控制性詳細(xì)規(guī)劃控制方法與指標(biāo)體系研究于一丁

1、性Reg ulat ory D etai led P lann ing性詳細(xì)方法與指標(biāo)體系研究于一丁胡躍平1 問(wèn)題的提出【摘要】為解決現(xiàn)行的問(wèn)題，變性詳細(xì)缺乏靈活性為主動(dòng)引導(dǎo)，提出了用地適1.1現(xiàn)行控規(guī)缺乏靈活性建分級(jí)要求和分區(qū)平衡方法，引入了得地指標(biāo)，并對(duì)其指標(biāo)率、集中綠地率、限城市制城市的城市總體編制辦法第二十四條規(guī)定，“編44體系進(jìn)行了梳理完善。性詳細(xì)或分區(qū)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)已經(jīng)依法批準(zhǔn)，考慮相關(guān)專項(xiàng)【性詳細(xì)；方法；指標(biāo)體系的要求，對(duì)具體地塊的土地利用和建設(shè)提出EXPLORATIONONMETHODOLOGYOF REGU- LATORYDETAILED PLANANDINDEX SYSTEMY

2、U Yiding; HU YuepingABSTRACT: With the purpose of improving the flex- ibility of current regulatory detailed planning by shift- ing the regulation mode from passive control to active guidance, this paper demonstrates the regulation method of grading demand of proper land-use and land-use quantity ba

3、lancing in one district. And in the process of improving the regulating index system, indices are introduced such as ratio of land property, concentrative green land ratio, limited lowest building height etc.KEYWORDS: regulatory detailed planning;regulat-ing method;regulating index system指標(biāo)，作為建設(shè)主管部門

4、（城鄉(xiāng)主管部門）作基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)出建設(shè)項(xiàng)目的依據(jù)?！背鞘袦?zhǔn)指出，控規(guī)“以城市總體或分區(qū)為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的間環(huán)境指標(biāo)、道路和工程管線性位置以及空的要求”?？梢钥闯?，控規(guī)的主要作用是對(duì)包括用地在內(nèi)的多項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容實(shí)施控制。但如何實(shí)現(xiàn)，既實(shí)現(xiàn)的城市建設(shè)目標(biāo)，引導(dǎo)城市建設(shè)發(fā)展，又不至于成為和消極，已經(jīng)成為當(dāng)前控規(guī)的一題。從【文章編號(hào)】1002-1329 (2006)05-0044-04目前的實(shí)際情況看，控規(guī)僅僅是管理的一個(gè)參考，未能起到應(yīng)有的與引導(dǎo)作用，大部分內(nèi)容在管理審批實(shí)踐中均有所調(diào)整。在工作中，【號(hào)】TU984.1 甚至出現(xiàn)剛剛編制完成，有關(guān)指標(biāo)就更【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A改的強(qiáng)烈

5、要求。而且，當(dāng)前控規(guī)編制中的突出矛【作者簡(jiǎn)介】于一?。?957- ），男，武性詳細(xì)（以下簡(jiǎn)稱“控規(guī)”）是實(shí)施盾是視了市場(chǎng)有余，引導(dǎo)不足。過(guò)分強(qiáng)調(diào)作用，忽管理的層次和最重要依據(jù)，也是城市政條件下投資主體多樣化、市場(chǎng)和形漢市城市 設(shè)計(jì)研究 府積極引導(dǎo)市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)建設(shè)目標(biāo)的最直接。勢(shì)瞬息萬(wàn)變的實(shí)際，顯得缺乏靈活性。院，副院長(zhǎng)、總工程師、教近年來(lái)，通過(guò)不斷地探索和實(shí)踐，各地各城市對(duì)授級(jí)高級(jí)師、中國(guó)城1.2控規(guī)應(yīng)是與引導(dǎo)的統(tǒng)一控規(guī)的編制已經(jīng)總結(jié)出了不少、有效的經(jīng)市學(xué)會(huì)理事。驗(yàn)，并在城市建設(shè)與管理中發(fā)揮著重要的作一般意義上，城市重在實(shí)現(xiàn)城市的整體胡躍平（1970- ），男，武漢市城市用。隨著市場(chǎng)的逐漸成熟，

6、建設(shè)方式與投資利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，與城市的階段性和地方更加多樣化。控規(guī)作為直接面向市場(chǎng)的，其作用更顯突出，同時(shí)問(wèn)題也更加突利益主體尋求利益的局部性是有直接的?？兀瑤?。工程師、規(guī)作為城市近期發(fā)展地區(qū)和重點(diǎn)地區(qū)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的深化，是以實(shí)現(xiàn)近期利益為支撐點(diǎn)的。控規(guī)的高級(jí)出。特別是對(duì)控規(guī)編制方法和要不斷地深入和加強(qiáng)。的研究需作用，應(yīng)是在城市發(fā)展命脈相關(guān)要素建設(shè)的【修改日期】2006-03-29 W蝆!CITY PLANNING REVIEW2006 年 第 30 卷 第 5 期 VOL.30 NO.5 MAY.2006詳細(xì)同時(shí)，引導(dǎo)地方利益主體的建設(shè)行為為城市整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益服務(wù)。因此，要更好地發(fā)揮規(guī)劃

7、的指導(dǎo)作用，就必須解決控規(guī)中的靈活性問(wèn)題，從方法上和指標(biāo)構(gòu)成上進(jìn)行必要的調(diào)整與完善?？匾?guī)是以地塊為基本單元的。某一特定地區(qū)內(nèi)， 在用地主導(dǎo)性質(zhì)、建設(shè)總量確定的情況下，是不必要強(qiáng)行固定具體地塊的建設(shè)性質(zhì)與建設(shè)強(qiáng)度的（有特殊功能和景觀要求的除外）。因此，以具體的特定地區(qū)為一個(gè)分區(qū)，引入分區(qū)平衡法，通過(guò)分析論證，在某一控規(guī)區(qū)域內(nèi)劃分為若干分區(qū)， 進(jìn)行主導(dǎo)性質(zhì)用地總量、輔助性質(zhì)用地總量以及相應(yīng)建筑量的規(guī)定。在規(guī)劃圖則制訂中，也相應(yīng)進(jìn)行分解，即以一個(gè)分區(qū)為基本圖則單元。針對(duì)每個(gè)分區(qū)，提出建議用地性質(zhì)布局以及一系列的指標(biāo)規(guī)定與建議。規(guī)定某一個(gè)或幾個(gè)主導(dǎo)性質(zhì)用地總量不得低于建議值，以保證該分區(qū)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

8、。我們?cè)诠ぷ髦校岢隽?-4 個(gè)街坊，15-40hm2 面積的分區(qū)單元?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn)，基本相當(dāng)于一個(gè)城市居住小區(qū)和工業(yè)小區(qū)的規(guī)模。這樣的規(guī)定，結(jié)合前述用地性質(zhì)的4 個(gè)適建級(jí)別，既能有效地滿足規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又能滿足實(shí)際建設(shè)中的靈活性要求。對(duì)有特殊功能和景觀要求的地塊，通過(guò)禁止性質(zhì)的設(shè)定，可以保證其建設(shè)的唯一性。2變被動(dòng)控制為主動(dòng)引導(dǎo)的控制方法2.1完善用地適建的分級(jí)要求原規(guī)劃辦法中對(duì)用地性質(zhì)兼容性的適建要求，主要是針對(duì)地塊建設(shè)的復(fù)合性提出的，最常見的做法是提出兼容性質(zhì)的具體要求和兼容建筑量的一般比例。而實(shí)際中，更多的是用地性質(zhì)本身的變更要求，控規(guī)中并沒有提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)辦法。為適應(yīng)開發(fā)建設(shè)的不確定性，

9、提出規(guī)劃用地性質(zhì)的4個(gè)適建級(jí)別。即規(guī)劃建議用地性質(zhì)、替代用地性質(zhì)、待批用地性質(zhì)與禁止用地性質(zhì)。同時(shí)在規(guī)劃管理中，通過(guò)審批辦法的易繁區(qū)分來(lái)實(shí)現(xiàn)。(1)規(guī)劃建議用地性質(zhì)，指規(guī)劃對(duì)地塊規(guī)定的用地使用性質(zhì)，土地使用單位在合法獲得土地使用權(quán)后可以直接利用的性質(zhì)。在審批程序中， 可以通過(guò)“綠色通道”的形式直接進(jìn)入下一步開發(fā)建設(shè)程序。(2)替代用地性質(zhì)，指有條件允許建設(shè)的用地使用性質(zhì)。在規(guī)劃建議用地性質(zhì)不能滿足使用者要求的情況下，要求土地使用單位必須提出更改用地性質(zhì)的申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃管理部門進(jìn)行綜合平衡并滿足控規(guī)提出的替代條件后，可以批準(zhǔn)替代的用地使用性質(zhì)。規(guī)劃管理部門在研究替代時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格保證某一特定地區(qū)內(nèi)主要

10、用地、配套服務(wù)設(shè)施用地及綠地等的總量平衡，原則上不得隨意減少。（3） 待批用地性質(zhì)，指替代性質(zhì)之外的用地使用性質(zhì)變更。土地使用單位申請(qǐng)更改原規(guī)劃建議用地性質(zhì)，須提出項(xiàng)目可行性分析、環(huán)境影響評(píng)估等必備報(bào)告，并報(bào)經(jīng)控規(guī)原審批機(jī)關(guān)組織論證后批準(zhǔn)、落實(shí)補(bǔ)償措施、接受對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行的懲罰性規(guī)定后，方可變更。（4） 禁止用地性質(zhì)，指任何單位或個(gè)人不得進(jìn)行建設(shè)的用地使用性質(zhì)。被列入禁止用地性質(zhì)的項(xiàng)目，主要包括兩方面的內(nèi)容，一是對(duì)特定地區(qū)主要發(fā)展性質(zhì)有破壞性影響的用地性質(zhì)，二是用以保證特定地區(qū)內(nèi)強(qiáng)制性保護(hù)設(shè)施用地的控制和落實(shí)。如在某一居住小區(qū)內(nèi)進(jìn)行有污染的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，即屬于第一種禁止類型；各級(jí)規(guī)劃確定的重大公

11、益設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地，屬于第二類禁止類型。453幾個(gè)重要指標(biāo)的引入3.1兩個(gè)用地范圍與得地率為便于操作與比較，提出征地范圍、權(quán)屬范圍、得地率等新的控制概念。征地范圍由地塊形成所需要的道路、公共開敞空間、公共綠地、某一特定的共同使用設(shè)施用地等組成，其面積為征地面積。權(quán)屬范圍是地塊內(nèi)可以由建設(shè)主體進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)的用地范圍，其面積為權(quán)屬面積。權(quán)屬面積與征地面積的比值就是得地率，以百分比表示。得地率的大小既反映了某一具體地塊在征用土地中實(shí)際得到的土地量，也反映了該地塊周邊交通、環(huán)境條件的好壞。3.2集中綠地率與開敞度當(dāng)前規(guī)劃編制中，綠地率的提法是一種泛綠色用地概念。只要是建筑基底規(guī)定距離以外、除去道

12、路、停車用地的綠色空間，均算作綠地面積納入綠地率的計(jì)算。它與建筑密度成了直接對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)，在指標(biāo)規(guī)定中并沒有較大控制意義。因此本文提出集中綠地率與開敞度兩個(gè)控制指標(biāo)， 集中綠地率是指地塊內(nèi)集中建設(shè)的綠地面積與地塊用地面積的比值，開敞度是指地塊內(nèi)不允許進(jìn)行建筑覆蓋的開敞用地與地塊用地面積的比值， 二者均可用百分比表示。兩個(gè)指標(biāo)的引入，是對(duì)原綠地率指標(biāo)的完善，特別是集中綠地率更有建2.2引入分區(qū)平衡控制方法城市的組織運(yùn)作是以街坊為基本單元的，而于一丁 胡躍平c6'+/乛'+/乛齝6ev'+/乛齝6ev姂'嬫茐腞1c6e筶誑-c&h&OS|鹸3zv性Re

13、g ulat ory D etai led P lann ing設(shè)指導(dǎo)意義。在工作中，我們對(duì)某些有特殊要求的地塊規(guī)定集中綠地率，并不是對(duì)所有地塊規(guī)定集中綠地率。是土地利用與使用屬性指標(biāo)、環(huán)境容量與土地使用強(qiáng)度指標(biāo)、形態(tài)與城市設(shè)計(jì)指標(biāo)、設(shè)施配置要求指標(biāo)（本文不討制等）。路紅線與市政管線控3.3限高與限低限高的規(guī)定，除滿足一些技術(shù)上（如凈土地利用與使用屬性指標(biāo)，主要包括地塊劃分、地塊界線與規(guī)模、建議用地性質(zhì)等4個(gè)適建性質(zhì)，兩個(gè)土地范圍（征地范圍、權(quán)屬范圍）與得地率等；環(huán)境容量與土地使用強(qiáng)度指標(biāo)，主要包括容空、微波通道等）的高度要求外，最主要的是要滿足城市空間輪廓和景觀塑造的需要。目前控規(guī)工作中提出

14、的限高，雖然在一定程積率等；密度、綠地率與集中綠地率、人口容量形態(tài)與城市設(shè)計(jì)指標(biāo)，主要包括退界（對(duì)度上能反映的空間意圖，但由于只有最大高度的限制，沒有最小高度建設(shè)要求，實(shí)際建設(shè)效路、對(duì)邊線），限高與限低，間距，交通果往往與指標(biāo)中，引入意圖有較大差距。因此建議在出，體型、體量、風(fēng)格、形式、色彩，廣限低指標(biāo)，規(guī)定地塊的最告、標(biāo)識(shí)，公共空間要求等；設(shè)施配置要求指標(biāo)， 主要包括產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施，生活服務(wù)設(shè)施，交通設(shè)施（包括停車位數(shù)量），市政基礎(chǔ)設(shè)施等。低高度，用限高與限低相結(jié)合的方法，完善城市空間的三維指標(biāo)體系。當(dāng)然，限低指標(biāo)可以選擇性地規(guī)定，不必對(duì)每個(gè)地塊作規(guī)定。4.2性指標(biāo)與引導(dǎo)性指標(biāo)的選擇4積極與主

15、動(dòng)引導(dǎo)的指標(biāo)從以上指標(biāo)內(nèi)容的分類，重點(diǎn)形成性和引導(dǎo)性兩大類指標(biāo)類別。其中性指標(biāo)主46在控規(guī)編制辦法中，一般按照強(qiáng)度分為要從土地利用與使用屬性指標(biāo)以及環(huán)境容量與土規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類指標(biāo)，并沒有明確從建設(shè)內(nèi)容上進(jìn)行指標(biāo)劃分。也有研究提出了土地使用性地使用強(qiáng)度指標(biāo)中選取，采用6項(xiàng)指標(biāo)， 限高與限低、分別是：用地性質(zhì)密度質(zhì)和綜合環(huán)境質(zhì)量?jī)煞矫娴膬?nèi)容體系。容積率、綠地率與集中綠地率、機(jī)動(dòng)車地段。其他指標(biāo)列為性輔助指標(biāo)。出口我們?cè)诠ぷ髦?，?duì)城市建設(shè)的指標(biāo)進(jìn)行了歸納、整合，形成4 大指標(biāo)內(nèi)容體系，并相應(yīng)形成引導(dǎo)性指標(biāo)主要從形態(tài)與城市設(shè)計(jì)指性指標(biāo)（包括性輔助指標(biāo)）和引導(dǎo)性指標(biāo)兩標(biāo)、設(shè)施配置要求指標(biāo)中選取。個(gè)類

16、別，盡量避免指標(biāo)內(nèi)容與指標(biāo)類別4.3控規(guī)圖則的表達(dá)方式間的穿插（表1）。結(jié)合指標(biāo)的調(diào)整，形成性指標(biāo)圖4.1指標(biāo)內(nèi)容體系的對(duì)控規(guī)指標(biāo)按照建設(shè)內(nèi)容分成4 大類，分別則、指導(dǎo)性指標(biāo)圖則、配套設(shè)施指標(biāo)圖則等3 張分圖則。詳細(xì)控制性指標(biāo)圖則，采取圖文表結(jié)合方式。圖上除道路指標(biāo)、地塊性質(zhì)、地塊編號(hào)等正常標(biāo)注以外，標(biāo)注建筑后退道路紅線、機(jī)動(dòng)車禁止出口地段、機(jī)動(dòng)車出入口建議方位。表中除反映前述控制性指標(biāo)的數(shù)據(jù)外，補(bǔ)充地塊面積、建筑面積、人口容量、停車位等輔助指標(biāo)。文字表述提出分區(qū)主要用地規(guī)模總量控制要求。其它控制性輔助指標(biāo)，放入指導(dǎo)性指標(biāo)圖則中（圖1）。指導(dǎo)性指標(biāo)圖則，采用圖文表結(jié)合方式。圖上需標(biāo)注征地范圍線

17、和權(quán)屬范圍線。表格主要列明前述控制性輔助指標(biāo)和建筑間距與色彩要求。文字表述解釋代征用地的分配方法、建筑形態(tài)與城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、建設(shè)管理建議等（圖2）。配套設(shè)施圖則，采用圖表對(duì)照方式。主要是對(duì)前述4 類配套設(shè)施中，不單獨(dú)占地建設(shè)、在地塊建筑中配套設(shè)置的設(shè)施，列出具體項(xiàng)目名稱， 提出配置位置和數(shù)量建議。其具體設(shè)施名稱，在某一控規(guī)項(xiàng)目中，應(yīng)力求一致，但在特定地段可以增設(shè)個(gè)別設(shè)施。如在某開發(fā)區(qū)中提出了雙語(yǔ)學(xué)校、會(huì)所等設(shè)施內(nèi)容（圖3）。475 結(jié)語(yǔ)本文所作的研究探討主要是從工作中，為應(yīng)對(duì)千變?nèi)f化的市場(chǎng)形勢(shì)，在原控規(guī)編制方法基礎(chǔ)上進(jìn)行的改善，并重點(diǎn)應(yīng)用在開發(fā)區(qū)、新區(qū)的控規(guī)編制中。不一定完全適合舊城區(qū)、保護(hù)區(qū)等區(qū)域的控規(guī)編制工作。在當(dāng)前推行法定圖則的形勢(shì)下，控規(guī)的編制方法與指標(biāo)體系，也有待進(jìn)一步研究和探討。參考文獻(xiàn)（References）123城市規(guī)劃編制辦法（建設(shè)部令第146 號(hào)）Z.2005.建設(shè)部.城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則Z.1995. 湖北省建設(shè)廳. 湖北省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試