房地產(chǎn)項(xiàng)目前期具體程序及手續(xù)

1、取得中標(biāo)通知書后，現(xiàn)場繳納一定比例的土地定金簽訂土地出讓合同（土地獲取后開始項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制）按照合同，在土地出讓合同規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金全款稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并繳納勘查測繪院繪制項(xiàng)目現(xiàn)狀圖和定界圖到國土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件，確定土地面積持土地出讓合同、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國土分局辦理土地證申請(qǐng)?zhí)顚懮暾?qǐng)，與四周相鄰界指界蓋章確認(rèn)（土地預(yù)審）到市房產(chǎn)交易中心測繪處重新繪制定界圖將上述完成資料報(bào)房產(chǎn)交易中心審批到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取土地證-取得土地后由項(xiàng)目部組織相關(guān)人員在前期策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)施策劃-立項(xiàng)：申領(lǐng)項(xiàng)目建議書 （或編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）

2、填報(bào)住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見申請(qǐng)表 注：立項(xiàng)前還是規(guī)劃選址前視各地規(guī)定而定！建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（書面征詢并批復(fù)相關(guān)上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件）同時(shí) 土地預(yù)審 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)測 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)（征詢并批復(fù)相關(guān)環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等相關(guān)部門意見）規(guī)劃方案評(píng)審 同時(shí) 管線綜合審查 取得規(guī)劃方案評(píng)審意見后，一般即可辦理建筑單體方案審批手續(xù)，若規(guī)劃方案審查要求建筑單體方案設(shè)計(jì)進(jìn)行專家審評(píng)，則先辦理專家審評(píng)手續(xù)。建筑方案設(shè)計(jì)（即初步設(shè)計(jì)）文件二套（建筑、環(huán)境、外裝飾）高層建筑提交日照分析圖及報(bào)告書建筑方案報(bào)建領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)（開發(fā)商取得國有土

3、地使用權(quán)出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)證規(guī)劃用地許可證 申報(bào)地名 下面將同時(shí)進(jìn)入：勘察招投標(biāo)及確定，初步設(shè)計(jì)，折遷地質(zhì)勘察修建性詳規(guī)確定之后并領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證，單體建筑/結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)之前開始進(jìn)行在初步設(shè)計(jì)（單體建筑/結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)）完成后附投資項(xiàng)目概算到發(fā)改委項(xiàng)目投資計(jì)劃備案或核準(zhǔn)，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證同時(shí)將投資項(xiàng)目概算上報(bào)告集團(tuán)初步設(shè)計(jì)審批階段： 人防方案-防雷方案-消防方案-綠化方案-綜合管網(wǎng)等專項(xiàng)初步設(shè)計(jì)方案圖后，在等待項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖及說明過程中，首先進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)方案送審，且綠化設(shè)計(jì)方案須先取得消防初設(shè)審查意見書后進(jìn)行

4、。樁基隊(duì)伍選擇并簽訂樁基工程專業(yè)發(fā)包合同建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案確定之后開始進(jìn)行31天樁基施工、檢測政府圖審后進(jìn)行建筑、水、電施工圖-消防審查意見-人防建筑方案及審查-衛(wèi)生防疫意見-環(huán)保局意見-（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）-項(xiàng)目排水施工圖-外墻裝飾審查意見書-排水審查意見-區(qū)外道路、排水規(guī)劃許可證、節(jié)能審查注：在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，圖審、辦理工程施工項(xiàng)目報(bào)建物業(yè)公司招投標(biāo)：由項(xiàng)目部辦理完畢建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃總平面圖將復(fù)印件轉(zhuǎn)交客服中心；由客服中心辦理物業(yè)用房留置協(xié)議；客服中心制作標(biāo)書；客服中心向區(qū)物業(yè)辦提出招標(biāo)申請(qǐng)；取得區(qū)物業(yè)辦同意招標(biāo)的批準(zhǔn)文件；由中標(biāo)的物業(yè)公司向物價(jià)局辦理價(jià)格備案。（物業(yè)公

5、司注冊(cè)，選擇物業(yè)管理企業(yè)：從施工圖開始設(shè)計(jì)到單體施工開始前30天完成；單體施工開始后30天完成物業(yè)管理委托合同）全套施工圖設(shè)計(jì)：在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，此時(shí)的施工圖設(shè)計(jì)主要是在已經(jīng)批準(zhǔn)的建筑施工圖的基礎(chǔ)上，完善結(jié)構(gòu)、水、暖、電、煤氣各專業(yè)的施工圖。并形成節(jié)能表建筑面積表；提供至少一套完成的單體工程施工圖紙（藍(lán)圖），給分子公司總工辦（用于圖紙會(huì)審）、采購部（用于施工單位預(yù)算）、開發(fā)部（用于政府圖審）、公司預(yù)結(jié)算部（用于攔標(biāo)價(jià)預(yù)算）（領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證），同時(shí)簽訂公建配套協(xié)議、填報(bào)工程竣工檔案驗(yàn)收?qǐng)?bào)送申請(qǐng)表、辦理人防費(fèi)核定表-建設(shè)工程規(guī)劃許可證（全套施工圖設(shè)計(jì)完進(jìn)入圖審階段）此時(shí)，也進(jìn)入

6、智能化安防系統(tǒng)施工圖設(shè)計(jì)（注：設(shè)計(jì)公司在完成施工圖設(shè)計(jì)后、委托政府圖審前必須制作藍(lán)圖提供給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制）施工圖預(yù)算編制（18天）圖審結(jié)束，則進(jìn)入樁基施工招投標(biāo)時(shí)間：招標(biāo)公告審批1天，公告3天；發(fā)放招標(biāo)文件1天；制作投標(biāo)書20天；開標(biāo)1天；開標(biāo)后公示2天。（一般27個(gè)工作日）分項(xiàng)工程： 電梯工程：最晚在單體竣工前第180天開始電梯采購，并于單體竣工前150天完成采購合同簽訂，令廠家開始排產(chǎn)，于單體竣工前60天開始進(jìn)場安裝，于單體竣工時(shí)安裝完畢，并于單體竣工后15天內(nèi)完成電梯檢測驗(yàn)收，并獲得政府主管部門頒發(fā)的合格證。 門窗工程：設(shè)主體施工完畢日期為K，則最遲于K日前55天開始

7、鋁合金門窗采購，并于K日前35天完成采購合同簽訂，令廠家排產(chǎn)，于主體施工完畢后抹灰裝修開始以前（即K日）開始進(jìn)場安裝，并于單體竣工前完成全部鋁合金門窗的安裝調(diào)試工作。注：上述門窗工程特指18層以下框架或框剪結(jié)構(gòu)單體工程之鋁合金門窗的采購、生產(chǎn)和安裝，對(duì)于18層以上或高層施工中，在主體施工未完全完成之前即開始分段裝修施工的情況，鋁合金門窗進(jìn)場安裝日期隨裝修工程開始日期相應(yīng)提前，其它采購、生產(chǎn)等時(shí)間節(jié)點(diǎn)亦相應(yīng)提前。市政配套與園林景觀工程 市政各專業(yè)、園林、可再生能源利用等方案咨詢（取得土地、項(xiàng)目啟動(dòng)后，項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行）單體工程開工前第197天開始，開工前第137天完成（60天） 市政、園

8、林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)的方案設(shè)計(jì)（各專業(yè)方案咨詢完成后進(jìn)行）單體工程開工前第137天開始，開工前第80天完成（57天）成果內(nèi)容：取得各專業(yè)的初步設(shè)計(jì)方案。 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)方案設(shè)計(jì)的綜合、優(yōu)化（各專業(yè)方案設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行）單體工程開工前第80天開始，開工前第40天完成（40天）成果內(nèi)容：取得各專業(yè)綜合、優(yōu)化后的配套工程整體方案和管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)圖紙。 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業(yè)方案設(shè)計(jì)的評(píng)審、確定（各專業(yè)方案設(shè)計(jì)綜合、優(yōu)化完成后進(jìn)行）單體工程開工前第40天開始，開工前第1天完成（40天）成果內(nèi)容：取得公司確定的市政、園林、智能化、可再生能源利用等

9、各專業(yè)最終設(shè)計(jì)方案，并明確各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)委托書。 市政各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)（向設(shè)計(jì)單位提供項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、場地標(biāo)高平面圖、最終審定的市政綜合設(shè)計(jì)方案、雨污水初步設(shè)計(jì)后進(jìn)行）單體工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）成果內(nèi)容：編制完成當(dāng)期工程市政各專業(yè)施工圖 園林景觀施工圖設(shè)計(jì)（公司審定最終設(shè)計(jì)方案后，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、園林平面設(shè)計(jì)與豎向設(shè)計(jì)、等設(shè)計(jì)資料進(jìn)行設(shè)計(jì)）單體工程開工后第60天開始，開工后第104天完成（45天）成果內(nèi)容：編制完成當(dāng)期工程園林景觀施工圖 智能化、可再生能源利用等其他專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)（智能化、可再生能源利用等各專業(yè)設(shè)計(jì)方案經(jīng)評(píng)審最終確定后，開始進(jìn)行）單體工程

10、開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）成果內(nèi)容：智能化、可再生能源利用等其他各專業(yè)全套施工圖紙 市政各專業(yè)施工圖預(yù)算編制（45天）（單體工程開工后第75天開始，開工后第119天完成） 園林景觀施工圖預(yù)算編制（45天）（單體工程開工后第105天開始，開工后第149天完成） 市政配套及園林景觀工程自行招投標(biāo)市政各專業(yè)工程：同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。40天）園林景觀工程：（同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。40天）成果內(nèi)容：市政配套及園林景觀工程施工合同 當(dāng)期項(xiàng)目市政各專業(yè)及園林景觀工程施工1、單體工程竣工驗(yàn)收前第30天開始，驗(yàn)收合格后第59天完成市政各專業(yè)工程及園路施工。（90天）2、當(dāng)期單體工程竣工驗(yàn)收合格后第77天完成園林綠化、修整等工作。在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間