商品房工程質(zhì)量保修相關(guān)法律問題及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、商品房工程質(zhì)量保修相關(guān)法律問題及風(fēng)險(xiǎn)防范山東眾成仁和律師事務(wù)所李恒、王業(yè)華 摘要 商品房質(zhì)量保修與建設(shè)工程質(zhì)量保修存在法律關(guān)系上的重合、 交叉問題，在不同的法律關(guān)系項(xiàng)下不同法律主體的質(zhì)量保修責(zé)任即相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)是不同的，特別是商品房的建設(shè)單位 （開發(fā)商）具有商品房工程發(fā)包人及商品房出賣人的雙重法律主體身份，在現(xiàn)有法律框架下，商品房的建設(shè)單位（開發(fā)商）如何解決在不同法律關(guān)系交叉下商品房質(zhì)量保修的實(shí)際問題， 防范相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)， 具有現(xiàn)實(shí)意義。本文以分析界定建設(shè)工程質(zhì)量保修與商品房質(zhì)量保修為基礎(chǔ)， 對(duì)商品房質(zhì)量保修中施工承包人不履行保修義務(wù)等相關(guān)實(shí)際問題， 提出了若干防范風(fēng)險(xiǎn)的思路和辦法。 關(guān)鍵詞

2、商品房工程質(zhì)量保修近年來，商品房質(zhì)量糾紛屢屢發(fā)生，類似的案件層出不窮，案件數(shù)量直線上升，不但給商品房使用人造成了經(jīng)濟(jì)損失和精神困擾，更加影響了社會(huì)的穩(wěn)定、 和諧，甚至出現(xiàn)聚眾上訪事件，但是建設(shè)工程質(zhì)量保修的問題在法律條文上僅僅寥寥數(shù)語，理論界也鮮有人員研究，但是這并不能阻礙相關(guān)糾紛的發(fā)生，反而是相關(guān)糾紛愈演愈烈， 筆者在此結(jié)合從業(yè)經(jīng)歷， 就相關(guān)問題略做探討。一、建設(shè)工程質(zhì)量保修與商品房質(zhì)量保修的法律界定建筑法 第 62 條明確規(guī)定：“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、 主體結(jié)構(gòu)工程、 屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程， 供熱、 供冷

3、系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用， 維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。” 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。 本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定?！蓖瑫r(shí)該辦法第四條還規(guī)定： “房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)?！庇纱丝梢姡^建設(shè)工程質(zhì)量保修應(yīng)當(dāng)是指施工單位依照法律規(guī)定和約定對(duì)承建的建設(shè)工程向工程發(fā)包人承擔(dān)的質(zhì)量缺陷的修復(fù)義務(wù)，并對(duì)由此造

4、的成損害依法承擔(dān)賠償責(zé)任。而商品房質(zhì)量保修，根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即建設(shè)單位）對(duì)所售商品房向購房人承擔(dān)的商品房質(zhì)量缺陷修復(fù)義務(wù)，并應(yīng)對(duì)由此造成的損害依法承擔(dān)賠償責(zé)任。顯然建設(shè)工程質(zhì)量保修與商品房質(zhì)量保修是兩個(gè)不同的法律概念：首先，主體不同， 建設(shè)工程質(zhì)量保修是施工單位對(duì)所建設(shè)的工程承擔(dān)的保修責(zé)任，針對(duì)的是建設(shè)單位， 而商品房質(zhì)量保修是建設(shè)單位對(duì)其出售的商品房承擔(dān)的保修責(zé)任，針對(duì)的房屋買受人；其次，依據(jù)不同，建設(shè)工程質(zhì)量保修依據(jù)的是施工單位與建設(shè)單位簽訂的建設(shè)工程施工合同，是由于承建工程所產(chǎn)生的法律責(zé)

5、任， 而商品房質(zhì)量保修依據(jù)的是建設(shè)單位與商品房買受人簽訂商品房買賣合同，是由于商品房銷售所產(chǎn)生的法律責(zé)任；再者，適用法律不同，建設(shè)工程質(zhì)量保修適用的是建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，而商品房質(zhì)量保修使用的是 商品房銷售管理辦法 、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定；最后，商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題在建設(shè)工程質(zhì)量保修范圍之內(nèi)的， 作為商品房質(zhì)量保修的責(zé)任人會(huì)通知施工單位進(jìn)行維修，而施工單位是建設(shè)工程質(zhì)量保修的最終義務(wù)人，當(dāng)然施工單位在履行完畢維修義務(wù)后可以向責(zé)任方進(jìn)行追償。兩者又是相互聯(lián)系，密不可分的：首先，兩者的保修對(duì)象都是商品房這一建筑工

6、程，指向的是同一標(biāo)的物；其次，建設(shè)工程質(zhì)量保修與商品房質(zhì)量保修只是同一標(biāo)的物不同階段保修的表現(xiàn)形式； 再者，商品房質(zhì)量問題在建設(shè)工程質(zhì)量保修范圍之內(nèi)的，對(duì)于商品房買受人來講，保修的義務(wù)人是建設(shè)單位，但是對(duì)于建設(shè)單位來講，保修的義務(wù)主體應(yīng)當(dāng)是施工單位?；诖?，建設(shè)單位往往通過建設(shè)工程質(zhì)量保修的形式將其所承擔(dān)的商品房質(zhì)量保修義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給施工單位。 但是在實(shí)踐中， 由于法律規(guī)定的不完善和現(xiàn)實(shí)操作的不規(guī)范，會(huì)出現(xiàn)種種問題，不但危害了商品房買受人的合法權(quán)益，也給建設(shè)單位在聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)上造成了重大損失。二、建設(shè)工程質(zhì)量保修期與商品房質(zhì)量保修期不一致的法律分析國(guó)務(wù)院 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第三十九條、第四十條以及

7、建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條的相關(guān)規(guī)定： “建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等；在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5 年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。建設(shè)工程的保修期， 自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)

8、算。 ”而根據(jù)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第五條第三項(xiàng)、第六條的規(guī)定正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3 年；墻面、 廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1 年；墻面、頂棚抹灰層脫落1 年；地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年；門窗翹裂、五金件損壞1 年；管道堵塞2 個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1 個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1 年；燈具、電器開關(guān) 6 個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算， 保修期限不應(yīng)低于上述規(guī)定的期限。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家

9、規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)商品房銷售管理辦法第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、 保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！庇纱丝梢?，針對(duì)建設(shè)單位來講， 建設(shè)工程質(zhì)量的保修期與商品房質(zhì)量的保修期存在脫節(jié)：首先， 開始期限不一致， 建設(shè)工程質(zhì)量保修期自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，而建設(shè)單位承擔(dān)的商品房質(zhì)量保修期自商品房交付買受人使用之日起開始計(jì)算；其次，保修期限不一致，由于商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定制定時(shí)間較早，其規(guī)定的商品房質(zhì)量保修期限一般比建設(shè)工質(zhì)量保修期的期限要短。按照以上規(guī)定進(jìn)行分析， 建設(shè)單

10、位的商品房質(zhì)量保修與施工單位承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任在現(xiàn)實(shí)中存在問題： 首先，建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后并不能立即向商品房買受人交付房屋， 因?yàn)楦鶕?jù)目前的法律規(guī)定， 商品房交付買受人的條件是取得 綜合驗(yàn)收備案單 。1從房屋竣工驗(yàn)收到取得整個(gè)銷售小區(qū)的綜合驗(yàn)收備案單需要復(fù)雜的程序和手續(xù)，正常情況下，這一階段需要6 個(gè)月到 1 年，甚至更長(zhǎng)；其次，雖然商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 對(duì)商品房質(zhì)量保修期的最低期限做出了上述規(guī)定， 根據(jù)商品房銷售管理辦法第三十三條的規(guī)定： “商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 規(guī)定

11、 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于 規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！币簿褪钦f，建設(shè)單位承擔(dān)的商品房質(zhì)量保修期不可能低于施工單位承擔(dān)的建設(shè)工程質(zhì)量保修期。而且就山東省而言，處于對(duì)商品房買受人利益的保護(hù)，作出了對(duì)建設(shè)單位更為不利的規(guī)定，山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）第十八條規(guī)定： “正常使用條件下，國(guó)家、省規(guī)定的商品房屋的保修范圍和最低保

12、修期限為：（一）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程不低于5 年，有防水要求的衛(wèi)生間、 房間和外墻面的防滲漏不低于5 年；（三）外墻外保溫工程不低于5 年；（四）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； （五）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2 年；（六）開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行裝飾裝修的商品房裝修工程為2 年。其他項(xiàng)目的保修期限和保修范圍，由開發(fā)企業(yè)和業(yè)主在商品房銷售合同和質(zhì)量保證書中約定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計(jì)算。”雖然上述規(guī)定是由山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定，并不是強(qiáng)制性的法律規(guī)范，不具有否定以上法律規(guī)

13、定和雙方合同約定的法律效力，但是該辦法第十五條規(guī)定：“在商品房屋交付使用時(shí)， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供保修金交存證明。未交納保修金的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主， 業(yè)主有權(quán)拒絕接收。 相關(guān)部門不得辦理商品房屋綜合驗(yàn)收備案、房屋確權(quán)登記等手續(xù)。 ”第十六條規(guī)定： “開發(fā)企業(yè)不按本辦法的規(guī)定交存保修金的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期交納； 逾期仍不交納的， 自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滯納金，并依法予以處罰。 ”由此可見，該規(guī)定雖不能在民事法律關(guān)系上給保修制度帶來影響，但是其嚴(yán)厲的行政處罰措施又不得不使的建設(shè)單位按照該辦法的規(guī)定進(jìn)行實(shí)施，當(dāng)然這也是對(duì)商品房買受人的一中有益保護(hù)。 可同時(shí)也

14、就給建設(shè)單位帶來了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，施工單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的建設(shè)工質(zhì)量保修責(zé)任的期限已過，但是建設(shè)單位仍應(yīng)當(dāng)對(duì)其所出售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)， 作為建設(shè)單位來講， 無疑是承擔(dān)了過重的法律責(zé)任，因?yàn)槠潆m然是商品房這一商品的銷售者， 但是卻并非商品房這一商品的最終制造者，其對(duì)商品房承擔(dān)的商品房質(zhì)量保修責(zé)任更多的應(yīng)是一種銜接施工單位與商品房買受人的中間管理較色和連帶責(zé)任人，而非是最終的責(zé)任主體。三、關(guān)于施工單位拒不履行質(zhì)量保修義務(wù)的問題施工單位承擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量保修義務(wù)的形式往往是在工程竣工后安排2-3 名維修人員常駐現(xiàn)場(chǎng)對(duì)出現(xiàn)的建設(shè)工程質(zhì)量問題承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。但是現(xiàn)實(shí)中有很多的施工單位為了節(jié)省費(fèi)用，沒有

15、安排相關(guān)人員常駐現(xiàn)場(chǎng)或者即使常駐現(xiàn)場(chǎng)但對(duì)相關(guān)質(zhì)量問題拒不履行維修義務(wù)，推諉扯皮。 一方面嚴(yán)重?fù)p害了商品房買受人的合法權(quán)益，另一方面也對(duì)建設(shè)單位的聲譽(yù)造成的影響。 在這種情況下， 建設(shè)單位不得不另行委托第三方單位進(jìn)行維修，所發(fā)生維修價(jià)款和商品房買受人的相關(guān)損失在施工單位的質(zhì)保金中扣除或者另行向施工單位進(jìn)行追索，不但程序復(fù)雜，造成了一定的訴累，更為重要的是，一旦相關(guān)程序不規(guī)范，將會(huì)給建設(shè)單位造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失， 筆者所服務(wù)的一個(gè)顧問單位在幾年之間所扣除的相關(guān)施工單位的質(zhì)保金達(dá) 2 千萬元之巨， 但是很多扣款都沒有有效地履行法律程序，從而給后續(xù)的工作帶來了被動(dòng)甚至給建設(shè)單位造成了巨大損失，在施工單位

16、索要質(zhì)保金的訴訟或談判中，不得不做出一定的讓步和施工單位進(jìn)行協(xié)商分擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生的維修和商品房買受人損失的巨額費(fèi)用。 比如在筆者承辦的一件門窗分包合同建設(shè)工程施工糾紛中，施工單位向其索要剩余的工程款及質(zhì)保金 150 余萬元，建設(shè)單位反訴施工單位要求施工單位承擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)未履行質(zhì)量保修義務(wù)所造成的損失共計(jì)100 余萬元，但是由于該建設(shè)單位沒有相關(guān)證據(jù)證明在商品房發(fā)生質(zhì)量問題后沒有及時(shí)通知施工單位進(jìn)行維修，該項(xiàng)反訴并不能完全得到支持，最后建設(shè)單位不得不在仲裁委的主持下調(diào)解結(jié)案，并向施工單位支付了100 余萬元的工程款及質(zhì)保金，建設(shè)單位自行承擔(dān)了相關(guān)的維修費(fèi)用約計(jì)50 萬元。四

17、、建設(shè)工程質(zhì)量保修期與商品房質(zhì)量保修期不一致造成的法律風(fēng)險(xiǎn)的防范1、通過延長(zhǎng)施工單位建設(shè)工程質(zhì)量保修期來防范獨(dú)自承擔(dān)商品房質(zhì)量保修責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然建設(shè)單位自行縮短商品房質(zhì)量保修期限在現(xiàn)實(shí)中無法操作，但是建設(shè)單位可以通過合同約定的方式將延長(zhǎng)施工單位的質(zhì)量保修期，施工單位在投標(biāo)報(bào)價(jià)中應(yīng)考慮這一因素并作出選擇，而且建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定的建設(shè)工程質(zhì)量保修期為最低期限，雙方通過約定的方式將這一期限延長(zhǎng)并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，而且可以更加有效地維護(hù)商品房買受人的合法權(quán)益。2、在商品房尾盤銷售中針對(duì)商品房的質(zhì)量保修期作出明確約定。在實(shí)踐中， 建設(shè)單位不可能在首次商品房交付

18、前將商品房一次性出售完畢，勢(shì)必遺留一定的商品房，在后續(xù)的商品房買賣合同中要注意將對(duì)該商品房的質(zhì)量保修期作出明示和約定，即該商品房的保修期限應(yīng)與施工單位承擔(dān)的建設(shè)工程質(zhì)量保修的期限相一致。筆者認(rèn)為該項(xiàng)約定并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因?yàn)殡m然商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定對(duì)商品房質(zhì)量保修期的最低期限做出了上述規(guī)定，但是上述規(guī)定僅僅是建設(shè)部的部門規(guī)章，并不具有導(dǎo)致民事合同無效的法律效力，其次根據(jù)筆者與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）所規(guī)定的的質(zhì)量保修金的返還期限也是以大多數(shù)商品房集中交付開始起算期限進(jìn)行質(zhì)保金返還，并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別的商品房尚在該辦法規(guī)定的質(zhì)量保

19、修期內(nèi)而拒不返還保修金。3、針對(duì)商品房買賣合同的買受人主體變更針對(duì)商品房質(zhì)量保修期作出明確約定?，F(xiàn)實(shí)中， 很多商品房買受人在商品房交付后將商品房另行出賣并通過各種渠道辦理商品房買賣合同 的合同主體變更手續(xù)，作為建設(shè)單位有時(shí)候出于某些因素配合商品房買受人辦理了商品房買賣合同的更名手續(xù)，和后續(xù)的商品房買受人重新續(xù)簽合同。但在重新簽訂合同時(shí)， 如不對(duì)該商品房的質(zhì)量保修期限作出明確約定，將會(huì)導(dǎo)致該商品房買賣合同的質(zhì)量保修期從更名后的商品房買賣合同簽訂之日起重新起算，加重了建設(shè)單位對(duì)商品房的保修義務(wù)。 筆者就遇到過這樣一個(gè)案例，由于建設(shè)單位在相關(guān)的商品房買賣合同中作出約定而且也不能舉證證明相關(guān)的更名事實(shí)

20、， 而該商品房已經(jīng)超過了施工單位承諾的建設(shè)工程質(zhì)量保修期，最后不得不支付了近 5 萬元的商品房質(zhì)量維修款及由于質(zhì)量問題給商品房買受人造成的損失。4、在招標(biāo)文件或建設(shè)工程施工合同中針對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍和建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金）的返還期限進(jìn)行細(xì)化、明確。（ 1）建設(shè)工程質(zhì)量保修金的返還：由于建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法第二條規(guī)定：“本辦法所稱建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金） （以下簡(jiǎn)稱保證金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定， 從應(yīng)付的工程款中預(yù)留， 用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，以及承包合

21、同的約定。缺陷責(zé)任期一般為六個(gè)月、十二個(gè)月或二十四個(gè)月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定?！睆纳鲜鲆?guī)定來看，建設(shè)工程質(zhì)量保修金和保證金屬于相同性質(zhì)的費(fèi)用， 功能也是相同的。但是由于質(zhì)量保修金對(duì)應(yīng)的是質(zhì)量保修期，而質(zhì)量保證金對(duì)應(yīng)的是缺陷責(zé)任期， 導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)中對(duì)于保修金或者保證金的返還時(shí)間發(fā)生爭(zhēng)議。對(duì)此，2011年山東省高級(jí)人民法院民事審判會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為：“質(zhì)量保修期與缺陷責(zé)任期是兩個(gè)不同的概念，質(zhì)量保修期是指建設(shè)工程在正常使用條件下的法定最低保修期限，在此期限內(nèi)承包人對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題負(fù)有保修義務(wù)。而缺陷責(zé)任期是指質(zhì)量保證金的預(yù)留期限，最長(zhǎng)為2 年，缺陷責(zé)任期滿，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將保證金返還給承

22、包人。因二者期限不同，質(zhì)量保修期長(zhǎng)于缺陷責(zé)任期。 因此，當(dāng)事人對(duì)質(zhì)量保修金返還期限有約定的，從其約定； 沒有約定或約定不明的， 缺陷責(zé)任期滿后， 發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將質(zhì)量保修金返還給承包人， 即發(fā)包人應(yīng)當(dāng)自接受建設(shè)工程之日起 2 年內(nèi)將質(zhì)量保修金返還給承包人。 ”由此，建設(shè)單位在與施工單位簽訂的施工合同中應(yīng)明確使用質(zhì)量保修金避免使用質(zhì)量保證金的字眼，并明確質(zhì)量保修金的返還期限，具體可以根據(jù)不同部分的保修要求，細(xì)化保修金返還金額返還期限和返還方式，避免出現(xiàn)建設(shè)工程質(zhì)量保修期尚未屆滿，而不得不將建設(shè)工程質(zhì)量保修期返還施工單位的情況。（ 2）明確約定質(zhì)量保修范圍及期限，雖然建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 規(guī)定了相關(guān)部分的保修期限， 但是在現(xiàn)實(shí)中還是出現(xiàn)了一些問題。 比如房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定： “屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年?！钡菍?shí)踐中很少有建設(shè)單位或者設(shè)計(jì)單位將商品房的外墻面設(shè)計(jì)防水要求，可恰恰是外墻經(jīng)常出現(xiàn)滲水情況，導(dǎo)致商品房受損，商品房買受人苦不堪言，可按照