房地產(chǎn)業(yè)增值稅會(huì)計(jì)核算方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)核算辦法（試行稿） 為積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營改增的全面試點(diǎn)工作，確保相關(guān)稅改政策在我公司的全面落實(shí)，正確指導(dǎo)下屬項(xiàng)目公司開展相關(guān)會(huì)計(jì)核算，依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、增值稅暫行條例、財(cái)稅201636號(hào)關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告等有關(guān)會(huì)計(jì)、稅收制度及規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及公司實(shí)際經(jīng)營情況，特制定本會(huì)計(jì)核算辦法。一、 會(huì)計(jì)科目設(shè)置 1、增值稅應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下核算，科目設(shè)置明細(xì)如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已

2、交稅金減免稅款土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出未交增值稅銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出多交增值稅未交增值稅待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額預(yù)繳增值稅2、各明細(xì)科目核算內(nèi)容：應(yīng)交增值稅項(xiàng)目借方貸方發(fā)生額1、“進(jìn)項(xiàng)稅額”，記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；退回所購貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額，用紅字登記。1、“銷項(xiàng)稅額”，記錄企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；退回銷售貨物應(yīng)沖銷的銷項(xiàng)稅額，用紅字登記。2、“已交稅金”，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額。企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記；退回多

3、繳的增值稅額用紅字登記。2、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”，記錄企業(yè)的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。3、“土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額”，核算和統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款的當(dāng)期和累計(jì)抵減情況3、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”， 核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交、用于抵減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù)4、“減免稅款”，核算直接減免的增值稅。5、“轉(zhuǎn)出未交增值稅” ，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅。余額企業(yè)尚未抵扣的增值稅貸方無余額對(duì)于多期開發(fā)項(xiàng)目，為方便統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各期預(yù)繳增值稅款與進(jìn)、銷項(xiàng)稅額的發(fā)生、抵減、或取得等情況，真實(shí)反映各期增值稅實(shí)際稅負(fù)情況，以上“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“土地價(jià)款抵減

4、銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”明細(xì)科目需按現(xiàn)有【項(xiàng)目期數(shù)】進(jìn)行輔助核算，期數(shù)設(shè)置原則上采用現(xiàn)有分期，但如有以下情況應(yīng)進(jìn)行調(diào)整：（1）原作為一個(gè)項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)成本核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如既有采用簡易計(jì)稅方法征稅，又有一般計(jì)稅方法征稅的，在確認(rèn)【項(xiàng)目期數(shù)】時(shí)，需再次進(jìn)行分期。計(jì)稅方法不同，不得使用同一分期進(jìn)行增值稅業(yè)務(wù)的核算。（2）采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目，取得多本建筑工程施工許可證的，可不按建筑工程施工許可證進(jìn)行分期，但須嚴(yán)格按照交付時(shí)間設(shè)立單獨(dú)的分期進(jìn)行增值稅業(yè)務(wù)的核算，交付時(shí)間不同的分期，不得合并核算。（3）為準(zhǔn)確核算與房地產(chǎn)開發(fā)無直接關(guān)系的其他增值稅涉稅事項(xiàng)，在現(xiàn)有【項(xiàng)目期數(shù)】下設(shè)置“共同項(xiàng)

5、”輔助明細(xì)。該“共同項(xiàng)”僅適用于與開發(fā)項(xiàng)目無直接關(guān)系的增值稅業(yè)務(wù)（例：取得的增值稅專用發(fā)票，不含稅部分會(huì)計(jì)核算時(shí)屬于“開發(fā)間接費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“固定資產(chǎn)”、“低值易耗品”，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)記入“共同項(xiàng)”下輔助核算）。（4）增值稅核算業(yè)務(wù)下的分期，不得使用“待分?jǐn)傢?xiàng)目”或類似性質(zhì)的過渡性分期。例如：取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，涉及到跨期分?jǐn)偟?，?yīng)在取得當(dāng)期按照合理的比例進(jìn)行分?jǐn)?，確實(shí)無法劃分的，按照稅法規(guī)定以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。（5）項(xiàng)目公司開發(fā)的自持項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的分期，其進(jìn)項(xiàng)稅額按照稅法規(guī)定在取得的當(dāng)期進(jìn)行抵扣。未交增值稅項(xiàng)目借方貸方發(fā)生額企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的

6、多交的增值稅反應(yīng)企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交增值稅余額多交的增值稅未交的增值稅待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目借方貸方發(fā)生額記錄企業(yè)購進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額中40%部分待第二年抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）金額余額待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅無余額預(yù)繳增值稅項(xiàng)目借方貸方發(fā)生額按照征收率預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅”余額預(yù)繳增值稅無余額二、會(huì)計(jì)處理1、借方的會(huì)計(jì)處理：（1）“進(jìn)項(xiàng)稅額”，1）項(xiàng)目公司開發(fā)采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目，核算企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目；借記“開發(fā)成本”、“固定資產(chǎn)（用于非應(yīng)稅項(xiàng)目、

7、免稅項(xiàng)目的除外）”、“原材料”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“制造費(fèi)用”、“營業(yè)（銷售）費(fèi)用”、 “管理費(fèi)用”等科目；按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目。2）項(xiàng)目公司開發(fā)采用一般計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目，“進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目除需按照【項(xiàng)目期數(shù)】設(shè)置輔助核算外，增加【進(jìn)項(xiàng)稅率明細(xì)】輔助核算，該輔助核算明細(xì)設(shè)置與國家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)文件附件一中的本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表明細(xì)項(xiàng)目一致。3）按照稅法規(guī)定，采用簡易計(jì)稅方法征稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，其對(duì)應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)直接記入相應(yīng)的開發(fā)成本科目。如取得的發(fā)票為增值稅專項(xiàng)發(fā)票，可先認(rèn)證，后從進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。如一張?jiān)鲋刀?/p>

8、專用發(fā)票同時(shí)涉及一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，應(yīng)在取得當(dāng)期按照合理的比例進(jìn)行分?jǐn)?，歸屬于簡易方法計(jì)稅項(xiàng)目的，其進(jìn)項(xiàng)稅額直接記入開發(fā)成本，歸屬于一般計(jì)稅方法項(xiàng)目的，記入當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。無法劃分的，應(yīng)按照稅法規(guī)定以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分，計(jì)算公式如下：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅方法房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）以上計(jì)算公式中的房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模，為該增值稅專用發(fā)票所涉及分?jǐn)偟捻?xiàng)目分期建設(shè)規(guī)模之和。如尚未取得建筑工程施工許可證，可采用項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件中的建設(shè)規(guī)?；蚪ㄖ娣e數(shù)據(jù)。例：某項(xiàng)目一期

9、為簡易方法征稅項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模4萬方，二期為一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模6萬方，施工單位及總包合同均為同一個(gè)，項(xiàng)目公司于2016年5月31日取得該施工單位開具的1110萬元的增值稅專用發(fā)票。會(huì)計(jì)處理如下：借：開發(fā)成本一期400+1110÷1.11×0.11×40%=444萬元開發(fā)成本二期 600萬元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）二期1110÷1.11×0.11×60%=66萬元貸：應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、銀行存款等科目1110萬元（3）“已交稅金”，核算企業(yè)已繳納本月實(shí)現(xiàn)的增值稅額。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金）”，貸記“銀行

10、存款”科目。（依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告第十條規(guī)定之法定預(yù)繳義務(wù)預(yù)繳的增值稅，不在該范疇內(nèi)）。（4）“土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額”。按照稅法規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法征稅的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。該科目用于核算和統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款的當(dāng)期和累計(jì)抵減情況，當(dāng)期抵減的金額計(jì)算時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定執(zhí)行。即：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地

11、價(jià)款當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+11%）×11%注：簡易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)不得抵減土地價(jià)款。（5）“減免稅款”，核算直接減免的增值稅。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“營業(yè)外收入減免增值稅”科目。企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“遞延收益”科目。按期計(jì)提折舊，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“累計(jì)折舊”科目；同時(shí)，借記“遞延收益”科

12、目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。發(fā)生技術(shù)維護(hù)費(fèi)，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。（6）“轉(zhuǎn)出未交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目。2、貸方的會(huì)計(jì)處理：（1）“銷項(xiàng)稅額”，核算企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。 1）簡易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額。 2）一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，按規(guī)定稅率收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。預(yù)收款方式銷售的（即項(xiàng)目預(yù)售期進(jìn)行期房銷售，一

13、般指分期項(xiàng)目集中交付前或完成項(xiàng)目初始登記前發(fā)生的銷售行為），收到預(yù)收款時(shí)，不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額，待達(dá)到稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)一次性計(jì)提，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間暫按該項(xiàng)目分期集中交付時(shí)間確定（以下如涉及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的內(nèi)容，統(tǒng)一以項(xiàng)目集中交付時(shí)間進(jìn)行描述），如稅法有不同規(guī)定的，按照稅法執(zhí)行。相應(yīng)會(huì)計(jì)分錄如下：A.預(yù)售期收到分期款或首付款、按揭款時(shí)：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款購房客戶輔助核算簽訂的商品房預(yù)售合同，向購買方收取的價(jià)稅合計(jì)金額應(yīng)全額通過“預(yù)收賬款”科目核算。B.項(xiàng)目集中交付時(shí)的賬務(wù)處理：a.項(xiàng)目集中交付時(shí)已款清的合同，應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額、土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額的金額，并按照集團(tuán)

14、規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入，分錄如下：借：預(yù)收賬款購房客戶輔助核算應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額）項(xiàng)目期數(shù)貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）項(xiàng)目期數(shù)集中交付時(shí)合同已款清，因不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（如：有證據(jù)證明存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，有較大退房可能的合同）未結(jié)轉(zhuǎn)收入的，仍應(yīng)按照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額，計(jì)入“預(yù)收賬款銷項(xiàng)稅額計(jì)提”科目。b.項(xiàng)目集中交付時(shí)款未清不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的合同，應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額、土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額，但不確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入。計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額時(shí)，需考慮該合同的收款比例。銷項(xiàng)稅額則按照該合同已收款金額&#

15、247;（1+11%）×11%計(jì)算；土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額按照以下公式計(jì)算：土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額=（合同已收款比例×該合同銷售面積）÷該期總可售面積×該期支付的土地價(jià)款÷(1+11%)×11%為方便核算，在“預(yù)收賬款”科目下設(shè)置“銷項(xiàng)稅額計(jì)提”二級(jí)科目，該科目應(yīng)按照客戶及項(xiàng)目期數(shù)進(jìn)行輔助核算。會(huì)計(jì)分錄如下：借：預(yù)收賬款銷項(xiàng)稅額計(jì)提購房客戶輔助核算項(xiàng)目期數(shù)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額）項(xiàng)目期數(shù)貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）項(xiàng)目期數(shù) 注:明確有付款日期的分期收款合同，至合同約定付款日尚未回款的，按照稅法規(guī)定，該部分應(yīng)收款應(yīng)確

16、認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地抵減銷項(xiàng)稅額。集中交付后該筆合同的后續(xù)收款，于收款當(dāng)日或當(dāng)月月底匯總按照此方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。待收齊全款時(shí)，月底再根據(jù)集團(tuán)公司規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的結(jié)轉(zhuǎn)，并沖銷以前月度在“預(yù)收賬款”科目計(jì)提的銷項(xiàng)稅額，會(huì)計(jì)分錄如下：借：預(yù)收賬款客戶輔助核算預(yù)收賬款銷項(xiàng)稅額計(jì)提客戶輔助核算項(xiàng)目期數(shù)（借方負(fù)數(shù)）應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額）項(xiàng)目期數(shù)（注：按結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月實(shí)際收款金額計(jì)算）貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）項(xiàng)目期數(shù)（注：按照結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收款的金額計(jì)算）C.項(xiàng)目集中交付后銷售現(xiàn)房的賬務(wù)處理項(xiàng)目集中交付后，項(xiàng)目公司發(fā)生的銷售現(xiàn)房行為，收到房款時(shí)不再按照

17、3%的征收率進(jìn)行增值稅的預(yù)繳。a.現(xiàn)房銷售采用分期收款的，在收到分期款時(shí)，應(yīng)開具收款收據(jù)，收取的價(jià)稅合計(jì)款項(xiàng)需全額通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，在收齊全款后應(yīng)換開增值稅專用或普通發(fā)票，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)如要求在收到分期款或首付款時(shí)即開具增值稅專用或普通發(fā)票，相關(guān)處理按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定執(zhí)行。會(huì)計(jì)處理參考項(xiàng)目集中交付時(shí)款未清的合同。b.現(xiàn)房銷售采用一次性收款的，收到的價(jià)稅合計(jì)總額通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，開具增值稅專用或普通發(fā)票，同時(shí)沖銷預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入，計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額?，F(xiàn)房銷售采用按揭收款的，收到首付款時(shí)，因辦理按揭手續(xù)需要，一般需開具全額增值稅發(fā)票。應(yīng)收未收

18、按揭款部分，應(yīng)借“應(yīng)收賬款”，貸記“預(yù)收賬款”科目。同時(shí)須進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入、計(jì)提銷項(xiàng)稅額等處理，具體參照“項(xiàng)目集中交付時(shí)已款清的合同”進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如發(fā)生銷售退回的，則作相反的會(huì)計(jì)分錄。簡易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額。（2）“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”，核算企業(yè)的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、應(yīng)稅勞務(wù)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。發(fā)生時(shí)借記“待處理財(cái)產(chǎn)損益”、“在建工程”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。（3）“轉(zhuǎn)出多交增值稅”， 核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交、用于抵減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù)。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目

19、，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。3、未交稅金的會(huì)計(jì)處理：通過上述“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”借、貸方明細(xì)核算之后，企業(yè)交納截止上月末未交納的增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。注：采用簡易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，按照5%征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，直接記入“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目，不得通過“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目進(jìn)行核算。會(huì)計(jì)分錄如下：（1）借：銀行存款貸：預(yù)收賬款（2）借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅4、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理一般情況下，當(dāng)天取得的增值稅專用發(fā)票應(yīng)在當(dāng)天進(jìn)行認(rèn)證，但因特殊情況無法在當(dāng)天完成

20、認(rèn)證且跨月的，該筆進(jìn)項(xiàng)稅額須通過本科目進(jìn)行核算。另外，如取得按照稅法規(guī)定需分期進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，未達(dá)到抵扣時(shí)間要求的進(jìn)項(xiàng)稅額也通過本科目進(jìn)行核算。待進(jìn)項(xiàng)稅額完成認(rèn)證或者達(dá)到可抵扣時(shí)間要求時(shí)，通過本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。5、預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理稅法規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式（即預(yù)售方式）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。該科目系按照上述規(guī)定，專項(xiàng)用于核算項(xiàng)目公司實(shí)際預(yù)繳的增值稅款。一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+11%）×3%簡易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下

21、方法計(jì)算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+5%）×3%會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)繳增值稅項(xiàng)目期數(shù)貸：銀行存款三、特殊事項(xiàng)：增值稅檢查事項(xiàng)的賬務(wù)調(diào)整。按增值稅檢查調(diào)帳方法（國稅發(fā)199844號(hào)附件）要求，對(duì)增值稅檢查后的帳務(wù)調(diào)整，應(yīng)設(shè)立“應(yīng)交稅費(fèi)增值稅檢查調(diào)整”專門帳戶進(jìn)行核算。凡檢查后應(yīng)調(diào)減帳面進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)增銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記有關(guān)科目，貸記本科目；凡檢查后應(yīng)調(diào)增帳面進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)減銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記本科目，貸記有關(guān)科目；全部調(diào)帳事項(xiàng)入帳后，應(yīng)結(jié)出本帳戶的余額，并對(duì)該余額進(jìn)行處理：1、若余額在借方，全部視同留抵進(jìn)項(xiàng)稅額，按借方

22、余額數(shù)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記本科目。2、若余額在貸方，且“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅” 帳戶無余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目。3、若本帳戶余額在貸方，“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)有增值稅”帳戶有借方余額且等于或大于這個(gè)貸方余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”科目。4、若本帳戶余額在貸方，“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”帳戶有借方余額但小于這個(gè)貸方余額，應(yīng)將這兩個(gè)帳戶的余額沖出，其差額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目。四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理示例(一)進(jìn)項(xiàng)稅額的核算【案例1】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，某月份發(fā)生前期工程費(fèi)1000萬元（不含稅價(jià)），其中，

23、地質(zhì)勘察費(fèi)50萬元，規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及其他設(shè)計(jì)500萬元。土地平整450萬元。建筑業(yè)稅率11%。各項(xiàng)業(yè)務(wù)均取得增值稅專用發(fā)票，且在當(dāng)月通過了發(fā)票認(rèn)證。 進(jìn)項(xiàng)稅額：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：550 × 6%=33萬元 土地平整 ： 450 ×11%=49.5萬元 合計(jì)：82.5萬元借：開發(fā)成本-前期工程費(fèi)-勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 500000 -規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 5000000 -土地平整 4500000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 825000 貸：銀行存款 10825000【案例2】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，某月份總計(jì)支付工程款3000萬元（不含稅價(jià)），其中供電配套設(shè)施工程費(fèi)1000萬元，燃?xì)夤こ藤M(fèi)

24、500萬元，景觀工程費(fèi)1000萬元，園林綠化費(fèi)用500萬元, 道路施工500萬元。 （假設(shè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票） （不含稅價(jià)） 進(jìn)項(xiàng)稅額：3000×11%=330 借：開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 30000000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 3300000 貸：銀行存款 33300000【案例3】甲房地產(chǎn)公司某月份總計(jì)發(fā)生建安工程費(fèi)20000萬元，其中主體承包工程18000萬元，水暖工程1000萬元，監(jiān)理費(fèi)100萬元，其他工程900萬元。 （不含稅價(jià)）進(jìn)項(xiàng)稅額： （18000+1000+900）*11%+100*6%=2195萬借：開發(fā)成本-建筑工程費(fèi) 200000000 應(yīng)交

25、稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）21950000貸：銀行存款 221950000【案例4】 甲房地產(chǎn)公司某月份共發(fā)生公共配套費(fèi)6000萬元，其中人防工程2000萬元，會(huì)所4000萬元，均取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。假設(shè)稅率11%。 （不含稅價(jià)） 進(jìn)項(xiàng)稅額： 6000 × 11%= 660萬元 借：開發(fā)成本-公共配套設(shè)施 60000000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額 ）6600000 貸：銀行存款66600000【案例5】甲房地產(chǎn)公司某月份發(fā)生管理費(fèi)用1300萬元， 其中支付管理人員工資1,200萬元,購買辦公用品10萬元（17%專用發(fā)票），食堂采購（13%專用發(fā)票）10萬元；其他費(fèi)用80萬元（營業(yè)

26、稅發(fā)票）。銷售費(fèi)用1570萬元，其中銷售傭金500萬元（普通發(fā)票）；廣告費(fèi)用1000萬元（專用發(fā)票），會(huì)展費(fèi)用20萬元（專用發(fā)票），其他50萬元（17%專用發(fā)票）。 說明：以上發(fā)票價(jià)格均為不含稅價(jià)。 則：管理費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額：10×17%=1.7萬元 食堂采購10萬元不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，按含稅價(jià)金管理費(fèi)用10(1+13%)=11.3萬元 銷售費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額：1000*6%+20*6%+50*17%=69.7萬元借: 管理費(fèi)用 13013000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 17000 貸: 應(yīng)付職工薪酬 12000000 銀行存款 1030000借：銷售費(fèi)用 - 銷售傭金 5000000 -

27、廣告費(fèi)用 10000000 -會(huì)展費(fèi)用 200000 -其他 500000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 697000 貸：銀行存款 16397000【案例6】甲房地產(chǎn)公司從小規(guī)模納稅人購買材料總計(jì)金額100萬元（含稅價(jià)），取得稅務(wù)代開增值稅發(fā)票。 （按3%稅率計(jì)算） 則：進(jìn)項(xiàng)稅額=100/(1+3%)*3%=2.91萬元 借：開發(fā)成本建筑安裝工程 9709000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 29100 貸：銀行存款 1000000【案例7】某房地產(chǎn)公司2016年8月份購進(jìn)一樓辦公樓，不含稅價(jià)1000萬元，取得11%的增值稅專用發(fā)票并經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。2016年8月：借：固定資產(chǎn)-辦

28、公樓 10000000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）660000 應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 4400002017年8月借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）440000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 440000(二)、銷項(xiàng)稅額的核算1、預(yù)售階段的增值稅核算【案例8】甲房地產(chǎn)公司某月份收到預(yù)收房款5000萬元（含稅價(jià)），存入銀行。 一般征稅預(yù)繳稅款會(huì)計(jì)處理如下：換算成不含稅價(jià)=5000/(1+11%)=4504.5萬元預(yù)繳增值稅 = 4504.5*3%=125.14萬元借：銀行存款 50000000 貸：預(yù)收帳款 50000000借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 1251400 貸：銀行存款 1251400

29、簡易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+5%）×5%換算成不含稅價(jià)=5000/（1+5%）×5%=238.10萬會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)繳增值稅項(xiàng)目期數(shù) 2,380,952.38貸：銀行存款 2,380,952.382、完工結(jié)轉(zhuǎn)收入年度【案例9】甲房地產(chǎn)公司某月份產(chǎn)品完工，交付使用并結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收收入20000萬元。 現(xiàn)房銷售10000萬元（含稅價(jià)）。交房面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款5000萬元。一般增收情況下會(huì)計(jì)處理（1）計(jì)算銷項(xiàng)稅額（20000+10000-5000）/1.11*11%=2477.48萬元（2）賬務(wù)處理（待明確,主要看銷項(xiàng)稅發(fā)票怎么開，是全額開還是差額開)借：預(yù)收帳款-200000000 銀行存款-100000000 貸： 主營業(yè)務(wù)收入-275225200 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)數(shù)額） 24774800簡易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按