2014年房地產(chǎn)估價理論與方法20170707

1、2014房估理論方法真題一、單項選擇題（共35 題，每題1 分。每題的備選答案中只有1 個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1 .因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對該企業(yè)給予的補償不包括（）。A. 該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)價值的補償B.搬遷后可繼續(xù)使用的機器設(shè)備價值的補償C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時安置的補償D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償2 .關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A. 估價依據(jù)應(yīng)該根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.房地產(chǎn)估價規(guī)范應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估

2、價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)的都是一種估價依據(jù)3 .關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A. 估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與估價委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果和估價對象在市場上的成交價格應(yīng)一致4 .相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A. 易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的特性。正是由于房

3、地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了 “相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”參見教材 P64.5 .下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通天劍描述的是（）。A. 該房地產(chǎn)附近有一條收費道路，轎車通行費為每輛10 元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500 米，平均每隔6分鐘有一輛公交車經(jīng)過D.該房地產(chǎn)附近有社會停車場，停車位數(shù)量為600 個【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。選項ACD 分別屬于交通條件描述中的交通收費情況、出入可利用的交通工具和停車方便程度。P806 .

4、利用效益法或假設(shè)開發(fā)評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A. 典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率【答案】C【解析】本題考查的是投資價值，如折現(xiàn)率，評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率，而評估投資價值時應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。 P997 .某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3 年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3 年租期內(nèi)的凈租金為 50 萬元/年，同期的市場凈租金為65 萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.36B.

5、45.00C.131.22D.170.58【答案】A【解析】本題考查的是承租人權(quán)益價值。承租人權(quán)益價值=（ 65-50）÷7%× 1-1÷（1+7%）33=39.36 萬元。 P2458 .某房地產(chǎn)的土地面積為3000 ，容積率為3.市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為4200 元 /，成本法測算的土地重置單價為4800 元 /、建筑物重置單價為3000 元 /。該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】C【解析】本題考查的是樓面地價的計算。房地產(chǎn)總價=（ 4800÷ 3+3000）×3000× 3=4

6、140 萬元。 P1129 .下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的因素是（）。A. 控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價格的影響因素。增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使自用需求者傾向于購置較小面積的房產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機，從而會減少需求、減少囤積、增加供給，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。P14010 .實際估價中，評價某建筑物的完損狀況時，不要考慮的實物因素是（）。A. 建筑規(guī)模B.建筑物年齡C.維修養(yǎng)護情況D.工程質(zhì)量【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。

7、建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物的年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質(zhì)量等。P12611 .在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價的假設(shè)，屬于（）。A. 一般假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B【解析】本題考查的是估價假設(shè)。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因為原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。參見教材P414.12 .某房地產(chǎn)的建筑面積為2500 ，現(xiàn)狀價值為2000 萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100 萬元，殘值為45 萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得

8、利潤為4000 元 /，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000 元 /。該房地產(chǎn)的市場價值為（）。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C【解析】本題考查的是市場價值的計算，（ 15000-4000） × 2500÷ 10000-100+45=2695 萬元。P10013 .下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。A. 因抵押貸款需要，對擬抵押房產(chǎn)價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進行評估C.因罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估【答案】C【解

9、析】本題考查的是對房地產(chǎn)估價的各種需要。對各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實物量（如面積），而且考慮涉案房地產(chǎn)的價值量。P2714 .估價對象為一沿街店鋪，建筑面積為300 ，已知其中家電和汽車價值為60 萬元。估價中選取甲、乙、 丙三個可比實例，建筑面積分別為300 、280 和 340 ， 總價分別為420萬元、 448 萬元和 595 萬元，其中可比實例丙的總價中含有價值為30 萬元的家具。根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取的估價對象包含家電和汽車的市場價格為（）萬元。A.466B.526C.535D.545【答案】B【解析】本題考

10、查的是估價對象的市場價格。市場價格=420-448 ÷ 280× 300+（ 595-30）÷340× 300 ÷ 3+60=526 萬元。 P9615 .某住宅的建筑面積為100 ，買賣合同約定成交價為10000 元 /，價款分兩期支付，于成交日期支付60 萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費為 3 萬元， 賣方應(yīng)繳納的稅費為8 萬元， 并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】C【

11、解析】本題考查的是建立比較基礎(chǔ)上的價款計算。建立比較基礎(chǔ)后的總價=（ 10000× 100÷ 10000-60+3 ）÷（1+6%） +60=100.57 萬元。 P18816 .某房地產(chǎn)在2014年 3 月的價格為7200元 /，已知類似房地產(chǎn)在2014 年 3 月至 9月的價格指數(shù)分別為：99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30（均已上個月為基數(shù)）。該房地產(chǎn) 2014 年 9 月的價格為（）元/。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D【解析】本題考查的是環(huán)比價格指數(shù)。9 月價格 =720

12、0× 94.80÷ 100× 96.60÷ 100× 105.10÷100× 109.30÷ 100× 112.70÷ 100× 118.30÷ 100=10098 元 /。P19517 .為評估房地產(chǎn)2014年 10 月 1 日的市場價格，選取的可比實例資料是：成交日期為2014年 4 月 1 日，成交單價為8000 元 /，合同約定建筑面積95 ，并約定面積有誤差時總價不調(diào)整，在2014 年 6 月 1 日房地產(chǎn)登記時建筑面積為100 。自2014 年 1 月 1 日至

13、2014年 10 月 1 日， 當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%。 該可比實例經(jīng)調(diào)整后的比較單價為（）元/。A.7737.83B.8145.08C.8423.57D.8573.77【答案】D【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的價格變動率法。8000×（1+0.3%） 6=8145.08 元 /18 .某房地產(chǎn)未來第1 年末的凈收益為20 萬元，以后凈收益每年增加1.5萬元，價格每年上漲 5%，報酬率為8%，第4 年末轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為轉(zhuǎn)售價格的6%。目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81【答案】B【解析】1

14、9 .某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3 年期問，每年可于年初獲得凈收益80 萬元， 3 年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費用為50 萬元，若該類房地產(chǎn)的報酬率為8，該寫字樓的現(xiàn)時價值為1000 萬元，則3 年后該商業(yè)用地凈地的價值為（）萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00【答案】C【解析】20 .某酒店5 年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220 萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40 萬元，運營費用減少25 萬元，該酒店剩余收益期為10 年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為2

15、1 5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為()萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B【解析】本體考查的是報酬資本化法。價值減損額=( 420-220) /8.5% ×1-1/(1+8.5%) 10-(420-220)-(220-25)/8.5% × 1-1÷ (1+8.5%) 10=98.42 萬元。P21921 .某人現(xiàn)有資金50萬元， 欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10 年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120 元 /m2,運營費用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10

16、年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為()萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】B【解析】22 .關(guān)于成本法估價中土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是()。A. 應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點的正常水平來估算【答案】D【解析】本題考查的是成本估價法，成本法估價中土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等，均應(yīng)按它們在價值時點的正常水平來估算。P28123 .某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管

17、理費用、投資利息分別為某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費用，投資利息分別為4000 萬元、 180 萬元和 350 萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、 6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為()萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B【解析】24 .某建筑物的土建工程直接費為780 元 /m2（其中人工費為130元 /m2），安裝工程直接費為450 元 /m2（其中人工費為50 元 /m2），裝飾裝修工程直接費為900元 /m2（其中人工費為45 元/m2）. 又知該地區(qū)土建工程綜合費率為直接費的15%，安裝工程綜合費為人工費的75%，裝飾裝

18、修工程綜合費率為人工費的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費為（）元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64【答案】B【解析】25 .某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此造成的該寫字樓折舊屬于（）。A. 外部折舊B.功能落后折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊【答案】B【解析】本題考查的是建筑物折舊。功能落后是指因建筑物種某些部件、設(shè)備設(shè)施、功能等低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價值減損。如建筑樣式過期時，空間布局欠佳等。P29726 .某商場是6年前一樁已使用5 年的舊廠房改變用途并簡單主修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出

19、讓手續(xù)，土地使用年限為40 年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的參與價值應(yīng)給予相應(yīng)補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60 年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B【解析】本題考查的是直線法成新率的計算。成新率=（ 60-5-6） ÷ 60× 100%=81.67%。 P30327 .關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。A. 弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清突起區(qū)位主要是為

20、了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C【解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選取。選項 C， 弄清土地的區(qū)位狀況，主要是為了選擇最佳的用途服務(wù)。P33028 .某在建寫字樓的總建筑面積為30000 ，預(yù)計建成的正常建設(shè)期為3 年，現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓預(yù)計完成轉(zhuǎn)讓交易需要3 個月。 根據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為 1.25 年，預(yù)計寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2 元 /·天，每年計365 天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%，該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A.29807

21、B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】29 .運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。A. 待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】C【解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。采用直接成本利用率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待* 地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設(shè)成本。參見教材 P334.30 .利用直線趨勢法對某類商品住宅20042013 年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程 Y=3522+385X ， 其中 Y 為商品住宅價格，X 為時間，

22、X=0. 經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014 年的平均價格為（）元/A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】B【解析】本題考查的是長期趨勢法中的數(shù)學(xué)曲線擬合法。取2008 年對應(yīng)的X=-1,2009 年對應(yīng)的 X=1 ，則滿足X=0. 令 X=6，則Y=3522+385 × 6=5832.P34831 .關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。A. 以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費，

23、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D【解析】本題考查的是地租的測算。選項D ，未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租 -開墾費用的利息。P367-36932 .某宗土地總面積為1000 ， 容積率為2.8， 土地單價為3500 元 /，若將容積率提高到4，樓面地價不變，則理論上補地價的數(shù)額為（）萬元。A.105B.150C.420D.500【答案】B【解析】補地價=新規(guī)劃條件下地價-舊規(guī)劃條件下地價=（ 3500*4/2.8-3500 ） *1000=150（萬元）。33 .對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.

24、 朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B【解析】34.下列估價工作中，宜首先進行的是（）。A. 制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結(jié)果D.撰寫估價報告【答案】A【解析】35.估價檔案保存期限應(yīng)不少于10 年，起算日期為（）。A. 估價作業(yè)開始日期B.估價對象實地查勘之日C.價值時點D.估價報告出具之日【答案】D【解析】二、多項選擇題（共15 題，每題2 分。每題的備選答案中有2個或 2 個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的得2 分；錯選或多選的。不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分）1 .對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。

25、A. 合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則。在評估市場價值時，應(yīng)遵循以下原則：獨立、客觀、公正原則；合法原則；價值時點原則；替代原則；最高最佳利用原則。P322 .下列房產(chǎn)中屬于權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A. 已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】ACE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)按權(quán)益狀況劃分的種類。P71-723 .下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A. 當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費

26、者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】BCDE【解析】本題考查的是決定房地產(chǎn)需求的因素。該種房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平， 消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費者對未來的預(yù)期。參見教材P86-87.4 .在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A. 投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值【答案】CDE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價值的種類?？焖僮儸F(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值、殘余價值一般低于市場價值。P97-1005 .下列制度政策的調(diào)整，

27、在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降的有（）。A. 提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機【答案】ACE【解析】本題考查的是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素。P138-1406 .下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A. 將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承

28、包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】DE【解析】本題考查的是合法原則，P157-1607 .下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（）。A. 標(biāo)準(zhǔn)廠房8 .行政辦公樓C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)地E.在建工程【答案】ACD【解析】本題考查的是比較法。比較法使用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。P1758 .估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A. 建筑密度B.土地使用期限C.周邊道路交通管制狀況D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】BDE【解析】 本題考查的是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

29、。在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用氣情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。參見教材P197.9 .關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估計值的說法，正確的有（）。A. 評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值【答案】ABD【解析】本體考查的是凈收益測算時應(yīng)該注意的問題

30、。P24410 .成本估價中，在征收集體土地的土地征收補償費用的內(nèi)容包括（）。A. 土地補償費與安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費E.場地平整費【答案】ABCD【解析】本題考查的是土地征收補償費用的組成。P276-27711.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5 年前以出讓方式取得的50 年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新構(gòu)建價格為200 萬元， 重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300 萬元， 管理費用為15 萬元，銷售費用為20 萬元，銷售稅費為50 萬元。正常建設(shè)期為1.5 年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.3

31、1%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%，下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A. 估價對象土地取得成本為196 萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535 萬元C.土地取得成本的計息期為1.5 年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73 萬元E.開發(fā)利潤為64.20 萬元【答案】AC【解析】12 .關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A. 通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完之時房地長市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)

32、的市場價格直接“平移”過來作為預(yù)算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】ADE【解析】13 .關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A. 可用于假設(shè)開發(fā)中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】ABE【解析】14 .關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A. 本質(zhì)上都是比較法B.都需要進行市場狀況調(diào)整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調(diào)整E.都是批

33、量估價方法【答案】AD【解析】15 .房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A. 房地產(chǎn)估價報告使用期限B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途，容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定【答案】ABCD【解析】三、判斷題1 .房地產(chǎn)司法拍賣估價，因估價對象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以估價時要考慮這些因素對 房地產(chǎn)價值的影響（）【答案】×【解析】司法拍賣估價不考慮債

34、權(quán)債務(wù)因素。參見教材p402.2 .理論上同一估價對象在同一估價目的及相應(yīng)的特定條件下形成的正常值是唯一的。（）【答案】【解析】同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值時其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。參見教材p32.3 .在房地產(chǎn)估價中如果估價對象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。（）【答案】【解析】在實際房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍如果包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。參加教材p50.4 .根據(jù)城

35、市房地產(chǎn)管理法，各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。（）【答案】【解析】城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定： “基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”。參加教材 p110.5 .若某因素對房地產(chǎn)價值的影響可用數(shù)字模型量化，同時注冊房地產(chǎn)估價師也可根據(jù)經(jīng)驗判斷時，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗進行判斷（）【答案】×【解析】 只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑借經(jīng)驗判斷某種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。參見教材p121.6 .房地產(chǎn)估價原則可以使不同的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一價值時點的評估值趨于相同或相近。（）【答案】×【解析】房地產(chǎn)估

36、價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。參見教材p155.7 .在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時，應(yīng)將可比實例的裝修價值扣除。（）【答案】×【解析】建立比較基礎(chǔ)時，是將估價對象與可比實例進行“有無對比”而非“好壞”、 “優(yōu)劣”對比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價格差異，部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材p183.8 .從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。

37、（）【答案】【解析】 投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益。參見教材p214.9 .某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10 .該房地產(chǎn)的資本話率為7.5%。（）【答案】【解析】估價對象價值V=EGI × EGIM=10 × 10=100 萬元， 第一年凈收益NOI=10-2.5=7.5 萬元， V=NOI/R ， R=7.5/100=7.5% 。參見教材p254.11 .建筑物重新構(gòu)建價格是全新狀況的建筑物的建安工程費、專業(yè)費用、管理費用、投資利息及開發(fā)利潤之和。（）【答案】&#

38、215;【解析】 建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況的建筑物的重新構(gòu)建價格。包括建筑安裝工程費、專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤?？梢娊滩膒290.12 .如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間（）【答案】【解析】如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時， 建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產(chǎn)價值不再貢獻之日止的時間。參見教材p299.13 .假設(shè)開發(fā)法估價中運用動態(tài)分析法時，其折現(xiàn)率可以理解為既包

39、含資金的利率，又包含開發(fā)利率（）【答案】【解析】 折現(xiàn)率是采用動態(tài)分析時需要確定一個重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材p335.14 .利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越小這一特點，對近期的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重（）【答案】×【解析】 利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越大這一特點，對近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重。參見教材p35415 .某幢大廈總建筑面積為5000 ，房地總價值為3000 萬元，其中土地價值為1200萬元。某人擁有該大廈的某部分，某建筑面積為200 ， 房地價值為150 萬元， 按土地價

40、值分攤該人占有的土地份額為6.5%。（）【答案】【解析】按土地價值分攤，該人占有的土地份額=該部分的房地價值-（房地總價值-土地價值）/總建筑面積*該部分的建筑面積/土地總價值=150- （ 3000-1200 ）/5000*200/1200=6.5%16 .價值時點為現(xiàn)在時，實地查勘工作不包括調(diào)查了解估價對象的歷史狀況。（）【答案】×【解析】實地查勘工作包括調(diào)查估價歷史使用狀況（例如是否存放過污染物）；價值時點是現(xiàn)在，估價對象房地產(chǎn)狀況可能為現(xiàn)在、過去或未來。四、計算題1.某空置的無電梯舊寫字樓的建筑面積為2000 ，剩余經(jīng)濟壽命為35 的，在價值時點，同類無電梯寫字樓的實市場租金

41、為1.5 元 /·天，空置率為4%。預(yù)計5 年后該寫字樓旁邊將興建一大型購物中心，到那時同類有電梯寫字樓的市場租金將上漲到2 元 /·天，空置率將降為2%；同類無電梯寫字樓的市場租金及空置率將不變，在價值時點，如果對該寫字樓單獨增加電梯，其必要費用為180 萬， 而假設(shè)對該寫字樓進行重置并隨同增加電梯，其必要費用僅為150 萬元，已知報酬率10%，運營費用率為25%，每年計365 天，請通過計算判斷該寫字樓無電梯的功能缺乏是否可修復(fù)；計算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價值（ 10 分）解：（1）計算增加電梯所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額：V=A/Y*1-1/（1+Y）n無電梯時該寫字樓的現(xiàn)時價值：V 無 =1.5*365*2000* （ 1-6%） *（ 1-25%） /10%*1-1/(1+10%)35=744.50 (萬元)有電梯時該寫字樓的現(xiàn)時價值：V 有 =1.8*365*2000* （ 1-4%） *（ 1-25%）/10%*1-1/（1+10%）5+2*365*2000*（ 1-2%） *（ 1-25%） /10%*1-1/（1+10%）30/ （ 1+10%）5=986.76（萬元）增加電梯所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額=V 有 -V