房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及成本控制

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及成本控制管理和成本控制歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，工程項(xiàng)目亦然。對(duì)工程項(xiàng)目的管理及控制主要包括四個(gè)方面：合同控制、預(yù)算廈資金控制、供材管理、工程竣工財(cái)務(wù)決算與后評(píng)價(jià)管理。前三者最終目的是用來(lái)及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。前三者中，以預(yù)算及資金控制為核心，它是項(xiàng)目管理的重中之重?？⒐へ?cái)務(wù)決算與后評(píng)價(jià)管理是為以后的工程項(xiàng)目管理提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有利于工程項(xiàng)目管理水平的提高。 一、合同控制 合同控制歷來(lái)是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)，但從以往接觸的企業(yè)來(lái)看，管理效果不佳，主要是缺乏系統(tǒng)的管理手段，合同

2、控制分散在財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)部門之間，合同執(zhí)行過(guò)程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對(duì)量大，稍有差異，糾錯(cuò)耗費(fèi)很大精力；對(duì)乙方執(zhí)行合同的情況缺乏統(tǒng)一、有效的評(píng)估手段，造成事實(shí)上不合格的供應(yīng)商長(zhǎng)期參加競(jìng)標(biāo)并成功替代部分更合適的合格供應(yīng)商。而合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，作為招投標(biāo)工作成果的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)和支持環(huán)節(jié)，其管理效果對(duì)企業(yè)影響極大。 （一）合同會(huì)簽。 合同控制涉及財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。首先從合同會(huì)簽開(kāi)始，財(cái)務(wù)在合同會(huì)簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

3、、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 （二）建立合同臺(tái)賬并及時(shí)登記。 要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，將合同分為工程合同、材料合同（包括設(shè)備）兩大類，并建立合同臺(tái)賬，對(duì)合同的履約方式、付款要求、合同總價(jià)的確定（工程審計(jì)值、合同包死價(jià)、單價(jià)包死合同中總量的確定）、付款情況等進(jìn)行詳細(xì)記錄。 在合同的執(zhí)行過(guò)程中，各部門要及時(shí)溝通信息。合同管理部門要向工程部門收集工程合同的執(zhí)行情況、合同的施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、有無(wú)違約等信息，向材料部門收集材料的到貨情況、質(zhì)量狀況等信息，并及時(shí)登記合同臺(tái)賬，以便對(duì)施工方、供貨商進(jìn)行評(píng)價(jià)，作為以后業(yè)務(wù)合作決策的參考。合同管理部門也要與財(cái)務(wù)部門及

4、時(shí)溝通，核對(duì)款項(xiàng)支付情況，增強(qiáng)合同控制作用。 （三）編制合同報(bào)表。 合同管理部門要定時(shí)編制合同執(zhí)行情況表，編制合同清單并進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，從整體方面掌握工程項(xiàng)目的合同執(zhí)行情況。 對(duì)于需要處理大量合同的房地產(chǎn)企業(yè)，引入信息化工具并輔之以配套的管理措施成為一種迫切需求。 二、預(yù)算及資金控制 對(duì)一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成本控制至關(guān)重要。很多企業(yè)在制定預(yù)算時(shí)為達(dá)到項(xiàng)目盡快批準(zhǔn)的目的，盡量降低預(yù)算，結(jié)果在工程施工過(guò)程中，預(yù)算起不到控制標(biāo)準(zhǔn)的作用，導(dǎo)致成本失控，資金緊張。參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的

5、金額叉相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。 （一）預(yù)算編制。 工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及財(cái)務(wù)人員等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交與財(cái)務(wù)人員，以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)?？颇恐谐杀绢惷骷?xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后能與工程成本預(yù)算數(shù)同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。 （二）預(yù)算及資金控制。 在支付工程款項(xiàng)填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目分部工程分項(xiàng)工程單位工程”寫清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻

6、確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。 在工程款的支付過(guò)程中，重要的是要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無(wú)序和失控狀態(tài)?？梢圆扇∫韵碌姆绞剑好恳淮胃犊钣晒こ滩块T（或材料部門）、合同管理部門、財(cái)務(wù)部門三方會(huì)簽方可支付，工程部門負(fù)責(zé)審核工程的施工進(jìn)度和質(zhì)量（材料部門負(fù)責(zé)審核材料的數(shù)量和質(zhì)量），合同管理部門負(fù)責(zé)審核款項(xiàng)是否按照合同約定的條款支付，財(cái)務(wù)部門要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)

7、，這樣使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。 三、供材管理 為了保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量及節(jié)約工程成本，現(xiàn)在大多數(shù)工程項(xiàng)目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建設(shè)單位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰當(dāng)，造成沒(méi)能節(jié)約成本反而浪費(fèi)的現(xiàn)象。在甲供材的核算方面，由于材料保管與財(cái)務(wù)部門脫節(jié)，在與施工方的結(jié)算中核對(duì)困難，往往最后不了了之。 （一）材料的采購(gòu)及保管。 首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料，盡量降低存儲(chǔ)成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭(zhēng)取最低價(jià)，掌握建材市場(chǎng)價(jià)格變化規(guī)律，制定材料價(jià)格的管理措施。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。 （

8、二）材料的領(lǐng)用。 在施工方領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)完善手續(xù)。領(lǐng)料單最少應(yīng)一式四聯(lián)，乙方領(lǐng)料人一聯(lián)，乙方財(cái)務(wù)一聯(lián)，甲方材料保管留存一聯(lián)，甲方財(cái)務(wù)記賬一聯(lián)。從甲方倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料時(shí)，由甲方的負(fù)責(zé)人、甲方材料保管、乙方的負(fù)責(zé)人、乙方領(lǐng)料人同時(shí)在領(lǐng)料單上簽字。由供貨商直接將材料送工地驗(yàn)收的，應(yīng)填制材料直供單，由供貨商、甲方、乙方三方簽字，每方兩聯(lián)，甲方應(yīng)及時(shí)將單據(jù)傳財(cái)務(wù)部門人賬。供貨商應(yīng)持其中一聯(lián)到甲方財(cái)務(wù)部門進(jìn)行結(jié)算。 （三）甲方供材的核算。 甲方供材的核算涉及與供貨商的材料結(jié)算及與施工方的工程結(jié)算。所以在施工方領(lǐng)用后，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)領(lǐng)料單計(jì)人“預(yù)付備料款”或“預(yù)付工程款”，并注明為領(lǐng)用材料，用于何項(xiàng)單位工程。對(duì)材料直供

9、的情況，要同時(shí)記錄應(yīng)付供貨商的材料款。 （四）甲方供材的核對(duì)。 甲方供材的核對(duì)包括材料管理部門與施工方的領(lǐng)料部門（或財(cái)務(wù)部門）之間的定期對(duì)賬，也包括材料管理部門與財(cái)務(wù)部門的定期對(duì)賬。單據(jù)的及時(shí)傳遞將會(huì)降低核對(duì)的工作量，定期核對(duì)也會(huì)減少工程決算階段的核對(duì)難度，可以更準(zhǔn)確地計(jì)算出甲供材的超欠供數(shù)量及材料差價(jià)，減少在與施工方的結(jié)算中因材料不清引起的糾纏。 四、工程竣工財(cái)務(wù)決算與后評(píng)價(jià)管理 由于前面基礎(chǔ)工作不完善，就會(huì)增加工程竣工財(cái)務(wù)決算階段的工作量，并且由于工程期長(zhǎng)、人員變更等客觀原因，造成資料不完整，給后期的決算帶來(lái)很大的困難。如果在前期有了良好的合同管理、預(yù)算控制，供材的管理也有條不紊，那么在竣

10、工結(jié)算階段，就可以事半功倍。 （一）工程竣工財(cái)務(wù)決算。 1.工程竣工結(jié)算。與施工方的工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價(jià)和竣工財(cái)務(wù)決算的前提和保障。 根據(jù)施工合同及有關(guān)文件，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，核準(zhǔn)甲供材料及分包項(xiàng)目的結(jié)算處理方式。對(duì)于項(xiàng)目未完工程及未做的工作內(nèi)容、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理未確認(rèn)的簽證內(nèi)容、質(zhì)量達(dá)不到要求的項(xiàng)目應(yīng)予剔除；嚴(yán)格審查定額使用是否按合同及政策規(guī)定執(zhí)行；嚴(yán)格審查是否按規(guī)定計(jì)算材料的超欠供及差價(jià)；嚴(yán)格審查費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)容及其計(jì)取。 2.工程竣工財(cái)務(wù)決算。工程竣工結(jié)算完畢，就可以進(jìn)行財(cái)務(wù)決算工作，確定整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)。主要工作內(nèi)容就是根據(jù)工程結(jié)算報(bào)告、合同臺(tái)賬將未

11、支付的款項(xiàng)人賬，分析工程管理費(fèi)用支出，編制工程竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告。 （二）后評(píng)價(jià)。 目前，工程竣工后做后評(píng)價(jià)工作的企業(yè)很少，后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的一次性綜合性評(píng)價(jià)，也是對(duì)項(xiàng)目預(yù)算控制與管理的總結(jié)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)做好兩方面的工作，提高項(xiàng)目的管理水平。 1.建立數(shù)據(jù)庫(kù)。整理、分析項(xiàng)目管理的各項(xiàng)數(shù)據(jù)資料，分析影響工程控制的各項(xiàng)因素，作為日后開(kāi)展工程項(xiàng)目管理的參考依據(jù)。 2.總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)不足。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)該認(rèn)真總結(jié)項(xiàng)目管理在不同環(huán)節(jié)間的有效銜接以及項(xiàng)目管理變被動(dòng)為主動(dòng)控制的經(jīng)驗(yàn)，并分析自身在項(xiàng)目全過(guò)程的預(yù)算控制與管理中的欠缺，查找原因并在以后的工作中加以克服。 綜上所述，企業(yè)要針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程各個(gè)階

12、段的控制與管理的特點(diǎn)，運(yùn)用組織上、經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上的手段與方法，有效地控制工程項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)且在滿足需要的情況下，盡可能地減少投入，最大限度地提高收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的十個(gè)步驟（一）開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開(kāi)發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。 （二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 開(kāi)發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟

13、有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開(kāi)發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國(guó)忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。 （三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步 土地是所

14、有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。 （四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)

16、商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)

17、行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 （六）籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作 取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的工作

18、。開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門檻，對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 （七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過(guò)招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承