常熟成本分析

1、成本收益測(cè)算本項(xiàng)目建筑面積商鋪酒店式公寓建筑面積（平方米）2000012000總計(jì)建筑面積：32000一、成本費(fèi)用測(cè)算1、 土地樓面價(jià)：4500元/平方米 土地總價(jià)14400萬元（地價(jià)含基本配套相關(guān)費(fèi)用）。2、前期工程費(fèi)： 50元/（含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、臨時(shí)接水接電費(fèi)等），總計(jì)160萬元。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：130元/（含永久水、永久電、室外道路環(huán)境工程等），總計(jì)416萬元。4、建筑安裝工程費(fèi)：總計(jì)4400萬元（含土建裝修、給排水消防、暖通、電弱點(diǎn)、室外等造價(jià)費(fèi)用）商鋪：?jiǎn)蝺r(jià)1000元/，總計(jì)2000萬。酒店式公寓：?jiǎn)蝺r(jià)2000元/，總計(jì)2400萬。5、管理費(fèi)用：以上14項(xiàng)之和3%19376

2、萬元3581.3萬元6、銷售費(fèi)用：總計(jì)1158萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)總價(jià)（萬元）廣告宣傳及廣告代理費(fèi)銷售收入1%386銷售代理費(fèi)銷售收入1.5%579其他銷售費(fèi)用銷售收入0.5%1937、間接費(fèi)用：總計(jì)44萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)（元/平方米）商鋪 酒店式公寓總價(jià)（元）質(zhì)檢費(fèi)建筑安裝費(fèi)11.01.844000審標(biāo)費(fèi)建筑安裝費(fèi)11.0 2.044000監(jiān)理費(fèi)建筑安裝費(fèi)88.016.03520008、流轉(zhuǎn)稅：按銷售收入6%2316萬元 9、不可預(yù)見費(fèi)以上14項(xiàng)之和3%581.3萬元10、財(cái)務(wù)費(fèi)用按銀行貸款7的利率來計(jì)算，暫貸資金5000萬，2年所產(chǎn)生的利息為5000萬72700萬元成本合計(jì):24756.6萬

3、元成本單價(jià)7736.5元/平方米二、銷售收入測(cè)算商鋪均價(jià)16000元/，銷售收入32000萬元酒店式公寓均價(jià)5500元/，銷售收入6600萬元銷售收入合計(jì)38600萬元三、項(xiàng)目收益收益銷售收入成本合計(jì)13843.4萬元每平方米收益4326元/平方米注：（此收益不包括戶外廣告收益、商業(yè)經(jīng)營收益、場(chǎng)地租賃收益、地下車庫經(jīng)營收益等費(fèi)用）。四、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1. 盈利能力分析投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/投資總額55.9與略高于銀行貸款利率的社

4、會(huì)平均利潤(rùn)率，以及房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)的比較，該項(xiàng)目的利潤(rùn)率都高出不少。故項(xiàng)目是可行的。2. 盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)目所有物業(yè)銷售率達(dá)到64.1時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于等于70時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為64.1，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。3. 敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)投資利潤(rùn)率的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算

5、售價(jià)上下波動(dòng)5、10和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10、20時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。具體情況見下表：（1）建筑安裝工程費(fèi)用變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案建安工程費(fèi)變動(dòng)20101020投資利潤(rùn)率55.962.159.253.350.2投資利潤(rùn)率升降幅度11.15.9-4.7-10.2此表反映的是建筑安裝費(fèi)對(duì)項(xiàng)目收益率的影響。建筑安裝費(fèi)用是項(xiàng)目的一個(gè)較大的不確定因素。從表中我們看出建安工程費(fèi)與收益率之間的關(guān)系，建筑安裝費(fèi)用與物業(yè)的檔次及質(zhì)量有著直接的關(guān)系，檔次質(zhì)量的提升勢(shì)必造成售價(jià)的提升，也會(huì)影響到項(xiàng)目的收益率。而目前市場(chǎng)上建筑材料成本變化很快，我們必須注意這方面的控制。（2）項(xiàng)目整體售價(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目

6、利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案項(xiàng)目整體售價(jià)變動(dòng)105510投資利潤(rùn)率55.942.349.262.669.1投資利潤(rùn)率升降幅度-24.3-12.012.023.6上表反映的是商鋪及酒店式公寓整體售價(jià)變動(dòng)對(duì)收益率的影響。與前表相比較，我們看到整體售價(jià)變動(dòng)對(duì)收益率的影響大于建安工程費(fèi)變動(dòng)所產(chǎn)生的影響。所以價(jià)格的制定及控制對(duì)本案的操作是否成功非常關(guān)鍵，合理的售價(jià)和有力的銷控措施將極大的保障本項(xiàng)目的收益。（3）酒店式公寓售價(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案酒店式公寓售價(jià)變動(dòng)105510投資利潤(rùn)率55.953.654.857.158.2投資利潤(rùn)率升降幅度-4.1-2.02.14.1上表反映出酒店式公寓價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的影響。我們看到雖然酒店式公寓價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)有所影響，但影響的幅度不是很大，這是因?yàn)榫频晔焦⒌恼w售價(jià)及總量不及商鋪。但我們不能因?yàn)榫频晔焦⑹找媛实母叩投鲆曀闹匾?，因?yàn)榫频晔焦⒌慕ㄔO(shè)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目檔次的一種提升，將直接影響商鋪的銷售。（4） 商鋪售價(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案商鋪售價(jià)變動(dòng)105510投資利潤(rùn)率55.944.750.361.966.9投資利潤(rùn)率升降幅度-20.0-10.010.7019.7上表直接反映了商鋪價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益率的影響。從表中我們可以看出，商鋪部分