房產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)

1、房產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)1、建設(shè)城市商品房預(yù)售管理辦法第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，制定本辦法。第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理；城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件

2、：（）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。第七條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料；（）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的以上的證明材料；（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)

3、明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。第八條房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證。需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證上注明外銷比例。第九條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第十條商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同

4、。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。第十一條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。第十一條預(yù)售的商品房交付使用后，承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。第十三親開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)處“以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷商品房預(yù)售許可證，并可處以罰款。（一）未按本辦法辦理商品房預(yù)售許可證的；（二）挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；（三）未按規(guī)定辦

5、理備案和登記手續(xù)的。第十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第十五條本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。第十六條本辦法自年月日起施行。 2、八種房屋不得上市出售已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法規(guī)定了八種房屋不得上市出售。這八種房屋是：(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；(2)住房面積超過(guò)各省市規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款高標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的；(4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；(5)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)

6、面同意轉(zhuǎn)讓的；(6)上市出售后形成新的住房困難的；(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的；(8)其它按照法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定不宜出售的。 3. 福建省物價(jià)局財(cái)政廳關(guān)于核定房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題的通知省建設(shè)廳、各市、縣（區(qū)）物委（物價(jià)局）、財(cái)政局： 你廳福建省廳關(guān)于申請(qǐng)核定房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函（閩建計(jì)200086號(hào)）悉。為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的收費(fèi)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見(jiàn)的通知（國(guó)發(fā)199834號(hào)）精神，并結(jié)合我省試行一年的實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題通知如下： 一、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是指房地產(chǎn)管理部

7、門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人提供交易場(chǎng)所，對(duì)不同交易類別從收件、初審、權(quán)屬調(diào)查、價(jià)格評(píng)估、公告、立契監(jiān)證，批準(zhǔn)及其他各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容所發(fā)生費(fèi)用的合理補(bǔ)償。除此之外，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)不得再向房地產(chǎn)交易雙方收取其他任何費(fèi)用。 二、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、分割、交換、贈(zèng)與、繼承等房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種交易活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)當(dāng)事人均應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理相關(guān)手續(xù)，并按規(guī)定向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)交納房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)。 三、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 1)、房屋買(mǎi)賣(mài)（指二次交易）：按成交價(jià)總額0.8%收取。其中，職工按房改政策購(gòu)買(mǎi)公有住房的交易手續(xù)費(fèi)按房改實(shí)際成交價(jià)總額的0.2%收?。环扛姆渴状紊鲜薪灰?/p>

8、手續(xù)費(fèi)按房改實(shí)際成交價(jià)的0.4%收取。由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一半。 2)、新建商品房交易：按成交價(jià)總額的0.2%收取，其中經(jīng)濟(jì)適用住房按實(shí)際成交價(jià)的0.1%收取，由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一半。 3)、房屋租賃：按年租金總額的1%收取，按年交納，由出租方負(fù)擔(dān)。 4)、房屋抵押：以抵押金額為標(biāo)的，按下列標(biāo)準(zhǔn)累進(jìn)計(jì)收：即抵押金額在50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）以下，按0.08%收??；抵押金額在50萬(wàn)元至100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）的部分，按0.06%收??；抵押金額在100萬(wàn)元至300萬(wàn)元（含300萬(wàn)元）的部分，按0.04%的收??；抵押金額超過(guò)300萬(wàn)元的，按0.02%收取。收取房屋抵押手續(xù)費(fèi)過(guò)程中涉及到外幣時(shí)，一律按當(dāng)日外

9、幣市場(chǎng)牌價(jià)折算為人民幣，再按規(guī)定收取。 5)、房屋分割：按評(píng)估價(jià)的0.8%收取，由雙方各負(fù)擔(dān)一半。 6)、房屋贈(zèng)與：按評(píng)估價(jià)的0.8%取收，由受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)。 7)、房屋交換：以雙方房屋評(píng)估價(jià)總額的一半為基數(shù)，按0.4%收取，由交換雙方各負(fù)擔(dān)一半。 8)、商品房預(yù)售合同登記各案：按每件30元收取，由交易雙方各負(fù)擔(dān)一半。 9)、房屋繼承、析產(chǎn)：不得收費(fèi)。 以上收費(fèi)中，除房屋抵押評(píng)估由中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估并按有關(guān)規(guī)定收費(fèi)外，其他項(xiàng)目的評(píng)估均不得收費(fèi)。 四、為體現(xiàn)對(duì)企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)改革的支持，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，凡企業(yè)在改革、改組、改造過(guò)程中辦理的房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)，免收房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)。 五、房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)

10、不得向交易雙方在辦理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、交換、分割、贈(zèng)與、繼承手續(xù)過(guò)程中收取表、冊(cè)、證等工本費(fèi)。 六、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)屬事業(yè)性收費(fèi)。各收費(fèi)單位應(yīng)及時(shí)到各級(jí)物價(jià)部門(mén)辦理收費(fèi)許可證，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)文件，實(shí)行亮證收費(fèi)。收費(fèi)時(shí)使用省財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一印制的事業(yè)性收費(fèi)專用票據(jù)，所收費(fèi)款納入預(yù)算外資金“收支兩條線”管理，繳存同級(jí)財(cái)政專戶，并自覺(jué)接受物價(jià)、財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督檢查。 七、本通知自2001年4月1日起執(zhí)行，2001年4月1日前有關(guān)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按省物委、省財(cái)政廳閩價(jià)1999房字392號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。4. 房貸新政策帶來(lái)什么？與中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制幾乎同時(shí)橫空出世但又極度欠缺成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、已經(jīng)不止一次地招來(lái)了社會(huì)輿論的質(zhì)疑和詬病，特別是面對(duì)著2003年盛夏之季地產(chǎn)大王們紛紛落馬的丑聞，人們向這一敏感地帶所投去的猜測(cè)和責(zé)問(wèn)超乎尋常，6月13日中國(guó)人民銀行啟動(dòng)的房地產(chǎn)信貸新招法在業(yè)界更是掀起了軒然大波。(一）金融風(fēng)險(xiǎn)的聚變作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)一直以高于固定資產(chǎn)投資比重的力量鼎力支持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速快跑。2002年，房地產(chǎn)投資用對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)的貢獻(xiàn)留下了自己濃濃的一筆。SARS猖獗的2003年前4個(gè)月，房地產(chǎn)仍然以3.8個(gè)百分點(diǎn)的投資上升速度展示出了高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭。這種舉足輕重的地位和燦爛誘人的前景無(wú)疑使得房地產(chǎn)成為金融機(jī)構(gòu)競(jìng)相追逐的行業(yè)。來(lái)自央行的統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年

12、至2002年，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)25.3；截止2003年4月，達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6。兩項(xiàng)指標(biāo)均大大高于國(guó)內(nèi)GDP的增長(zhǎng)速度。不僅如此，由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)76，在銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款控制比較嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴賣(mài)“期房”或擴(kuò)大流動(dòng)資金貸款的方式來(lái)融通資金。因此，如果將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金（主要包括居民購(gòu)房的消費(fèi)貸款）和流動(dòng)性資金來(lái)源及增幅考慮在內(nèi)，我們可以發(fā)現(xiàn)每年上千億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，約有60的資金來(lái)自銀行信貸。將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)

13、無(wú)疑是一重大突破，它意味著銀行經(jīng)營(yíng)理念和行為正逐步從重投資、重生產(chǎn)向重消費(fèi)轉(zhuǎn)變；而消費(fèi)信貸對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變，“花明天的錢(qián)，擴(kuò)大當(dāng)期住房消費(fèi)”，消費(fèi)信貸為居民平滑生命周期內(nèi)的收入、合理支配消費(fèi)資源提供了新的途徑。1997年至2002年，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)一倍以上，截至2003年4月，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8.9。抵押信貸的發(fā)展促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。然而，房地產(chǎn)70以上的資金來(lái)源于銀行信貸的局面不能不讓人為銀行所承受的巨大風(fēng)險(xiǎn)捏了一把汗。2002年11月央行的房貸檢查發(fā)現(xiàn)，各商業(yè)銀行違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)

14、和金額的9.8和24.9。越位之舉昭然若揭。不僅如此，由于我國(guó)個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度的殘缺以及房地產(chǎn)信息體系不健全甚至是政府干預(yù)失誤，都會(huì)構(gòu)成誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。其中人們熟知的風(fēng)險(xiǎn)有：逆向選擇問(wèn)題。所謂逆向選擇問(wèn)題是指那些冒險(xiǎn)精神強(qiáng)、信譽(yù)差、最有可能造成不利(逆向)結(jié)果的借款人常常獲得貸款，從而給銀行帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)升溫，財(cái)富的誘惑及個(gè)人住房抵押貸款利率持續(xù)走低，吸引諸多冒險(xiǎn)者涉足第二套房和多套住房投資，用于出租經(jīng)營(yíng)。一套住房重復(fù)抵押、循環(huán)抵押等現(xiàn)象屢有發(fā)生。這表明伴隨著金融自由化、金融紀(jì)律弱化，過(guò)度冒險(xiǎn)和投機(jī)行為事實(shí)上受到鼓勵(lì)，這種投機(jī)行為無(wú)疑會(huì)加大銀行的信

15、用風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)銀行體制不健全的情況下，一些國(guó)有商業(yè)銀行以政府“或明或暗”的擔(dān)保為后盾，盲目推崇“樹(shù)大了不能倒”的理念，盲目地追求房地產(chǎn)信貸的市場(chǎng)份額、信貸規(guī)模，對(duì)“四證”(國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證)不齊的項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，或違背監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定以流動(dòng)資金貸款充當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，或?qū)ψ杂匈Y金不足的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等。在個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放中，一些銀行盲目競(jìng)爭(zhēng)，擅自降低首付款比例，或以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，或違規(guī)對(duì)未封頂?shù)钠诜堪l(fā)放購(gòu)房貸款。凡此種種，都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。銀行自身的脆弱性。銀行體系是否健全是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)

16、險(xiǎn)的關(guān)鍵。按照巴塞爾協(xié)議，衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。其中，資本充足率是銀行自身承受各種經(jīng)營(yíng)損失、抵御風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)條件，而資產(chǎn)質(zhì)量決定了銀行經(jīng)營(yíng)的安全性、流動(dòng)性、贏利性及在公眾中的信譽(yù)。在1997年爆發(fā)的東南亞危機(jī)中，香港和新加坡的銀行持有的房地產(chǎn)信貸占資產(chǎn)的40-50，卻能在資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無(wú)恙，因?yàn)樗鼈冏陨淼钟L(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，其資本充足率高達(dá)15-20，不良資產(chǎn)率僅為3。而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6-10，不良貸款率卻高達(dá)22-25，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行業(yè)陷入前所未有的災(zāi)難。由于體制

17、和歷史的原因，我國(guó)國(guó)有銀行資本金嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到8的水平，且不良資產(chǎn)比例過(guò)大，2002年“四大”國(guó)有商業(yè)銀行用于撥備和消化歷史包袱的資金雖高達(dá)1134億元，不良貸款率下降了4個(gè)百分點(diǎn)，但平均不良貸款率仍高達(dá)25。這些缺陷不僅制約了銀行信用擴(kuò)張的能力，也使銀行自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力大打折扣。央行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有近日接受央視記者采訪時(shí)坦言，近幾年，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展，對(duì)改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也要看到自2002年下半年以來(lái)，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低

18、價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問(wèn)題不及時(shí)加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。有關(guān)專家也一針見(jiàn)血地指出，房地產(chǎn)行業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是利潤(rùn)豐厚、風(fēng)險(xiǎn)較高的產(chǎn)業(yè)。綜觀2002年的中國(guó)富豪排行榜，50的富豪都曾從事過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)，在前10名富翁中，中信泰富集團(tuán)榮智健、世茂集團(tuán)許榮茂、廣匯集團(tuán)孫廣信、香港富華集團(tuán)陳麗華、新希望集團(tuán)劉永好、復(fù)星高科技集團(tuán)郭廣昌、仲盛集團(tuán)葉立培等這7人的公司業(yè)務(wù)中都有房地產(chǎn)業(yè)。而近日正在受審的“中國(guó)二號(hào)富翁”楊斌，正被調(diào)查的“上海首富”周正毅、富豪錢(qián)永偉，都曾通過(guò)銀

19、行貸款進(jìn)行自身財(cái)富的“快速膨脹”，而這些人的“空中樓閣”一旦倒塌，銀行將是最直接的受害者，很有可能形成上億元的巨額虧空，并轉(zhuǎn)化成銀行不良貸款。一旦銀行貸款的一個(gè)重要鏈條出現(xiàn)問(wèn)題，則很有可能形成“多米諾骨牌”的連鎖效應(yīng)。金融危機(jī)早有前車之鑒，中國(guó)不能再步其后塵。（二）房貸政策新洗牌貼著地皮掠飛的燕子和匆匆搬家的螞蟻，都在告訴我們這樣一件事：一場(chǎng)暴風(fēng)雨就要來(lái)了。天上，沉甸甸的天幕像是壓到了地上，一聲又一聲炸掉爛尾樓的爆炸聲，像是滾滾而來(lái)的雷聲。2003年6月13日中國(guó)人民銀行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(以下121號(hào)文件)，從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再到政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以及個(gè)人

20、購(gòu)房者，121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)和主體都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，宛如劃破天幕的一道閃電。個(gè)人房貸差別對(duì)待121號(hào)文件指出商業(yè)銀行的貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。121號(hào)文件規(guī)定，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20的規(guī)定，而對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)

21、，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號(hào)碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢?！俺捶俊睉粼庥鲢Q制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，121號(hào)文件明確規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時(shí)，針對(duì)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況，121號(hào)文件規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。同時(shí)，121號(hào)文件再次重申，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

22、總投資的30。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。為保證國(guó)家土地合理、有償使用，并防止出現(xiàn)土地價(jià)格上漲過(guò)快及部分商業(yè)銀行過(guò)度授信等問(wèn)題。人民銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款做出明確規(guī)定，即商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。另外，為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金，該121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途明確規(guī)定只能用于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備。對(duì)違反信貸資金使用用途

23、，墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行今后將不再提供相應(yīng)的信貸支持。高檔房和別墅房貸款門(mén)檻加高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款今后將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目。對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并執(zhí)行人民銀行公布的同期同檔次貸款利率，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對(duì)使用其他房改資金(包括單位售房款、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等)委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一

24、律不得承辦。每一項(xiàng)政策的出臺(tái)往往浸透著艱苦的實(shí)驗(yàn)和探索。從去年下半年開(kāi)始，人民銀行就在全國(guó)商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的大檢查，之后便開(kāi)始針對(duì)出現(xiàn)的違規(guī)情況制訂對(duì)策，并反復(fù)征求各商業(yè)銀行的意見(jiàn)。時(shí)至今日，已將近進(jìn)一年的時(shí)間。盡管如此，在121號(hào)文件發(fā)布后，一些業(yè)內(nèi)人士仍然從實(shí)際操作的角度提出了尚待細(xì)化的問(wèn)題。121號(hào)文件明確要求，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。但在實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款和開(kāi)發(fā)貸款界限非常模糊，難以區(qū)分。121號(hào)文件要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢

25、。信貸登記系統(tǒng)建設(shè)得非常好，但是，由于各家商業(yè)銀行在輸入信息時(shí)存在著時(shí)差，甚至是輸入的信息有誤，所以，銀行在查詢貸款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的是不是第二套住房時(shí)也存在著一些困難。而且，有些申請(qǐng)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，并不是以自己的名義購(gòu)買(mǎi)，就更加難以識(shí)別。況且，住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行一般也不會(huì)把客戶拒之門(mén)外。另外，121號(hào)文件要求，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)住房貸款的首付款比例。但并沒(méi)有明確提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也沒(méi)有明確的尺度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果將有可能是各家銀行仍執(zhí)行原來(lái)的政策。對(duì)此，央行負(fù)責(zé)人指出，121號(hào)文件的出臺(tái)主要是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，

26、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。今后還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一些與這一政策相配套的實(shí)施細(xì)則。舍“魚(yú)”而取“熊掌”的確，121號(hào)文件的出籠對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)并不算是什么好的消息。中銀香港分析師也指出，短期來(lái)看，央行新政策不可避免地將產(chǎn)生一些沖擊。從歷次整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的情況來(lái)看，銀行資金一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。受房貸新政策的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)將被迫調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和投資計(jì)劃，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)將直接受損。另外，由于受房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)一定程度的下滑，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)直接下降。 申銀萬(wàn)國(guó)證券分析師提供了這樣一份研究成果：2002年底，房地產(chǎn)上市公司平均存貨為12.35億元。與121號(hào)文

27、件規(guī)定對(duì)應(yīng)的相關(guān)科目金額合計(jì)達(dá)到了10.69億元，占全部投資額的86.56，其中121號(hào)文件全部禁止的科目金額為6.71億元，占全部投資額的54.33，提高門(mén)檻的科目金額為2.34億元，占全部投資額的18.95。由于存貨代表了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，因此，121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響顯而易見(jiàn)。但該成果同時(shí)指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金來(lái)源受到限制后，原來(lái)靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)的小房地產(chǎn)企業(yè)不得不退出，他們所擁有的項(xiàng)目只能是轉(zhuǎn)讓給其它實(shí)力公司。從這一角度來(lái)說(shuō)，121號(hào)文件將驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入自我調(diào)整階段。盡管如此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌仍然認(rèn)為，121號(hào)文件對(duì)抑制高價(jià)房及商業(yè)用房的購(gòu)買(mǎi)力具有明顯的作

28、用，并由此抑制目前房?jī)r(jià)上升過(guò)快的勢(shì)頭，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多開(kāi)發(fā)適合于中低收入階層居住的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)一步緩解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中突出的結(jié)構(gòu)性矛盾。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，央行這次出臺(tái)政策的出發(fā)點(diǎn)是積極的，因?yàn)樗岢隽嗽S多進(jìn)一步發(fā)展、規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的新思路像“建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度”、強(qiáng)化“信貸登記咨詢系統(tǒng)”的建設(shè)與應(yīng)用、“嚴(yán)謹(jǐn)跨地區(qū)使用”房地產(chǎn)貸款等等。這無(wú)疑對(duì)有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)起到了促進(jìn)作用。另外，該政策也提出了可根據(jù)不同借款人的資信狀況、抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)水平，適當(dāng)靈活設(shè)置首付款比例、貸款利率和貸款期限等貸款參數(shù)，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)信貸服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)化。其實(shí)央行并不是要刻

29、意去打壓房地產(chǎn)，也不是對(duì)房地產(chǎn)貸款的收縮，大家可能會(huì)對(duì)這項(xiàng)政策有些誤解?！敝袊?guó)人民銀行貨幣政策司的一位人士說(shuō)，“央行對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展一直是支持的，但我們希望看到的是房地產(chǎn)的健康發(fā)展，這項(xiàng)政策也是出于這樣的考慮。”實(shí)際上，遭遇政策“寒流”的并非只有房地產(chǎn)本身。以房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)作為主要利潤(rùn)來(lái)源的中國(guó)商業(yè)銀行將會(huì)因?yàn)槠湎嚓P(guān)貸款業(yè)務(wù)被受控進(jìn)而不得不忍受割肉之痛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元，年均增長(zhǎng)25.3；截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6。房地產(chǎn)貸款快速增長(zhǎng)一方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一

30、方面也為商業(yè)銀行創(chuàng)造了豐厚的利潤(rùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年中國(guó)工商銀行住房貸款利息收入總額達(dá)到128億元，比2000年度的81億元增長(zhǎng)了58，占全行各項(xiàng)貸款利息收入的比重由2000年末的5.8上升到11.2，其中個(gè)人住房貸款利息收入額78.8億元，增長(zhǎng)了125.8，占全行各項(xiàng)貸款利息收入的比重由25上升為69。顯然，央行房貸新政策必定引起銀行利潤(rùn)的下滑。與此同時(shí)，與房地產(chǎn)相關(guān)度比較高的行業(yè)如建材、鋼鐵等行業(yè)，以及與住房消費(fèi)密切相關(guān)的部分消費(fèi)品行業(yè)，如家電業(yè)等也會(huì)受到一些影響。自從1999年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)已經(jīng)取代基本建設(shè)投資，成為推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)

31、的主要力量，有效推動(dòng)了建材行業(yè)的需求。目前，中國(guó)建材業(yè)繼續(xù)保持了產(chǎn)銷兩旺的形勢(shì)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。而央行的新政策可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)一定程度的回落，從而將對(duì)今年的建材行業(yè)產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建材行業(yè)步入下降通道。2003年一季度，鋼鐵行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)了40.9，而鋼材價(jià)格上調(diào)也帶來(lái)了毛利率的上升，毛利率提高了46.11，是所有行業(yè)中提高最快的行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣和工業(yè)行業(yè)景氣度的提升，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)行業(yè)的鋼鐵行業(yè)帶來(lái)了極大的需求。然而由于房地產(chǎn)行業(yè)與鋼鐵行業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高，因此，央行的新政策勢(shì)必會(huì)使鋼鐵行業(yè)受到波及。失一時(shí)之利而保長(zhǎng)久發(fā)展，棄眼前之得以消深遠(yuǎn)之憂。央行121

32、號(hào)文件的“殺傷力”盡管可見(jiàn)一斑，但安邦首席策略師認(rèn)為，只有在一個(gè)大背景下，才能解釋央行房貸新政策的出臺(tái)：即決策層認(rèn)為今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題不大，足以承受一定的整頓和緊縮性政策。還有一些其他因素：房地產(chǎn)泡沫已有“定論”，金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題仍不可忽視。此外，今年以來(lái)貨幣供應(yīng)量持續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，央行已認(rèn)為“偏快”。在這些背景下，對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行緊縮政策，在決策層看來(lái)，是完全可以承受的，并且可以一舉數(shù)得。5房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序 土地使用權(quán)方式?jīng)Q定了轉(zhuǎn)讓條件有所不同 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。 要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地

33、使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓； 要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。 這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。 劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)符合城市房地產(chǎn)管理法第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的條件。 對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。 對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 一是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定