投資分析報告模版

1、*項目投資分析報告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的要求及對市場的調(diào)查與分析，在該地塊興建。表4-12、報告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考*市市場行情及有關(guān)國家地方收費標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實踐經(jīng)驗確頃目總占地（m2）總建筑面積（m2）沿街商業(yè)建筑（m2）住宅面積（m2）配套設(shè)施面積（m2）地下停車場（m2）項目面積參數(shù)表二、項目開發(fā)成本費用的估算：本項目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費，建安工程成本費，基礎(chǔ)設(shè)施費，房地產(chǎn)各項稅費，管理、銷售及財務(wù)費用，不可預(yù)見費等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項費用詳見以下列表：（一）土地費用表4-2序號項目金額（萬元）備注1土地使用權(quán)出讓金2征地費3

2、喬遷安置補償費合計（二）前期工程費估算表表4-3序號項目金額（萬元）取費標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計、可研費規(guī)劃費殳計費可研費2K文、地質(zhì)勘察費則繪費勘探費3費劃費合計（三）建安工程費表4-4序號建安項目總造價（萬元）單方造彳（元/m2）1行街商業(yè)建筑土建6702農(nóng)貿(mào)市場土建6703西側(cè)二層門面土建4804他下車庫17005水電設(shè)備806內(nèi)部裝修合計（四）基礎(chǔ)設(shè)施費表4-5序號項目單方造價（元/m2）總造價（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）（五）開發(fā)期稅費估算表表4-6序號項目金額（萬元）估算說明（元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費803貢檢費34建筑管理費

3、5衛(wèi)評費6聯(lián)評費7嗇改基金128彖化費9白蟻防治費10土地使用費411再就業(yè)基金1012效育專項基金1013端標(biāo)費214招標(biāo)費115機(jī)劃許可工本費16土地證工本費17施工許可證合計（六）不可預(yù)見費序號項目金額（萬元）說明1土地費2建安工程費3前期工程費（一）+（二）+（三）+（四）*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費總計（七）管理銷售費用表4-8序號項目金額（萬元）估算說明（元/m2）1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費157物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金259管理費16合計（八）投資與成本費用估算匯總表表4-9項目金額（萬元）單方成本（元/m2）占總投資比例（）地費用前期費用工安費用基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)間稅費可預(yù)見費口

4、銷售費“務(wù)費合計三、投資計劃與資金籌措：本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計劃與資金籌措詳見表5-10。投資計劃與資金籌措序號項目合計（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措自有資金借貸資金預(yù)售資金再投入四、項目銷收入的測算本項目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價格水平運用市場比較分析法，并經(jīng)實地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*元/m2）。地下停車

5、場，建議售價*萬元/車位。表4-11笠齡王項目面積（m2）建議單位平均售價（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪住宅停車場個車位合計說明：以上銷售收入都是在項目進(jìn)展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但（際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房J出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時必須給予足夠的重視。1、項目投資收益分析：根據(jù)估算的開發(fā)成本費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計算依據(jù)金額（萬元）1才業(yè)稅銷售總收入*%2陵育費附加營業(yè)稅

6、額*11%3成建稅4印花稅銷售總收入*%5交易管理稅銷售總收入*%合計（二）土地增值稅計算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入2扣除項目金額以下4項和開發(fā)費用開發(fā)成本銷售稅及附加其他開發(fā)成本*20%3曾值額(1)-(2)4曾值率/5曾值稅率(4)30%2530%1525%1015%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/府的人防配套費，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表表4-17項目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價提高5%時，投資利潤率增長*%,即*X*%=*萬元，當(dāng)投資成本降低5%是，投資利潤率提高*%,即*X*%=*萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項目實施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：1、本項目是*,按本項目的測算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資禾1J潤率回報還是十分可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必須注意近期可能的風(fēng)險，總體