房地產(chǎn)公司項目開發(fā)目標成本管理流程圖

1、目標本錢治理流程編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人一、目的提升公司本錢治理水平,建立先進合理的目標本錢治理體系.二、范圍本實施細那么適用于*地產(chǎn)所屬各工程公司.為公司所屬各工程公司制訂目標本錢和實施目標本錢治理提供相應依據(jù)和標準.三、責任一*地產(chǎn)本錢合約部與企管部負責本實施細那么的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實,公司本錢合約部負責有關具體對接事宜.二*公司負責貫徹實施.四、方法與過程限制一目標本錢釋義1 、目標本錢是公司基于市場狀況,并結合公司的經(jīng)營方案,根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的,經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的本錢指標.應表達公司“以經(jīng)濟合理性最大

2、的本錢提升產(chǎn)品的競爭力,并形成行業(yè)本錢優(yōu)勢的本錢治理宗旨.2 、目標本錢文件分為三個局部：?目標本錢測算表?、?目標本錢限制責任書?、?動態(tài)本錢月評估?.3 、?目標本錢測算表?是反響工程的總目標本錢和分工程標成本的金額.建設工程的總目標本錢是建設工程本錢的限制線,由各分工程標本錢組成.各分工程標本錢包括各專業(yè)工程造價指標及各種費用指標4 、?目標本錢限制責任書?是對各工程費用的責任部門及其主要責任的說明,包括限制內(nèi)容、限制要點和手段,需要注意的已完工程的失敗教訓.5 、?動態(tài)本錢月評估報告?反映各本錢工程的動態(tài)變化情況,分析原因,提出本錢限制建議.二目標本錢治理原那么1 、市場導向原那么：目

3、標本錢治理以市場為導向,保證目標利潤的實現(xiàn).2 、準確嚴謹原那么：目標本錢指標應科學準確,每項來源都要有充分依據(jù),保證目標本錢的權威性.3 、事前限制原那么：目標本錢治理貫穿于建設工程的每一階段,凡事做到事先限制為主,事中事后限制為輔,在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題,減少無效本錢.4、動態(tài)治理原那么：建設工程的動態(tài)本錢要及時與目標本錢進行比擬并糾偏,保證建設工程總本錢在目標本錢限制范圍內(nèi).三目標本錢科目的分類：詳附件?目標本錢科目分類?四目標本錢文件制訂的步驟及時間要求1 、工程定位階段：在投資分析和概念設計階段,根據(jù)可行性研究報告,以及開發(fā)、營銷、設計、本錢、工程、財務等相關部門互動討論確定

4、的工程定位,完成“工程定位階段的全本錢測算.確定各項費用的方案金額,包括設計、報建、環(huán)境配套、營銷、財務等費用,并向各費用的負責部門交底達成一致,作為各部門的工作目標.主體建安費以設計部編制的?建設工程綜合經(jīng)濟技術指標表?為依據(jù),在十個工作日內(nèi)完成,并根據(jù)測算根底,提出實施方案設計階段的本錢限制目標、舉措或建議,形成?方案設計階段的本錢限制建議?,以此指導實施方案的造價限制.2 、實施方案階段：實施方案確定后十個工作日內(nèi),對?工程成本測算表?進行細化和修訂.根據(jù)各相關部門的工作現(xiàn)狀和方案,對設計、報建、營銷等費用進行分析或修正.建安費的限制在主要材料設備選型確定后,需增加主要材料設備的目標本錢

5、分析.結合設計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設計指標如鋼筋、硅含量等,形成?施工圖設計階段的本錢限制建議?,作為?設計任務指導書?的一局部發(fā)給設計院作為施工圖設計階段造價限制的依據(jù).3 、施工圖預算階段：施工圖完成后三十個工作日內(nèi),對?目標本錢測算表?全面進行細化和修訂,作為最終的目標本錢.并按已完工程的經(jīng)驗和“公司責任本錢體系的要求,編制正式的?目標本錢限制責任書?,并以此指導招標、施工、采購等業(yè)務活動中的本錢費用使用與治理.4 、各階段的本錢測算的相關資料本錢測算表、目標本錢限制指導書在定稿后即時上報公司本錢合約部,相關數(shù)據(jù)錄入本錢治理表格.五目標本錢測算表的編制1 、目標本錢測算必須應用公

6、司統(tǒng)一測算表格,并表達量價別離的原那么2 、目標本錢的制訂以工程的規(guī)劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為根底,目標本錢測算表必須附詳細的產(chǎn)品建造標準及部品標準施工圖預算階段說明書.3 、本錢測算表中各本錢工程的工程量,應根據(jù)已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯(lián)系數(shù),由工程規(guī)劃的根本指標如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等推算得出,如按“窗地比推算門窗面積,按基底面積推算屋面面積.施工圖預算完成后?本錢測算表?中的工程量,應是按圖實際計算的結果.4 、本錢測算表中的單價應根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出,如是參照已結算工程的單價,需注明參考數(shù)據(jù)

7、的來源和依據(jù).5 、產(chǎn)品定位和目標本錢測算是一個互動的決策過程,需要設計、營銷、工程、本錢反復溝通,標準是“滿足品質要求的性價比最大化在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案.6 、施工圖預算完成后?目標本錢測算表?中的材料設備,對其品質應有準確的描述,且應與樓盤的定位相適應,能提供品牌和圖片說明為最正確.7 、投資分析和實施方案階段的本錢測算的量價分析標準不明確時,可以根據(jù)已結算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方本錢或總金額,但需注明參考依據(jù).8 、各階段的本錢測算應有明顯的可比照性,即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據(jù)和說明,原那么上偏差不應太大.六?目標本錢限制責任書?的編制

8、1 、目標本錢限制責任書是目標本錢治理的指導性文件,與設計任務治理指導書、工程治理指導書等,互相補充,共同構成工程經(jīng)營指導書內(nèi)容.2 、目標本錢限制責任書的制定,應根據(jù)?公司責任本錢治理體系?要求,明確本錢發(fā)生各階段的限制內(nèi)容、限制原那么、責任部門等.3 、?目標本錢限制責任書?應包含以下內(nèi)容：工程概況：總規(guī)劃指標,分期規(guī)劃指標,工程概況,入伙時間.地價本錢限制：目標、責任部門、限制手段和要點.開發(fā)前期準備費用限制：目標、責任部門、限制指標、限制手段和要點.主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設施費的限制：目標、責任部門、限制指標、限制要點,應防止的已完工程的失敗教訓總結；還應包括材料的供給方式及供給商的

9、選擇要點.園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的限制：目標、責任部門、限制要點.開發(fā)間接費的限制：目標、責任部門、限制指標、限制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)費用等的限制.4 、營銷費的限制包括開發(fā)間接費中的“營銷設施建造費和期間費用中的“銷售費用.“營銷設施建造費額度確實定及實施過程,均需要設計、營銷部門的密切配合,兼顧效果與本錢的平衡；特別是賣場和樣板間裝修,在總額確定后,由設計部負主要限制責任,并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為本錢限制的考核指標之一.“銷售費用應結合推盤方案,于工程定位完成后制定投放時間和費用額度方案.5 、?目標本錢限制責任書?由本錢合約部負責編寫,初稿完成后

10、反響到設計、工程、營銷、工程工程部、綜合部、財務部等各職能部門討論、修改,達成一致后由各部門第一負責人簽字確認,總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行.七目標本錢的執(zhí)行1 、在工程實施過程中,應及時反映工程本錢的動態(tài)情況,由本錢治理部每月出一份?工程動態(tài)本錢月評估?,包括各本錢工程的變化情況表,并說明原因,提出本錢限制的建議.2 、?工程動態(tài)本錢月評估?應包括“變更簽證統(tǒng)計表和“項目動態(tài)本錢信息表,并作為?本錢信息月報?的局部內(nèi)容.3 、本錢部應根據(jù)合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況、及變更簽證金額,每月編制?本錢信息月報?.4 、如在月內(nèi)出現(xiàn)影響本錢50萬元以上的重大事項,變化發(fā)生的責任部門應及時向本錢合約部

11、提供相關資料,本錢合約部及時計算相應本錢變化金額和原因,向公司總經(jīng)理和分管領導匯報.5 、在合同審批時,即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標造價的比照概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設計變更和現(xiàn)場簽證應做到一單一算,月結月清,并錄入本錢治理軟件表格.6 、工程結算完成后或者年度本錢治理工作總結時,應根據(jù)?目標本錢限制責任書?對相關責任部門進行評估,并提交公司治理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一.7 、工程工程結算后,應按目標本錢科目分類,總結各本錢工程的造價指標和技術經(jīng)濟指標,并根據(jù)“本錢數(shù)據(jù)庫的格式要求,錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新工程測算、結算初步審

12、核的依據(jù).8 、工程結算完成后,應分析工程的主要材料用量,為相似工程的限額設計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù).八目標本錢的修訂1 、施工圖確定后的測算稿為最終目標本錢,除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂.一般改變作為正常的本錢動態(tài)變化在?工程動態(tài)本錢月評估?中反映即可.2 、工程施工和銷售過程中,如果售價、本錢發(fā)生較大變化時對利潤影響達2%,應對目標本錢進行修訂,并報公司總經(jīng)理批準,同時上報公司本錢合約部備案.附件：目標本錢科目分類目標本錢科目分類本錢科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的

13、地價等2合作款項補償合作方地價、合作工程建房轉入分給合作方的房屋本錢和相應稅金等3紅線外市政設施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補償費,危房補償費等二開發(fā)前期準備費1勘察設計費勘測丈量費水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規(guī)劃設計費規(guī)化費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費.設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等.其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑

14、研究用房材料及施工費2報建費報批報建費工程報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費交易中央手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、墻改基金、路口開設費等、規(guī)劃治理費、環(huán)境評測費、費新材料基金或墻改專項基金、教師住宅基金或中小學教師住宅補貼費、拆遷治理費、招投標治理費等增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路設計、建造費用臨時用電施工用的臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及撤除費用臨時用水施工用臨時給排水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用場地平整根底開挖前的場地平整、場地清運、舊房撤除等費用4臨時設施費臨時圍墻圍墻、圍欄

15、設計、建造、裝飾費用臨時辦公室租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板臨時圍板的設計、建造、裝飾費用三主體建筑工程費1根底造價土石方、樁基、護壁坡工程費、樁基咨檢測費、降水2結構及粗裝修硅框架含獨立柱基和條基等淺根底、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體高層建筑的裙樓后架空層,原那么上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨篷、欄桿等精裝修費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用

16、四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水給排水自來水、排水直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片室內(nèi)燃氣室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋2設備及安裝通風空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防播送氣體滅火系統(tǒng)防排煙工程人防設備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭對講系統(tǒng)包括可視及

17、非可視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備、以及外接的消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及上下壓設備上下壓配電設備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備室外強電管道及電纜敷設室外強電總平線路局部室外弱電管道埋設用于電視、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車治理系統(tǒng)露天停車場治理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場治理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝周界紅外防越

18、紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場建造費道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設施兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘七配套設施費1游泳池建造本錢及配套資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造本錢及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造本錢及配套資產(chǎn)購置4建造本錢及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造本錢及配套資產(chǎn)購置8八開發(fā)間接費1工程治理費工程監(jiān)理費支付給聘請的工程或工程建立單位的費用預結算編審費支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用行政治理費直接從事工程開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費