房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以重慶江北區(qū)紫御江山樓盤(pán)房地產(chǎn)處于銷(xiāo)售狀況進(jìn)行評(píng)估分析：一、受理評(píng)估業(yè)務(wù)1.評(píng)估目的：房地產(chǎn)銷(xiāo)售 2.評(píng)估對(duì)象：（1）、房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證知,估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為陳剛根據(jù)房屋所有權(quán)證中"設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要"之內(nèi)容,2016年11月10日該房產(chǎn)以人民幣元的權(quán)利價(jià)值,全部銷(xiāo)售給馮玉,截止估價(jià)時(shí)點(diǎn),該房產(chǎn)存在該項(xiàng)銷(xiāo)售權(quán)利。（2）、周邊環(huán)境江北嘴CBD定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，兼容商業(yè)、服務(wù)業(yè)居住等多種功能，是未來(lái)城市形象展示的窗口，而紫御江山占位于江北嘴CBD核心，領(lǐng)馭著北濱路的整線繁華。紫御江山是難得的可

2、坐享城市一線江景樓盤(pán)之一。項(xiàng)目位居兩江交匯處，背山面水，坐擁稀缺江山自然景觀，80%的戶(hù)型可以“零距離”觀賞到山城美麗的一線江景，所擁有的城市資源可稱(chēng)作城市少有。二、價(jià)值定義 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下,存在銷(xiāo)售權(quán)利,于二一六年十一月十日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。三、評(píng)估方法 常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有收益還原法,市場(chǎng)比較法,成本法等,估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范,根據(jù)各種方法的適用范圍,結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的進(jìn)行.在此評(píng)估中,考慮到估價(jià)對(duì)象為住宅的實(shí)際情況,選用市場(chǎng)比較法,收益還原法作為本次評(píng)估的基本方法. 1.

3、由于重慶市紫御江山項(xiàng)目在江北區(qū)北濱路附近,象估價(jià)對(duì)象這種普通住宅比較案例較多,所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算估價(jià)對(duì)象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值.市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適應(yīng)的修正,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.2.由于重慶市紫御江山項(xiàng)目在江北區(qū)北濱路附近住宅出租的情況較多,租金水平比較透明,因此本報(bào)告采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格.收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.  3

4、.本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法,從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值,對(duì)兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果.四、評(píng)估計(jì)算過(guò)程、  (一)、采用市場(chǎng)比較法測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格  1、比較實(shí)例選擇 選擇三個(gè)與委估宗地的用途相近,交易類(lèi)型相同,區(qū)域及個(gè)別因素條件相近,交易情況正常的已發(fā)生交易的案例,以它們的價(jià)格作比較,結(jié)合影響地價(jià)的因素,進(jìn)行因素修正,求取待估宗地的價(jià)格.實(shí)例A:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè),土地用途為住宅,建筑面積為103平方米,交易價(jià)格為11000元/m2,日期為2016年11月.實(shí)例B:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾

5、路東側(cè), 土地用途為住宅,建筑面積為98.5平方米,交易價(jià)格為10400元/m2,日期為2016年11月.實(shí)例C:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè), 土地用途為住宅,建筑面積為110平方米,交易價(jià)格為10800元/m2,日期為2016年11月.2、編制比較因素條件說(shuō)明表 3、編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況,編制比較因素條件指數(shù)表.比較因素指數(shù)確定如下:   (1)日期修正 所選案例交易日期均為2009年5月,與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,不予修正.    (2)區(qū)域因

6、素:   商業(yè)繁華程度,公交便捷程度,社區(qū)成熟度,環(huán)境景觀,公共設(shè)施完備度待估宗地均一般或較好,每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正1%.(3)個(gè)別因素: 建筑結(jié)構(gòu):分磚木,磚混,鋼混,鋼結(jié)構(gòu)四級(jí),每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正1%. 主窗朝向:分為南北,南向,東向,東西,其他朝向,每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正1%. 裝修水平:分為無(wú)裝修(毛坯房),簡(jiǎn)單裝修,普通裝修,精裝修四種,委估宗地為100,每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正2%. 設(shè)備設(shè)施:住宅包括燃?xì)?通風(fēng),暖氣,電梯,地下車(chē)庫(kù),消防等設(shè)備設(shè)施的完備程度,每少一種相應(yīng)修正1%. 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的

7、說(shuō)明,編制比較因素條件指數(shù)表。4、編制因素比較修正系數(shù)表 取上述三個(gè)案例修正后的市場(chǎng)價(jià)格的平均值作為此次市場(chǎng)比較法測(cè)算的市場(chǎng)價(jià)單價(jià)：（10670+10584+10395）/3=10549.67元/m2總價(jià)：10549.67*82=.94元(二) 采用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格1、月租金確定 根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查分析,選取與估價(jià)對(duì)象最具相關(guān)性的實(shí)例,并分別進(jìn)行實(shí)地查看,調(diào)查,同類(lèi)住宅的市場(chǎng)租金較為透明,根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在周邊地區(qū)和該房屋的具體情況,估價(jià)人員認(rèn)為類(lèi)似估價(jià)對(duì)象出租價(jià)格在3600元/ 套/月時(shí)有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,所以本報(bào)告按3

8、600元/套/月租金進(jìn)行測(cè)算.2、年有效租金收入的測(cè)算 （1） 估價(jià)對(duì)象的年租金毛收入為: 3600×12=43200元 （2） 年有效租金收入根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查分析,估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域租賃市場(chǎng)狀況較好,年空置率按15天即0.5/12=4.17%計(jì)算,能客觀反映估價(jià)對(duì)象在目前現(xiàn)狀的市場(chǎng)環(huán)境中的正常租賃市場(chǎng)狀況,考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的1%,則年有效租金收入為: 43200×(1-4.17%)×(1-1%)=40984.57元3、客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 稅費(fèi) 根據(jù)關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知(財(cái)稅2000125號(hào)文)中有關(guān)暫減以市場(chǎng)價(jià)

9、格出租的居民住房營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,委估對(duì)象為個(gè)人出租居民住房,符合上文暫減規(guī)定,因此按5%房產(chǎn)稅,營(yíng)業(yè)稅測(cè)算. A、房產(chǎn)稅 按年有效租金收入的5%計(jì)算. 40984.57×5%=2049.23元B、兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅,教育費(fèi)附加,城市建設(shè)維護(hù)稅) 按年有效租金收入的5.5%計(jì). 40984.57×5.5%=2254.15元上述稅費(fèi)合計(jì):2049.23+2254.15=4303.38元（1）物業(yè)維修費(fèi)用 根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計(jì)資料,維修費(fèi)約占年有效租金收入的1.0%,則物業(yè)維修費(fèi)為: 40984.57×1.0%=409.85元（2）物業(yè)管理費(fèi) 包括正常使用下

10、的能源費(fèi),清潔費(fèi),以及員工工資,福利等費(fèi)用,按年有效租金收入的2.0%計(jì): 40984.57*2.0%=819.69元（3）其他費(fèi)用 如租賃代理費(fèi),印花稅,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等費(fèi)用,取有效租金收入的1.0%.：40984.57*1.0%=409.85元（4）年客觀運(yùn)營(yíng)成本 年客觀運(yùn)營(yíng)成本=稅費(fèi)+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+其他費(fèi)用 =4303.38+409.85+819.69+409.85=5942.77元4、凈收益 年凈收益=年有效租金收入-年客觀運(yùn)營(yíng)=40984.57-5942.77=35041.8元5、確定資本化率 A、資本化率通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取.所謂安全利率

11、,是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率,以一年期國(guó)債利率作為安全利率.考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較以往有所增加而回報(bào)率有所下降,確定資本化率為4.5%. B、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的環(huán)境較好,市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目的需求較大,同時(shí)考慮到近年來(lái)北京市住宅市場(chǎng)分布面較大,有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng),使其價(jià)格相互牽制而趨于一致,綜合權(quán)衡,估價(jià)人員假設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益在經(jīng)營(yíng)年限將保持平穩(wěn)狀態(tài).6、完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 p=a/r×1-1/(1+r)n 其中:p:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格a:年凈收益(3.5041萬(wàn)元/年)r:資本化率(4.5%) n:收益年限(

12、按剩余土地使用年限45.00 年計(jì)) 根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù),可測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為.53元人民幣,單價(jià)為8186元/m2. 五、最終結(jié)果 采用市場(chǎng)比較法和收益法測(cè)算的結(jié)果：估價(jià)方法： 市場(chǎng)比較法  收益法 總價(jià)(萬(wàn)元)： .94   .53單價(jià)(元/ m2)：10549.67   8186市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適應(yīng)的修正,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.上述兩種方法從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值,因此,本報(bào)告利用權(quán)重法取得最終結(jié)果: 權(quán)重值:市場(chǎng)比較法:0.6 收益還原法:0.4