房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)委托人于同江

1、目錄一、致委托方函1二、估價(jià)師聲明2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件3四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告4（委托方4（2） 估價(jià)方4（3） 估價(jià)對(duì)象4（4） 估價(jià)目的5（5） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)5（6） 價(jià)值定義5（7） 估價(jià)依據(jù)5（8） 估價(jià)原則5（9） 估價(jià)方法6（十）估價(jià)結(jié)果6（H一）估價(jià)人員6（十二）估價(jià)作業(yè)日期6（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期6五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告7（一）個(gè)別因素分析7（二）區(qū)域因素分析7（三）市場(chǎng)背景分析7（四）最高最佳使用原則7（五）估價(jià)方法選用8（六）估價(jià)測(cè)算過程8（七）估價(jià)結(jié)果14致委托方函委托人于同江先生/女士：受委托人委托，本公司秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，我們對(duì)由委托人擁有產(chǎn)權(quán)的位于北京市海淀區(qū)

2、太陽園小區(qū)11棟第12層02號(hào)商品房一處（以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象”）現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)，為委托人向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)，不得作其他用途。本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密詳細(xì)的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月1日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣XXXX萬元，大寫金額:X仟X佰X拾X萬元。單價(jià)：XXXX元/m2北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）法定代表人簽字：2016年1月1日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 .我

3、們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 .本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3 .我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4 .我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5 .我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查

4、的責(zé)任。6 .本報(bào)告僅為委托方提供參考意見，不得作其他用途。7 .本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性為前提，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，我們只對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)表意見。若資料失實(shí)或有隱匿，估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。如估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整乃至重新估價(jià)。8 .本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9 .本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于2016年1月1日之現(xiàn)值，隨時(shí)間

5、、市場(chǎng)行情及相關(guān)條件的變化，該估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。10 .本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。11 .未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對(duì)土地價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。12 .根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以人民幣計(jì)價(jià)。估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件1 .委托方合法取得土地，并以所確認(rèn)的土地用途（住宅用商品房）評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2 .本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2016.01.01）處于委托方所提供的土地出讓條件為假設(shè)前提。3 .在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4 .在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不受任何權(quán)利限

6、制，在公開市場(chǎng)可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。5 .存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價(jià)。6 .出讓方和受讓方有一段合理洽談時(shí)間，通盤考慮市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)。7 .假設(shè)受讓方具有正常的經(jīng)營管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8 .由于本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用整體房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。9 .本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押情況或原有抵押情況已注銷。（二）估價(jià)的限制條件1 .估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。2 .本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏

7、觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。3 .本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方委托人：于同江身份證號(hào)碼:XXXXXXXXX聯(lián)系電話：XXXX(二)估價(jià)方單位名稱：北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)地址：北京市X路X號(hào)X大廈22樓法定代表人：李XX估價(jià)資格：XXXXXX聯(lián)系人電話：XXXXXXXXXXX(三)估價(jià)對(duì)象1、房屋權(quán)屬狀況(1)證號(hào)：京第JN00150280號(hào)；(2)房屋所有權(quán)人：于同江；(3)房屋坐落：北京市海淀區(qū)XXXXX;(4)丘權(quán)號(hào)：；(5)房屋性質(zhì)：私有；(6)幢號(hào)：11;(7)房號(hào)：02;(8)房屋結(jié)構(gòu)：鋼混；(9

8、)房屋總層數(shù)：19;(10)所在層數(shù)：12;(11)建筑面積：188.42m2；(12)規(guī)劃用途：住宅；(13)產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移；(14)建筑年代：2007年；(15)備注：一；(16)共有情況：?jiǎn)为?dú)所有；(17)他項(xiàng)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利。2、土地權(quán)屬狀況(1)證號(hào)：京(2010)第07292號(hào)；(2) 土地使用權(quán)人：于同江；(3)座落：北京市海淀區(qū)XXXXX;(4)地號(hào)：21100055003;(5)圖號(hào)：；(6)用途：住宅用地(商品房)；(7)使用權(quán)類型：出讓；(8)終止日期：2077年02月23日；(9)使用權(quán)面積：164.13m2；2.查助現(xiàn)

9、狀坐落：北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號(hào)現(xiàn)狀：該房屋所屬樓宇位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)19構(gòu)，高層，委估對(duì)象位于第12層02號(hào)房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，斷橋鋁窗建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場(chǎng)。東至燕山立交橋，南至經(jīng)十路；西至燕子山路，北至文化東路。使用年限：至2077年02月23日OO七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成87%,建筑建筑面積：委估建筑物于二新率為面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米房屋屬私有住宅，現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：程度均為五通一平。

10、3.周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號(hào)，正南方靠北三環(huán)，街對(duì)面是大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對(duì)象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。(四)估價(jià)目的為委托方擬用估價(jià)對(duì)象向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年1月1日。(六)價(jià)值定義此次評(píng)估的價(jià)格是評(píng)估對(duì)象在2016年1月1日滿足評(píng)估設(shè)定及限制條件及以下限制條件在完全公開市場(chǎng)下的價(jià)值。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場(chǎng)查勘的實(shí)際情況,本估價(jià)報(bào)

11、告中的估價(jià)結(jié)果是指于北京市海淀區(qū)太陽園小11棟第12層02號(hào)區(qū)的住宅用商品房。土地使用權(quán)滿足合法原則下的土地使用權(quán)房地現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料,該商品房屬樓宇位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對(duì)象位于第12層02號(hào)房,地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，斷橋鋁窗。建物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場(chǎng)。于二OO七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%,建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象作為房地產(chǎn)在

12、公開市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。(七)估價(jià)依據(jù)1 .國家及北京市頒布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)和政策文件(1)中華人民共和國土地管理法(2)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法(3)中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例(4)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T502912015)。(5)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2014)。(6)委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的土地估價(jià)委托書2 .委托方提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證件及相關(guān)資料(1)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同(2)國有土地使用證(3)委托方提供的其他相關(guān)資料。3 .估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取的資料4 .估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場(chǎng)資料(八)估價(jià)原則我

13、們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：公平原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)師始終站在中立的立場(chǎng)下，公平客觀的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價(jià)最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（九）估價(jià)方法及依據(jù)依據(jù)：全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額北京市單位估價(jià)表方法：估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次辦公樓房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)

14、近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格，交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況，時(shí)間因素區(qū)域因素，個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后，得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格.（十）估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，并

15、結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月1日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣XXXX萬元，大寫金額:XX仟XX佰XX萬元。單價(jià)：XXXXX元/m2（H-一）估價(jià)人員估價(jià)人員：范倫（十二）估價(jià)作業(yè)日期2016年1月1日至2016年1月3日。（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2016年1月1日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年。如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過半年不負(fù)法律責(zé)任。估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析名稱：北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)商品房坐落：北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號(hào)，正南方靠北三環(huán)，街對(duì)面是大

16、鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對(duì)象地處北京市商業(yè)中心建筑面積及使用年限：委估建筑物于二OO七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%,建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米，使用年限至2077年02月23日。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有住宅商品房。（二）區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號(hào)，正南方靠北三環(huán)，街對(duì)面是大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對(duì)象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。（三）市場(chǎng)背景分析委托房產(chǎn)周圍的基礎(chǔ)設(shè)

17、施也比較完善，且處于北京繁華地段，屬于商業(yè)和人文活動(dòng)中心。交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)，隨著北京市政對(duì)交通、醫(yī)療和教育等基礎(chǔ)設(shè)施投資的不斷加大，該處房產(chǎn)升值潛力巨大。（四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象位于北京市商業(yè)中心，繁華程度高。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為私有住宅最為有效。（五）估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，選

18、取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法.市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格，交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況，時(shí)間因素，區(qū)域因素，個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、第8頁收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象價(jià)格=年收益可現(xiàn)之和對(duì)上述兩種方法所得到4結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)d的最終價(jià)格。（六）估價(jià)測(cè)算過程1.市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似

19、用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相司數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素區(qū)域因素，個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估I介對(duì)象現(xiàn)值;I選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)a累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合段價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象價(jià)格=年收益折現(xiàn)之和（七）估價(jià)結(jié)果根據(jù)國際慣例及估價(jià)對(duì)象本身的特點(diǎn),本次估價(jià)采用了市場(chǎng)比較法、成本法兩種方法進(jìn)行了綜合測(cè)算.其中日勺市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)為“替代原貝,更體現(xiàn)市場(chǎng)行為成本法的理論依據(jù)為“替代原則”上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為股價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值評(píng)估方法比較法收益法估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值（RMB萬元）xxxxxxxx權(quán)重50%50%加權(quán)平均值xxxxx估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程存,利用科學(xué)的估價(jià)*,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的御礎(chǔ)上,經(jīng)過周密詳細(xì)MM,并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)臉,綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素,最終確定估價(jià)對(duì)象在估神時(shí)點(diǎn)