房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展期望

1、房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展期望今年以來，在政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮、地產(chǎn)商現(xiàn)金流日益緊張，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，一些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)局部松動(dòng)跡象。對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展，筆者認(rèn)為，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將較快增長(zhǎng)，但需求結(jié)構(gòu)將迎來趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變。滿足基本自住需求的中低端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，能同時(shí)滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場(chǎng)需求將進(jìn)入高速增長(zhǎng)期?！跋拶?gòu)”、融資政策調(diào)整，這些嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的效果正逐步顯現(xiàn)。眼下，房?jī)r(jià)進(jìn)入加速下行通道，政策短期內(nèi)難見反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。從2007年和今年以來我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我

2、們可以判定，我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：第一，泡沫成份開始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房?jī)r(jià)開始下降；第二，成交量萎縮，空置率上升；第三，緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。在過去的10年中，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)

3、循環(huán)的過程是，出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國(guó)家?guī)砹司揞~的外匯儲(chǔ)備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對(duì)城市化的需求，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。所以，可以說，在“中國(guó)式增長(zhǎng)”的動(dòng)力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政，逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄，讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí)，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺

4、的賣方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20溫的增長(zhǎng)速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。

5、與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來23年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20%。我國(guó)現(xiàn)在出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策及其它因素對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響也是很大的：第一，二手房還貸速度加快：目前二手房客戶持幣觀望者居多；業(yè)內(nèi)認(rèn)為，加息在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)帶來利益，同時(shí)二手房貸款銀行選擇面較廣的優(yōu)勢(shì)也將突顯。央行再次加息后，一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一手房投資收益將呈下滑趨勢(shì)，這樣可能會(huì)出現(xiàn)投資者集中拋售持有的空置房屋的現(xiàn)象，這在一定程

6、度上會(huì)加大二手房市場(chǎng)供應(yīng)量，影響到二手房成交價(jià)格。第二，現(xiàn)在越來越多的人抱怨房地產(chǎn)價(jià)格太高，太高的原因之一，是一些人在炒房。這給銀行帶來了很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槌捶空咭话憧康氖倾y行的住房按揭貸款。以前，銀行往往對(duì)這種貸款持歡迎態(tài)度。但中國(guó)銀行2005年3月份出臺(tái)的貸款辦法將嚴(yán)格控制個(gè)人投資用住房貸款和別墅住房貸款，尤其是，不再為個(gè)人購(gòu)買第二套住房提供貸款，這在全國(guó)的銀行中還是第一次。第三，與加息相比，限制貸款購(gòu)買第二套住房更是一把雙刃劍，除對(duì)房屋投資具有限制作用外，對(duì)普通購(gòu)房者來說，利息上調(diào)不但使住房貸款越來越難，也增加了購(gòu)房成本。越是大面積、高價(jià)位的二手房受加息的影響就越大。相應(yīng)的低價(jià)二手房可能會(huì)更

7、加走俏。最近央行的一個(gè)公開的消息表明，個(gè)人購(gòu)房按揭還貸風(fēng)險(xiǎn)加大，這就促使商業(yè)銀行在開展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)時(shí)，需要多留一份清醒。央行主動(dòng)發(fā)出這樣的提醒，讓不少購(gòu)房者感到意外。在人們一般看來，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍較為健康，銀行應(yīng)該最先從老百姓積極貸款買房中受益。但事實(shí)并非如此，如果銀行繼續(xù)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，個(gè)人房貸產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)到來時(shí)將對(duì)銀行造成極大的負(fù)面影響。例如，以上海市為例，上海去年上半年商品房銷售額為246.29億元，而同期全市個(gè)人住房貸款的新增額為216.55億元，兩者雖不能簡(jiǎn)單對(duì)比，但從中不難看出目前上海商品房銷售的銀行貸款按揭成數(shù)是相當(dāng)高的。由于購(gòu)房而使上海的人均負(fù)債率一路上升至全國(guó)首位。如此高

8、的貸款按揭成數(shù)，一旦遭遇房?jī)r(jià)波動(dòng)或利率回升，個(gè)人貸款者就將面臨較重的還款壓力，進(jìn)而影響到償貸能力。事實(shí)上，人民幣正在面對(duì)前所未有的升值壓力，央行也已經(jīng)試探性的上調(diào)了利率，雖然絕對(duì)值并不很高，但這是一個(gè)信號(hào)，預(yù)示著人民幣的高利率時(shí)代即將到來。個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)還與國(guó)內(nèi)金融服務(wù)落后有關(guān)。國(guó)外通常向借款人提供利率互換、利率期權(quán)等利率風(fēng)險(xiǎn)防范工具，而國(guó)內(nèi)在這方面卻是一片空白。如利率期權(quán)，允許借款人給貸款期內(nèi)所支付的利率確定一個(gè)最高水平，利率下跌時(shí)借款人按照較低的利率水平支付利息；利率上漲不超過事先確定的封頂水平時(shí)，借款人按照上漲后的利率支付利息；一旦利率超封頂水平，借款人則按照封頂利率支付利息。再說購(gòu)房中

9、的投資行為，國(guó)內(nèi)只有少數(shù)銀行剛剛推出“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，而且跨行“轉(zhuǎn)按揭”還只是在設(shè)想中。沒有“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，就意味著貸款買下的商品房缺乏流動(dòng)性，在貸款尚未償還前房屋無法轉(zhuǎn)手賣出，屬于我們前面講到的非流通性房屋。這些金融服務(wù)配套問題的存在，使貸款購(gòu)房者很難主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只能被動(dòng)地把風(fēng)險(xiǎn)“扛著”。中國(guó)房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)改變。自上世紀(jì)八十年代初期，房地產(chǎn)在中國(guó)出現(xiàn)以來，房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段。經(jīng)過了幾次反復(fù)，但自1998年取消福利分房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大大超過了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平均增長(zhǎng)水平。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。對(duì)于鋼鐵、水泥、玻璃、鋁材、建

10、筑材料、裝飾材料等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，廣告、傳媒、設(shè)計(jì)、施工、裝飾、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、律師等相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力極大。同時(shí)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程，大量的住房需求的出現(xiàn)，在未來二十年，房地產(chǎn)將持續(xù)發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，整個(gè)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。在過去的十多年的發(fā)展過程中，中國(guó)房地產(chǎn)無論從政府管理部門、開發(fā)商，還是購(gòu)房人，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)都處于不斷的提高過程中。政府在制定房地產(chǎn)政策過程中，也出現(xiàn)了缺失。特別自去年以來，全國(guó)各地均出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的局面，老百姓對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)意見比較大。國(guó)務(wù)院采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。這是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型階段，對(duì)于房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開始。中國(guó)房地產(chǎn)回歸理性。過去幾年的發(fā)展，機(jī)會(huì)主義在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)充分。房地產(chǎn)行業(yè)充滿了浮躁、沖動(dòng)、機(jī)會(huì)主義，不屬于正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范疇。在新的管理理念條件下，市場(chǎng)規(guī)律在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)作用會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。開發(fā)商的開發(fā)行為歸于理性，承載太多投資功能的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)縮小，自主市場(chǎng)會(huì)放大。房?jī)r(jià)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的參數(shù)，會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體規(guī)模會(huì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幅度相適應(yīng)，理性發(fā)展。展望未來10年，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可