房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃案例研究

1、房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃案例研究摘要：房地產(chǎn)業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜且占用資金量也大，因而利用稅收籌劃減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，增加房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)，提高房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其良性發(fā)展是非常必要的。本文從營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和企業(yè)所得稅等稅種進(jìn)行稅收籌劃，提高房地產(chǎn)稅后收益。關(guān)鍵詞：稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅 企業(yè)所得稅一、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的研究現(xiàn)狀1994 年，我國第一部題為稅收籌劃的專著出版以后，長(zhǎng)期以來一直被人們視為神秘禁地的稅法區(qū)域從此揭開了在我國前所未有的納稅籌劃之神秘面紗。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節(jié)

2、稅點(diǎn)，目前我們國家的涉獵者并不多；目前也還沒有太多專門研究這一行業(yè)納稅籌劃的成果。納稅籌劃的研究目前也還集中在一定的理論方面，主要論著有：梁云鳳主編的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃；段九利，郭志剛主編的房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃等論著。隨著現(xiàn)階段我國稅收環(huán)境的日漸改善，已有諸多的中介機(jī)構(gòu)紛紛開始介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃活動(dòng)，但是，我們國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的納稅籌劃研究仍然不容樂觀，現(xiàn)對(duì)其研究現(xiàn)狀歸納如下：（1）相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不夠明確。（2）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)代理業(yè)務(wù)有待進(jìn)一步提高。（3）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅法宣傳及稅收法制建設(shè)有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。（4）我們國家現(xiàn)行稅制的

3、局限性。（5）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管水平還有待于進(jìn)一步完善。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，企業(yè)數(shù)量日益增多，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位也不斷得到提升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)向國家繳納稅款也呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，因此該行業(yè)的稅收籌劃工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)起著十分重要的作用。（一） 涉及稅種范圍較廣，在開發(fā)成本中所占比例較大就我國當(dāng)前的稅收體制來看，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常多，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國的稅收體制發(fā)生變化，面對(duì)各項(xiàng)繁多的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過科學(xué)有效的稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有

4、這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國的起步較晚，因此，我國關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對(duì)不是十分健全，這在一定程度上為我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓住我國當(dāng)前稅收政策的不完善之處，將會(huì)極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃的水平。（三）我國稅收環(huán)境不斷改善伴隨著我國稅收法制的不斷健全，我國正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范，各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國當(dāng)前各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ)，也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的稅收籌劃

5、措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能?；谝陨戏治隹梢钥吹?，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是十分必要的。三、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的空間在現(xiàn)行稅收政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅種有十幾種，由于我國稅制的不完善，各稅種在不同程度上有著重復(fù)和漏征的問題，如土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)由于土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅；土地增值稅除了具有所得稅的特征外，還存在著流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)。這就使得在房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過程中，既要以銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入、租金收入和服務(wù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)征收營(yíng)業(yè)稅，又要以因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)征收土地增值稅，造成了重復(fù)征稅。再者各種稅收優(yōu)惠政策的制定是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)實(shí)基

6、礎(chǔ)，并且我國稅收優(yōu)惠政策的制定缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性，有些優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)較為模糊，這就在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃的空間。同時(shí)由于稅收政策具有宏觀調(diào)控等效應(yīng)，政府就把實(shí)施稅收差別政策作為調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)、刺激國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段加以利用，制定了不同類型的稅收政策，使得無論多么健全嚴(yán)密的稅制，稅負(fù)在不同納稅人、不同納稅期和不同地區(qū)之間總是存在差別。對(duì)某一業(yè)務(wù)往往有多個(gè)納稅方案，這就給納稅人尋找降低稅收成本、進(jìn)行稅收籌劃提供了極大的可能和眾多的機(jī)會(huì)。四、房地產(chǎn)稅種籌劃案例分析案例所涉及到的稅種匯總表稅種納稅人計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、出租房產(chǎn)的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

7、營(yíng)業(yè)額5%契稅承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格住宅房: 1.5%；土地使用權(quán)及商品房: 3%土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物、并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額房產(chǎn)余值: 房產(chǎn)原值×(130%)×1.2%; 租金收入: 租金收入×12%城鎮(zhèn)土地使用稅新征用土地、出租、出借房產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際占用的土地面積每平方米1 12 元的稅額印花稅發(fā)生房屋租賃和房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為的立合同、立據(jù)及證照領(lǐng)受的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋租賃合同的租賃金額、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額、房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證證數(shù)財(cái)產(chǎn)租賃合同: 1；房產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù):

8、0.5； 房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證: 5元/件企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓收入、租賃收入25%（一）營(yíng)業(yè)稅的籌劃例1：武漢A房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住宅小區(qū)做促銷活動(dòng)。在開盤當(dāng)日推出了一個(gè)面向客戶群體的營(yíng)銷方案。方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶。均可以享受免交年的物業(yè)管理費(fèi)、送價(jià)值千元的冷暖空調(diào)一臺(tái)和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費(fèi)者前來購買。在優(yōu)惠期間銷售住宅，實(shí)現(xiàn)銷售收入1 600萬元，送出空調(diào)總價(jià)值10萬元。優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4萬元。送出的旅游團(tuán)票價(jià)值26萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2.5，直接送價(jià)值40萬元的折扣。這個(gè)案例涉及營(yíng)業(yè)稅中視同銷售情況。在方案

9、一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)用。免費(fèi)贈(zèng)送空調(diào)和旅游。這些免費(fèi)贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)要視同銷售。在銷售商品房的同時(shí)送實(shí)物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中。合并繳納營(yíng)業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為（160040）×5=82萬元。在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營(yíng)業(yè)額。公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為（160040）×5=78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式。由贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營(yíng)業(yè)稅4萬元。（二）契稅的籌劃契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所

10、確定價(jià)格的一定比例。向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)要繳納契稅。例2：A房地產(chǎn)公司要將6000萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C公司名下。由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5。則要繳納6000×1.5=90萬元的契稅。稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)。對(duì)派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！北M管本例中C是A的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊(cè)資本按股份比例分給A公司原來的股東。則

11、被分立公司和分立公司主體一致。就可免征契稅。（三）土地增值稅的籌劃土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率。稅率從30到60，增值額越多。稅率越高。此外對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的。如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。1.控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額。使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅。增加了企業(yè)的效益。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對(duì)開發(fā)成。本的研究。適當(dāng)

12、增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資。例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)叉能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。例3：A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)。住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為3500元。預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為1750萬元城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800×(1+10% +20%)+1750+175=28965，增值額

13、為35000-28965=6035，增值率為20.8%。應(yīng)繳納的土地增值稅為6035×30%=1810.5萬元。方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區(qū)。在靠近馬路的地方建隔音帶，追加園林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項(xiàng)目金額為(20800+300)×(1+10%+20%)+1750+175=29355，增值額為35000-29355=5645，增值率為19.2%。正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5萬的稅收。（四）城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用

14、稅收優(yōu)惠和征收范圍。1.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)原則，結(jié)合具體情況確定。2.稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。這樣既少繳了稅款，又不致因交通等問題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。3.外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，企業(yè)可以尋求外商的資金，把企業(yè)轉(zhuǎn)換成外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。例4：A房地產(chǎn)公司要在襄樊開發(fā)新的投資項(xiàng)目。已經(jīng)通過競(jìng)拍買下土地100000平方米，打算由下屬項(xiàng)目公司D負(fù)責(zé)進(jìn)

15、行籌建。方案一：將下屬公司D的注冊(cè)地選擇在市區(qū)，襄樊市的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為4元每平方米。方案二：將下屬公司D的注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。對(duì)于方案一，公司要繳納的土地使用稅為40萬。而方案二由于是在農(nóng)村設(shè)立的項(xiàng)目公司D則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。（五）印花稅的籌劃印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。第一，同一憑證因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花；若未分別記載金額的按稅率高的貼花。所以這種情況要盡量分別核算金額。第二，模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽訂數(shù)額較大的合同時(shí)。有意使合同上所載金額在能夠明確條

16、件下不做最終確定，以達(dá)到少繳印花稅目的。第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。例5：甲房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款3000萬元的工程承包給A房地產(chǎn)公司，A公司又將其中1000萬元的工程分包給乙公司，800萬元的工程分包給丙公司。則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：甲公司應(yīng)納印花稅： 3000×0.03%=0.9萬元A公司應(yīng)納印花稅=3000×0.03%+1000×0.03%+800×0.03%=1.44萬元乙公司應(yīng)納印花稅=1000×0.03%=0.3萬元丙公司應(yīng)納印花稅=800×0

17、.03%=0.24萬元如果A房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬元和800萬元的合同。剩余1200萬元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下，A房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)?200×0.03%=0.36萬元，比原來節(jié)省稅額1.08(1.44-0.36)萬元。（六）企業(yè)所得稅的籌劃企業(yè)所得稅的籌劃有多種技巧，這里著重介紹的是利用借款以及利息支出的籌劃方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金需求量很大資金籌集與融資渠道相結(jié)合，構(gòu)成不同的籌資方法，使得企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)也不同。一般情況，企業(yè)以自我積累方式所承受的稅收負(fù)擔(dān)最重，發(fā)行普通股票所承受的稅

18、負(fù)重于向銀行借款承受的稅負(fù)，向社會(huì)發(fā)行債券所承受的稅負(fù)最輕。負(fù)債比例越高意味著企業(yè)的稅前扣除越大，節(jié)稅效果越明顯，但同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也很大。負(fù)債主要是有以下三種形式：1.通過金融機(jī)構(gòu)貸款籌資。金融機(jī)構(gòu)的貸款利率和計(jì)息方法較穩(wěn)定，對(duì)于長(zhǎng)期貸款還是金融機(jī)構(gòu)有保障?；I措的流動(dòng)資金，其利息支出可以計(jì)入當(dāng)期損益。但與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的長(zhǎng)期貸款，其資金成本應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資抵扣時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化：當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出應(yīng)盡量費(fèi)用化，以達(dá)到成本費(fèi)用極大化：此外由于稅法對(duì)借款利息支出扣除有具體范圍和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款應(yīng)保證利息支出的合法性，避免稅務(wù)機(jī)

19、關(guān)對(duì)超額利息的剔除。2.企業(yè)間拆借資金。企業(yè)及經(jīng)濟(jì)組織之間拆借資金的利息在計(jì)算方法和資金收回期限方面均有較大的彈性和回旋余地，通常表現(xiàn)為提高利息支付，沖減企業(yè)利潤(rùn)，抵消納稅金額，但稅法規(guī)定按不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)部分計(jì)算利息支出，所以要注意權(quán)衡高利息支出是否能有效沖減稅負(fù)。3.通過發(fā)行債券籌資。在企業(yè)資金短缺時(shí)，可通過有關(guān)部門批準(zhǔn)，發(fā)行債券籌集資金，既可以對(duì)社會(huì)公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工。若通過發(fā)行股票籌集資金，資本紅利和股息都不得在費(fèi)用中扣除，但債券的利息可以在稅前列支，增加了成本費(fèi)用，有利于降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。例6：A房地產(chǎn)公司由于建設(shè)需要正計(jì)劃籌資8000

20、萬元，現(xiàn)設(shè)計(jì)三種備選方案。具體如下表：從下表可以看出， 增加債務(wù)籌資比例，可以加大債務(wù)利息支出的抵稅作用，降低總體資本成本，但同時(shí)也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，負(fù)債比率是否合理是判定資本結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化的關(guān)鍵。因?yàn)樨?fù)債比率大意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，但稅前扣除額較大，因而節(jié)稅效果明顯。所以，選擇何種籌資渠道，構(gòu)成怎樣的資本結(jié)構(gòu)，限定多高的負(fù)債比率是一種風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的權(quán)衡取舍。如果A房地產(chǎn)公司，有著良好的信譽(yù)，財(cái)務(wù)狀況一直沒出過什么問題，而且有著關(guān)聯(lián)企業(yè)的支持，那么方案三更適合A房地產(chǎn)公司，能夠使該公司明顯地節(jié)稅增收。項(xiàng)目方案一方案二方案三債務(wù)融資160040006400股權(quán)融資640040001600

21、負(fù)債率20%50%80%年利息率6%6%6%權(quán)益利息率8%8%8%利息抵稅1600*6%*25%=244000*6%*25%=606400*6%*25%=96債務(wù)資本成本4.50%4.50%4.50%股權(quán)資本成本8%8%8%財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小中大（七）流轉(zhuǎn)稅與所得稅的統(tǒng)籌策劃例7：A房地產(chǎn)公司與B投資公司聯(lián)合競(jìng)拍土地，總價(jià)8000萬元，雙方各占50%。A先把50%的土地使用權(quán)作為開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待開發(fā)完后交由B投資，B公司無開發(fā)資質(zhì)，必須收購A公司的股權(quán)，約定在收購時(shí)，A公司已經(jīng)開發(fā)完成的商業(yè)設(shè)施留歸自己，不被投資公司收購。2007年底，A公司商業(yè)樓盤順利開發(fā)完成，轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)6000萬元。A公

22、司實(shí)行了免稅改組， A決定將6000萬的商業(yè)資產(chǎn)分離給現(xiàn)有的控股公司C，在分立6000萬的商業(yè)資產(chǎn)的同時(shí)分立承擔(dān)負(fù)債5000萬，以凈資產(chǎn)1000萬全部作為對(duì)C公司的股權(quán)增資，增加對(duì)C公司的實(shí)收資本。B公司按A所剩的凈資產(chǎn)進(jìn)行收購。在所得稅方面主要考慮了“免稅分立改組”。稅法規(guī)定，分立企業(yè)在支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價(jià)款中，除分立企業(yè)的股權(quán)以外的非股權(quán)支付額不高于股權(quán)票面價(jià)值的20的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離的資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算所得稅。由于A公司分離的1000萬凈資產(chǎn)全部用于增加現(xiàn)有分立企業(yè)C的股權(quán)，沒有取得任何非股權(quán)支付額，可不確認(rèn)A公司分離的6000萬資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得。在營(yíng)業(yè)稅方面主要考慮以不動(dòng)產(chǎn)投資可以不繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定?！白?003年1月1日起，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！庇捎贏公司將資產(chǎn)全部用于投資，與接受投資方C公司參與利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以6000萬元資產(chǎn)