城市房地產(chǎn)營銷策略

1、xx城市房地產(chǎn)營銷策略首先我們對(duì)各種形式的城市劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一下梳理并統(tǒng)一確認(rèn)一次：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)在全國城市發(fā)展的狀況和公開的流行說法，通常我們把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州和上海劃分為一線城市；而把天津和一些發(fā)達(dá)的省會(huì)城市如杭州、成都、沈陽、濟(jì)南等及一些沿海開放城市如大連、青島等劃分為二線城市；習(xí)慣將地級(jí)市甚至一些落后省會(huì)城市如青海、呼和浩特等劃分為三線城市；毫無疑問縣級(jí)市和縣城就是我們所謂的四線城市了。 三線城市的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一二線城市有著本質(zhì)的區(qū)別，其營銷策略與推廣方式也大相徑庭，所以很多在一線城市有過輝煌業(yè)績的代理公司曾在三線城市栽過跟頭，最后

2、煞羽而歸。我們智盟時(shí)代的幾個(gè)策劃人曾在省內(nèi)各地做過些項(xiàng)目，也逐漸形成了自己的一些心得與體會(huì)，今日寫來與大家交流。 目前，三、四線城市的開發(fā)特點(diǎn)和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、做“名片”式住宅項(xiàng)目，制造小“富人區(qū)”。此類住宅項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)就是做成全城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。價(jià)格通常能上沖15-20%。眾多一、二線城市的開發(fā)商第一次到三、四線城市做項(xiàng)目，大都走上這條路子。 2、以商業(yè)為主要贏利點(diǎn)。一種表現(xiàn)是：幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商鋪賺。有得城市甚至出現(xiàn)“剝皮

3、建筑”的奇特現(xiàn)象即只蓋臨街住宅，里面不動(dòng)，因?yàn)榕R街能出商業(yè)面積。第二種表現(xiàn)是：很多地方出現(xiàn)了大型商業(yè)項(xiàng)目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪吸引了大量投資者。 注意：三、四線城市中的頂級(jí)住宅小區(qū)、中心區(qū)商鋪兩種物業(yè)的利潤率甚至達(dá)到一、二線城市的水平，一個(gè)地、縣級(jí)市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米1萬元左右早已屢見不鮮。 3、規(guī)模制勝。15萬的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可算是大盤了。規(guī)模一大，就能得到很多優(yōu)惠政策，就可以大大降低成本，利潤就相當(dāng)可觀了。 在對(duì)此類城市的特點(diǎn)有了大致的了解后，我們對(duì)在這類城市操盤的理解如下。 首先，每個(gè)城市都有自己的獨(dú)特性。城市發(fā)

4、展情況、城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和媒介環(huán)境等不盡相同，必須深入進(jìn)行市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。畢竟樓市領(lǐng)軍者和跟隨者是兩種截然不同的操盤方式。 其次，俗話說一方水土養(yǎng)一方

5、人，必須詳實(shí)了解該城市的風(fēng)俗人情和生活習(xí)性，（比如當(dāng)?shù)赜惺裁疵麆倜袼?，有什么名人軼事，人們對(duì)房型的要求等等，）只有了解了這些，才能準(zhǔn)確把握他們的心理，才能制定出切實(shí)可行的產(chǎn)品策略，才能真正打動(dòng)他們的心。這一條是操盤成功與否的先決條件，它決定了以后整個(gè)銷售策略是否能夠順利執(zhí)行，是否能夠達(dá)到預(yù)期的理想目標(biāo)。這也正是許多在一二線城市做得非常出色的代理公司，為什么在三線城市很難立足的主要原因。就是因?yàn)槿狈@方面的了解，即使去了解了，由于時(shí)間和精力的關(guān)系也不會(huì)很深入。而后，在深入研究市場需求特征的基礎(chǔ)上，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。 第三，“合情合理”的傳播途徑。在大城市，早餐點(diǎn)上你隨處可見一人，一碗豆?jié){，一包油

6、條，一份報(bào)紙的組合場景，在公共汽車上，看報(bào)紙更是人們打發(fā)時(shí)間消磨時(shí)光的必然首選，也就是說讀報(bào)已經(jīng)成為人們的一種習(xí)慣，成了了解信息的首選途徑。報(bào)紙也成了樓盤廣告的首選媒體。但在三線城市則不然，人們并沒有養(yǎng)成讀報(bào)的習(xí)慣，報(bào)紙媒體在這里成了從屬性和品牌性媒介。推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來想一些大創(chuàng)意和大規(guī)模媒介組合，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往事倍功半、人疲財(cái)耗，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾，為當(dāng)?shù)厝怂覆?。事?shí)求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市

7、推廣的優(yōu)勢條件，可以說在三線城市發(fā)放宣傳單頁和樹立視覺沖擊力較強(qiáng)的戶外廣告成了最行之有效的信息傳播途徑，成為直達(dá)目標(biāo)客戶群的最佳選擇。更是節(jié)省廣告費(fèi)用支出，創(chuàng)造廣告效果最大化的首選。因此在三線城市必須根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群具體情況選擇恰當(dāng)?shù)膹V告投放途徑。 第四，廣告創(chuàng)意和形式。由于人們觀念的滯后和思想開放程度的差異，決定了三線城市人們對(duì)廣告接受的差異和認(rèn)可度。在一二線城市，廣告你可以隨便創(chuàng)意，只要不違反廣告法。但在三線城市你必須充分考慮人們的審美習(xí)性和接受能力。舉一個(gè)簡單的例子，在思想開放的一二線城市適當(dāng)?shù)穆懵赌鞘敲?，但在三線城市卻有傷風(fēng)俗。這就是人們觀念的差異，也就決定了人們對(duì)新鮮事

8、物的接受程度和能力。為什么要了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗情，這就是原因之一，因?yàn)橹挥羞@樣在廣告推廣中才不會(huì)犯忌諱，才不會(huì)成為人們飯后的談資和笑柄。 第五，銷售說辭的地方性。曾經(jīng)有一個(gè)朋友向我抱怨，說他以前在公司是絕對(duì)的銷售冠軍，每個(gè)月成交幾百萬那都是很正常的事，但自從公司把他調(diào)派到某三線城市后，銷售業(yè)績還不如公司從當(dāng)?shù)卣衅傅匿N售人員。后來有一次筆者親眼目睹了他同客戶的談判過程，終于明白了其中的原由。原來是因?yàn)樗匿N售說辭太專業(yè)了，當(dāng)客戶聽到他說層高是多少，開間進(jìn)深是多少時(shí)只是一頭霧水，如聽天書，根本就不知所云，起碼的溝通都不能，還何談成交。反觀，另一當(dāng)?shù)劁N售人員，用半生不熟夾雜著濃重本地方言的普通話卻能介紹

9、的頭頭是道，客戶更是面帶微笑，聽的津津有味。所以，在一二線城市屢試不爽的銷售說辭，在三線城市必須充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況加以改進(jìn)。所謂的看人說話，其實(shí)就是找到“共同語言”。 第六，良好的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。由于城市幅員的狹小，小城市的人們大多相互認(rèn)識(shí)，在三線城市真可謂抬頭不見低頭見，城東發(fā)生點(diǎn)什么事當(dāng)天城西的人就能馬上知道。所以客戶的口碑也是決定項(xiàng)目銷售好壞的關(guān)鍵所在，是最好的廣告方式，良好的人際關(guān)系所帶來的附加值是不容低估和忽視的，客帶客就是最好的證明，筆者曾經(jīng)接待過一個(gè)這樣的客戶，只這一個(gè)客戶就介紹了五個(gè)朋友來買房子。搞好與當(dāng)?shù)卣椭鞴懿块T及媒體之間關(guān)系的重要性就更毋須多言了。 第七，注意品牌的

10、累積，通俗講就是“好名聲”。一般來說，開發(fā)商在一個(gè)三線城市做出一個(gè)比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開發(fā)商的品牌，為其下一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營銷資源庫，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對(duì)于一些打一槍換一個(gè)地方的開發(fā)商而言，雖然不一定會(huì)聽得進(jìn)品牌的道理，但作為我們來說，必須盡到這一份責(zé)任。地產(chǎn)大佬潘石屹說過“賺錢是商人的道德”，我們認(rèn)為：錢要賺，名聲也要賺；今天賺到的好名聲，其實(shí)也是為了明天賺更多的錢！ 中小城市房地產(chǎn)開發(fā)具備一些明顯的優(yōu)勢：一是土地、稅收等政策優(yōu)惠，綜合成本低；二是機(jī)會(huì)成本小，有時(shí)依靠政府支持，一些重要部門（稅務(wù)、電信、銀行等）和壟斷型企業(yè)單位的

11、團(tuán)體訂購就能消化掉可觀的銷售任務(wù)。但風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在：一是市場容量小，如果項(xiàng)目過大則難以“掉頭”；二是消費(fèi)能力相對(duì)偏低，如果一個(gè)城市沒有重要產(chǎn)業(yè)支持，價(jià)格上揚(yáng)很難，銷售形勢微妙而險(xiǎn)峻；三是地方政策變化大，有時(shí)一屆領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)局面。 因此，對(duì)開發(fā)商而言，在中小城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目要特別注意五點(diǎn)：一是要算準(zhǔn)開發(fā)周期，最保險(xiǎn)的方法是將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成；二是要做好充分的市場調(diào)查，更要做好民間訪查，這不僅涉及項(xiàng)目和產(chǎn)品定位，也關(guān)系到營銷方式；三是廣告推廣一定要結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，大城市賣期房和炒概念的手法在這里如不能合理運(yùn)用，或許會(huì)碰得頭破血流，假如在一個(gè)從來沒有見過和住過配套齊全和物業(yè)管理封閉小區(qū)的小城，你

12、吹的越玄他越心理沒底，眼見為實(shí)和身臨其境才是比較恰當(dāng)?shù)牟俦P思路；四是在營銷過程中口碑相傳的影響力很大；五是民間信用超過商業(yè)信用甚至法律信用。 總之，做三線城市，一定要因地制宜不能生搬硬套以前的營銷模式，要加以變化利用，更不能盲目推測，脫離當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。偉人說過的“具體情況具體分析”，放到地產(chǎn)營銷上亦是至理名言。 三線房地產(chǎn)市場營銷五法三線城市樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時(shí)候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。首先市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)

13、，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。其次要深入研究市場需求的特征，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。有些開發(fā)總是在建筑方案確定后才找策劃公司來做推廣，實(shí)際上這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。市場經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一個(gè)根本的區(qū)別就是市場經(jīng)濟(jì)需要生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則是先生產(chǎn)產(chǎn)品，然后再找市場。因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能否符合市場需求特征是決定

14、項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過專業(yè)的市場調(diào)研，分析市場需求特征，然后根據(jù)市場需求特征來設(shè)計(jì)符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦定型后，如果恰好符合市場需求的那還好，如果不符合市場需求特征的，那在推廣中就非常被動(dòng)了，因?yàn)槟惚仨毜谜伊硗獾睦碛蓙碚f服消費(fèi)者購買他不滿意的商品，這個(gè)難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)完美的。第三是做好財(cái)務(wù)預(yù)算，一般人會(huì)覺得開發(fā)商的財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)于策劃來說不大相干，這也是一個(gè)很錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛?jì)劃、促銷計(jì)劃等大量的工作都牽扯到財(cái)務(wù)預(yù)算問題，因此只有你充分了解

15、了財(cái)務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來做推廣，這叫量力而行，打有計(jì)劃的仗。了解財(cái)務(wù)預(yù)算需要開發(fā)商和推廣公司雙方坦誠相對(duì)。第四，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往是無功而返，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾。實(shí)事求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，中小城市也有中小城市推廣的優(yōu)勢條件。第五注意品牌的累積，一般來說，開發(fā)商在一個(gè)三線城市做出一個(gè)比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開發(fā)商的品牌，為其下一個(gè)項(xiàng)

16、目創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營銷資源庫，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對(duì)于一些打一槍換一個(gè)地方的開發(fā)商而言，雖然不一定會(huì)聽得進(jìn)品牌的道理，但作為營銷人來說，必須盡到這一份責(zé)任。漫談三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)參與討論+分針對(duì)目前本版人氣清淡的情況，不才不得不出來拋磚引玉了，請大家盡情砸磚，參與的都給+分。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心目標(biāo)是：在項(xiàng)目正常運(yùn)營下追求利潤最大化。目前全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨熱烈，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也開始受到追捧。本人就三線城市商業(yè)地產(chǎn)的利潤談?wù)勛约旱目捶ǎ?、在三線城市，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，價(jià)格上都會(huì)有天花板現(xiàn)象出現(xiàn)，天花板的出現(xiàn)主要是由于當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、收入和城市經(jīng)濟(jì)及建設(shè)

17、發(fā)展速度及人口增長速度等因素造成的。在三線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一定要對(duì)市場情況進(jìn)行深入的了解和分析，避免過大投入成本造成利潤損失；2、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)利潤還應(yīng)注意規(guī)模合適和控制銷售節(jié)奏，由于一段時(shí)期內(nèi)市場接受的數(shù)量有限，在開發(fā)三線城市的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)必須對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、銷售節(jié)奏、租售比例進(jìn)行控制，當(dāng)然，銷售節(jié)奏的決定和開發(fā)商本身的實(shí)力也有緊密聯(lián)系，個(gè)人認(rèn)為，如果實(shí)力允許，可以考慮將部分物業(yè)在經(jīng)營一段時(shí)間后銷售；3、招商成果對(duì)任何城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格都有明顯的影響，有實(shí)力的零售商往往帶來商業(yè)物業(yè)價(jià)值的大幅提升，但同時(shí)由于三線城市區(qū)位及開發(fā)商在招商方面均不具有優(yōu)勢，強(qiáng)勢商家租期長、回報(bào)給得低，也會(huì)給項(xiàng)目收益

18、帶來一定的影響，所以，三線城市招商必須注意平衡，不是名牌商家越多越好。是不同意版主的意見；而是不同的地方有不同的方式。正所謂因人而異，因地而異。本地的三線城市規(guī)模較小，人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平都受到極大的限制；相應(yīng)的去化速度相對(duì)較慢；故其消費(fèi)必然相對(duì)集中，不具備大型商業(yè)條件。不知道閣下是否到過義烏或者是昆山等地，其情況就不一樣了三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)主要考慮的關(guān)鍵問題主要集中在以下方面：1、項(xiàng)目所在地理位置是否能夠達(dá)到商業(yè)開發(fā)的條件，其中包括的重要因素有：城鎮(zhèn)人口量，可支配收入、思格爾系數(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、支柱產(chǎn)業(yè)、流動(dòng)人口量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等等。2、項(xiàng)目所在位置商業(yè)條件，其中包括：商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)規(guī)模、

19、商業(yè)產(chǎn)值、平均價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面。3、項(xiàng)目預(yù)計(jì)招商對(duì)象的條件：其中包括：企業(yè)戰(zhàn)略、營運(yùn)狀態(tài)、市場定位、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、經(jīng)營的盈虧平衡點(diǎn)、租金給付條件、租期等。個(gè)人認(rèn)為，只有在上述三個(gè)方面計(jì)劃全面、分析得體的情況下，三線市場的商業(yè)項(xiàng)目才有可能達(dá)到預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)。二、三級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式與機(jī)會(huì)提要：一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱席卷中國各個(gè)城市，二、三級(jí)城市的商業(yè)開發(fā)更是遍地開花。這兩類城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與中心城市有著明顯的區(qū)別。城市人口變化帶來的商業(yè)格局變化(一)目前城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)四級(jí)梯隊(duì)層次：第一個(gè)層次：“超級(jí)城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。第二個(gè)層次：“一級(jí)城市或中心城

20、市”，市區(qū)人口在500萬1000萬左右。主要是各地方省會(huì)級(jí)城市及省級(jí)單列市。第三個(gè)層次：二級(jí)城市，市區(qū)人口在100萬500萬之間，主要是地級(jí)城市。第四個(gè)層次：三級(jí)城市，市區(qū)人口在50萬100萬之間，主要是縣級(jí)城市或大型鎮(zhèn)級(jí)城市。由于超級(jí)城市與一級(jí)城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級(jí)城市開發(fā)。(二)城市人口聚集形式：1、人口流動(dòng)形式第一級(jí)流動(dòng)形式：農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化鄉(xiāng)村多余人口流向： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)    縣鎮(zhèn) 這一流動(dòng)，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺(tái)，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業(yè)服務(wù)性”工作，從而迅速形成新的縣城商業(yè)中心與新的商業(yè)街區(qū)。在這種情

21、況下，只有擁有自己的商業(yè)店鋪，才能養(yǎng)活全家，并使下一代能有更好的生活機(jī)會(huì)與發(fā)展機(jī)會(huì)。第二級(jí)流動(dòng)形式：地區(qū)性城市中心化縣城(“有錢人”)流向：地級(jí)城市(生活、居住、學(xué)習(xí)、工作)這一流動(dòng)，使地級(jí)城市人口迅速擴(kuò)大，這是中國流動(dòng)最快的人流導(dǎo)向，也是農(nóng)村人口演化成城市人口的標(biāo)志。據(jù)調(diào)查，中國10年內(nèi)，地級(jí)人口將每年有8%-10%以上的增長速度。人口重新聚集，必然會(huì)形成新的地區(qū)商業(yè)中心，形成新的商業(yè)需求，從而使地級(jí)商業(yè)布局重新洗牌。商業(yè)街、商業(yè)中心、購物廣場、步行街、文化生活廣場應(yīng)運(yùn)而生。第三級(jí)流動(dòng)形式：區(qū)域性城市中心化地級(jí)城市人口流向：省會(huì)城市這一流動(dòng)，使原來的省會(huì)城市人口迅速攀升，形成新的區(qū)域中心，省

22、會(huì)城市將從普通城市向國際化城市邁進(jìn)。這一漸變過程必然使省會(huì)級(jí)城市商業(yè)布局走向國際化，形成更加現(xiàn)代的國際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。大量商業(yè)中心重新規(guī)劃與建設(shè)。第四級(jí)人口流動(dòng)形式：全國、世界各地人口流向：超級(jí)都市這一流動(dòng)不僅是國內(nèi)人口流動(dòng)，國外也將有大量人口流向超級(jí)都市，使之成為國際化大型都市；從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。從這四個(gè)流向可以看出，每個(gè)流向都將形成不同的城市形態(tài)，從而創(chuàng)造出不同的消費(fèi)需求，進(jìn)而形成新的商業(yè)規(guī)劃與布局。    二.二、三級(jí)城市商業(yè)的幾個(gè)特點(diǎn)二、三級(jí)城市商業(yè)發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.商業(yè)中心比較集中，且只有一個(gè)商業(yè)中心(

23、規(guī)模)。一個(gè)二級(jí)城市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，而且商業(yè)中心基本上包括了商業(yè)的各個(gè)業(yè)態(tài)，同時(shí)也是該城市人們購物的主要場所。2.商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達(dá)到飽和(面積)。由于城市小，且應(yīng)有的可開發(fā)商業(yè)土地比較充裕，所以很容易商業(yè)開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)面積供應(yīng)往往容易過剩。3.商業(yè)位置很敏感(位置)。開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)位置、商圈很敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營便面臨挑戰(zhàn)。經(jīng)營狀況比大城市更難，所以對(duì)商業(yè)位置的選擇，決不能來自大城市的研究結(jié)果與理論。4.租金收入與投資回報(bào)不相符(租金)。正常的商業(yè)投資回報(bào)期是10年，即投資回報(bào)率是10%；而二、三級(jí)城市的商業(yè)投資回報(bào)期一般在15年甚至20年，是很長的回報(bào)期。作為開發(fā)者必須考慮清晰。5.商鋪投資人往往有著很好的投資判斷(商圈)。由于城市比較小，他們對(duì)于城市已經(jīng)相當(dāng)了解，對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)往往超過了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復(fù)雜，很難做出比較準(zhǔn)確的判斷。6.商鋪價(jià)格比較敏感，不會(huì)有超值的價(jià)值升值空間。(售價(jià))二、三級(jí)城市的人們對(duì)商鋪的售價(jià)比較敏感，主要是可類比的項(xiàng)目與價(jià)格，影響人們的高期望值判斷。那么，在二、三級(jí)城市應(yīng)如何進(jìn)行商業(yè)開發(fā)呢？1.充分進(jìn)行市場調(diào)查，研究出該城市的未來發(fā)展空間。對(duì)于城市