房地產(chǎn)基本知識(shí)概念

1、房地產(chǎn)基本知識(shí)及概念一、什么是房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)指土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。同時(shí)又被稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。目前，我國(guó)商品房最完整的權(quán)益包含房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等。1) 房屋所有權(quán)：指房屋所有權(quán)人依法對(duì)房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。中國(guó)現(xiàn)行的土地政策、制度社會(huì)主義公有制：、全民所有制（國(guó)有）、勞動(dòng)群眾集體所有制（集體）、個(gè)人所有制此外，對(duì)外還有涉外房產(chǎn)。2) 土地使用權(quán)：指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部份處置的權(quán)利。A、國(guó)有土地使用權(quán)的獲取途徑、 行政劃撥（在政府允許的情況下，無(wú)償（

2、確屬必須）使用土地）、 國(guó)家出讓國(guó)家出讓土地使用權(quán)出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年綜合用地：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：買賣；贈(zèng)予；其他合法方式；租賃B、集體用地（農(nóng)地：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)）征地：基本農(nóng)田，基本農(nóng)田除外的耕地超過(guò)35公頃，其它土地超過(guò)70公頃要報(bào)國(guó)務(wù)院審批。土地使用權(quán)的續(xù)期：應(yīng)在到期前一年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。物權(quán)法對(duì)此做出了明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期

3、。但是，法律并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。3) 租賃權(quán)：是指房地產(chǎn)使用權(quán)獲得者在其有效期內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。A、有下列情況之一的房屋不能出租：a) 未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，若產(chǎn)權(quán)證未辦理下來(lái)，需持購(gòu)房合同b) 被司法、行政機(jī)關(guān)裁定、查封或限制使用的（限制權(quán)利）限制權(quán)利：使用、占用、處分、收益c) 共有房屋未取得共有人同意的d) 權(quán)屬關(guān)系有爭(zhēng)議的e) 違章建筑f) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)g) 抵押后,未經(jīng)抵押人同意h) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生條例規(guī)定的B、租賃的期限：上限：20年 下限不限C、房屋租賃的修繕責(zé)任出租房屋自然損壞或合同約定由出租人修

4、繕的，由出租人維修。D、終止合同的條件：a) 未經(jīng)出租同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)收加房屋b) 承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借他人，私自調(diào)換c) 將承租房屋改變結(jié)構(gòu)、改變使用用途d) 無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租六個(gè)月e) 公有閑置6個(gè)月f) 承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的g) 故意損害房屋h) 法律、法規(guī)規(guī)定可以收回的4) 抵押權(quán)：是指房地產(chǎn)使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。5) 典權(quán)：支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)為自己使用收益的權(quán)利。2、房地產(chǎn)的特性1) 不可移動(dòng)性2) 壽命長(zhǎng)久性3) 獨(dú)一無(wú)二性4) 保值增值性5) 相互影響性3、房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)：是指從事

5、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)：房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)（包括咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)），房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)。其中房地產(chǎn)中介企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)屬房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。4、房地產(chǎn)價(jià)格A、商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成（1）、土地費(fèi)用構(gòu)成：a.一定年數(shù)的地租總額（土地出讓金）b.土地開發(fā)成本（如動(dòng)、拆遷費(fèi)用，七通一平、地塊基礎(chǔ)設(shè)施成本）c.土地開發(fā)利潤(rùn)（投入土地開發(fā)的成本應(yīng)獲得的利潤(rùn)）（2）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)1) 建筑安裝成本由開發(fā)商支付給建筑總承包商的成本2) 其他開發(fā)成本如：a.施工前期成本（專業(yè)費(fèi)用） 如對(duì)開發(fā)進(jìn)行的咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。b.銷售費(fèi)用：市場(chǎng)

6、推廣，銷售代理辦公費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)：竣工至售出期間由開發(fā)商承擔(dān)管理的費(fèi)用c.管理費(fèi)（如人工、辦公用品等為管理而支出的費(fèi)用）d.稅費(fèi)：指由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，按國(guó)家規(guī)定可計(jì)入房地產(chǎn)商品成本的稅賦e.投資利息：開發(fā)成本和土地成本的正常利息f.開發(fā)商利潤(rùn)：指不包括投資利息的開發(fā)成本和獲得土地的成本的正常利潤(rùn)3) 房地產(chǎn)稅如營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。B、房地產(chǎn)價(jià)格的種類1) 綜合造價(jià)。2) 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面價(jià)格。樓面價(jià)：地塊拍賣后的成交樓面地價(jià)，表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面價(jià)格=土地總價(jià)/總建筑面積3) 期房?jī)r(jià)和現(xiàn)房?jī)r(jià)。4) 報(bào)價(jià)、起價(jià)、成交價(jià)、

7、均價(jià)。5) 抵押價(jià)：拍賣抵押房地產(chǎn)所獲金額扣除拍賣手續(xù)費(fèi)所剩余的金額。6) 拍賣價(jià)：房地產(chǎn)拍賣過(guò)程中形成的價(jià)格。C、房地產(chǎn)定價(jià)因素1) 在項(xiàng)目周邊興建大型基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施，如綠地、公園、橋梁、體育館、地鐵等（預(yù)期價(jià)值）。2) 能源源不斷地產(chǎn)生收益的地產(chǎn)，資本化管理。如商業(yè)地產(chǎn)。3) 產(chǎn)品價(jià)格受供求關(guān)系影響而上下波動(dòng)。4) 房地產(chǎn)的替代性強(qiáng)弱，可決定影響價(jià)格。5) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)、地段因素。如一些特定區(qū)域，上海外灘、徐家匯等。6) 行政與政治因素。7) 項(xiàng)目本身的情況。如土地位置、面積、形狀、施工質(zhì)量等。5、期房與現(xiàn)房（1）什么是期房習(xí)慣直把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房屋全

8、面建成包括：建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收；達(dá)到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通（煤氣、天然氣或液化氣）、電話通、道路通、場(chǎng)地整平。房地產(chǎn)管理部門將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，也就是說(shuō)，即使通過(guò)竣工驗(yàn)收，達(dá)到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用許可證，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。（2）什么是現(xiàn)房現(xiàn)房指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃

9、竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購(gòu)房者可立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得房屋產(chǎn)權(quán)證。（3）什么是準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已經(jīng)初步顯現(xiàn)，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進(jìn)行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。二、房地產(chǎn)基本制度與政策(一) 法律基礎(chǔ)知識(shí)1、 自然人和法人的概念自然人：年滿18周歲以上，可辦理接揭；1618歲可以以自己的勞動(dòng)能力負(fù)擔(dān)的也可以辦理按揭（外國(guó)人、公民、無(wú)國(guó)藉人士）

10、。法 人：包括事業(yè)法人、企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、社會(huì)法人等2、 民事訴訟時(shí)效普通訴訟時(shí)效期間：2年特殊訴訟時(shí)效期間：1年 身體受到傷害；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明；延付或拒付租金；寄存財(cái)物丟失或摧毀；注：訴訟時(shí)效是從你的權(quán)力被侵害時(shí)開始，超過(guò)20年法院一般不予以保護(hù)。房地產(chǎn)糾紛中所普遍參照的三部法律：1990.4.4城市規(guī)劃法1995.1.1城市房地產(chǎn)管理法1999.1.1土地管理法3、定金及其違約責(zé)任定 金：a) 定金的數(shù)額不得超過(guò)合同房款的20%b) 定金與預(yù)付款不同，與“訂”金不同c) 定金不等于違約金違約責(zé)任：繼續(xù)履行合同；賠償損失；給付違約金；定金罰則(二) 城市房拆遷管理制度1. 拆遷

11、補(bǔ)償對(duì)象：房屋的所有人2. 補(bǔ)償?shù)姆绞剑贺泿叛a(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換3. 補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：等價(jià)有償4. 拆遷租賃房屋的補(bǔ)償方式先補(bǔ)償房屋所有人*所人人對(duì)承租人進(jìn)行安置（達(dá)成協(xié)議）*所有人對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與承租人重新簽訂租賃協(xié)議（不達(dá)成）(三) 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度1. 城市規(guī)劃國(guó)家規(guī)定城市的總體規(guī)劃是20年，后期規(guī)劃是5年。2. 五證二書辦理五證前提條件：具有房地產(chǎn)資質(zhì)證建設(shè)廳a) 國(guó)有土地使用證土地局b) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局c) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局d) 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)廳e) 商品房預(yù)售許可證建設(shè)廳或建設(shè)局二 書： 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書(四) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理

12、制度1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件1) 要有符合公司法人登記的名稱、組織機(jī)構(gòu)2) 固定辦公用房3) 注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)4) 要求持有4名房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)人員，2名持有專業(yè)資格證書的會(huì)計(jì)人員5) 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件2、資質(zhì)的等級(jí)資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本經(jīng)營(yíng)時(shí)間竣工面積、合格率施工面積等一級(jí)資質(zhì)5000萬(wàn)5年近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)，連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率100%上一年房屋施工面積15萬(wàn)，有會(huì)計(jì)資格證的人4人，中級(jí)專業(yè)管理人員20人二級(jí)資質(zhì)2000萬(wàn)3年建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率100%上一年房屋施工面積15萬(wàn)，有會(huì)計(jì)資格證的人3人，中級(jí)專業(yè)管理人員10人

13、三級(jí)資質(zhì)800萬(wàn)2年建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)，連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率100%上一年房屋施工面積10萬(wàn)，有會(huì)計(jì)資格證的人2人，中級(jí)專業(yè)管理人員5人四級(jí)資質(zhì)100萬(wàn)1年建筑面積累計(jì)竣工1萬(wàn)有會(huì)計(jì)資格證的人2人，中級(jí)專業(yè)管理人員4人.商品房交付使用后購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確認(rèn)屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)買人有權(quán)退房，給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 (五) 房地產(chǎn)交易管理制度與政策1、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃2、 商品房預(yù)售的條件（期房）1) 已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地證2) 持有五證3) 投入資金占25%，確定施工進(jìn)度和竣工

14、交付日期4) 持有企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證3、 商品房銷售的條件（現(xiàn)房）1) 已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地證2) 持有除商品房預(yù)售許可證外的四證3) 持有企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證4) 已通過(guò)竣工驗(yàn)收5) 配套設(shè)施、設(shè)備已具備交付條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期6) 拆遷安置已落實(shí)7) 物業(yè)管理方案已落實(shí)4、 商品房禁止銷售的行為1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將做為合同標(biāo)的物的商品房再銷售給他人2) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售3) 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)公司不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用4) 商品房銷售不得分割銷售三、住宅的種類住

15、宅的種繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。（2）按樓體結(jié)構(gòu)形式分類，主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。（3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購(gòu)公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。1、商品房商品房主要是指由各

16、房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開始興建的經(jīng)濟(jì)適用住房也是特殊的商品房。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。內(nèi)銷商品房與外銷商品房的區(qū)別內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的向境內(nèi)單位和個(gè)人出售的商品房。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的向境外人員（外國(guó)人、港澳臺(tái)人士）銷售的商品房。內(nèi)銷商品房可以銷售給個(gè)人和單位，包括中央單位和個(gè)人，以及批準(zhǔn)設(shè)立的辦事處和聯(lián)絡(luò)處；外銷商品房可以

17、向國(guó)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售，但向國(guó)內(nèi)（香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)除外）個(gè)人售房，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。2、廉租房廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵲捝鐣?huì)保障功能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口居民的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。廉租房主要包括：騰空的原有公有住房、現(xiàn)公有住房以及政府和單位出資興建購(gòu)置的用于廉租的住房。租金標(biāo)準(zhǔn)原則上參照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當(dāng)提高。建設(shè)部城鎮(zhèn)壓廉租房管理辦法對(duì)廉租房的承租、管理、退住都有具體的規(guī)定。3、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要符合住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房有三種：第一種是由政府提供專項(xiàng)用地，通過(guò)統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房；第二種是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目高速為經(jīng)濟(jì)適用住房向社會(huì)公開發(fā)售；第三種是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，只出售給本單位職工。4、公有住房公有住房是指國(guó)家和單位投資建設(shè)或購(gòu)買的、產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家或單位所有的住房。從管理方看，可分為直管公房（政府