第七章地價(jià)評(píng)估

1、學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容主要內(nèi)容1. 1.地價(jià)體系 2.基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估 3.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 4.路線價(jià)法 5.建筑地價(jià)的分?jǐn)?6.宗地地價(jià)評(píng)估程序 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序 圖圖7-1 7-1 地價(jià)體系結(jié)構(gòu)示意圖地價(jià)體系結(jié)構(gòu)示意圖基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序1 1基準(zhǔn)地價(jià)的概念基準(zhǔn)地價(jià)的概念 2 2基準(zhǔn)地價(jià)的作用基準(zhǔn)地價(jià)的作用（1）調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間合理布局的經(jīng)濟(jì)杠桿。 （2）為國(guó)家計(jì)征土地稅提供依據(jù)。 （3）基準(zhǔn)地價(jià)為進(jìn)一步評(píng)估宗地價(jià)格提供依據(jù)。 （4）加強(qiáng)國(guó)家宏觀管理的手段，政府制定

2、地價(jià)政策、宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)。 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序3 3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 （1）劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，并進(jìn)行不同區(qū)域歸類。（2）在同一土地級(jí)別或類型區(qū)域中，利用取得的土地超額利潤(rùn)、已成交的地租和地價(jià)資料，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別和土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，進(jìn)而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。（3）分析基準(zhǔn)地價(jià)同宗地地價(jià)、租金和土地條件的相關(guān)關(guān)系，建立土地級(jí)別或區(qū)域分用途的宗地地價(jià)修正體系。 地價(jià)體系路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序5. 5. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法（1）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域范圍的確定

3、。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查與收集。 （3）資料的分析整理。 （4）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。 （5）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型的選擇及基準(zhǔn)地價(jià)的確定。 （6）提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。 1 1基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)的概念的概念 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序2 2基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)的程序與方法的程序與方法（1）搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料。 （2）確定待估宗地所處地段對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)。（3）調(diào)查待估宗地地價(jià)影響因素，確定宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)。 niikk1 式中：式中：k k 待估宗地全部地價(jià)影響因素的總修正值；待估宗地全部地價(jià)影響因素的總修正值； ki ki 待估宗地第待估宗地第i i個(gè)地價(jià)影響因

4、素的修正值；個(gè)地價(jià)影響因素的修正值； n n - 修正因素個(gè)數(shù)。修正因素個(gè)數(shù)。 注意：注意：如果待估宗地的開發(fā)程度如果待估宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度不一與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度不一致時(shí)，在確定宗地地價(jià)影響因素致時(shí)，在確定宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)前，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程修正系數(shù)前，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正。度差異修正。 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序（4）確定待估宗地使用年期修正系數(shù) 式中：式中：k ky y 待估宗地年期修正系數(shù)；待估宗地年期修正系數(shù)； r r 土地還原率；土地還原率； m m 待估宗地可使用年期；待估宗地可使用年期； n n 待估宗地用途法定最高出

5、讓年限。待估宗地用途法定最高出讓年限。nmyrrk)11(1)11(1（6）確定容積率修正系數(shù) kc c = ki i / kj j 式中：式中：k kc c 待估宗地容積率修正系數(shù)；待估宗地容積率修正系數(shù)；k ki i 待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)；待估宗地容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)；k kj j 待估宗地所在級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率對(duì)應(yīng)待估宗地所在級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)。的地價(jià)水平指數(shù)。（5）確定交易日期修正系數(shù) 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序（7）求出待估宗地的價(jià)格。根據(jù)前面所求的各項(xiàng)修正系數(shù)，對(duì)待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正，即可得待估宗地地

6、價(jià)。 V = Vb(1+ki) kj 式中：式中：V Vb b 待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)； k ki i 待估宗地全部地價(jià)影響因素的總修正值；待估宗地全部地價(jià)影響因素的總修正值； k kj j 待估宗地土地使用年期、交易期日、容積率待估宗地土地使用年期、交易期日、容積率等其他修正系數(shù)。等其他修正系數(shù)。1 1、概念：路線價(jià)法是對(duì)面臨特定街道且可及、概念：路線價(jià)法是對(duì)面臨特定街道且可及性相當(dāng)?shù)氖薪值卦O(shè)定性相當(dāng)?shù)氖薪值卦O(shè)定，選取若干標(biāo)準(zhǔn)，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，此平均價(jià)格即為該特定街宗地求其平均價(jià)格，此平均價(jià)格即為該特定街道的路線價(jià)，依據(jù)路線價(jià)，再配合深度價(jià)格修道的路線價(jià)

7、，依據(jù)路線價(jià)，再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出面臨該道正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出面臨該道路的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。路的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序關(guān)于路線價(jià)涉及的有關(guān)概念有：關(guān)于路線價(jià)涉及的有關(guān)概念有：（1）里地線與標(biāo)準(zhǔn)深度里地線與標(biāo)準(zhǔn)深度。里地線是與街道平行的直線，里地線與街道之間的距離即是標(biāo)準(zhǔn)深度（2）臨街地、里地與袋地臨街地、里地與袋地。在街道與里地線之間的土地，稱為臨街地，里地線以外的土地成為里地，在里地線內(nèi)不直接臨街的土地即是袋地。 （3）街角地、正街與旁街街角地、正街與旁街。街角地是指兩條街道相交，

8、為與其夾角之間的地塊。街角地中，一宗土地的正街是指路線價(jià)較高的街道，旁街是指其中路線價(jià)較低的街道。如果兩條街道的路線價(jià)相等，則以使用寬度較大的街道為正街，寬度較小的為旁街。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序2 2、基本原理：替代原理、區(qū)位原理、基本原理：替代原理、區(qū)位原理3 3 、適用的對(duì)象和條件、適用的對(duì)象和條件 u適用于城市土地的估價(jià)，尤其適用于適用于城市土地的估價(jià)，尤其適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。u前提條件是城市規(guī)劃較完善，街道較前提條件是城市規(guī)劃較完善，街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。u評(píng)估區(qū)域

9、有較多的交易實(shí)例，土地市評(píng)估區(qū)域有較多的交易實(shí)例，土地市場(chǎng)發(fā)展規(guī)范；場(chǎng)發(fā)展規(guī)范；u保證深度價(jià)格修正與其他價(jià)格修正體保證深度價(jià)格修正與其他價(jià)格修正體系的精確度。系的精確度。 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序4 4 、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程u劃分路線價(jià)區(qū)段劃分路線價(jià)區(qū)段u設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 u選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 u調(diào)查評(píng)估路線價(jià)調(diào)查評(píng)估路線價(jià) u制作價(jià)格修正率表制作價(jià)格修正率表 +編制深度價(jià)格修正率表 +編制其他價(jià)格修正率表u計(jì)算臨街土地的價(jià)值計(jì)算臨街土地的價(jià)值 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序4 4 、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程

10、、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程劃分路線價(jià)區(qū)段劃分路線價(jià)區(qū)段 將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度為標(biāo)準(zhǔn)深度地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序4 4 、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程選取標(biāo)準(zhǔn)宗地選取標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)宗地的含義標(biāo)準(zhǔn)宗地的含義 標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段中具有代表性的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段中具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)準(zhǔn)選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)準(zhǔn)：u 一面臨街一面臨街u土地形狀為矩形土地形狀為矩形u臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度臨街深度

11、為標(biāo)準(zhǔn)深度u臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度u臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)u代表性的用途代表性的用途u代表性的容積率代表性的容積率u其他方面，如土地使用權(quán)年限等具有代表性。其他方面，如土地使用權(quán)年限等具有代表性。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序4 4 、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程、評(píng)估路線價(jià)過(guò)程調(diào)查路線價(jià)調(diào)查路線價(jià)路線價(jià)的實(shí)質(zhì)路線價(jià)的實(shí)質(zhì) 路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。均價(jià)格。路線價(jià)的表現(xiàn)形式路線價(jià)的表現(xiàn)形式 路線價(jià)通常表現(xiàn)為土地單價(jià)、樓面價(jià)路線價(jià)通常表現(xiàn)為土地單價(jià)、樓面價(jià)路線價(jià)的求取方式路線價(jià)的求

12、取方式 在同一路線區(qū)段取多宗標(biāo)準(zhǔn)宗地，算出每一在同一路線區(qū)段取多宗標(biāo)準(zhǔn)宗地，算出每一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價(jià)，然后求出他們的平均數(shù)，個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價(jià)，然后求出他們的平均數(shù)，一此平均數(shù)作為該路線區(qū)段的路線價(jià)。一此平均數(shù)作為該路線區(qū)段的路線價(jià)。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序(1) 編制深度價(jià)格修正率表的理論依據(jù)編制深度價(jià)格修正率表的理論依據(jù) a1a2a3an-1an a1- a2 a2- a3 an-1-an制作深度價(jià)格修正率表制作深度價(jià)格修正率表 反映地價(jià)變化相對(duì)程度的表格即為價(jià)格修正率表，其有反映地價(jià)變化相對(duì)程度的表格即為價(jià)

13、格修正率表，其有深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。 圖7-1 深度價(jià)格遞減示意圖地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序四三二一法則示意圖四三二一法則示意圖（2）深度價(jià)格修正常用方法介紹四三二一法則，是將臨街深度四三二一法則，是將臨街深度100100英尺的土地，英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街深度為深度為2525英尺，各等份的價(jià)值因離街道的遠(yuǎn)英尺，各等份的價(jià)值因離街道的遠(yuǎn)近不同而不同。從街道方向算起，第一等份近不同而不同。從街道方向算起，第一等份的價(jià)值、第二等份的價(jià)值、第三等份的價(jià)值、的價(jià)值、第二等

14、份的價(jià)值、第三等份的價(jià)值、第四等份的價(jià)值分別占整塊土地價(jià)值的第四等份的價(jià)值分別占整塊土地價(jià)值的4040、3030、2020、1010。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序九八七六法則示意圖九八七六法則示意圖如果超過(guò)如果超過(guò)100100英尺，則按九八七六法則來(lái)英尺，則按九八七六法則來(lái)計(jì)算，即超過(guò)計(jì)算，即超過(guò)100100英尺的第一個(gè)英尺的第一個(gè)2525英尺等英尺等份的價(jià)值、第二個(gè)份的價(jià)值、第二個(gè)2525英尺等份的價(jià)值、第英尺等份的價(jià)值、第三個(gè)三個(gè)2525英尺等份的價(jià)值、第四個(gè)英尺等份的價(jià)值、第四個(gè)2525英尺等英尺等份的價(jià)值分別為臨街深度份的價(jià)值分別為臨街深度100100英尺的土

15、地英尺的土地價(jià)值的價(jià)值的9 9、8 8、7 7、6 6。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序（2）深度價(jià)格修正常用方法介紹地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序【例7-1】某臨街各宗土地的路線價(jià)為3000元/ 平方英尺，該路線價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100英尺。宗地b1、b2、b3、b4、b5 、b6的臨街深度與寬度見(jiàn)圖7-2，試?yán)盟娜环▌t和九八七六法則計(jì)算各宗地的總地價(jià)。b1 = 300040%15=1.8（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）b2 = 3000（40%+30%）15=3.15（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）b3 = 3000（40%+30%+20%）20=5.4（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）b4 = 3

16、000（40%+30%+20%+10%）20=6（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）b5 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%）25=8.175（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）b6 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%+8%）25=8.775（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序（3）編制深度價(jià)格修正率表地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序如圖7-1（a）所示，假設(shè)al，a2，a3，an-1，an也分別表示各細(xì)條的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的比率，則深度價(jià)格修正率表依據(jù)下列三種修正率原理制作而成：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正率：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正率： a1a1a2a2a3a3anan平

17、均深度價(jià)格修正率：平均深度價(jià)格修正率： a1a1(a1+a2)/2(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3+an-1+ (a1+a2+a3+an-1+ an)/nan)/n累計(jì)深度價(jià)格修正率：累計(jì)深度價(jià)格修正率： a1a1a1+a2a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3a1+a2+a3+an-1+ana1+a2+a3+an-1+an地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序 四三二一法則深度價(jià)格修正率表四三二一法則深度價(jià)格修正率表 表表7-67-6臨街深度（英尺）臨街深度（英尺）2525505075751001001251251501501751

18、75200200四三二一法則（）四三二一法則（）40403030202010109 98 87 76 6單獨(dú)深度價(jià)格修正率（）單獨(dú)深度價(jià)格修正率（）40403030202010109 98 87 76 6累計(jì)深度價(jià)格修正率（）累計(jì)深度價(jià)格修正率（）404070709090100100109109117117124124130130平均深度價(jià)格修正率（）平均深度價(jià)格修正率（）404035353030252521.821.819.519.517.717.716.216.25 5轉(zhuǎn)換后的平均深度價(jià)格修正轉(zhuǎn)換后的平均深度價(jià)格修正率（）率（）16016014014012012010010087.287.

19、278.078.070.870.865.065.0 臺(tái)灣省臨街深度指數(shù)表臺(tái)灣省臨街深度指數(shù)表 表表7-7深度（深度（m）未滿未滿4滿滿4未滿未滿8滿滿8未滿未滿12滿滿12未滿未滿16滿滿16未滿未滿1818以上以上指數(shù)指數(shù)（%）13012512011010040目前我國(guó)已用路線價(jià)的城市其進(jìn)行的深度目前我國(guó)已用路線價(jià)的城市其進(jìn)行的深度價(jià)格修正類似于臺(tái)灣地區(qū)的計(jì)算方法價(jià)格修正類似于臺(tái)灣地區(qū)的計(jì)算方法（3）編制深度價(jià)格修正率表地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序（4）編制其他價(jià)格修正率表地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程

20、序臨街狀況與宗地形狀修正 寬度修正 寬深比修正 容積率修正 年期修正 地價(jià)分?jǐn)偮市拚?路線價(jià)法運(yùn)用舉例路線價(jià)法運(yùn)用舉例 1一面臨街地地價(jià)的計(jì)算2000140%15.245=21.336（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 2000140%70%15.2422.86/2=34.14（萬(wàn)元（萬(wàn)元/m2） 路線價(jià)法運(yùn)用舉例路線價(jià)法運(yùn)用舉例2 2前后兩面臨街地地價(jià)的計(jì)算前后兩面臨街地地價(jià)的計(jì)算 高價(jià)街影響深度高價(jià)街影響深度 = = 高價(jià)街路線價(jià)高價(jià)街路線價(jià)/ /（高價(jià)街路線價(jià)（高價(jià)街路線價(jià)+ +低價(jià)街路線價(jià)）低價(jià)街路線價(jià)） 總深度總深度 低價(jià)街影響深度低價(jià)街影響深度 = = 總深度總深度 - - 高價(jià)街影響深度高價(jià)街影響

21、深度 高價(jià)街影響深度高價(jià)街影響深度 = 3000/（3000+1800）28=17.5（m）低價(jià)街影響深度低價(jià)街影響深度 = 28-17.5=10.5（m）3 3街角地地價(jià)的計(jì)算街角地地價(jià)的計(jì)算路線價(jià)法運(yùn)用舉例路線價(jià)法運(yùn)用舉例街角地地價(jià)=正街路線價(jià)正街深度價(jià)格修正率+旁街路線價(jià)旁街深度價(jià)格修正率旁街影響加價(jià)率 宗地宗地I的總地價(jià)的總地價(jià) =（3000140%+2000120%20%）22.8615.24=163.04（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法宗地評(píng)估程序u建筑物壽命終了時(shí)，房屋所有權(quán)分割出售建筑物壽命終了時(shí)，房屋所有權(quán)分割出售u土地使用權(quán)續(xù)期，補(bǔ)交地價(jià)土地使用

22、權(quán)續(xù)期，補(bǔ)交地價(jià) u建筑地價(jià)分?jǐn)偟挠绊懸蛩亟ㄖ貎r(jià)分?jǐn)偟挠绊懸蛩兀焊叨?、朝向先樓層先樓層后朝向后朝向地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法宗地評(píng)估程序建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ńㄖ貎r(jià)分?jǐn)偟姆椒╱1 1、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?；、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅籾2 2、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅?、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?；u3 3、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?1、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偰硻?quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額某權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 = = 土地總價(jià)值土地總價(jià)值該權(quán)益人享有的建該權(quán)益人享有的建筑面積筑面積/ /建筑總面積建筑總面積某權(quán)益人占有的土地份額某權(quán)益人占有的土地份額 = = 該權(quán)益人享有的地價(jià)數(shù)額該權(quán)益人享有的

23、地價(jià)數(shù)額/ /土地總土地總價(jià)值價(jià)值= = 該權(quán)益人享有的建筑面積該權(quán)益人享有的建筑面積/ /建筑總面積建筑總面積 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法宗地評(píng)估程序1、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂纠?-10】某幢樓房的土地總價(jià)值2000萬(wàn)元，總建筑面積25000m2，某人擁有其中500m2的建筑面積。試按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額與土地份額?！窘狻坑深}意： 該人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 = 2000500/25000=40萬(wàn)元 該人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~ = 40/2000=2%簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑 沒(méi)有考慮樓層對(duì)建筑物使用功能的影響，忽視了在同一幢建筑物中

24、不同用途、朝向?qū)Φ貎r(jià)分?jǐn)偟挠绊憽?此法不此法不宜采用宜采用地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法宗地評(píng)估程序2、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰硻?quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額某權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 = = 土地總價(jià)值土地總價(jià)值該權(quán)益人享有的房地價(jià)值該權(quán)益人享有的房地價(jià)值/ /房地總價(jià)值房地總價(jià)值 【例【例7-117-11】某幢大廈的房地總價(jià)值為】某幢大廈的房地總價(jià)值為80008000萬(wàn)元，土地總價(jià)萬(wàn)元，土地總價(jià)值為值為30003000萬(wàn)元。甲公司擁有其商業(yè)部分面積萬(wàn)元。甲公司擁有其商業(yè)部分面積1000m1000m2 2，此部，此部分的房地價(jià)值為分的房地價(jià)值為10001000萬(wàn)元；乙公司擁有其寫字樓部分面積萬(wàn)元；

25、乙公司擁有其寫字樓部分面積1000m1000m2 2，此部分的房地價(jià)值為，此部分的房地價(jià)值為500500萬(wàn)元。試按房地價(jià)值分萬(wàn)元。試按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算甲、乙公司占有的土地份額及分?jǐn)偟牡貎r(jià)。攤方法計(jì)算甲、乙公司占有的土地份額及分?jǐn)偟牡貎r(jià)。甲公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~甲公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~ = 1000/8000=12.5%= 1000/8000=12.5%甲公司應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額甲公司應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 = 3000= 3000 12.5%=37512.5%=375（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）乙公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~乙公司應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~= 500/8000=6.25%= 500/8000=6.25%乙公司應(yīng)分?jǐn)偟?/p>

26、地價(jià)數(shù)額乙公司應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額= 3000= 3000 6.25%=187.56.25%=187.5（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）優(yōu)點(diǎn)：能夠反映出由于各優(yōu)點(diǎn)：能夠反映出由于各樓層樓價(jià)的不同而分?jǐn)偟臉菍訕莾r(jià)的不同而分?jǐn)偟牡貎r(jià)也不同，更能體現(xiàn)房地價(jià)也不同，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利人的真實(shí)權(quán)益。地產(chǎn)權(quán)利人的真實(shí)權(quán)益。 缺點(diǎn)：造成分?jǐn)偤蟾魅秉c(diǎn)：造成分?jǐn)偤蟾鲗咏ㄖ锏膯挝辉靸r(jià)層建筑物的單位造價(jià)相差很大，不能真實(shí)相差很大，不能真實(shí)反映地價(jià)的空間差異反映地價(jià)的空間差異 適用范圍限于適用范圍限于各層價(jià)格有差各層價(jià)格有差異，但差異不異，但差異不是很大的建筑是很大的建筑地價(jià)分?jǐn)偟貎r(jià)分?jǐn)?地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法宗地評(píng)估程序3、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?某權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額某權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 = = 享有的房地價(jià)值享有的房地價(jià)值- -享有的建筑物價(jià)值享有的建筑物價(jià)值某權(quán)益人占有的土地份額某權(quán)益人占有的土地份額 = = 該權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額該權(quán)益人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額/ /土地總價(jià)值土地總價(jià)值= =（該權(quán)益人享有的房地價(jià)值（該權(quán)益人享有的房地價(jià)值- -該權(quán)益人享有的該權(quán)益人享有的建筑物價(jià)值）建筑物價(jià)值）/ /（房地總價(jià)值