第七章地價評估

1、學習內容學習內容 主要內容主要內容1. 1.地價體系 2.基準地價的評估 3.基準地價修正法 4.路線價法 5.建筑地價的分攤 6.宗地地價評估程序 基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序 圖圖7-1 7-1 地價體系結構示意圖地價體系結構示意圖基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序地價體系基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序1 1基準地價的概念基準地價的概念 2 2基準地價的作用基準地價的作用（1）調整經濟活動在空間合理布局的經濟杠桿。 （2）為國家計征土地稅提供依據(jù)。 （3）基準地價為進一步評估宗地價格提供依據(jù)。 （4）加強國家宏觀管理的手段，政府制定

2、地價政策、宏觀調控土地市場的依據(jù)。 地價體系基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序3 3基準地價評估基準地價評估 （1）劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，并進行不同區(qū)域歸類。（2）在同一土地級別或類型區(qū)域中，利用取得的土地超額利潤、已成交的地租和地價資料，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別和土地條件均質區(qū)域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價。（3）分析基準地價同宗地地價、租金和土地條件的相關關系，建立土地級別或區(qū)域分用途的宗地地價修正體系。 地價體系路線價法地價分攤宗地評估程序5. 5. 基準地價評估的程序與方法基準地價評估的程序與方法（1）基準地價評估區(qū)域范圍的確定

3、。 （2）基準地價評估資料的調查與收集。 （3）資料的分析整理。 （4）樣點數(shù)據(jù)檢驗。 （5）基準地價評估模型的選擇及基準地價的確定。 （6）提出基準地價應用的建議和技術。 1 1基準地價基準地價的概念的概念 地價體系基準地價評估路線價法地價分攤宗地評估程序2 2基準地價基準地價的程序與方法的程序與方法（1）搜集有關基準地價的資料。 （2）確定待估宗地所處地段對應的基準地價。（3）調查待估宗地地價影響因素，確定宗地地價影響因素修正系數(shù)。 niikk1 式中：式中：k k 待估宗地全部地價影響因素的總修正值；待估宗地全部地價影響因素的總修正值； ki ki 待估宗地第待估宗地第i i個地價影響因

4、素的修正值；個地價影響因素的修正值； n n - 修正因素個數(shù)。修正因素個數(shù)。 注意：注意：如果待估宗地的開發(fā)程度如果待估宗地的開發(fā)程度與基準地價設定的開發(fā)程度不一與基準地價設定的開發(fā)程度不一致時，在確定宗地地價影響因素致時，在確定宗地地價影響因素修正系數(shù)前，應進行土地開發(fā)程修正系數(shù)前，應進行土地開發(fā)程度差異修正。度差異修正。 地價體系基準地價評估路線價法地價分攤宗地評估程序（4）確定待估宗地使用年期修正系數(shù) 式中：式中：k ky y 待估宗地年期修正系數(shù)；待估宗地年期修正系數(shù)； r r 土地還原率；土地還原率； m m 待估宗地可使用年期；待估宗地可使用年期； n n 待估宗地用途法定最高出

5、讓年限。待估宗地用途法定最高出讓年限。nmyrrk)11(1)11(1（6）確定容積率修正系數(shù) kc c = ki i / kj j 式中：式中：k kc c 待估宗地容積率修正系數(shù)；待估宗地容積率修正系數(shù)；k ki i 待估宗地容積率對應的地價水平指數(shù)；待估宗地容積率對應的地價水平指數(shù)；k kj j 待估宗地所在級別或均質地域內的平均容積率對應待估宗地所在級別或均質地域內的平均容積率對應的地價水平指數(shù)。的地價水平指數(shù)。（5）確定交易日期修正系數(shù) 地價體系基準地價評估路線價法地價分攤宗地評估程序（7）求出待估宗地的價格。根據(jù)前面所求的各項修正系數(shù)，對待估宗地對應的基準地價修正，即可得待估宗地地

6、價。 V = Vb(1+ki) kj 式中：式中：V Vb b 待估宗地對應的基準地價；待估宗地對應的基準地價； k ki i 待估宗地全部地價影響因素的總修正值；待估宗地全部地價影響因素的總修正值； k kj j 待估宗地土地使用年期、交易期日、容積率待估宗地土地使用年期、交易期日、容積率等其他修正系數(shù)。等其他修正系數(shù)。1 1、概念：路線價法是對面臨特定街道且可及、概念：路線價法是對面臨特定街道且可及性相當?shù)氖薪值卦O定性相當?shù)氖薪值卦O定，選取若干標準，選取若干標準宗地求其平均價格，此平均價格即為該特定街宗地求其平均價格，此平均價格即為該特定街道的路線價，依據(jù)路線價，再配合深度價格修道的路線價

7、，依據(jù)路線價，再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出面臨該道正率表和其他價格修正率表，計算出面臨該道路的其他宗地地價的一種估價方法。路的其他宗地地價的一種估價方法。 地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序關于路線價涉及的有關概念有：關于路線價涉及的有關概念有：（1）里地線與標準深度里地線與標準深度。里地線是與街道平行的直線，里地線與街道之間的距離即是標準深度（2）臨街地、里地與袋地臨街地、里地與袋地。在街道與里地線之間的土地，稱為臨街地，里地線以外的土地成為里地，在里地線內不直接臨街的土地即是袋地。 （3）街角地、正街與旁街街角地、正街與旁街。街角地是指兩條街道相交，

8、為與其夾角之間的地塊。街角地中，一宗土地的正街是指路線價較高的街道，旁街是指其中路線價較低的街道。如果兩條街道的路線價相等，則以使用寬度較大的街道為正街，寬度較小的為旁街。地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序2 2、基本原理：替代原理、區(qū)位原理、基本原理：替代原理、區(qū)位原理3 3 、適用的對象和條件、適用的對象和條件 u適用于城市土地的估價，尤其適用于適用于城市土地的估價，尤其適用于城市商業(yè)街道兩側土地的估價。城市商業(yè)街道兩側土地的估價。u前提條件是城市規(guī)劃較完善，街道較前提條件是城市規(guī)劃較完善，街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。u評估區(qū)域

9、有較多的交易實例，土地市評估區(qū)域有較多的交易實例，土地市場發(fā)展規(guī)范；場發(fā)展規(guī)范；u保證深度價格修正與其他價格修正體保證深度價格修正與其他價格修正體系的精確度。系的精確度。 地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序4 4 、評估路線價過程、評估路線價過程u劃分路線價區(qū)段劃分路線價區(qū)段u設定標準臨街深度設定標準臨街深度 u選取標準臨街宗地選取標準臨街宗地 u調查評估路線價調查評估路線價 u制作價格修正率表制作價格修正率表 +編制深度價格修正率表 +編制其他價格修正率表u計算臨街土地的價值計算臨街土地的價值 地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序4 4 、評估路線價過程

10、、評估路線價過程劃分路線價區(qū)段劃分路線價區(qū)段 將可及性相當、地塊相連的土地劃為將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。同一個路線價區(qū)段。設定標準深度設定標準深度 以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準深度為標準深度地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序4 4 、評估路線價過程、評估路線價過程選取標準宗地選取標準宗地標準宗地的含義標準宗地的含義 標準宗地是路線價區(qū)段中具有代表性的宗地。標準宗地是路線價區(qū)段中具有代表性的宗地。選取標準宗地的標準選取標準宗地的標準：u 一面臨街一面臨街u土地形狀為矩形土地形狀為矩形u臨街深度為標準深度臨街深度

11、為標準深度u臨街寬度為標準寬度臨街寬度為標準寬度u臨街寬度與臨街深度的比例適當臨街寬度與臨街深度的比例適當u代表性的用途代表性的用途u代表性的容積率代表性的容積率u其他方面，如土地使用權年限等具有代表性。其他方面，如土地使用權年限等具有代表性。地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序4 4 、評估路線價過程、評估路線價過程調查路線價調查路線價路線價的實質路線價的實質 路線價是附設在街道上的若干標準宗地的平路線價是附設在街道上的若干標準宗地的平均價格。均價格。路線價的表現(xiàn)形式路線價的表現(xiàn)形式 路線價通常表現(xiàn)為土地單價、樓面價路線價通常表現(xiàn)為土地單價、樓面價路線價的求取方式路線價的求

12、取方式 在同一路線區(qū)段取多宗標準宗地，算出每一在同一路線區(qū)段取多宗標準宗地，算出每一個標準宗地的單價，然后求出他們的平均數(shù)，個標準宗地的單價，然后求出他們的平均數(shù)，一此平均數(shù)作為該路線區(qū)段的路線價。一此平均數(shù)作為該路線區(qū)段的路線價。地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序(1) 編制深度價格修正率表的理論依據(jù)編制深度價格修正率表的理論依據(jù) a1a2a3an-1an a1- a2 a2- a3 an-1-an制作深度價格修正率表制作深度價格修正率表 反映地價變化相對程度的表格即為價格修正率表，其有反映地價變化相對程度的表格即為價

13、格修正率表，其有深度價格修正率表和其他價格修正率表。深度價格修正率表和其他價格修正率表。 圖7-1 深度價格遞減示意圖地價體系基準地價修正法地價分攤宗地評估程序四三二一法則示意圖四三二一法則示意圖（2）深度價格修正常用方法介紹四三二一法則，是將臨街深度四三二一法則，是將臨街深度100100英尺的土地，英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街深度為深度為2525英尺，各等份的價值因離街道的遠英尺，各等份的價值因離街道的遠近不同而不同。從街道方向算起，第一等份近不同而不同。從街道方向算起，第一等份的價值、第二等份的價值、第三等份的價值、的價值、第二等

14、份的價值、第三等份的價值、第四等份的價值分別占整塊土地價值的第四等份的價值分別占整塊土地價值的4040、3030、2020、1010。地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序九八七六法則示意圖九八七六法則示意圖如果超過如果超過100100英尺，則按九八七六法則來英尺，則按九八七六法則來計算，即超過計算，即超過100100英尺的第一個英尺的第一個2525英尺等英尺等份的價值、第二個份的價值、第二個2525英尺等份的價值、第英尺等份的價值、第三個三個2525英尺等份的價值、第四個英尺等份的價值、第四個2525英尺等英尺等份的價值分別為臨街深度份的價值分別為臨街深度100100英尺的土

15、地英尺的土地價值的價值的9 9、8 8、7 7、6 6。地價體系基準地價修正法地價分攤宗地評估程序（2）深度價格修正常用方法介紹地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序【例7-1】某臨街各宗土地的路線價為3000元/ 平方英尺，該路線價的標準臨街深度為100英尺。宗地b1、b2、b3、b4、b5 、b6的臨街深度與寬度見圖7-2，試利用四三二一法則和九八七六法則計算各宗地的總地價。b1 = 300040%15=1.8（萬元）（萬元）b2 = 3000（40%+30%）15=3.15（萬元）（萬元）b3 = 3000（40%+30%+20%）20=5.4（萬元）（萬元）b4 = 3

16、000（40%+30%+20%+10%）20=6（萬元）（萬元）b5 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%）25=8.175（萬元）（萬元）b6 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%+8%）25=8.775（萬元）（萬元）地價體系基準地價修正法地價分攤宗地評估程序（3）編制深度價格修正率表地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序如圖7-1（a）所示，假設al，a2，a3，an-1，an也分別表示各細條的價值占整塊土地價值的比率，則深度價格修正率表依據(jù)下列三種修正率原理制作而成：單獨深度價格修正率：單獨深度價格修正率： a1a1a2a2a3a3anan平

17、均深度價格修正率：平均深度價格修正率： a1a1(a1+a2)/2(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3+an-1+ (a1+a2+a3+an-1+ an)/nan)/n累計深度價格修正率：累計深度價格修正率： a1a1a1+a2a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3a1+a2+a3+an-1+ana1+a2+a3+an-1+an地價體系基準地價修正法地價分攤宗地評估程序 四三二一法則深度價格修正率表四三二一法則深度價格修正率表 表表7-67-6臨街深度（英尺）臨街深度（英尺）2525505075751001001251251501501751

18、75200200四三二一法則（）四三二一法則（）40403030202010109 98 87 76 6單獨深度價格修正率（）單獨深度價格修正率（）40403030202010109 98 87 76 6累計深度價格修正率（）累計深度價格修正率（）404070709090100100109109117117124124130130平均深度價格修正率（）平均深度價格修正率（）404035353030252521.821.819.519.517.717.716.216.25 5轉換后的平均深度價格修正轉換后的平均深度價格修正率（）率（）16016014014012012010010087.287.

19、278.078.070.870.865.065.0 臺灣省臨街深度指數(shù)表臺灣省臨街深度指數(shù)表 表表7-7深度（深度（m）未滿未滿4滿滿4未滿未滿8滿滿8未滿未滿12滿滿12未滿未滿16滿滿16未滿未滿1818以上以上指數(shù)指數(shù)（%）13012512011010040目前我國已用路線價的城市其進行的深度目前我國已用路線價的城市其進行的深度價格修正類似于臺灣地區(qū)的計算方法價格修正類似于臺灣地區(qū)的計算方法（3）編制深度價格修正率表地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程序地價體系基準地價修正法地價分攤宗地評估程序（4）編制其他價格修正率表地價體系基準地價評估基準地價修正法地價分攤宗地評估程

20、序臨街狀況與宗地形狀修正 寬度修正 寬深比修正 容積率修正 年期修正 地價分攤率修正 路線價法運用舉例路線價法運用舉例 1一面臨街地地價的計算2000140%15.245=21.336（萬元）（萬元） 2000140%70%15.2422.86/2=34.14（萬元（萬元/m2） 路線價法運用舉例路線價法運用舉例2 2前后兩面臨街地地價的計算前后兩面臨街地地價的計算 高價街影響深度高價街影響深度 = = 高價街路線價高價街路線價/ /（高價街路線價（高價街路線價+ +低價街路線價）低價街路線價） 總深度總深度 低價街影響深度低價街影響深度 = = 總深度總深度 - - 高價街影響深度高價街影響

21、深度 高價街影響深度高價街影響深度 = 3000/（3000+1800）28=17.5（m）低價街影響深度低價街影響深度 = 28-17.5=10.5（m）3 3街角地地價的計算街角地地價的計算路線價法運用舉例路線價法運用舉例街角地地價=正街路線價正街深度價格修正率+旁街路線價旁街深度價格修正率旁街影響加價率 宗地宗地I的總地價的總地價 =（3000140%+2000120%20%）22.8615.24=163.04（萬元）（萬元） 地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法宗地評估程序u建筑物壽命終了時，房屋所有權分割出售建筑物壽命終了時，房屋所有權分割出售u土地使用權續(xù)期，補交地價土地使用

22、權續(xù)期，補交地價 u建筑地價分攤的影響因素建筑地價分攤的影響因素：高度、朝向先樓層先樓層后朝向后朝向地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法宗地評估程序建筑地價分攤的方法建筑地價分攤的方法u1 1、按建筑面積進行分攤；、按建筑面積進行分攤；u2 2、按房地價值進行分攤；、按房地價值進行分攤；u3 3、按土地價值進行分攤、按土地價值進行分攤 1、按建筑面積進行分攤某權益人分攤的地價數(shù)額某權益人分攤的地價數(shù)額 = = 土地總價值土地總價值該權益人享有的建該權益人享有的建筑面積筑面積/ /建筑總面積建筑總面積某權益人占有的土地份額某權益人占有的土地份額 = = 該權益人享有的地價數(shù)額該權益人享有的

23、地價數(shù)額/ /土地總土地總價值價值= = 該權益人享有的建筑面積該權益人享有的建筑面積/ /建筑總面積建筑總面積 地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法宗地評估程序1、按建筑面積進行分攤【例7-10】某幢樓房的土地總價值2000萬元，總建筑面積25000m2，某人擁有其中500m2的建筑面積。試按建筑面積分攤方法計算該人應分攤的地價數(shù)額與土地份額。【解】由題意： 該人應分攤的地價數(shù)額 = 2000500/25000=40萬元 該人應分攤的土地份額 = 40/2000=2%簡單，可操作性強，主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑 沒有考慮樓層對建筑物使用功能的影響，忽視了在同一幢建筑物中

24、不同用途、朝向對地價分攤的影響。 此法不此法不宜采用宜采用地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法宗地評估程序2、按房地價值進行分攤某權益人分攤的地價數(shù)額某權益人分攤的地價數(shù)額 = = 土地總價值土地總價值該權益人享有的房地價值該權益人享有的房地價值/ /房地總價值房地總價值 【例【例7-117-11】某幢大廈的房地總價值為】某幢大廈的房地總價值為80008000萬元，土地總價萬元，土地總價值為值為30003000萬元。甲公司擁有其商業(yè)部分面積萬元。甲公司擁有其商業(yè)部分面積1000m1000m2 2，此部，此部分的房地價值為分的房地價值為10001000萬元；乙公司擁有其寫字樓部分面積萬元；

25、乙公司擁有其寫字樓部分面積1000m1000m2 2，此部分的房地價值為，此部分的房地價值為500500萬元。試按房地價值分萬元。試按房地價值分攤方法計算甲、乙公司占有的土地份額及分攤的地價。攤方法計算甲、乙公司占有的土地份額及分攤的地價。甲公司應分攤的土地份額甲公司應分攤的土地份額 = 1000/8000=12.5%= 1000/8000=12.5%甲公司應分攤的地價數(shù)額甲公司應分攤的地價數(shù)額 = 3000= 3000 12.5%=37512.5%=375（萬元）（萬元）乙公司應分攤的土地份額乙公司應分攤的土地份額= 500/8000=6.25%= 500/8000=6.25%乙公司應分攤的

26、地價數(shù)額乙公司應分攤的地價數(shù)額= 3000= 3000 6.25%=187.56.25%=187.5（萬元）（萬元）優(yōu)點：能夠反映出由于各優(yōu)點：能夠反映出由于各樓層樓價的不同而分攤的樓層樓價的不同而分攤的地價也不同，更能體現(xiàn)房地價也不同，更能體現(xiàn)房地產權利人的真實權益。地產權利人的真實權益。 缺點：造成分攤后各缺點：造成分攤后各層建筑物的單位造價層建筑物的單位造價相差很大，不能真實相差很大，不能真實反映地價的空間差異反映地價的空間差異 適用范圍限于適用范圍限于各層價格有差各層價格有差異，但差異不異，但差異不是很大的建筑是很大的建筑地價分攤地價分攤 地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法宗地評估程序3、按土地價值進行分攤、按土地價值進行分攤 某權益人分攤的地價數(shù)額某權益人分攤的地價數(shù)額 = = 享有的房地價值享有的房地價值- -享有的建筑物價值享有的建筑物價值某權益人占有的土地份額某權益人占有的土地份額 = = 該權益人分攤的地價數(shù)額該權益人分攤的地價數(shù)額/ /土地總價值土地總價值= =（該權益人享有的房地價值（該權益人享有的房地價值- -該權益人享有的該權益人享有的建筑物價值）建筑物價值）/ /（房地總價值