談房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制

1、談房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問壓 房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復雜，但由于企業(yè)管理水平和會計人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財政部及上海市的政策規(guī)定，致使財務(wù)指標扭曲，成本不實，企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果無從體現(xiàn)。具體表現(xiàn)為: 1成本對象設(shè)立的隨意性。成片開發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時開工的工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設(shè)不同的成本對象。但有的小區(qū)卻往往將原應(yīng)歸屬同一工程的項目分成多個對象。 2動遷差價調(diào)房的補償收入直接沖減動遷成本。動遷房的補差數(shù)應(yīng)沖減用于動遷的房源成本，不能直接沖減動遷成本，補差收人應(yīng)補交營業(yè)稅金及附加。 3成本不進行分配或隨意分配。用于動遷的商

2、品房成本不根據(jù)實際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關(guān)部門有時根本不作任何分配。因此，都造成成本嚴重不實。 4實物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購或自建動遷用房、商品房內(nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷售上，沒有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，致使帳面和實物數(shù)量嚴重不符。  5成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足的原因有：(1)因不能及時取得發(fā)票，應(yīng)計入而未人的成本。承包單位因開出發(fā)票就須繳納營業(yè)稅金及附加以及所得稅，故而對工程己經(jīng)結(jié)束而發(fā)包方不能及時支付款項的，就不開出發(fā)票。對此，房地產(chǎn)公司就難以及時進行成本核算，造成成本低于實際數(shù)以2)公建配套設(shè)施不按預算計提。按規(guī)定，非

3、有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模大的，可按建筑面積或投資比率預提，而有的公司則人為少提或不提。 6不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)為工程的竣工交付。在結(jié)轉(zhuǎn)時，首先要審查完工部分工程的單項成本是否全部計入，其次審查公共費用是否足額分攤，如配套設(shè)施費用、動遷成本及前期費用的分攤等。 7結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時任意預計銷售成本或按照內(nèi)部所謂計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。由于前述因素的存在，商品房銷售時，企業(yè)無法得到真實的成本資料，因此一些企業(yè)采用所謂計劃價格來預計銷售成本。這種錯誤的做法，嚴重違反了成本必須按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則。 二、規(guī)范并完善成本核算，提高核算水平  (一)正確劃

4、分工程項目。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標準產(chǎn)品，因此在核算時對同一小區(qū)內(nèi)的各工程項目應(yīng)分別進行核算。為便于成本的分配和分析，筆者認為應(yīng)以竣工區(qū)域另設(shè)立工程項目的依據(jù)，并單獨設(shè)立須進行共同分配的成本對象。例如甲小區(qū)分期成片開發(fā)，可將相同時間竣工的區(qū)域合并為分工程對象。即甲小區(qū)共同費用、甲小區(qū)A工程、甲小區(qū)B工程。在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間相同或接近的設(shè)立各分項工程;在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，可合并核算，然后按照預算造價比例計算各分工程的實際成本。  (二)正確設(shè)置三級科目，規(guī)范反映核算內(nèi)容，為了正確核算房地產(chǎn)產(chǎn)品的

5、開發(fā)成本和成本控制，筆者根據(jù)財務(wù)會計制度和國務(wù)院及上海市制定的房產(chǎn)建設(shè)和投資方面的各種稅費計征辦法和標準，依據(jù)重要性原則，建議在“開發(fā)成本”科目下設(shè)置六個二級科目，其下再分設(shè)三級科目和必要的明細科目。  土地征用及動拆遷補償費 1土地征用費:(1)土地補償費，(2)青苗補償費，(3)糧油差價，(4)蔬菜地建設(shè)費，(5)墾復基金，(6)耕地占用費，(7)勞動力安置費，(8)老年社員養(yǎng)老費，(9)征地包干費及征地管理費，(10)其他;2· 動拆遷淋償費:(1)拆遷私房補償費、搬遷費、獎勵費，(2)拆遷單位補償費、搬遷費、獎勵費，(3)集體設(shè)施補償費，(4)其他;3·動

6、遷房源建設(shè)費;4·其他。  前期工程費      1，勘察費;2·設(shè)計費;3·可行性研究費;4·招標費;5·臨時措施費:(1)臨時道路建設(shè)費HZ)臨時水源建設(shè)費，(3)臨時電源建設(shè)費等;6·土地平整費;7·其他。 建筑安裝工程費 1·建筑工程;2·安裝工程費;3·設(shè)備及工器具購置費;4·監(jiān)理費;5·其他。 基礎(chǔ)設(shè)施費 1·排污排洪費;2·供電費;3·供氣費;4·供水費;5

7、83;通訊費;6·照明費;7·環(huán)衛(wèi)費;8·道路橋梁涵洞;9·綠化帶;10·建設(shè)配套費:(1)住宅建設(shè)配套；（2）人防工程費，(3)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，(4)臨時建設(shè)工程費，(5)臨時占路費； 施工配套費:(1)許可證執(zhí)照費，(2)新型墻體材料費， (3)檔案保證金，(4)竣工圖編制技;12·其他。  公共配套設(shè)施費  l·教育設(shè)施費;2·醫(yī)療設(shè)施費;3·商業(yè)設(shè)施費;4·地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費;5·服務(wù)設(shè)施費;6·其他。 開發(fā)間接費  1·工資；

8、2·福利費；3·折舊費；4·修理費；5·辦公費；6;水電費；7·勞動保護費；8·利息；9·審計費；10·公證費；11·評估費；12·周轉(zhuǎn)房攤銷；13·其他。  (三)準確進行成本分配。成本分配主要有四個標準: (1)因果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分攤成本。如基礎(chǔ)設(shè)施費的分攤。(2)受益程度。以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預算面積分配。(3)公平合理。有時盡管與某項特定成本并無直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，其依據(jù)為

9、從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家"應(yīng)接受"的成本。(4)承受能力。按成本對象的負擔能力分攤間接成本。要求獲利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本，能產(chǎn)生納稅收益，對整個企業(yè)集團有利。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。  雖然成本分配的方法較多，但并不表明會計人員可以隨意分攤，需要服從于成本分配目的亦即成本分配的意圖。成本分配目的主要是提供經(jīng)濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中

10、心努力降低成本等。 (四)正確劃分開發(fā)間接費與期間費用。按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場設(shè)立的管理機構(gòu)(如指揮部等)的費用方可列入開發(fā)間接費。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場有聯(lián)系的部門費用均列入開發(fā)間接費，以達到減少期間費用、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除項目的金額基數(shù)。 三、加強內(nèi)部成本分析，提出控制辦法  為便于考核項目收益情況，房地產(chǎn)企業(yè)須對產(chǎn)品銷售收入、產(chǎn)品銷售成本、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目按成本對象分別核算。通?？蓮囊韵路矫孢M行分析:  1分成本對象考核工程項目的毛利、毛利率、投資報酬率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、開發(fā)周期、竣工面積率、空置率、產(chǎn)銷

11、率等。 2與工程的預算比較分析節(jié)超額，按成本項目列示。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，工程項目可變因素多，在立項前所做的預算并不能反映實際情況，可比性不強。建議按工程的開發(fā)不同階段編制滾動預算，以動態(tài)地反映預算執(zhí)行情況。  3分析項目差異。項目差異與竣工的時間和成本的節(jié)超密切相關(guān)。項目差異=進度差異+成本差異。其中，進度差異=按實際進度截止至當日的預算成本-按計劃進度截止至當日的預算成本；成本差異=按實際進度截止至當日的實際成本-按實際進度截止至當日的預算成本。 通過項目差異的分析，可促使企業(yè)縮短項目的開發(fā)周期，降低項目的成本或修證預算，使之更加切實可行。 4運用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)(計劃評審技術(shù)，P

12、ERT)，大力降低工程成本。網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項工程各個工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時間的網(wǎng)狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(yè)(工序)之間的相互關(guān)系，而且能表明工程的時間進度，突出工程中的關(guān)鍵作業(yè)和關(guān)鍵路線，從而使項目管理人員集中精力抓住關(guān)鍵，合理調(diào)配資源，尋求以最小的工程費用獲得最佳工期。網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)尤其適用于建筑工程項目的時間一成本控制。 四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算尚待探討的問記 1借款費用的處理。在實際工作中，不少企業(yè)將借款費用作為調(diào)節(jié)利潤高低的手段。有的不分用途，一律計入開發(fā)成本，人為抬高利潤;有的對經(jīng)營性的支出和工程支出不加區(qū)分，直接全部資本化或費用化；有的將不同工程借款費用不加分配，

13、簡單計入某一工程成本；有的在開發(fā)中斷或結(jié)束后，仍將借款利息計入開發(fā)成本。筆者認為，由于房地產(chǎn)借款數(shù)額大，對當期的損益影響大，在實務(wù)中，準確地計算借款利息非常重要。應(yīng)注意：(1)確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費用化的界限；（2）細分用于不同工程項目的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同項目間的負擔額；(3)工程停工時的借款費用暫停資本化；(4)開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計入當期損益.2質(zhì)量責任準備金。每一個企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量責任事故發(fā)生的可能性都是存在的，而且一旦發(fā)生，數(shù)額相當大，根據(jù)穩(wěn)健性原則，現(xiàn)行制度應(yīng)考慮允許房地產(chǎn)公司按照銷售收入的一定百分比設(shè)立質(zhì)量責任保證金，以降低

14、風險，合理預計質(zhì)量損失。 3存貨跌價損失準備的計提。一般認為：房地產(chǎn)行業(yè)出售的是不動產(chǎn)，減值的可能性較小。實際情況并非如此。其一，房地產(chǎn)市場供過于求，商品房積壓嚴重，積壓時間越長，跌價可能性越大；其二，房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金約有70%系外部籌集而來，存量房積壓時間愈長，資金成本愈高。在我國房地產(chǎn)市場日趨活躍的情況下，建議仿效股份制企業(yè)會計制度，采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法。 筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)拋棄“重開發(fā)、輕核算”的觀念，必須重視包括成本費用開支范圍、期間費用開支范圍、成本和費用管理責任制、成本和費用的計劃和考核等一整套成本管理辦法，不斷提高成本管理水平。淺論房地產(chǎn)銷售收入的會計核算社會主

15、義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展為房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善創(chuàng)造了優(yōu)越的市場環(huán)境，使房地產(chǎn)業(yè)如沐春風，得以空前發(fā)展。如何規(guī)范和加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護航，顯得極為迫切。 一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍 房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動產(chǎn)；狹義的僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類；另一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同

16、并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收辦理移交手續(xù)之前，已簽訂房地產(chǎn)購銷合同的交易是作為房地產(chǎn)銷售，還是作為代建工程呢？答案是不能作為代建工程。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售對象是其“生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn)，是有實物形態(tài)的產(chǎn)品，所提供的是產(chǎn)品而非勞務(wù)。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質(zhì)是預收貨款（或預收定金），這種交易是房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。 （通鋼是否預付款了。）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象

17、。 二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應(yīng)依據(jù)企業(yè)會計準則收入進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。 房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款，只能是屬于

18、暫收款、預收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，這時不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。 在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理等社區(qū)服務(wù)與條件二所述的繼續(xù)管理權(quán)不同，管理主體有差別。第三，目前

19、房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。 三、房地產(chǎn)銷售收入的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目；因預收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等暫在“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應(yīng)付款”科目核算。 開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定

20、將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記“預收帳款”、“應(yīng)收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。 房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“周轉(zhuǎn)房”科目；再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目；并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入，借記“預收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。 采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應(yīng)收價款時，借記“銀行存款”或“應(yīng)收帳款”科目，貸記“經(jīng)營收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“經(jīng)營成本”科目