公司信貸實訓項目講義2-貸款環(huán)境風險分析

1、項目二 貸款環(huán)境風險分析【教學目標】（1）擁有熟練運用WORD 編輯文字、圖片、表格的能力。（2）熟悉并掌握貸款環(huán)境風險分析知識點，如國別風險的特點及計算方式、行業(yè)風險分析的波特物力模型、行業(yè)風險分析框架、行業(yè)風險評價矩陣。（3）要求根據示范案例撰寫某個行業(yè)的貸款環(huán)境風險?！卷椖扛攀觥勘卷椖渴紫?， 要求學生有收集資料的能力；其次，掌握貸款環(huán)境風險分析知識，從而能夠分析行業(yè)的貸款環(huán)境風險，并撰寫行業(yè)分析的貸款風險報告。本項目主要是對學生貸款環(huán)境風險分析知識的應用，對學生的能力要求較高。【背景知識】（一）國別風險1.1 國別風險的特點：(1) 以本國貨幣融通的國內信貸，其所發(fā)生的風險屬于國內商業(yè)風

2、險，不屬于國別風險分析的主題內容。(2) 國別風險比主權風險或政治風險的概念更寬，因為主權風險只指對某一主權國家政府貸款可能遇到的損失及收益的不確定性 （比如說政權變更， 下一屆政府不認了），而這只是國別風險分析的一部分；(3) 國別風險（表現(xiàn)為利率風險、清算風險、匯率風險）與其他風險并不是并列的關系，而是一種交叉關系。國別風險可細化為一國的政治風險、經濟風險、法律風險、社會風險1.2 國別風險的計算方法基本上都采用風險因素加權打分的方法：歐洲貨幣提出的計算方法PRS 集團的計算方法：國家綜合風險（ CRR）=0.5 ×(PR+FR+ER)PR：政治風險評級； FR：財務風險評級；

3、ER 經濟風險評級分值越高，風險越低；分值越低，風險越高。分值在 0-50 分之間，代表風險非常高，85-100分間，風險非常低。世界市場研究中心（ WMRC ）的思路分值為 1.0-1.24代表風險非常小 ;分值為 4.5-5.0 代表風險極高（二）波特五力模型潛在的新進入者新進入者的威脅行業(yè)內的競爭對手供應商的購買者的購買者供應商議價能力議價能力供應商目前競爭者的實力替代產品的威脅替代產品圖 2.1波特五力模型示意圖波特五力模型的具體內容包括：（1）行業(yè)新進入者的威脅行業(yè)新進入者的到來往往會加劇行業(yè)的競爭烈度， 減少目前行業(yè)內企業(yè)的市場份額，此外，新進入者還會在原材料領域與原有企業(yè)發(fā)生競爭

4、， 從而導致企業(yè)實際盈利能力相較以前下降， 新進入者的威脅力度和數(shù)量很大程度上取決于各種進入壁壘的高度。（2）供應商的議價能力供應商要提高自身的議價能力主要是從自己掌握的生產要素著手，例如提高所掌握要素的價格或者降低所提供要素的單位價值質量等，這樣會影響所供給企業(yè)的盈利能力和產品競爭能力（3）購買者的議價能力購買者的議價能力主要體現(xiàn)在兩個方面， 一方面要求企業(yè)降低價格， 另一方面要求企業(yè)提供更為優(yōu)質的產品或服務， 從而增加企業(yè)的成本和費用， 減少企業(yè)利潤。（4）替代產品的威脅替代產品指企業(yè)所提供的產品或服務的可替代性較強， 容易面對其他同行業(yè)或相關行業(yè)企業(yè)的競爭。 替代產品的威脅力度取決于其價

5、格、 質量、替代性和用戶轉換成本。（5）同業(yè)競爭者的競爭強度。競爭者數(shù)量、行業(yè)成長現(xiàn)狀、行業(yè)的進入和退出壁壘、產品轉換成本、行業(yè)風險、經營戰(zhàn)略等決定著競爭強度。（三）行業(yè)風險分析框架3.1 行業(yè)成熟度3.2 競爭程度3.3 成本結構3.4 經濟周期(行業(yè)周期 )3.5 行業(yè)涉及的法律法規(guī)（四）行業(yè)風險評價矩陣【引導案例】案例：房地產行業(yè)貸款風險分析案例。資料來源：中信銀行年報。案例要求：撰寫營銷策略報告?！疽龑О咐鸢浮堪咐鸢敢娤挛??！救蝿瞻咐?、案例：選擇一個小組較為感興趣的行業(yè)，對其進行貸款環(huán)境風險分析。2、上課前準備：（1）要求每組學生通過分工合作，搜集某個行業(yè)有關貸款的信息。具體內

6、容有：行業(yè)的政策、行業(yè)發(fā)展情況、社會對行業(yè)的接受度、行業(yè)技術情況；（2）盡可能找到所分析行業(yè)的行業(yè)研究報告。3、撰寫要求及評分要求（ 1）撰寫要求：按照示范案例格式和所列內容，完成貸款環(huán)境風險分析報告。（ 2）評分要求：組員分工明確 20 分；撰寫質量 50 分；格式要求 10 分；按時完成 5 分；資料查找 15 分；總分 100 分。宜賓職業(yè)技術學院經管系實訓課程作業(yè)公司信貸案例分析報告房地產行業(yè)貸款風險分析報告班級：姓名、學號：姓名、學號：姓名、學號：姓名、學號：指 導老 師：二一 X年 X月 X日目錄第一章房地產行業(yè)簡介61.1 行業(yè)的產生和發(fā)展61.2 行業(yè)市場情況61.3 行業(yè)貸款

7、風險的影響因素8第二章基于波特五力模型分析房地產行業(yè)風險102.1 新進入者進入壁壘102.2 替代品的威脅102.3 買方的討價還價能力102.4 供方的討價還價能力102.5 現(xiàn)有競爭者的競爭能力10第三章基于行業(yè)風險分析框架分析房地產行業(yè)風險123.1 行業(yè)成熟度123.2 競爭程度123.3 成本結構123.4 經濟周期(行業(yè)周期 )133.5 行業(yè)涉及的法律法規(guī)133.6 行業(yè)風險評估工作表對行業(yè)風險的評估結果13第四章 房地產行業(yè)貸款環(huán)境風險的規(guī)避14第一章房地產行業(yè)簡介1.1 行業(yè)的產生和發(fā)展1.2 行業(yè)市場情況（1）行業(yè)運作模式屬于房地產行業(yè)的企業(yè)， 大多擁有取得土地使用權且非

8、小產權（集體所有的土地使用權）的能力。房地產企業(yè)的主要運作模式為：1）向政府競拍土地使用權；2）取得土地所有權后，雇傭地質勘探院勘探土地所在的地質情況；聘請房地產項目設計院按照地質情況和周邊環(huán)境情況，設計房地產項目的建筑設計、 施工設計、給排水設計等；3）然后通過招標的形式或者從已有的資源中聘請建筑公司完成房地產建設任務；4）聘請監(jiān)理單位對項目設計、項目建設進行質量監(jiān)督和驗收；5）聘請會計事務所對建設單位資金的應用進行審核，從而達到控制開發(fā)總投資成本的目的。具體運作模式見圖1-1。政府向政府競標土地使用權房地產開發(fā)商聘請地項建會質目筑審計計勘設公事探計司務院院所監(jiān)督監(jiān)督監(jiān)理單位圖 1-1 房地

9、產行業(yè)運作模式圖（2）行業(yè)資金來源及資金鏈房地產行業(yè)的資金來源主要源自于三個：一是銷售房產所得的款項， 即面向房地產需求者所得的營業(yè)收入；二是向金融機構或者非金融機構的借款；三是自有資金。整個房地產企業(yè)的資金鏈如下：1）自有資金（含有銷售收入）一部分和借款一部分向政府競拍土地使用權（“地皮”）；2）與建筑商簽訂建設總合同，但是其建設款是分期付，該建設款一部分來自于銷售所得，一部分來自于借款；由此可以看出， 房地產的資金鏈的核心在于銷售款和借款， 即快速的收回銷售款項或者預售房產，讓資金回籠，同時通過借款保證資金鏈暢通。（3）行業(yè)市場類型大中小型城市都需要房地產開發(fā)商在城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設中發(fā)揮作

10、用。 這不僅是政府的需要， 也是房地產開發(fā)商追尋利益的必然。 由此，房地產開發(fā)商在大中小城市均有，且按照其規(guī)模的大小，可以分為上市型、未上市的大型、中型和小型。我國房地產企業(yè)的數(shù)量較多， 但是并非行業(yè)沒有門檻， 例如在競標土地使用權時，有開發(fā)資質、注冊資本、資金到位、與政府關系等要求，相對于零售行業(yè)，其門檻較高。房地產市場的房價，其決定因素雖然較多，但是其中一個重要決定因素還在于供需關系， 就目前來看，民眾對于房價很大程度上是被動接受的。故而，本文認為全國房地產市場屬于壟斷市場。（4）行業(yè)資本結構情況表 1-1 房地產行業(yè) 2009-2012 年資本結構比例變量年份行業(yè)均值行業(yè)均值標準差中位數(shù)

11、最大值資本結構（長20120.62130.55850.55302.606820110.52320.41600.48341.4670期負債 / 股東20100.55770.50400.47252.2482權益）20090.51630.48800.42452.2472從資本結構行業(yè)均值來看，2009-2012 年的資本結構有上漲趨勢，也即自有資本占比降低， 長期負債占比升高， 而且資本結構的比例在50%以上，即自有資本無法完全覆蓋借款。結合均值標準差來看，有的企業(yè)的資本結構達到100%以上，最高的達到200%以上。這些數(shù)據表明，自2008 年金融危機后，我國寬松的貨幣政策，也刺激了房地產企業(yè)的高速

12、發(fā)展，其借款不斷攀升，從而導致資本結構大于50%的普遍情況。這種情況，將會導致房地產行業(yè)風險增大，即一旦房市不景氣， 房地產行業(yè)可能有較多的企業(yè)出現(xiàn)資不抵債、借款違約的情況。實際上， 2014 年 9 月房地產銷售量出現(xiàn)下滑，全國出現(xiàn)多處房地產開發(fā)項目爛尾現(xiàn)象，例如鄂爾多斯的“鬼城” 。1.3 行業(yè)貸款風險的影響因素（1）行業(yè)整體的資本結構行業(yè)整體資本結構偏高， 行業(yè)違約風險越大； 但是資本結構較低， 又說明行業(yè)可能處于初期萌芽階段，行業(yè)是否能夠發(fā)展，還需要觀察。（2）房地產供需情況房地產需求情況基本決定了房地產供給。一旦房地產供給較多的大于需求，房地產銷售將會出現(xiàn)下滑，房地產價格自然會下降，

13、房地產商也將會減少供給。此時，可能會出現(xiàn)房地產商資金鏈斷裂，無法償還貸款的情況。（3）銀行信貸政策房地產行業(yè)的資金鏈來源的一個方面便是借款。 而一般來說，房地產借款的主要途徑是銀行， 主要原因是銀行能夠提供較多的貸款供給， 同時也可以給出相對于其他貸款機構較低的貸款利率，但銀行對房地產企業(yè)的貸款要求和限制較多。由此，銀行的信貸政策決定了房地產企業(yè)得到資金的難易程度和資金成本。一旦銀行信貸政策對房地產行業(yè)收緊， 將會導致很多房地產企業(yè)向非銀行機構尋求資金，而這種途徑得到的資金往往有較高的資本成本， 導致房地產企業(yè)短期還款壓力增大，一旦房市不景氣，房地產企業(yè)的資金鏈將會斷裂，出現(xiàn)違約情況。（4）政

14、府對房地產行業(yè)的宏觀調控我國為了防止房地產泡沫的大肆擴張， 在 2011-2012 年出臺了諸如 “國八條”等規(guī)定，在需求方面控制房地產的交易量， 對房地產企業(yè)的銷量有一定程度的影響。整個行業(yè)貸款違約風險由此提高。（5）貨幣政策和財政政策寬松的財政政策和貨幣政策都會使得全國的流動性較多， 貸款變得容易， 會有更多的投資進入各個行業(yè)， 房地產業(yè)不例外。 由此可以加大房地產企業(yè)的供給和經營，使得房地產行業(yè)風險降低。（6）國民收入和消費者偏好房地產市場對房產的需求一定程度上是由國民收入和消費者偏好決定的。 如果國民收入提高，將會增加國民改善生活環(huán)境的需求，從而增大對住房的需求。而消費者偏好， 例如丈

15、母娘要求女婿買房，這種特殊的偏好， 會使得很多家庭傾盡家庭財富購買住房。 這兩個因素都將會影響房地產需求量，從而影響房地產行業(yè)的興衰和行業(yè)貸款風險。（7）經濟周期房地產行業(yè)屬于順周期行業(yè)，受到經濟周期的影響較大。第二章基于波特五力模型分析房地產行業(yè)風險2.1 新進入者進入壁壘房地產行業(yè)的進入壁壘較高，故而面臨的新進入者的威脅也較小。2.2 替代品的威脅房地產行業(yè)的發(fā)展基本上是城鎮(zhèn)化的一種需求。故而，該行業(yè)的替代品便是農村的住房。 也即，如果民眾對城鎮(zhèn)化比較抵觸，那么房地產行業(yè)的發(fā)展將會受到阻礙。但是就目前的形勢來看， 我國政府大力推進城鎮(zhèn)化， 將會有更多的農村走向城鎮(zhèn)。而民眾方面， 只要處理好

16、占用農村用地的關系，民眾對城鎮(zhèn)化的阻力將會大大減少?，F(xiàn)階段，民眾對城鎮(zhèn)化接受度較大。故而，房地產行業(yè)的替代品威脅較小。2.3 買方的討價還價能力房地產行業(yè)的買方是指房產消費者。 目前在市場上， 房地產開發(fā)商在銷售房產時，只是給予消費者一個價格， 或者在上面進行打折或者變相打折， 消費者只能選擇買或者不買。 因此，目前房地產市場買方討價還價能力較弱。 其主要原因是目前我國房地產市場的剛性需求較多， 且房產建筑成本較高， 不是所有的消費者都有能力購買。 一旦房地產市場的剛性需求減少， 供過多的大于求時， 房地產價格可能會下降， 但是消費者的議價能力還是較弱， 因為房產建筑成本基本山是不變的。2.4

17、 供方的討價還價能力房地產行業(yè)的供應方是政府， 供應的是土地使用權。 但是土地使用權是稀缺資源。由此，房地產企業(yè)對土地使用權基本沒有討價還價的能力， 需要通過競標拿地。2.5 現(xiàn)有競爭者的競爭能力目前房地產行業(yè)已經處于成熟期， 各大中小型房地產企業(yè)較多。 大型房地產企業(yè)主要在一二線城市發(fā)展， 與中型房地產企業(yè)出現(xiàn)激烈競爭的態(tài)勢。 而三四線城市的房地產開發(fā)商，擁有地方政府支持的房地產開發(fā)商較少，競爭相對不激烈。究其整體的競爭能力來看， 房地產開發(fā)商之間的競爭主要在于拿地、 保證資金鏈暢通、以及營銷能力?？偟膩碚f，拋開房地產行業(yè)的行業(yè)周期， 房地產行業(yè)屬于高利潤行業(yè)， 且行業(yè)壁壘較高，屬于賣方壟斷

18、行業(yè)（房產的銷售價格基本是由房地產企業(yè)決定） ，如果能夠保證獲得土地使用權、 擁有開發(fā)土地資格、 有足夠的資金， 該行業(yè)的貸款風險較小。但是由于房地產行業(yè)處于已經處于成熟期， 且受經濟周期的影響較大， 可能買賣方壟斷將大大減弱。 再加上，我國土地資源有限， 獲得土地使用權的成本將會越來越高，這將進一步壓縮房地產行業(yè)的利潤。 進而可以看出，房地產開發(fā)商，在現(xiàn)行的經濟體制和經濟環(huán)境下， 受到了下游消費者需求減弱， 上游成本的增高，將會導致其現(xiàn)金流生產能力降低， 資金斷裂風險加大， 從而使得房地產行業(yè)整體的行業(yè)貸款風險加大。第三章基于行業(yè)風險分析框架分析房地產行業(yè)風險3.1 行業(yè)成熟度申銀萬國認為：

19、 1）全國住宅市場目前供需基本均衡，但城市之間分化嚴重：一線城市供需比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴重，供需比：上海>北京 >廣州 >深圳；二線城市供需基本均衡，供需比為116%，太原、西寧、濟南、武漢供給嚴重過剩；三四線城市供給輕度過剩，供需比為 125%，營口、鄂爾多斯、張家界為過剩最為嚴重； 2）全國房地產相對過剩的比例約 37.14%：70 個城市有 26 個城市供給相對過剩，占比 37.14%；17 個城市供需基本均衡，占比 24.29%；而供給相對不足的有27 個，占比38.57%。這也就說明，房地產行業(yè)的成熟度有地域差異。在一線城市，供給仍然不足，二線城市趨于平衡

20、， 但是三四線城市明顯過剩。 這說明，三四線城市的房地產行業(yè)已經走向衰退，二線城市已經走向成熟，而一線城市正在成長期。3.2 競爭程度房地產行業(yè)的競爭激烈程度從大到小依次為： 一線城市、二線城市、 三四線城市。3.3 成本結構房地產企業(yè)的主要成本有： 1）土地使用權； 2）房地產開發(fā)成本（包括：給建筑商、設計院、勘察院、監(jiān)理等的承包費用、營銷費用） 。（1）土地使用權的價格上升土地越來越稀有， 民眾對權利的維護意識越來越強， 土地使用權的價格將會不斷攀升。（2）房地產開發(fā)成本上升這幾年，我國為了抑制經濟下滑， 找到新的經濟增長點， 不斷投入基建資金，將會導致建材的需求上升， 其價格隨之而上升，

21、 房地產開發(fā)成本也會增加。 加之，我國人工成本不斷上升，設計院、勘察院、監(jiān)理、建筑商索要的承包費用必然會增加，也會導致房地產開發(fā)成本上升?？偠灾康禺a企業(yè)的成本將會上升。3.4 經濟周期(行業(yè)周期 )房地產行業(yè)基本處于成熟期， 大多數(shù)的三四線城市已經處于衰退期。 房地產行業(yè)屬于順周期行業(yè)，我國的經濟正處于衰退期，房地產行業(yè)受到很大的影響。3.5 行業(yè)涉及的法律法規(guī)房地產行業(yè)涉及的法律法規(guī)主要是政府對房地產企業(yè)的態(tài)度和房地產開發(fā)質量要求。政府對房地產企業(yè)的態(tài)度主要體現(xiàn)在土地使用權的競標，消費者對房地產的購買量和稅收、首付款，銀行對房地產行業(yè)的信貸政策。而房地產開發(fā)質量主要是行業(yè)標準的要求。2014 年 10 月，政府已經放開了對房地產購買的政策，并且各地也相繼出現(xiàn)了刺激房地產購買的政策。 如：公積金貸款條