房地產(chǎn)項目投資分析報告文案

1、房地產(chǎn)項目投資分析報告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的要求及對市場的調(diào)查與分析，對該地塊進行XX商住綜合開發(fā)。2、報告中有關(guān)成本的明細換算科目基本參考永州市江華縣市場行情及有關(guān)國家地方收費標準并結(jié)合實踐經(jīng)驗確定。項目面積參數(shù)表表1-1項目總'占地(m2)6655.85總建筑面積(m2)47922.12沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面積(m2)地下停車場(m2)二、項目開發(fā)成本費用的估算：本項目開發(fā)由土地成本購買款，前期開發(fā)費用，建安工程成本費,基礎(chǔ)設(shè)施費，房地產(chǎn)各項稅費，管理、銷售及財務(wù)費用，不可預見費等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期較長，本案采用動態(tài)分析法進行估算，各項費用詳見以下

2、列表：(一)土地費用表2-2序號項目單價（元/m2）備注1土地使用權(quán)出讓金3455.6元/m22征地費3拆遷安置補償費（二）前期開發(fā)費用估算表表3-3序號項目金額（萬元）取費標準（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計、可研費47.001.1規(guī)劃費20.001.2設(shè)計費25.001.3可研費2.002水文、地質(zhì)勘察費3.502.1測繪費1.502.2勘探費2.003策劃費合計（三）建安工程費用表4-4序號建安項目單方造彳（元/m2）總造價（萬元）1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計（四）基礎(chǔ)設(shè)施費表4-5序號項目單方造價（元/m2）總造價（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、配電房、化糞

3、池、室外管網(wǎng)）130（五）開發(fā)期稅費估算表表4-6序號項目金額（萬元）估算說明（元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費803質(zhì)檢費34建筑管理費1.25衛(wèi)評費1.46環(huán)評費1.27墻改基金128綠化費0.19白蟻防治費2.310土地使用費411再就業(yè)基金1012教育專項基金1013編標費214招標費115規(guī)劃許可工本費0.516土地證工本費0.517施工許可證0.5合計（六）不可預見費表4-7序號項目金額（萬元）說明1土地費2建安工程費3前期工程費（一）+（二）+（三）+（四）*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費總計（七）管理銷售費用表4-8序號項目金額（萬元）估算說明（元/m2）1廣告2售樓處3售樓許

4、可6監(jiān)理費7物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金9管理費合計（八）投資與成本費用估算匯總表表4-9項目單方成本（元/m2）金額（萬元）占總投資比例（）土地費用前期費用建安費用基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)間稅費不可預見費管理銷售費財務(wù)費合計、投資計劃與資金籌措:本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項目投資進程分為前期、中期和后期，投資計劃與資金籌措詳見表5-10o投資計劃與資金籌措表4-10序號項目合計（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預售資金再投入四、項

5、目銷收入的測算本項目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價格水平運用市場比較分析法，并經(jīng)實地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*內(nèi)元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表4-11項目面積（m2）建議單位平均售價（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪住宅停車場個車位合計說明：以上銷售收入都是在項目進展順利，營銷也同時取得成功,房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風險，難以達到預期目標，所以在營銷時必須

6、給予足夠的重視。五、項目投資收益分析：根據(jù)估算的開發(fā)成本費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費附加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計（二）土地增值稅計算表表4-13序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入2扣除項目金額以下4項和2.1開發(fā)費用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率/5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%（三）損益表表4-14序號項目

7、計算金額（萬元）1銷售收入2總成本費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額(1)(2)(3)(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5)-(6)8公積金(7)*10%9可分配利潤(7)-(8)（四）全部投資的投資利潤率=利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率=利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析:有重點地加強對投資風險的防范和控制，保證項目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標。房地產(chǎn)項目不確定因素較多,本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運用平衡分析法和敏感性分析法進行了不確定因素的分析，詳見下表：（一）盈虧平衡分析表4-15序號項目面積成本收入平衡點銷售面積經(jīng)營安全

8、率（）1沿街商業(yè)建筑2住宅3地下停車場（二）安全性判別標準表4-16安全率>30%2530%1525%1015%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/褶的人防配套費，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表表4-17項目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額投資利潤率（圖4-1）單價變動*%投資變動目標利潤率因素變化率-10%-5%5%10%說明：從敏感性分析表中看出，當銷售單價提高5%時，投資利潤率增長*%,即*X*%=*萬元，當投資成本降低5%是，投資利潤率提高*%,即*X*%=*萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項目實施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：,按本項目的測算依1、本項目是*據(jù)和方