方案設計商業(yè)綜合體戴德梁行長沙新河三角洲項目建筑規(guī)劃建議

1、Page 0致 北京北辰實業(yè)股份有限公司DTZ DTZ 戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司20082008年年1111月月Page 1提綱提綱一、Page 2Page 3前言前言報告說明：報告說明：Page 4首期商業(yè)道路交通分析首期商業(yè)道路交通分析湘湘 江江 大大 道道湘江大道湘江大道橫四路橫四路橫三路橫三路縱一路縱一路首期商業(yè)紅線首期商業(yè)紅線連接連接D1A1D1A1架空平臺架空平臺車流線路車流線路首期商業(yè)基地首期商業(yè)基地A1A2A1A2綠化通道綠化通道隧道入口隧道入口道路綠化帶道路綠化帶Page 5首期商業(yè)道路交通分析首期商業(yè)道路交通分析下沉式隧道探索下沉

2、式隧道探索Page 6首期商業(yè)人流交通分析首期商業(yè)人流交通分析湘湘 江江 大大 道道湘江大道湘江大道橫四路橫四路橫三路橫三路縱一路縱一路首期商業(yè)紅線首期商業(yè)紅線連接連接D1A1D1A1架空平臺架空平臺車流線路車流線路D1D1至至A1A1人流人流兩館一廳人流兩館一廳人流A2A2至至A1A1人流人流首期商業(yè)基地首期商業(yè)基地A1A2A1A2綠化通道綠化通道Page 7湘江湘江湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路住宅兩館一廳P層層最佳車流引入?yún)^(qū)最佳車流引入?yún)^(qū)次車流引入?yún)^(qū)次車流引入?yún)^(qū)商業(yè)車流出入口引入判斷商業(yè)車流出入口引入判斷39M39M33M33M隧道入口隧道入口道路綠化帶道路綠化帶P

3、age 8湘江湘江湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路住宅兩館一廳商業(yè)車流出入口及車流示意商業(yè)車流出入口及車流示意商業(yè)車流出入口及車流示意圖商業(yè)車流出入口及車流示意圖P層層A1商場及寫字樓停車商場及寫字樓停車場、卸貨區(qū)及出入口場、卸貨區(qū)及出入口D1停車場出停車場出/入口入口A1酒店停車場入口酒店停車場入口D1車流出入線示意車流出入線示意A1車流進入示意車流進入示意A1車流出口示意車流出口示意A1的士?？柯肪€的士停靠路線33M33M39M39M規(guī)劃說明規(guī)劃說明: :1 1、建議防洪道利用作車道，方便進入建議防洪道利用作車道，方便進入D1D1停車場及快速進入停車場及快速進入A1A1

4、（不需要經(jīng)過隧不需要經(jīng)過隧道輔道道輔道）；）；2 2、由于由于A1A1地塊橫四路一面與地塊橫四路一面與D1D1相接，而相接，而橫三路面與兩館一廳相接，考慮到商橫三路面與兩館一廳相接，考慮到商業(yè)氣氛的連續(xù)以及兩館一廳架空層的業(yè)氣氛的連續(xù)以及兩館一廳架空層的利用效果不確定性，將利用效果不確定性，將A1A1商場及寫字商場及寫字樓停車場、卸貨區(qū)及出入口放于橫三樓停車場、卸貨區(qū)及出入口放于橫三路一側(cè)，有利于路一側(cè)，有利于A1A1地塊架空層的布局；地塊架空層的布局；Page 9湘江湘江湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路住宅兩館一廳商業(yè)建筑區(qū)商業(yè)建筑區(qū)首級商業(yè)界面首級商業(yè)界面次級商業(yè)界面次

5、級商業(yè)界面最佳引入?yún)^(qū)最佳引入?yún)^(qū)次引入?yún)^(qū)次引入?yún)^(qū)D1區(qū)架空平臺人行區(qū)區(qū)架空平臺人行區(qū)商業(yè)人流出入口引入判斷商業(yè)人流出入口引入判斷33M33M39M39MP層層Page 10湘江湘江湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路住宅兩館一廳商業(yè)建筑區(qū)商業(yè)建筑區(qū)首級商業(yè)界面首級商業(yè)界面次級商業(yè)界面次級商業(yè)界面自動手扶步梯（自動手扶步梯（G層至層至P層）層）垂直電梯（停車場至商垂直電梯（停車場至商場場/殘疾人專用梯）殘疾人專用梯）商業(yè)人流出入口引入示意商業(yè)人流出入口引入示意商業(yè)人流系統(tǒng)示意圖商業(yè)人流系統(tǒng)示意圖P層層電梯位置及數(shù)量只為示意位置及建議之數(shù)量，電梯位置及數(shù)量只為示意位置及建議之數(shù)量，以

6、實際建筑設計需求為準以實際建筑設計需求為準觀光電梯觀光電梯33M33M39M39MPage 11首期商業(yè)體規(guī)劃建議首期商業(yè)體規(guī)劃建議Page 12湘江湘江湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路住宅兩館一廳連接連接D1D1與與A1A1的的架空層平臺架空層平臺Liftstyle StreetLiftstyle Street大型綠化廣場大型綠化廣場次入口次入口A1A1與與A2+A3A2+A3的的F2F2、F3F3層連廊，寬約層連廊，寬約8-98-9米米中庭中庭主入口采光天頂主入口采光天頂A1A1主入口主入口停車場出入口停車場出入口首期商場總體規(guī)劃建議首期商場總體規(guī)劃建議停車場出入口停車

7、場出入口A1A1與與A2+A3A2+A3的架空層的架空層連廊，寬約連廊，寬約15-2015-20米米33M33M39M39M超市入口超市入口Page 13首期商場總體規(guī)劃首期商場總體規(guī)劃停車場設置建議停車場設置建議現(xiàn)根據(jù)廣州成功營運的商業(yè)項目的停車位設置現(xiàn)根據(jù)廣州成功營運的商業(yè)項目的停車位設置 ，初步推算商業(yè)對停車場的面積需求：，初步推算商業(yè)對停車場的面積需求：n 正佳廣場正佳廣場 商業(yè)面積商業(yè)面積300000M2300000M2，15001500個停車位個停車位n 天河城商業(yè)面積天河城商業(yè)面積120000M2120000M2， 10001000個停車位個停車位n 中華廣場商業(yè)面積中華廣場商業(yè)

8、面積170000M2170000M2，12001200個停車位個停車位可以看出，商場對停車位的需求為每可以看出，商場對停車位的需求為每120-200M2120-200M2商業(yè)面積配一個停車位；商業(yè)面積配一個停車位； 從從20002000年開始，長沙市的私家車以每月平均輛的速度增長，增幅僅次于北年開始，長沙市的私家車以每月平均輛的速度增長，增幅僅次于北京、上海、深圳、廣州、成都等大城市。京、上海、深圳、廣州、成都等大城市。 隨著城市的發(fā)展，私家車出行將成為大眾需求，對汽車特別是對停車位需求的增長成隨著城市的發(fā)展，私家車出行將成為大眾需求，對汽車特別是對停車位需求的增長成為為 城市發(fā)展的必然趨勢；

9、對商業(yè)來說，充足的停車位已會成為保持未來競爭力的因素，城市發(fā)展的必然趨勢；對商業(yè)來說，充足的停車位已會成為保持未來競爭力的因素，因此對停車場的設置不僅立足于現(xiàn)狀，應著眼于未來發(fā)展的需求，才能持續(xù)地保持商業(yè)的因此對停車場的設置不僅立足于現(xiàn)狀，應著眼于未來發(fā)展的需求，才能持續(xù)地保持商業(yè)的魅力與競爭力；魅力與競爭力；Page 14地地塊塊D1A1商場建筑面積（商場建筑面積（M2M2）約約20000-3000020000-30000約約60000-7000060000-70000停車位數(shù)（個）停車位數(shù)（個）約約200-300200-300約約600-700600-700停車場面積（停車場面積（M2M2

10、）約約6000-90006000-9000約約18000-2100018000-21000停停車車位的建筑面位的建筑面積積以以30M2計計算算首期商場總體規(guī)劃首期商場總體規(guī)劃停車場設置建議停車場設置建議1.1.考慮城市的汽車需求趨勢、項目定位、業(yè)態(tài)及目標群體的特性，建議首期商業(yè)考慮城市的汽車需求趨勢、項目定位、業(yè)態(tài)及目標群體的特性，建議首期商業(yè)每每100M2100M2配一停車位；配一停車位；2.2.一個標準一個標準 的停車面積約為的停車面積約為15M215M2，加上停車場內(nèi)的車道、公共設置及設備房所加上停車場內(nèi)的車道、公共設置及設備房所占用的面積灘分，停車位的建筑面積約為占用的面積灘分，停車位

11、的建筑面積約為30M230M2；初步估算首期項目商場營運所需停車場面積：初步估算首期項目商場營運所需停車場面積：Page 15首期商場總體規(guī)劃首期商場總體規(guī)劃停車場設置建議停車場設置建議n 根據(jù)在成熟商圈運營成功的高級寫字樓的停車場設置，一般根據(jù)在成熟商圈運營成功的高級寫字樓的停車場設置，一般1010萬萬M2M2以上的高級實以上的高級實際寫字樓配際寫字樓配400400左右停車位；左右停車位；n 由于酒店對固定停車的需求不大，一般以臨時性停車需求為主，同時酒店的車位由于酒店對固定停車的需求不大，一般以臨時性停車需求為主，同時酒店的車位換轉(zhuǎn)很快，可以共享商場（錯開使用時間）解決對特殊情況的處理，因

12、此不需要換轉(zhuǎn)很快，可以共享商場（錯開使用時間）解決對特殊情況的處理，因此不需要對酒店設置更多停車位；對酒店設置更多停車位；對首期商業(yè)的寫字樓與酒店的停車位面積作出初步的估算：對首期商業(yè)的寫字樓與酒店的停車位面積作出初步的估算：A1A1地塊地塊建筑面積（建筑面積（M2M2）面積面積/ /停車位比例停車位比例需停車位個數(shù)（個）需停車位個數(shù)（個） 停車位面積（停車位面積（M2M2）高級寫字樓高級寫字樓6000060000200-250M2/200-250M2/個個240-300240-3007200-90007200-9000星級酒店星級酒店6000060000500-600500-600100-1

13、20100-1203000-36003000-3600停車位的建筑面積以停車位的建筑面積以30M230M2計算計算Page 16D1地塊商業(yè)體規(guī)劃建議地塊商業(yè)體規(guī)劃建議Page 17D1D1地塊商業(yè)規(guī)劃建議地塊商業(yè)規(guī)劃建議Page 18D1D1地塊商業(yè)規(guī)劃建議地塊商業(yè)規(guī)劃建議F3F3F2F2F1F1B1B1架空架空P P層層D1D1地塊地塊高檔住宅1 1、獨棟單體商業(yè)建筑，、獨棟單體商業(yè)建筑，2-32-3層層/ /每棟；每棟；2 2、商業(yè)與住宅間有綠化帶間隔，減小由于商業(yè)的、商業(yè)與住宅間有綠化帶間隔，減小由于商業(yè)的業(yè)態(tài)設置而影響到住宅的價值；業(yè)態(tài)設置而影響到住宅的價值；33M33MGG層層防洪

14、堤防洪堤防洪道防洪道39M39M湘江大道湘江大道Page 19湘江湘江湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路住宅兩館一廳電梯位置及數(shù)量只為示意位置及建議之數(shù)量，電梯位置及數(shù)量只為示意位置及建議之數(shù)量，以實際建筑設計需求為準以實際建筑設計需求為準商業(yè)建筑區(qū)商業(yè)建筑區(qū)首級商業(yè)界面首級商業(yè)界面次級商業(yè)界面次級商業(yè)界面自動手扶步梯（自動手扶步梯（G層至層至P層）層）垂直電梯（停車場至商場垂直電梯（停車場至商場/殘疾人專用梯）殘疾人專用梯）P層層觀光電梯觀光電梯33M33M39M39MD1D1地塊商業(yè)規(guī)劃建議地塊商業(yè)規(guī)劃建議100-120M100-120M120-150M120-150M1

15、20-150M120-150M120-150M120-150M160-180M160-180M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120MF3F3F2F2F1F1B1B1P P層層33M33MGG層層防洪堤防洪堤防洪道防洪道39M39M規(guī)劃說明：規(guī)劃說明：1 1、為使為使D1D1商業(yè)無縫地親近江資源商業(yè)無縫地親近江資源, ,建建議在防洪道上議在防洪道上( (防洪堤與防洪堤與D1PD1P層之間層之間) )加蓋板加蓋板: :為達到更好的效果為達到更好的效果, ,建議蓋建議蓋板并非走廊板并非走廊, ,應盡量寬應盡量寬

16、, ,提供廣闊的提供廣闊的空間感與平臺感。空間感與平臺感。2 2、鑒于要達到最佳的商業(yè)效果，且鑒于要達到最佳的商業(yè)效果，且D1D1地塊架空層臨防洪道面的商業(yè)較弱，地塊架空層臨防洪道面的商業(yè)較弱，建議建議D1D1地塊架空層只作停車場用，地塊架空層只作停車場用，商業(yè)停車場與住宅停車場作必要的商業(yè)停車場與住宅停車場作必要的間隔。間隔。3 3、為使進入停車場的人流迅速上到為使進入停車場的人流迅速上到P P層，同時符合人群的距離心理，建層，同時符合人群的距離心理，建議間隔一定距離設置四架自動扶梯。議間隔一定距離設置四架自動扶梯。Page 20湘江湘江湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路住

17、宅兩館一廳電梯位置及數(shù)量只為示意位置及建議之數(shù)量，電梯位置及數(shù)量只為示意位置及建議之數(shù)量，以實際建筑設計需求為準以實際建筑設計需求為準33M33M39M39MD1D1地塊商業(yè)規(guī)劃建議地塊商業(yè)規(guī)劃建議規(guī)劃說明：規(guī)劃說明：1 1、由于由于D1D1商業(yè)呈帶狀分布，需要獨特的布商業(yè)呈帶狀分布，需要獨特的布局，才能充分利用景觀與空間感；局，才能充分利用景觀與空間感；2 2、將分為將分為ABCDABCD四個組團，各組團之間通四個組團，各組團之間通過設置廣場間隔，其中一個大一個小，過設置廣場間隔，其中一個大一個小，廣場可用來做露天的休閑區(qū)，活動廣場可用來做露天的休閑區(qū)，活動/ /表表演演/ /嘉年華嘉年華/

18、 /晚會等；晚會等；3 3、組團組團BCDBCD為獨棟的為獨棟的2-32-3層的建筑設計，層的建筑設計，各棟能互相錯開，形成錯落有致，別各棟能互相錯開，形成錯落有致，別具一格，從整體看具有層次感的建筑具一格，從整體看具有層次感的建筑群；群；4 4、組團組團A A為特色的玻璃屋形式建筑，使商為特色的玻璃屋形式建筑，使商業(yè)氣氛有效從業(yè)氣氛有效從D1D1過流到過流到A1A1；20-30M20-30M10-20M10-20MPage 21組組團團業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)開間（開間（MM） 進深（進深（MM） 業(yè)態(tài)建筑面積（業(yè)態(tài)建筑面積（M2M2） 層數(shù)層數(shù)/ /間間間數(shù)間數(shù)A A純酒吧純酒吧10-2010-2015-

19、2515-257000-80007000-80001-21-27-87-8休閑餐飲休閑餐飲10-2010-2015-2515-251000-20001000-20001-21-23-43-4B B酒吧酒吧+ +特色餐飲特色餐飲混合體混合體10-2010-2020-3020-305000-60005000-60002-32-32-32-3CC主題餐廳主題餐廳10-2010-2010-2010-202000-30002000-30002-32-34-54-5D D大型娛樂大型娛樂20-3020-3020-3020-30600060003 32-32-3大型餐飲大型餐飲20-3020-3020-30

20、20-30600060003 32-32-3廣場廣場1 120-3020-30廣場廣場2 210-2010-20D1D1地塊商業(yè)規(guī)劃地塊商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)指標建議業(yè)態(tài)指標建議Page 22D1D1商業(yè)建筑建議商業(yè)建筑建議以海洋為主題的外建筑元素探索以海洋為主題的外建筑元素探索Page 23D1D1商業(yè)建筑建議商業(yè)建筑建議以獨幢建筑風格的建筑以獨幢建筑風格的建筑, ,或特色酒吧或特色酒吧 ( (如玻璃屋等如玻璃屋等) )Page 24A1地塊商業(yè)體規(guī)劃建議地塊商業(yè)體規(guī)劃建議Page 25A1A1商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議F5F5F4F4F3F3F2F2F1F1B1B1架空架空B2B2停車場停車場至至D1

21、D1F2-F3F2-F3與與A2A2地塊地塊通過連廊相連通過連廊相連架空架空P P層層A1A1地塊地塊B2B2橫四路橫四路湘江大道湘江大道33M33MGG層層39M39M39M39M商鋪商鋪至至A2A2、A3A3Page 26湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳A1A1商商業(yè)規(guī)業(yè)規(guī)劃劃架空架空層層布局（布局（33M-39M33M-39M） ）自動手扶步梯自動手扶步梯規(guī)劃說明：規(guī)劃說明：1 1、鑒于商業(yè)對層高的要求，而架空鑒于商業(yè)對層高的要求，而架空層層高只有層層高只有6M6M，因此不宜做兩因此不宜做兩層；層；2 2、由于由于P P層以上已有層以上已有6 6萬萬M2M2商業(yè)體商業(yè)體

22、量，架空層不適宜做過多的商業(yè)量，架空層不適宜做過多的商業(yè)而導致首期商業(yè)體量過大而難以而導致首期商業(yè)體量過大而難以讓市場消費，因此建議架空層只讓市場消費，因此建議架空層只布局布局5000-6000M25000-6000M2商業(yè)；商業(yè)；3 3、商業(yè)業(yè)態(tài)布局在臨橫四路與湘江商業(yè)業(yè)態(tài)布局在臨橫四路與湘江大道上，建議大道上，建議P P層蓋板并不覆蓋層蓋板并不覆蓋整個整個A1A1地塊，而留出離的士?？康貕K，而留出離的士?？康赖?-65-6米的空間，形成一個類下米的空間，形成一個類下沉式廣場，同時商業(yè)有更好的臨沉式廣場，同時商業(yè)有更好的臨街感；街感；卸貨區(qū)，約卸貨區(qū)，約1500-1500-2000M2200

23、0M2，層高層高6M6M卸貨區(qū)，商場停車卸貨區(qū)，商場停車場、寫字樓停車場場、寫字樓停車場入口入口商場停車場，約商場停車場，約10000M210000M2寫字樓電梯間寫字樓電梯間臨街商業(yè)形成外步臨街商業(yè)形成外步行街行街類下沉式廣場類下沉式廣場商場大堂，手扶梯商場大堂，手扶梯直上商場直上商場P P層層1 1樓樓GG層到層到P P層層綠化廣場綠化廣場GG層至層至P P層（商層（商場外）場外）Page 27A1A1商商業(yè)規(guī)業(yè)規(guī)劃劃架空架空層層布局（布局（33M-39M33M-39M） ）湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳A A視角視角A A視角視角A A視角切面視角切面非非“騎樓騎樓”

24、式式橫四路橫四路的士道的士道商鋪商鋪商鋪商鋪建建筑筑物物建建筑筑物物湘江大道湘江大道騎樓騎樓說明：說明：l臨橫四路面商鋪在退的士道后為商鋪門面，與臨橫四路面商鋪在退的士道后為商鋪門面，與P P層平齊；層平齊；l臨湘江大道商鋪在臨湘江大道商鋪在P P層下形成騎樓式設計；層下形成騎樓式設計；P P層層P P層層B B視角切面視角切面“騎樓騎樓”式式A A視角切面視角切面“騎樓騎樓”式式橫四路橫四路的士道的士道商鋪商鋪建建筑筑物物湘江大道湘江大道騎樓騎樓P P層層B B視角切面視角切面“騎樓騎樓”式式商鋪商鋪建建筑筑物物騎樓騎樓P P層層說明：說明：l形成騎樓式外商業(yè)步行街；形成騎樓式外商業(yè)步行街；

25、Page 28Page 29P PGGB B自動手扶梯自動手扶梯架空架空/ /標高標高39M39MP PGGB B路面路面/ /標高標高33M33M地面下一層地面下一層A1A1地塊商業(yè)概念模型示意地塊商業(yè)概念模型示意A1A1商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃概念模型示意概念模型示意Page 30觀光電梯觀光電梯貨梯貨梯自動手扶梯自動手扶梯商場電梯商場電梯酒店酒店/ /寫字樓電梯寫字樓電梯A1A1地塊商業(yè)交通概念模型示意地塊商業(yè)交通概念模型示意A1A1商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃交通概念示意交通概念示意P PGGB BPage 31A1A1商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃建筑元素探索建筑元素探索P PGGA1A1地塊商業(yè)概念模型示意地塊商業(yè)

26、概念模型示意Page 32A1A1商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃建筑元素探索建筑元素探索GG休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)規(guī)劃意念說明規(guī)劃意念說明1、餐飲區(qū)可延續(xù)D1餐飲氣氛，可設置露天座位于綠化區(qū)域；2、在P層與G層的層差之間設“水景瀑布”，營造休憩環(huán)境；Page 33A1A1商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃與酒店與酒店/ /寫字樓聯(lián)系寫字樓聯(lián)系P PGG休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)與酒店大堂相通，共享消費群；寫字樓與商場建議不作實體連接，而有一定距離，保證商業(yè)氣氛通有效延續(xù)而不被隔斷；Page 34湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳商場的入口，設計成圓形的采用全玻璃外墻，透圓形的采用全玻璃外墻，透光天頂?shù)纳虉龃?/p>

27、堂光天頂?shù)纳虉龃筇?，給人以空間寬敞、通透、大氣的感覺，有很強的指示性與引導性；同時設置外觀光梯，充分展現(xiàn)綠化廣場景觀A1A1商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議商場入口（商場入口（39M39M）Page 35連廊形象示意連廊形象示意規(guī)劃意念說明規(guī)劃意念說明出于未來A1與A2、A2兩個地塊統(tǒng)一經(jīng)營的考慮，在A1及A2、A2地塊之間的商業(yè)物業(yè)通過2-3層架設連廊，形成兩個物業(yè)之間良好的商業(yè)氣氛過渡與連貫；湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路兩館一廳A1A1商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議內(nèi)部連廊內(nèi)部連廊Page 36湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路兩館一廳室外觀光梯室外觀光梯室內(nèi)觀

28、光梯室內(nèi)觀光梯室內(nèi)觀光梯用途說明：室內(nèi)觀光梯用途說明：1 1、在商場營業(yè)時間內(nèi)，停、在商場營業(yè)時間內(nèi)，停B2-F5B2-F5各層；各層；2 2、在商場經(jīng)束營業(yè)后，停需要延長營業(yè)時間的樓層；、在商場經(jīng)束營業(yè)后，停需要延長營業(yè)時間的樓層；A1A1商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議觀光電梯觀光電梯Page 37湘湘 江江 大大 道道橫 二 路橫 三 路橫 四 路兩館一廳規(guī)劃意念說明規(guī)劃意念說明1.出于未來A1與A2、A2兩個地塊統(tǒng)一經(jīng)營的考慮，將A1與A2、A3的架空平臺連通，形成大型的空中平臺，有效的引導兩地塊人流的互通與交流。2.同時兩地塊的大型綠化廣場提供戶外綠化及休閑設施；也為物業(yè)提供更廣、更闊的視野

29、空間及景觀附加值；A1A1商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議戶外廣場（戶外廣場（39M39M）Page 38戶外大型廣場設置探索戶外大型廣場設置探索p 前廣場綠化景觀，成為商場的標志性入口，同時有效連接兩館一廳的公共配套，為消費群及周邊居民提供更多的休閑、活動空間，同時為商業(yè)、住宅提供景觀，提升產(chǎn)品附加值，營造了項目建筑的整體形象與濃厚的商業(yè)氛圍，更多的景觀空間讓更多的顧客愿意駐留和購物；p 大型外廣場，提供城市公共景觀，是市民休閑活動和大型戶外活動之處，如大型戶外巡演、新年倒數(shù)、娛樂嘉年華，成為城市的焦點，也是項目的亮點；Page 39商場外立面的設計原則：商場外立面的設計原則：與商業(yè)定位相符，根據(jù)商

30、業(yè)定位來決定外立面形式及結(jié)構(gòu)，營造一個現(xiàn)代的、時尚的、具有一定品牌號召力的商場；與城市特色相結(jié)合，同時考慮到區(qū)域環(huán)境的特點，進行適當?shù)某靶栽O計；要能突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性的特點；體現(xiàn)時尚、流行、開放的主題，符合消費者對一個現(xiàn)代商場購物樂趣的期望。外立面風格建議外立面風格建議Page 40商場外立面設計的效果：商場外立面設計的效果： 能使消費者從外立面的結(jié)構(gòu)元素、廣告位、商場LOGO、展示櫥窗中即可感受到商場的環(huán)境品質(zhì)； 采用流線弧形外型設計，營造出柔美的商場空間。使消費者或游客從外觀視覺即可感受到進入商場購物所帶來的快樂與激情。 A1地塊與A2、A3地塊復式鋪有漂亮時尚的 櫥窗展

31、示，保證兩個地塊商業(yè)外立面的統(tǒng)一；外立面風格建議外立面風格建議Page 41外道路與公建風格建議外道路與公建風格建議Page 42A1A1商業(yè)內(nèi)部建筑建議商業(yè)內(nèi)部建筑建議內(nèi)部建筑裝飾以森林為主題Page 43室內(nèi)交通系統(tǒng)建議室內(nèi)交通系統(tǒng)建議摒棄交通動線平面化的思路，以立體、多維的角度出摒棄交通動線平面化的思路，以立體、多維的角度出發(fā)，創(chuàng)造快捷、方便的垂直交通體系發(fā)，創(chuàng)造快捷、方便的垂直交通體系 ；從首層空間直接看到多層連續(xù)自動扶梯從首層空間直接看到多層連續(xù)自動扶梯（俗稱（俗稱“通天梯通天梯”），將人流輕松引向），將人流輕松引向上層商業(yè)空間上層商業(yè)空間Page 44柱網(wǎng)的布局需要綜合平衡以下因素

32、柱網(wǎng)的布局需要綜合平衡以下因素: :l中庭的形狀與布置中庭的形狀與布置; ;l停車位停車位/ /停車場的布局停車場的布局; ;l根據(jù)商場平面形狀根據(jù)商場平面形狀, ,能以方正能以方正/ /充分利用空間進行間鋪為原則充分利用空間進行間鋪為原則; ;A1商商業(yè)業(yè)內(nèi)部建筑內(nèi)部建筑規(guī)規(guī)劃劃柱網(wǎng)布局建柱網(wǎng)布局建議議一般大型商場的柱距為一般大型商場的柱距為8.5-10.5M,8.5-10.5M,當然柱距在一當然柱距在一定長度范圍內(nèi)越長越好定長度范圍內(nèi)越長越好, ,但建筑成本也會呈正比增但建筑成本也會呈正比增長長, ,因此因此, ,考慮符合經(jīng)濟成本考慮符合經(jīng)濟成本、滿足商場定位及業(yè)滿足商場定位及業(yè)態(tài)布局需要

33、態(tài)布局需要 的前提下，為使商場內(nèi)有良好的空間的前提下，為使商場內(nèi)有良好的空間感及舒適感，建議最適合柱距為感及舒適感，建議最適合柱距為10M10M。Page 45A1A1地塊商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局建議地塊商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局建議Page 46業(yè)態(tài)設置示意圖業(yè)態(tài)設置示意圖商場的主通道寬商場的主通道寬6 6米，使每家商鋪都能以良好的展示面吸引其目標消費者米，使每家商鋪都能以良好的展示面吸引其目標消費者 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)單店建筑面單店建筑面積范圍積范圍(M2)(M2)凈層高凈層高(M)(M)F5F5SPASPA水療水療10000100004.5-54.5-5F4F4高級餐廳高級餐廳俱樂部俱樂部SPASPA水療水

34、療500-2000500-20004.5-54.5-5F3F3大型餐飲大型餐飲500-1000500-10004.5-54.5-5F2F2健身中心健身中心KTVKTV纖體中心纖體中心單層單層/ /復式復式休閑餐飲休閑餐飲單層單層/ /復復式零售式零售100-3000100-30004.5-54.5-5F1F1精品超市精品超市100-400100-4005-5.55-5.5B1B1卸貨區(qū)卸貨區(qū) 停車場停車場 酒店酒店休閑餐飲休閑餐飲精品零精品零售售100-400100-400約約6 6B2B2停車場停車場( (酒店酒店 寫字樓寫字樓 商場商場) )Page 47中庭中庭投影區(qū)投影區(qū)A1A1商業(yè)體

35、人流動線示意圖商業(yè)體人流動線示意圖P層層:架空層以上架空層以上 內(nèi)內(nèi)外部人流示意圖外部人流示意圖 酒店酒店 湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路寫字樓寫字樓 至至D1 1 1、在、在A1A1與與D1D1過渡區(qū)域設置相應的休閑餐飲，使商業(yè)有效過渡；過渡區(qū)域設置相應的休閑餐飲，使商業(yè)有效過渡；至至A2、A3 Page 48A1A1商業(yè)體人流動線示意圖商業(yè)體人流動線示意圖湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路P層以上二層層以上二層-五層五層 內(nèi)部人流示意圖內(nèi)部人流示意圖 F2、F3至至A2+A3中庭中庭中庭中庭Page 49湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳架空層商業(yè)業(yè)態(tài)布

36、局建議（架空層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（33M-39M33M-39M）Page 50湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳中庭中庭單層零售鋪單層零售鋪A1 F1A1 F1業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖首層業(yè)態(tài)布局建議（首層業(yè)態(tài)布局建議（39M39M）復式旗艦零復式旗艦零售鋪售鋪精品超市區(qū)精品超市區(qū)以上圖片僅作示意，不代表以上圖片僅作示意，不代表為已選定的業(yè)態(tài)為已選定的業(yè)態(tài)次入口）次入口）復式復式/ /單層單層休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)架空平臺架空平臺Page 51首層業(yè)態(tài)布局建議首層業(yè)態(tài)布局建議以上圖片僅作示意，不代表以上圖片僅作示意，不代表為已選定的業(yè)態(tài)為已選定的業(yè)態(tài)Page 52湘湘 江江 大

37、大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳中庭中庭A1 F2A1 F2業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖二層業(yè)態(tài)布局建議二層業(yè)態(tài)布局建議以上圖片僅作示意，不代表以上圖片僅作示意，不代表為已選定的業(yè)態(tài)為已選定的業(yè)態(tài)A2+A3A2+A3復式旗艦零復式旗艦零售鋪售鋪纖體中心纖體中心健身中心健身中心連廊，首期先做零連廊，首期先做零售鋪售鋪復式復式/ /單層單層休閑餐飲休閑餐飲品牌零售鋪品牌零售鋪Page 53湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳中庭中庭A1 F3A1 F3業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖三層業(yè)態(tài)布局建議三層業(yè)態(tài)布局建議以上圖片僅作示意，不代表以上圖片僅作示意，不代表為已選定的業(yè)態(tài)為已選定

38、的業(yè)態(tài)A2+A3A2+A3大型餐飲大型餐飲連廊，首期先做餐飲連廊，首期先做餐飲Page 54湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳中庭中庭A1 F4A1 F4業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖四層業(yè)態(tài)布局建議四層業(yè)態(tài)布局建議以上圖片僅作示意，不代表以上圖片僅作示意，不代表為已選定的業(yè)態(tài)為已選定的業(yè)態(tài)A2+A3A2+A3俱樂部俱樂部高級餐廳高級餐廳SPASPA水療水療Page 55湘湘 江江 大大 道道橫 三 路橫 四 路兩館一廳中庭中庭A1 F5A1 F5業(yè)態(tài)布局示意圖業(yè)態(tài)布局示意圖五層業(yè)態(tài)布局建議五層業(yè)態(tài)布局建議以上圖片僅作示意，不代表以上圖片僅作示意，不代表為已選定的業(yè)態(tài)為已選定的業(yè)

39、態(tài)A2+A3A2+A3SPASPA水療水療Page 56小結(jié)小結(jié)建筑設計應該有三個層次建筑設計應該有三個層次Page 57小結(jié)小結(jié) 一個商業(yè)項目的開發(fā)，在規(guī)劃與設計階段需要對整體規(guī)劃、建筑設計、一個商業(yè)項目的開發(fā)，在規(guī)劃與設計階段需要對整體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計、裝修設計等方面進行整體的考慮與布局，使各層面能流暢而景觀設計、裝修設計等方面進行整體的考慮與布局，使各層面能流暢而有機地結(jié)合成一整體，實現(xiàn)最佳效果。有機地結(jié)合成一整體，實現(xiàn)最佳效果。 明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關系。按照主力店的要求去設計、明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關系。按照主力店的要求去設計、按照消費者的訴求去布局。按

40、照消費者的訴求去布局。 Page 58Page 59租金預測模型建立租金預測模型建立Page 60對比項目的確定對比項目的確定原則：原則：位于項目周邊位于項目周邊價格具有參考性價格具有參考性區(qū)位/項目五一商圈東塘商圈火車站商圈嶸灣商圈伍家?guī)X商圈Page 61對比項目的綜合對比分析對比項目的綜合對比分析區(qū)位/項目位置和人流量(30%)規(guī)模(10%)檔次與配置(20%)商業(yè)定位(15%)業(yè)態(tài)組合(15%)發(fā)展?jié)摿?10%)比準得分五一商圈5554340.87東塘商圈3443320.63火車站商圈4322230.53嶸灣商圈4333230.60 伍家?guī)X商圈2323440.60本項目本項目245455

41、0.830.83以上的標簽打分方式：p5分為滿分；p1分為最差，5分為最高；Page 62項目目標平均租金確定項目目標平均租金確定 平均租金平均租金比準得分比準得分比準價格比準價格權(quán)重權(quán)重加權(quán)價格加權(quán)價格五一商圈15000.87 130525%326.25東塘商圈6500.63409.510%40.95火車站商圈9000.5347720%95.4嶸灣商圈3000.6018015%27伍家?guī)X商圈4000.60 24030%72 平均租金為片區(qū)或項目臨街鋪參考租金的平均水平； 權(quán)重比例是根據(jù)參考項目對本項目距離的遠近，租金影響的程度及可參考性的大少等標準綜合衡量制定；Page 63A1A1地塊地塊

42、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合比例比例面積面積(M2)(M2)目標月租價目標月租價（元（元/ /）小計小計( (萬萬) )均價均價（元（元/ /）1 1層層精品超市25%300060-8060-8018-2418-24137-159137-159零售（復式）3%300500-600500-60015-1815-18零售/便利店52%6200180-200180-200111.6-124111.6-124休閑餐飲21%250080-10080-10020-2520-252 2層層零售（復式）4%500120-150120-1506-7.56-7.563-8363-83零售25%3000120-150120-1

43、5035-4535-45健身中心25%300050-7050-7015-2115-21纖體中心13%150050-7050-707.5-10.57.5-10.5KTV33%400030-4030-4012-1612-163 3層層大型餐飲100%1200030-4030-4036-4836-4830-4030-404 4層層俱樂部58%700025-3525-3517.5-24.517.5-24.525-3525-35高級餐廳17%200025-3525-355-75-7SPA水療會所25%300025-3525-357.5-10.57.5-10.55 5層層SPA水療會所100%120002

44、5-3525-3530-4230-4225-3525-35月總收入月總收入337.1-423337.1-423年總收入年總收入4045.2-50764045.2-5076租金預測租金預測 | A1| A1地塊地塊Page 64D1D1地塊地塊業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例比例面積面積(M2)(M2)目標月租價目標月租價（元（元/ /）小計小計( (萬萬) )酒吧30900050-6045-54主題餐廳20600045-5527-33酒吧+特色餐飲10300050-6015-18大型餐飲20600040-5024-30大型娛樂20600035-4521-27月總收入月總收入132-162132-162年總收入年總

45、收入1584-19441584-1944租金預測租金預測 | D1| D1地塊地塊Page 6565首期商業(yè)項目收益預估首期商業(yè)項目收益預估 租金年收入租金年收入( (元元) )平均租金平均租金( (元元/ /月月) )D1D115,840,000 - 19,440,00015,840,000 - 19,440,00056-7056-70A1A140,452,000 - 50,760,00040,452,000 - 50,760,00044-5444-54合計合計56,292,000 56,292,000 70,200,00070,200,000(備注備注: :首期商業(yè)地塊A1+D1預期招商業(yè)

46、態(tài)對裝修要求較低,故可降低首期建筑成本投入)Page 66Page 67 在業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應充分考慮將要引進的商家其經(jīng)營的業(yè)態(tài)有何特殊的工程技術要求，包括層高、柱網(wǎng)、結(jié)構(gòu)負荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面。 不同的商家對商業(yè)輔助功能(如樓梯、道路、廁所、休閑空間、設備間、綠化、停車場等)有不同的要求。Page 68超市的建筑結(jié)構(gòu)要求超市的建筑結(jié)構(gòu)要求技術指標技術指標具體要求具體要求層高樓層不超過三層，層高5.4m，配電箱入場；地下層高要求不小于4.5m，梁下凈高4.5 m燈具下緣距地面3.6m，貨車通道凈高3.5m以上，收貨平臺高700mm ，柱距：10m*10m 。樓板結(jié)構(gòu)承重賣場負荷不

47、小于600公斤/平方米，倉庫不小于1000公斤/平方米； 水電供配雙電源供電，2500千瓦，采用燈帶照明，照度標準：1200LUX，柱面預留插座，距地3.3 m（特殊標準除外）。水150-200噸/每天，給水管徑不小于150mm 。煤氣或等熱值管道天然氣200立方米/小時；管道/信號超市內(nèi)預留電視信號線，提供電話進線，預留燃氣管線卸貨區(qū)2或3輛35噸集卡和4輛小卡車滿載重量及回車空間，集卡旋轉(zhuǎn)半徑15米；電梯人行步道不小于2部（小于12度傾角，1000毫米寬梯階），3-5噸貨梯2部，2噸貨梯1部；如果有地下室，必須有一部貨梯直達地下室。 其它設置隔油池、化糞池，泛光照明設計 ，預留外招廣告牌位

48、置及電源 。Page 69餐飲建筑結(jié)構(gòu)要求餐飲建筑結(jié)構(gòu)要求技術指標技術指標具體要求具體要求建筑具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道；配備上下水管線、隔油設備、三相單相電源、強電、弱電電路等設施面積大型中餐廳理想店面面積約10003000平方米，西餐廳3002000平方米，特色休閑餐飲800-1000平方米；水電供配供電量250 KW，主進開關整定值 400A;日供水指標不小于25噸；供水壓力不小于0.2Mpa，管徑不小于DN50mm樓板結(jié)構(gòu)承重設計活荷載炸鍋及冷庫區(qū)不小于450KG/M2，其他區(qū)不小于350KG/M2； 衛(wèi)生間及污水排放污水管線管徑不小于DN150MM；下水管道最

49、好是明溝與暗溝相結(jié)合，盡量減少直角，上水管道直徑為4，下水管道直徑是上水管道的5倍。排風提供新風、排風口位置，每個風口尺寸400600MM。其它設置隔油池，隔油池不小于80150，隔油池出水管接入大廈地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管徑不小于150MM；Page 70KTVKTV建筑結(jié)構(gòu)要求：建筑結(jié)構(gòu)要求：技術指標技術指標具體要求具體要求面積建筑面積3000-4000平米，一或二層；層高層高不小于2.8米樓板結(jié)構(gòu)承重不少于350KG/水電供配供電500KVA、供水200噸/天；可接220V民用電及380V工業(yè)用電；車位一個擁有200個包房的KTV應需要200個停車位。用于停放車輛車位大小要求為：5m2.3m（垂直式長方形）或2.2(2.3)m6m（平行式菱形）。以此計算停車面積應在25