控制性詳細(xì)規(guī)劃

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃學(xué)科整體框架：一、 控制性詳細(xì)規(guī)劃的定義、內(nèi)容、成果、審批、作用與地位二、 控制性詳細(xì)規(guī)劃的指標(biāo)體系確定的意義、如何確定、要考慮哪些因素、這些因素之間的關(guān)系。（比如容積率與哪些參數(shù)相關(guān)，如何確定）三、 法定圖則產(chǎn)生背景、存在問題，如何解決這些問題四、 控規(guī)中如何加強(qiáng)法制化一. 控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用和地位（1）承上啟下的作用. 在整個(gè)規(guī)劃過程中, 控制性詳細(xì)規(guī)劃占據(jù)了極其特殊的地位.在它之上有總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃），在它之下有修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是兩者之間有效的過渡與銜接，起到深化前者和控制后者的作用，確保規(guī)劃體系的完善和連續(xù)。（2）管理的依據(jù)，建設(shè)的引導(dǎo)。 城市規(guī)劃編

2、制與規(guī)劃實(shí)施中相脫節(jié)給城市發(fā)展事業(yè)帶來了很大困難。加強(qiáng)城市規(guī)劃管理要從兩方面入手：一方面是健全規(guī)劃管理法制化制度，提高規(guī)劃管理人員專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德；另一方面即提供事先確定的、公開的、適當(dāng)?shù)某鞘幸?guī)劃作為管理的依據(jù)和建設(shè)的指導(dǎo)。由于控制性詳細(xì)規(guī)劃的層次、深度適宜，同時(shí)又是采用規(guī)劃管理語言表述規(guī)劃的原則和目標(biāo)，因此它是規(guī)劃管理的科學(xué)依據(jù)和城市建設(shè)的有效指導(dǎo)?？刂剖裁?，怎么控制都有章可循，避免了主觀性和盲目性；同時(shí)，控制性詳細(xì)規(guī)劃自身的法律效力及其相應(yīng)的規(guī)劃法規(guī)，也使規(guī)劃管理的權(quán)威性得到了充分保證。它提供的依據(jù)和指導(dǎo)將保證公平的長期實(shí)行，使不同的機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)人能夠獲得理想和協(xié)調(diào)的整體框架，從而有利

3、于社會(huì)整體的持續(xù)發(fā)展。（3）城市政策的載體。 城市政策是一定時(shí)期內(nèi)為實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的某種目標(biāo)而采取的特別措施，相對于城市規(guī)劃原則來說，城市政策的針對性更強(qiáng)。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和實(shí)施過程中都包含儲(chǔ)如城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)，鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)等方面廣泛的城市政策的內(nèi)容。例如，適當(dāng)放寬規(guī)劃地區(qū)土地使用強(qiáng)度控制，可以更多的吸引開發(fā)者的投資意向，從而帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展；而對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的多種選擇，則可以實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。作為城市政策的載體，控制性詳細(xì)規(guī)劃通過傳達(dá)城市政策方面的信息，在引導(dǎo)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展方面具有綜合能力。市場運(yùn)作過程中各類經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人可以

4、通過規(guī)劃所提供的政策以及社會(huì)經(jīng)過充分協(xié)調(diào)的關(guān)于城市未來發(fā)展的政策和相關(guān)信息來消除這些組織在決策時(shí)所面對的未來不確定性，從而促進(jìn)資源的有效配置和合理利用。二控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是:以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù),詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制性指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求, 強(qiáng)化規(guī)劃的控制功能，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。具體地說, 控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。 （1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)的用地面積與用地界線； （2）規(guī)定各地塊土地使用、建筑容量，建筑形態(tài)、交通、配套設(shè)施及其他控制要求； （3）確定各級(jí)支路的紅線位置,控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高； （4）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線

5、的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； （5）制定相應(yīng)的土地使用及建筑管理規(guī)定； （6）控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地應(yīng)該是功能相對完整或地域比較獨(dú)立的區(qū)域，規(guī)模一般在1km2。3控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制方法（1）基礎(chǔ)資料的收集 控制性詳細(xì)規(guī)劃至少應(yīng)收集以下基礎(chǔ)資料： （a）總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求, 相鄰地段已批準(zhǔn)的規(guī)劃資料； （b）土地利用現(xiàn)狀，用地分類應(yīng)分至小類; （c）人口分布現(xiàn)狀； （d）建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留建筑等； （e）公共設(shè)施規(guī)模及分布； （f）工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀； （g）土地經(jīng)濟(jì)分析資料，包括地價(jià)等級(jí)類型、土地級(jí)差效益、有償使用狀況、地

6、價(jià)變化、 開發(fā)方式等； （h）所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地分類和地塊劃分 控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地應(yīng)分至小類（參照附表控制性詳細(xì)規(guī)劃城市用地分類和代號(hào)）?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的地塊劃分可按規(guī)劃和管理的需要?jiǎng)澐譃閰^(qū)、片、塊幾級(jí)，塊是控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本單元，其劃分的原則為： （a）應(yīng)保證地塊性質(zhì)單一，避免不相容使用性質(zhì)用地之間的干擾； （b）嚴(yán)格遵守城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃、及其他專業(yè)規(guī)劃的要求； （c）尊重現(xiàn)有用地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)邊界； （d）考慮土地價(jià)值的區(qū)位級(jí)差； （e）兼顧基層行政管轄界線，便于現(xiàn)狀資料的收集及統(tǒng)計(jì)。 地塊劃分可根據(jù)開發(fā)方式和管理變化，在規(guī)劃實(shí)施

7、中進(jìn)一步重組（小塊合并成大塊或細(xì)分為小塊）。 地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值么笮?，面積控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.05-1公頃左右.（3）控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系 控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系的內(nèi)容可分為以下幾類。 （a）用地控制指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性； （b）環(huán)境容量控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量； （c）建筑形態(tài)控制指標(biāo)：建筑高度、建筑間距，建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定； （d）交通控制內(nèi)容：交通出人口方位、停車位； （e）城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制：對城市重要地段的地塊，需對地塊內(nèi)建

8、筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計(jì)要求；（f）配套設(shè)施體制：生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求。 在以上控制內(nèi)容中的前五項(xiàng)屬地塊控制指標(biāo)可分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類。規(guī)定性指標(biāo)必須嚴(yán)格遵照的指標(biāo)；指導(dǎo)性指標(biāo)是參照執(zhí)行的指標(biāo)，其目標(biāo)是貫徹發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)控制的意圖，將控制要素具體為布局引導(dǎo)。為修建性詳細(xì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)提供依據(jù)，引導(dǎo)城市建設(shè)有序進(jìn)行。地塊規(guī)定性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng)。 （a）用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注；（b）用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積；（c）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制；（d）建筑控制高度：即由室外明

9、溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離；（e）建筑紅線后退距離：即建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離。通常以下限控制；（f）容積率：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，可綜合考慮征地價(jià)格與建筑租金的關(guān)系，根據(jù)不同的用地性質(zhì)來決定，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)置超負(fù)荷運(yùn)行；（g）綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地）不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地，公共綠地內(nèi)占地面積不大

10、于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地；（h）交通出人口方位：規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置。具體可分為以下幾個(gè)指標(biāo)：機(jī)動(dòng)車出入口方位：盡量避免在城市主要道路上設(shè)置車輛出入口，一般情況下，每個(gè)地塊應(yīng)設(shè)12個(gè)出入口；禁止機(jī)動(dòng)車開口地段：為保證規(guī)劃區(qū)交通系統(tǒng)的高效安全運(yùn)行，對一些地段禁止機(jī)動(dòng)車開口，如主要道路的交叉口附近和商業(yè)步行街等特殊地段；主要人流出入口方位：為了實(shí)現(xiàn)高效、安全和舒適的交通體系，可能會(huì)有必要將人車進(jìn)行分流，為此規(guī)定主要人流出入口方位。（i）停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。停車泊位指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車車位數(shù)，通常按下限控制。其他設(shè)施的配置包括：居住區(qū)服務(wù)設(shè)施

11、（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建），環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所），電力設(shè)施（變電站、配電所），電信設(shè)施（電話局、郵政局），燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）。 指導(dǎo)性指標(biāo)一般為以下各項(xiàng)。 （a）人口容量：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制； （b）建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求；對規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制，（包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo)）。 （c）其他環(huán)境要求。四控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果要求 控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果分為文本和圖紙兩部分。（1）文本內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃的文本應(yīng)包括土地使用與建設(shè)管

12、理細(xì)則，以條文形式重點(diǎn)反映規(guī)劃地段各類用地控制和管理原則及技術(shù)規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)后納入規(guī)劃管理法規(guī)體系。具體內(nèi)容如下。 （a）總則：制定規(guī)劃的目的、依據(jù)及原則，主管部門和管理權(quán)限 （b）各地塊劃分及規(guī)劃控制的原則和要求 （c）各地塊使用性質(zhì)劃分和適建要求（適建、不適建、有條件適建的建筑類型） （d）各地塊控制指標(biāo)一覽表 （e）建筑物后退紅線距離的規(guī)定 （f）相鄰地段的建筑規(guī)定 （g）市政公用設(shè)施、交通設(shè)施的配置和管理要求 （h）獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰控制性詳細(xì)規(guī)劃的文本后應(yīng)附地塊控制圖則，舊城改造區(qū)控規(guī)應(yīng)附基礎(chǔ)資料匯編。（2）圖紙內(nèi)容（圖紙比例為1l000一12000） （a）用地現(xiàn)狀圖：土地利用現(xiàn)狀，建筑物現(xiàn)

13、狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀，（必要時(shí)可分別繪制）。 （b）用地規(guī)劃圖：規(guī)劃各類用地的界線，規(guī)劃用地的分類和性質(zhì)、道路網(wǎng)布局，公共設(shè)施位置。 （c）地塊指標(biāo)控制圖：用表格形式標(biāo)出地塊編號(hào)、地塊面積、用地性質(zhì)、主要出入口方位、建筑密度、容積率及地塊內(nèi)有特殊需要的控制指標(biāo)。 （d）道路交通及豎向規(guī)劃圖：確定道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標(biāo)、標(biāo)高、停車場和其他交通設(shè)施位置及用地界線，各地塊室外地坪規(guī)劃標(biāo)高，必要時(shí)可分別繪制。 （e）工程管網(wǎng)規(guī)劃圖：各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，必要時(shí)可分別繪制，分為給排水、電力電訊、煤氣、管線綜合等。 （f）地塊劃分圖：標(biāo)明地塊劃分具體

14、界線和地塊編號(hào)（和文本中控制指標(biāo)相對應(yīng)）。標(biāo)高內(nèi)容可視具體情況區(qū)別對待，舊城改造區(qū)可不設(shè)此項(xiàng)內(nèi)容 。 五控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)計(jì)算規(guī)則 各地對于控制性詳細(xì)規(guī)劃的有些控制指標(biāo)的解釋不盡相同，以下內(nèi)容僅供參考。（1）建筑占地面積 建筑占地面積為建筑物的垂直投影面積, 但不包括雨蓬、外挑陽臺(tái)、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道和街坊內(nèi)連接建筑物之間的過街樓, 以及僅一面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、面積不大于基地空地面積(即基地面積減建筑占地面積）10%的基地附屬建筑面積。（2）建筑總面積 建筑總面積的計(jì)算辦法照經(jīng)委（82）經(jīng)基設(shè)字58號(hào)(建筑面積計(jì)算規(guī)則)規(guī)定計(jì)算，但不包括雨蓬、外挑陽臺(tái)、

15、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道，以及僅一面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、面積不大于基地空地面積(即基地面積減建筑占地面積）10%的基地附屬建筑面積。也不包括：（a）地下室和樓板面不高于明溝在1.5m的半地下室；（b）開放供公共使用的地面敞空層，如該敞空層不作公共使用，則按一半面積計(jì)入總建筑面積，但該敞空層以后不準(zhǔn)再行改造，改變使用性質(zhì)；（c）面積小于標(biāo)準(zhǔn)層面積百分之十的機(jī)房、水箱、了望用房的屋頂附屬建筑物；此外，底層為雜物間和停車間的居住建筑，其底層面積按一半計(jì)入總建筑面積。（3）建筑高度在核算建筑間距時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：（a）平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻算至檐口，面積

16、小于標(biāo)準(zhǔn)層面積百分之十的屋頂附屬建筑物高度不計(jì)；（b）坡屋面坡度不大于35度時(shí)，高度算至檐口；大于35度時(shí)，屋脊線平行于相關(guān)建筑的算至屋脊線，垂直于相關(guān)建筑的算至山墻斜坡高度的中點(diǎn)。在核算建筑高度時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：（a）平屋面算至女兒墻頂，無女兒墻者算至檐口；（b）坡屋面當(dāng)山墻平行于道路紅線時(shí)高度算至山墻斜坡的中點(diǎn)，當(dāng)屋脊線平行于道路紅線時(shí)，凡坡度不大于56.3度，高度算至封檐墻頂，無封檐墻頂者算至檐口，坡度大于56.3度者高度算至屋脊。六、審批：由城市人民政府審批。七、相關(guān)問題1. 關(guān)于容積率 容積率與哪些參數(shù)有關(guān)，如何確定 容積率的內(nèi)涵及指標(biāo)體系何強(qiáng)為城市規(guī)劃1996。1經(jīng)濟(jì)因素

17、、環(huán)境因素從內(nèi)部和外部兩方面來制約地塊建設(shè)規(guī)模，并反映于容積率。內(nèi)在規(guī)律扣外在聯(lián)系的雙向約束，是容積率影響因素作用的一個(gè)基本特征。某一地塊容積率的確定，是在經(jīng)濟(jì)因素所需要和允許的范圍內(nèi)，服從城市宏觀景觀的條件下，遵從其所服務(wù)的人口規(guī)模，井滿足每個(gè)人的環(huán)境及主導(dǎo)功能的一定標(biāo)準(zhǔn)層次上的需求而對應(yīng)的建設(shè)規(guī)模?？梢钥闯觯?jīng)濟(jì)規(guī)模景觀規(guī)模和功能規(guī)模的綜合控制，是容積率影響因素作用的又一重要特征。 容積率的內(nèi)涵 容積率的內(nèi)涵及指標(biāo)體系何強(qiáng)為城市規(guī)劃1996。11 容積率與經(jīng)濟(jì)：FAR=K*(Pc/Pl)，Pc為建筑總售價(jià)，Pl為總綜合地價(jià)。由于地塊綜合地價(jià)是開發(fā)的投入，建筑售價(jià)是開發(fā)的產(chǎn)出，對于某一項(xiàng)開發(fā)

18、K為一定值。因此由上式可以看出，開發(fā)得益率的高低直接反映于容積率上，即容積率的大小決定了土地開發(fā)得益率的高低。反映了土地使用的經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商對超額利潤的追求，使容積率指標(biāo)存在著不斷提高的趨勢。二、容積率與環(huán)境：容積率也可以用地塊上的建筑密度與地塊上建筑的平均層數(shù)的乘積來表示。其表達(dá)式為：FARD×N ,式中D為建筑密度，N為建筑平均層數(shù)。這一表達(dá)式反映了容積率與建筑密度及建筑平均層數(shù)的正比關(guān)系。但建筑密度及平均層數(shù)所反映的建筑體量是體現(xiàn)建筑環(huán)境優(yōu)劣的重要指標(biāo)。建筑密度體現(xiàn)了基地內(nèi)決定日照、綠化等條件的室外空間的多少，建筑體量則反映了基地外部的審美需求、如歷史特色、街道景觀等。因此，

19、可以說環(huán)境的要求限制了容積率的大小。容積率的大小反映了環(huán)境的質(zhì)量。人們對高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境的要求，使容積率的取值總希望盡可能降低，即存在減小的趨勢。 綜合以上分析我們對容積率可以得出如下認(rèn)識(shí)；容積率是由經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素共同決定的。反映土地使用質(zhì)量和效益的土地使用強(qiáng)度指標(biāo)。其指標(biāo)的確定受制于對經(jīng)濟(jì)利益的追求和美好環(huán)境的渴望的矛盾平衡，體現(xiàn)土地使用效率和生活質(zhì)量公平的統(tǒng)一。2. 法制化與法定圖則3. 地塊適應(yīng)性規(guī)定4. 各控制指標(biāo)的意義和相互關(guān)系（參考?xì)v年考題）5. 區(qū)劃法（zoning）區(qū)劃的定義，發(fā)展過程 ，國外對區(qū)劃的支持和反對意見 Zonging，區(qū)劃，控制性詳規(guī)，石楠，國外城市規(guī)劃 有關(guān)研究表明，zoning的本質(zhì)是一種地方法規(guī)，Zoning odinance更明確地說明了這一點(diǎn)，它是城市政府為了對城市土地開發(fā)進(jìn)行控制而制訂的條例或規(guī)章；另一方面，它又是一門獨(dú)立的技術(shù)，它要對城市用地進(jìn)行合理分類，對土地開發(fā)的強(qiáng)度進(jìn)行合理的擬定；同時(shí)，它又是一種對城市未來的展望，在很大程度上，它是規(guī)劃的一種替身或補(bǔ)充，往往對于塑造城市未來的形象起著決定性的作用，基于分析的基礎(chǔ)