房地產(chǎn)項目前期具體程序及手續(xù)

1、取得中標(biāo)通知書后，現(xiàn)場繳納一定比例的土地定金簽訂土地出讓合同（土地獲取后開始項目開發(fā)計劃的編制）按照合同，在土地出讓合同規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金全款稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并繳納勘查測繪院繪制項目現(xiàn)狀圖和定界圖到國土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件，確定土地面積持土地出讓合同、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請?zhí)顚懮暾?，與四周相鄰界指界蓋章確認（土地預(yù)審）到市房產(chǎn)交易中心測繪處重新繪制定界圖將上述完成資料報房產(chǎn)交易中心審批到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取土地證-取得土地后由項目部組織相關(guān)人員在前期策劃的基礎(chǔ)上進行詳細的實施策劃-立項：申領(lǐng)項目建議書 （或編制項目可行性研究報告）

2、填報住宅項目配套建設(shè)條件審核意見申請表 注：立項前還是規(guī)劃選址前視各地規(guī)定而定！建設(shè)項目選址意見書（書面征詢并批復(fù)相關(guān)上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件）同時 土地預(yù)審 項目環(huán)境評測 規(guī)劃方案設(shè)計（征詢并批復(fù)相關(guān)環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等相關(guān)部門意見）規(guī)劃方案評審 同時 管線綜合審查 取得規(guī)劃方案評審意見后，一般即可辦理建筑單體方案審批手續(xù)，若規(guī)劃方案審查要求建筑單體方案設(shè)計進行專家審評，則先辦理專家審評手續(xù)。建筑方案設(shè)計（即初步設(shè)計）文件二套（建筑、環(huán)境、外裝飾）高層建筑提交日照分析圖及報告書建筑方案報建領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊（開發(fā)商取得國有土

3、地使用權(quán)出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)證規(guī)劃用地許可證 申報地名 下面將同時進入：勘察招投標(biāo)及確定，初步設(shè)計，折遷地質(zhì)勘察修建性詳規(guī)確定之后并領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證，單體建筑/結(jié)構(gòu)方案設(shè)計之前開始進行在初步設(shè)計（單體建筑/結(jié)構(gòu)方案設(shè)計）完成后附投資項目概算到發(fā)改委項目投資計劃備案或核準，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證同時將投資項目概算上報告集團初步設(shè)計審批階段： 人防方案-防雷方案-消防方案-綠化方案-綜合管網(wǎng)等專項初步設(shè)計方案圖后，在等待項目初步設(shè)計圖及說明過程中，首先進行專項設(shè)計的初步設(shè)計方案送審，且綠化設(shè)計方案須先取得消防初設(shè)審查意見書后進行

4、。樁基隊伍選擇并簽訂樁基工程專業(yè)發(fā)包合同建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計方案確定之后開始進行31天樁基施工、檢測政府圖審后進行建筑、水、電施工圖-消防審查意見-人防建筑方案及審查-衛(wèi)生防疫意見-環(huán)保局意見-（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）-項目排水施工圖-外墻裝飾審查意見書-排水審查意見-區(qū)外道路、排水規(guī)劃許可證、節(jié)能審查注：在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，圖審、辦理工程施工項目報建物業(yè)公司招投標(biāo)：由項目部辦理完畢建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃總平面圖將復(fù)印件轉(zhuǎn)交客服中心；由客服中心辦理物業(yè)用房留置協(xié)議；客服中心制作標(biāo)書；客服中心向區(qū)物業(yè)辦提出招標(biāo)申請；取得區(qū)物業(yè)辦同意招標(biāo)的批準文件；由中標(biāo)的物業(yè)公司向物價局辦理價格備案。（物業(yè)公

5、司注冊，選擇物業(yè)管理企業(yè)：從施工圖開始設(shè)計到單體施工開始前30天完成；單體施工開始后30天完成物業(yè)管理委托合同）全套施工圖設(shè)計：在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，此時的施工圖設(shè)計主要是在已經(jīng)批準的建筑施工圖的基礎(chǔ)上，完善結(jié)構(gòu)、水、暖、電、煤氣各專業(yè)的施工圖。并形成節(jié)能表建筑面積表；提供至少一套完成的單體工程施工圖紙（藍圖），給分子公司總工辦（用于圖紙會審）、采購部（用于施工單位預(yù)算）、開發(fā)部（用于政府圖審）、公司預(yù)結(jié)算部（用于攔標(biāo)價預(yù)算）（領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證），同時簽訂公建配套協(xié)議、填報工程竣工檔案驗收報送申請表、辦理人防費核定表-建設(shè)工程規(guī)劃許可證（全套施工圖設(shè)計完進入圖審階段）此時，也進入

6、智能化安防系統(tǒng)施工圖設(shè)計（注：設(shè)計公司在完成施工圖設(shè)計后、委托政府圖審前必須制作藍圖提供給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制）施工圖預(yù)算編制（18天）圖審結(jié)束，則進入樁基施工招投標(biāo)時間：招標(biāo)公告審批1天，公告3天；發(fā)放招標(biāo)文件1天；制作投標(biāo)書20天；開標(biāo)1天；開標(biāo)后公示2天。（一般27個工作日）分項工程： 電梯工程：最晚在單體竣工前第180天開始電梯采購，并于單體竣工前150天完成采購合同簽訂，令廠家開始排產(chǎn)，于單體竣工前60天開始進場安裝，于單體竣工時安裝完畢，并于單體竣工后15天內(nèi)完成電梯檢測驗收，并獲得政府主管部門頒發(fā)的合格證。 門窗工程：設(shè)主體施工完畢日期為K，則最遲于K日前55天開始

7、鋁合金門窗采購，并于K日前35天完成采購合同簽訂，令廠家排產(chǎn)，于主體施工完畢后抹灰裝修開始以前（即K日）開始進場安裝，并于單體竣工前完成全部鋁合金門窗的安裝調(diào)試工作。注：上述門窗工程特指18層以下框架或框剪結(jié)構(gòu)單體工程之鋁合金門窗的采購、生產(chǎn)和安裝，對于18層以上或高層施工中，在主體施工未完全完成之前即開始分段裝修施工的情況，鋁合金門窗進場安裝日期隨裝修工程開始日期相應(yīng)提前，其它采購、生產(chǎn)等時間節(jié)點亦相應(yīng)提前。市政配套與園林景觀工程 市政各專業(yè)、園林、可再生能源利用等方案咨詢（取得土地、項目啟動后，項目規(guī)劃方案設(shè)計同時進行）單體工程開工前第197天開始，開工前第137天完成（60天） 市政、園

8、林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)的方案設(shè)計（各專業(yè)方案咨詢完成后進行）單體工程開工前第137天開始，開工前第80天完成（57天）成果內(nèi)容：取得各專業(yè)的初步設(shè)計方案。 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)方案設(shè)計的綜合、優(yōu)化（各專業(yè)方案設(shè)計完成后進行）單體工程開工前第80天開始，開工前第40天完成（40天）成果內(nèi)容：取得各專業(yè)綜合、優(yōu)化后的配套工程整體方案和管網(wǎng)綜合設(shè)計圖紙。 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)方案設(shè)計的評審、確定（各專業(yè)方案設(shè)計綜合、優(yōu)化完成后進行）單體工程開工前第40天開始，開工前第1天完成（40天）成果內(nèi)容：取得公司確定的市政、園林、智能化、可再生能源利用等

9、各專業(yè)最終設(shè)計方案，并明確各專業(yè)施工圖設(shè)計委托書。 市政各專業(yè)施工圖設(shè)計（向設(shè)計單位提供項目規(guī)劃總平面圖、場地標(biāo)高平面圖、最終審定的市政綜合設(shè)計方案、雨污水初步設(shè)計后進行）單體工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）成果內(nèi)容：編制完成當(dāng)期工程市政各專業(yè)施工圖 園林景觀施工圖設(shè)計（公司審定最終設(shè)計方案后，依據(jù)項目規(guī)劃總平面圖、園林平面設(shè)計與豎向設(shè)計、等設(shè)計資料進行設(shè)計）單體工程開工后第60天開始，開工后第104天完成（45天）成果內(nèi)容：編制完成當(dāng)期工程園林景觀施工圖 智能化、可再生能源利用等其他專業(yè)施工圖設(shè)計（智能化、可再生能源利用等各專業(yè)設(shè)計方案經(jīng)評審最終確定后，開始進行）單體工程

10、開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）成果內(nèi)容：智能化、可再生能源利用等其他各專業(yè)全套施工圖紙 市政各專業(yè)施工圖預(yù)算編制（45天）（單體工程開工后第75天開始，開工后第119天完成） 園林景觀施工圖預(yù)算編制（45天）（單體工程開工后第105天開始，開工后第149天完成） 市政配套及園林景觀工程自行招投標(biāo)市政各專業(yè)工程：同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。40天）園林景觀工程：（同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。40天）成果內(nèi)容：市政配套及園林景觀工程施工合同 當(dāng)期項目市政各專業(yè)及園林景觀工程施工1、單體工程竣工驗收前第30天開始，驗收合格后第59天完成市政各專業(yè)工程及園路施工。（90天）2、當(dāng)期單體工程竣工驗收合格后第77天完成園林綠化、修整等工作。在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間