房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告文案

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，對(duì)該地塊進(jìn)行XX商住綜合開發(fā)。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考永州市江華縣市場(chǎng)行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表表1-1項(xiàng)目總'占地(m2)6655.85總建筑面積(m2)47922.12沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面積(m2)地下停車場(chǎng)(m2)二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本購買款，前期開發(fā)費(fèi)用，建安工程成本費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期較長(zhǎng)，本案采用動(dòng)態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下

2、列表：(一)土地費(fèi)用表2-2序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）備注1土地使用權(quán)出讓金3455.6元/m22征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（二）前期開發(fā)費(fèi)用估算表表3-3序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)47.001.1規(guī)劃費(fèi)20.001.2設(shè)計(jì)費(fèi)25.001.3可研費(fèi)2.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)3.502.1測(cè)繪費(fèi)1.502.2勘探費(fèi)2.003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)用表4-4序號(hào)建安項(xiàng)目單方造彳（元/m2）總造價(jià)（萬元）1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計(jì)（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)（元/m2）總造價(jià)（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、配電房、化糞

3、池、室外管網(wǎng)）130（五）開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）估算說明（元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1.25衛(wèi)評(píng)費(fèi)1.46環(huán)評(píng)費(fèi)1.27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.517施工許可證0.5合計(jì)（六）不可預(yù)見費(fèi)表4-7序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)（一）+（二）+（三）+（四）*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)（七）管理銷售費(fèi)用表4-8序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）估算說明（元/m2）1廣告2售樓處3售樓許

4、可6監(jiān)理費(fèi)7物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金9管理費(fèi)合計(jì)（八）投資與成本費(fèi)用估算匯總表表4-9項(xiàng)目單方成本（元/m2）金額（萬元）占總投資比例（）土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)、投資計(jì)劃與資金籌措:本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動(dòng)資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計(jì)劃與資金籌措詳見表5-10o投資計(jì)劃與資金籌措表4-10序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)

5、目銷收入的測(cè)算本項(xiàng)目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價(jià)*元/m2,三層建議售價(jià)*元/m2,（均價(jià)*內(nèi)元/m2）。地下停車場(chǎng)，建議售價(jià)*萬元/車位。表4-11項(xiàng)目面積（m2）建議單位平均售價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪?zhàn)≌＼噲?chǎng)個(gè)車位合計(jì)說明：以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營(yíng)銷也同時(shí)取得成功,房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營(yíng)銷時(shí)必須

6、給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析：根據(jù)估算的開發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤(rùn)率的分析計(jì)算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營(yíng)業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計(jì)（二）土地增值稅計(jì)算表表4-13序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率/5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%（三）損益表表4-14序號(hào)項(xiàng)目

7、計(jì)算金額（萬元）1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額(1)(2)(3)(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(rùn)(5)-(6)8公積金(7)*10%9可分配利潤(rùn)(7)-(8)（四）全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析:有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，保證項(xiàng)目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素較多,本案主要從成本、收入、單價(jià)等幾個(gè)方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析，詳見下表：（一）盈虧平衡分析表4-15序號(hào)項(xiàng)目面積成本收入平衡點(diǎn)銷售面積經(jīng)營(yíng)安全

8、率（）1沿街商業(yè)建筑2住宅3地下停車場(chǎng)（二）安全性判別標(biāo)準(zhǔn)表4-16安全率>30%2530%1525%1015%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說明：地下停車場(chǎng)由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/褶的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會(huì)效益。（三）投資利潤(rùn)率敏感性分析表表4-17項(xiàng)目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額投資利潤(rùn)率（圖4-1）單價(jià)變動(dòng)*%投資變動(dòng)目標(biāo)利潤(rùn)率因素變化率-10%-5%5%10%說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)提高5%時(shí)，投資利潤(rùn)率增長(zhǎng)*%,即*X*%=*萬元，當(dāng)投資成本降低5%是，投資利潤(rùn)率提高*%,即*X*%=*萬元，可見銷售單價(jià)與投資額在本案中對(duì)投資效益的影響還是較為明顯的。在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，控制成本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：,按本項(xiàng)目的測(cè)算依1、本項(xiàng)目是*據(jù)和方