèi)需求趨旺。各領(lǐng)域消費(fèi)情況幾及增幅如下：（一）食品消費(fèi)支出增多， 膳食結(jié)構(gòu)變化。 上半年城鎮(zhèn)居民 人均食品支出 1784.89 元，同比增長(zhǎng) 11.2%。副食品支出比重 繼續(xù)提高，居民對(duì)肉類、蛋類、干鮮瓜果類及方便食品等消費(fèi) 需求明顯增加。（二）教育文化娛樂支出下降。 免除義務(wù)教育階段公辦學(xué)校 學(xué)生學(xué)費(fèi)的政

18、策，使得市上半年教育文化娛樂領(lǐng)域人均支出 462.21 元，同比下降 1.9%。（三）現(xiàn)代家電消費(fèi)增加。 上半年，市人均家庭耐用消費(fèi)品 支出 173.6 元，比去年同期增長(zhǎng) 80.1%。（四）信息化產(chǎn)品消費(fèi)不斷升溫。上半年，市城鎮(zhèn)居民家庭 每百戶擁有家用電腦 41.42 臺(tái)，增長(zhǎng) 19.2%；接入互聯(lián)網(wǎng)計(jì)算 機(jī) 28.43 臺(tái)；人均通過互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)買商品或服務(wù)的花費(fèi)為 8.22 元。（五）住房投入增加。 隨著收入的增加，市城鎮(zhèn)居民對(duì)居住 質(zhì)量的要求也不斷提高。上半年，城鎮(zhèn)居民用于購(gòu)房與建房的 人均支出為 364.62 元，人均住房裝潢支出為 131.64 元，比上 年同期增長(zhǎng) 41.7%。（六）醫(yī)

19、療保健支出快速增長(zhǎng)。 上半年市城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療 保健支出 304.89 元，增長(zhǎng) 9.4%。4、與市場(chǎng)對(duì)比1）、戶型對(duì)比：市商品房產(chǎn)品以小高層和高層為主，層高多為3米，戶型建筑面積集中于 100120 m2,戶型面積絕大部分 都引入入戶花園、飄窗等元素。2） 、容積率對(duì)比：項(xiàng)目容積率集中于2.2 4.0 左右，相對(duì) 容積率比較大，這是主要是因?yàn)樵摰厝照召Y源豐富、東西方向 日照時(shí)間充足。3）、成本對(duì)比：地貌屬于山地，土地平整度差，平整后地質(zhì) 基礎(chǔ)部分較差，在施工時(shí)需要設(shè)樁基礎(chǔ)，如開發(fā)高層產(chǎn)品，樁 基礎(chǔ)的成本約300元/ m,因此基礎(chǔ)造價(jià)相對(duì)較高； -建筑鋼材本地供貨，成本相對(duì)低廉；人工費(fèi)用也相對(duì)

20、偏低。4）、政策對(duì)比：地勢(shì)起伏較大,平地面積有限,房地產(chǎn)開發(fā) 用地基本為 “向山要地”,地塊較小。 因此無一次性預(yù)售總量的 限制；公積金貸款政策也無如地區(qū)的制約政策；5）、住房保障： 住房保障政策實(shí)施有效, 允許單位集資建房, 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊, 是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的重要原因。四、宗地基本情況tt/|處路總E殳丟院¥豐7揺齬鑫島游樂城公叱城拭宦產(chǎn)刁:龍卜次公 ：至j市看守所書第九年寧flK/l 1 Al;醫(yī)好,2.易Z凰處J氓Cl豁局 v著芥城丸規(guī) 市即攀枝典業(yè)庵H1四小盜w二婪、辛鑫 兔渡匸 亠V淞J1Fk 獲峯芟市吒*1<V 誨"-Jf巴斯嘗茹口方資 &#

21、177;V 小直X 煙川;二®-丿彗煙 局蘋T1、基本情況宗地位于仁和區(qū)區(qū)域，共 98畝，其中：商業(yè)用地35畝，已取得土地證，土地使用權(quán)期限為 2004年 2043年，獲取價(jià)格為30萬元/畝，總價(jià)為1050萬元；工業(yè)用地63畝，契稅未交，尚未取得土地證，土地使用權(quán)期限為2004年一一2043年，獲取價(jià)格為4萬元/畝，總價(jià)為252 萬元。2、地塊配套目前該地塊可以保證小流量的通電、通水，管道煤氣沒有鋪設(shè)入地塊，周邊基本無人煙居住。 其他配套無，類屬于生地疇。3、地貌地質(zhì)地塊平整差，部分土地地質(zhì)為土、石回填地質(zhì)，地質(zhì)情況較差，并有約30%的土方?jīng)]有回填到位。在該地塊上西側(cè)沿渡仁 西線部分

22、建有4000平方米的奇瑞汽車 4S店和其他門面，其中 的部分門面已經(jīng)出租給了其他車輛經(jīng)銷商。4、周邊環(huán)境地塊距離市中心區(qū)域約 6.7公里，西臨渡仁西線道路，東臨 仁和河。地塊西側(cè)，正隊(duì)正在規(guī)劃建設(shè)并有少量工廠已經(jīng)投產(chǎn) 的仁和區(qū)南山循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)，向南3公里圍基本無人居住。地塊仁和河?xùn)|側(cè)，河對(duì)岸為五十一片區(qū)，該區(qū)域是市仁和區(qū)的 密集居住區(qū)域之一， 南向1.5公里處，為占地約289.93畝、總 建筑面積46.34萬川、住宅總戶數(shù)約4800套的攀鋼經(jīng)濟(jì)適用房陽(yáng)光家園”小區(qū)五、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤簡(jiǎn)介1、碧水陽(yáng)光開 發(fā) 商：中偉地產(chǎn)有限公司全程營(yíng)銷：安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積：1.1萬川地理位置：市仁和

23、區(qū)新仁和廣場(chǎng)容 積 率：約 6.0土地價(jià)格： 5700 萬設(shè)計(jì)戶數(shù)： 506 戶開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)為 2008 年 8 月銷售均價(jià)：約3100元/ m2銷售形式：排號(hào)、預(yù)售。在開盤前，客戶先交納 12 萬元 誠(chéng)意金， 并選定意向房源。 根據(jù)誠(chéng)意金額度多少， 開 發(fā)商給予客戶不同額度小額（ 1% 2%）的優(yōu)惠。戶型建面：80140 m （不含躍層），主力戶型為89 m戶型 產(chǎn) 品：高層，共計(jì) 4 幢，一單元 4 戶，兩部電梯，兩個(gè) 樓梯。 25 層結(jié)構(gòu)，普通基礎(chǔ)。其中 1 2 層為商業(yè)， 323層為標(biāo)準(zhǔn)戶型， 24、25 層為躍層產(chǎn)品。得 房 率： 80%物業(yè)費(fèi)用：1.2元/ m? 月地塊環(huán)境：該樓

24、盤建設(shè)用地為“L”形地塊，在地塊前為政府規(guī)劃建設(shè)并已具規(guī)模的新仁和廣場(chǎng)公園， 供周邊居 民健身、娛樂之用。 因此， 該樓盤可以達(dá)到很高的容 積率，并且可以降低小區(qū)景觀配套成本。2、仁和春天花園開 發(fā) 商：鑫欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 170 余畝總建面積：18萬川地理位置：仁和老街魚塘片區(qū)容 積 率：約 1.6設(shè)計(jì)戶數(shù)： 1176 戶銷售狀況：已開盤2年左右，開盤時(shí)均價(jià)約 2200元/ m2；開 發(fā)共分 3 期，目前已經(jīng)全部建成。 現(xiàn)剩余尾房數(shù)量約20 套現(xiàn)房進(jìn)行提價(jià)后銷售， 剩余房源戶型建筑為 130 150 m,均價(jià)約2800元/ m戶型建面：90150 m （不含躍層）,主力戶型為

25、100 m左 右戶型產(chǎn) 品：多層 6 躍 7 層結(jié)構(gòu)，大部分樓梯為普通基礎(chǔ)，一 層住宅送私家小院。沿街部分樓幢1 2 層為商業(yè)。物業(yè)費(fèi)用：0.5元/ m? 月地塊環(huán)境： 該樓盤位于仁和區(qū)大道南段 1176 號(hào)， 東臨 70 畝 的 仁和新街城市廣場(chǎng)， 西臨政府規(guī)劃中的 54 畝人工 湖公園， 南臨仁和河， 北臨大路， 有多路公交車通達(dá) 市區(qū)全境，開車到市區(qū)僅需 9 分鐘，到機(jī)場(chǎng)僅需 20 分鐘。小區(qū)綠地率 42%，同時(shí)建造了燈光網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、幼兒園等配套3、仁和竹苑春曉開 發(fā) 商：市川云西路公司 占地面積： 25.24 畝 總建面積：3.2萬川 地理位置：渡仁西線迤沙大道（仁和電力公

26、司對(duì)面） 容 積 率： 1.9 設(shè)計(jì)戶數(shù)： 224 戶銷售均價(jià)：2600元/ m2開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)為 2008 年 4 月下旬戶型建面：90120 m （不含躍層）產(chǎn) 品：產(chǎn)品運(yùn)用徽派建筑中“青瓦、灰磚、白墻”的建 筑風(fēng)格及部分建筑特點(diǎn)，景觀設(shè)計(jì)為古典園林式風(fēng) 格。多層 6躍 7層結(jié)構(gòu)，沿街部分樓幢 12層為商 業(yè)。地塊環(huán)境：該項(xiàng)目西臨渡仁西線道路，東臨仁和河，北向 1 公里處有橋梁連接仁和河兩岸。 項(xiàng)目西北方向?yàn)槿屎?區(qū)區(qū)政府， 市政配套比較完善； 正北方向?yàn)榧磳⒔桓?的占地8.7萬m上?；▓@項(xiàng)目，為項(xiàng)目凝聚了一定的 人氣。該項(xiàng)目整體為仁和市場(chǎng)批發(fā)交易區(qū)， 地勢(shì)及交 通道路比較平坦。一期25.

27、24畝的仁和竹苑春曉定 位市場(chǎng)配套服務(wù)區(qū)， 但實(shí)際操作就是完全的商品房開 發(fā)項(xiàng)目；二期 99 畝為市場(chǎng)批發(fā)交易區(qū)。六、項(xiàng)目SWO分析1、S（strength 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ）1）、土地的購(gòu)置費(fèi)用較低；2）、距離市中心區(qū)域較近，渡仁西線道路通暢；3）、土地持有企業(yè)捷順公司在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ纳鐣?huì)資源， 有利于協(xié)調(diào)開發(fā)中部分問題。2、W（weakness 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)）1）、地塊尚未具備“三通（水、電、路通）一平（地塊 平整）”的基本開發(fā)要求；2）、捷順公司無房地產(chǎn)操作相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；3）、捷順公司開發(fā)資金不足，制約開發(fā)進(jìn)度；4）、地塊地質(zhì)情況差，增加了開發(fā)成本；5）、地塊目前用地性質(zhì)不允許進(jìn)行住宅類產(chǎn)品開發(fā)，需要進(jìn)

28、行調(diào)規(guī)、土地變性，保守估計(jì)，另需要補(bǔ)款約 3000 萬元。6）、捷順公司股東間存在糾紛， 經(jīng)營(yíng)狀況可能出現(xiàn)不穩(wěn)3、O（opportunity 潛在機(jī)會(huì)）1）、緊鄰地塊北側(cè)的 120 畝土地已拍賣，規(guī)劃為住宅及 商業(yè)用地，估計(jì)年開發(fā)，可帶動(dòng)該區(qū)域人氣；2）、政府規(guī)劃道路、規(guī)劃橋的修建使用，能有效引入仁 和河對(duì)岸人氣，提升地塊價(jià)值；3）、南山循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，將給該區(qū)域引入其 他市政配套，增加區(qū)域住房需求；4）、市在地塊所在的仁和區(qū)規(guī)劃建設(shè)了“釩鈦工業(yè)園” 項(xiàng)目，估計(jì)移民移入 10 余萬人，帶動(dòng)市各方面經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4、T（ threat 外部威脅）1）、目前雖然了解到該地塊旁邊規(guī)劃建設(shè)一座橋

29、通往對(duì) 面五十一，但是未規(guī)定何時(shí)建成通車，另考慮到目前市委書記 主抓城市建設(shè)， 但其現(xiàn)為中央候補(bǔ)委員， 將可能調(diào)往省里工作， 下任書記是否會(huì)繼續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)目，有一定威脅。2）、 2007 年 4 月，市區(qū)規(guī)劃剛剛調(diào)整，若沒有一定的政策需要，現(xiàn)階段調(diào)規(guī)難度較大；3）、緊鄰地塊北側(cè)的120畝土地為住宅與商業(yè)用地，將出現(xiàn)兩項(xiàng)目同期開發(fā)相互競(jìng)爭(zhēng)的局面，使雙方在產(chǎn)品方面都必 須考慮對(duì)方產(chǎn)品、營(yíng)銷策略對(duì)己方運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；4）、當(dāng)?shù)卣幸庖髲脑摰貕K中收回50畝，另作規(guī)劃。七、土地價(jià)值評(píng)估1、行業(yè)估價(jià)法價(jià)值評(píng)估根據(jù)在接觸的幾位房地產(chǎn)開發(fā)商，根據(jù)地塊所在區(qū)域配套 及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，表示對(duì)此塊土地目前開發(fā)前景不甚

30、看好， 按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、土地出讓價(jià)格及地塊現(xiàn)狀，評(píng)估出 該地塊總價(jià)為2000萬元。2、土地類比法價(jià)值評(píng)估前 提：土地能夠調(diào)規(guī)、變性，土地使用期延長(zhǎng)為50年。類比土地：地塊北側(cè)相鄰?fù)恋兀@取方式為拍賣獲得類比土地捷順土地價(jià)格差異備注計(jì)算公式面120畝98畝積用途商業(yè) 與住 宅用 地工業(yè)63畝，商業(yè)35畝2590 萬需要調(diào)規(guī)，將土地 變性為成商業(yè)與住 宅用地，調(diào)規(guī)按商 業(yè)20萬/畝，工業(yè) 按30萬/畝計(jì)算¥ 1=35*20+63*30土地平整政府負(fù)責(zé)平整約30%土方未填300 萬地質(zhì)狀況貧鐵礦巖基礎(chǔ)回填部分地質(zhì)較差11.001萬/畝按照1/3地塊需要用樁基礎(chǔ)，2.5的容 積率，樁

31、基礎(chǔ)造價(jià)建筑面積1川約200元¥ 2=0.33*666.7*容積率2.52.5依照前提給定使用年限50年50年依照前提給定出讓單價(jià)110萬元/畝69.51萬元/畝¥ =110-(2590+/98-11土地價(jià)值13200萬元6811.98萬元E¥ =69.5*983、綜述：行業(yè)估價(jià)法的判定基準(zhǔn)為充分考慮“市場(chǎng)現(xiàn)狀”因素，對(duì) “市場(chǎng)發(fā)展”這一重要因素考慮不足；而土地類比法主要參照 “市場(chǎng)發(fā)展”因素，對(duì)“市場(chǎng)現(xiàn)狀”因素考慮不足。因此，實(shí)際價(jià)格應(yīng)該是平衡各方面風(fēng)險(xiǎn)得出的結(jié)果，因此 取上述兩種評(píng)估法結(jié)果的平均值，判定出該地塊總價(jià)值為 4405.99 萬元。八、項(xiàng)目操作建議在

32、土地能夠調(diào)規(guī)、變性并延長(zhǎng)使用期的前提下，如果該地 塊進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，根據(jù)上述各項(xiàng)分析，給出項(xiàng)目操作建 議如下。1、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議綜合以上事實(shí)及分析，建議采取以下措施規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：1）、確定地塊區(qū)域規(guī)劃路、橋的動(dòng)工時(shí)間和使用時(shí)間。在 規(guī)劃路、橋未動(dòng)工之前，該區(qū)域人氣不足，不能強(qiáng)行開發(fā)。必 須在確定規(guī)劃路、橋的建設(shè)時(shí)間和完工時(shí)間后，再進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn) 做，以達(dá)到利潤(rùn)最大化、產(chǎn)品快速銷售去化的目的。2）、抓緊時(shí)間辦理地塊調(diào)規(guī)、變性的手續(xù)，盡早使該地塊 可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。土地用途變性后不及時(shí)開發(fā)無所謂，可等待時(shí)機(jī)再進(jìn)行開發(fā)；但如果開發(fā)時(shí)機(jī)成熟，而土地用途變性工 作未完成，就將錯(cuò)失良機(jī)。3）、需求一家經(jīng)驗(yàn)足

33、的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，成立項(xiàng)目公 司，一家控股，兩家共管，利潤(rùn)根據(jù)投入大小分成，以解決捷 順公司無房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)的問題，節(jié)約管理成本，少走彎路， 避免不必要的損失。如捷順公司專為該地塊成立房地產(chǎn)公司， 項(xiàng)目管理、人員成本等方面都可能出現(xiàn)疏漏，使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作 出現(xiàn)問題。4）、著重研究相鄰地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目，盡量避免與其同期開 發(fā)。如果難以避免，也要研究對(duì)方產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，在己方項(xiàng) 目定位上，一定要保證和對(duì)方產(chǎn)品有很大的差異，如，對(duì)方主 力戶型為100川以上，己方則盡量多開發(fā) 100川以下戶型，在 產(chǎn)品上產(chǎn)生差異，以避免和對(duì)方打價(jià)格戰(zhàn)而兩敗俱傷。在運(yùn)營(yíng) 特點(diǎn)上，也要注意利用對(duì)方的開發(fā)空擋推盤，避免惡意競(jìng)爭(zhēng)而 造成損失。5）、考察相鄰地塊的開發(fā)商人員隊(duì)伍的相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。如 果其團(tuán)隊(duì)技術(shù)過硬， 可考慮與其協(xié)商連手開發(fā)， 完全消除競(jìng)爭(zhēng)， 使雙方利益最大化。6）、根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)及地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，建 議采用“多期開發(fā)”的開發(fā)策略、 “低開高走”的價(jià)格策略。即 以在項(xiàng)目開發(fā)中，分做數(shù)期開發(fā)。前期，根據(jù)市場(chǎng)需求情況， 先開發(fā)一部分 （開發(fā)量根據(jù)當(dāng)時(shí)調(diào)研數(shù)據(jù)判定） ，在利用產(chǎn)品吸 引客戶的同時(shí)，再加上較低的價(jià)格，來為項(xiàng)目凝聚人氣。在有 一定人氣的情