當(dāng)土地遇上“互聯(lián)網(wǎng)+”

1、當(dāng)土地遇上“互聯(lián)網(wǎng)+”一、相關(guān)背景（一）“互聯(lián)網(wǎng)+”1、內(nèi)涵“互聯(lián)網(wǎng)+”是創(chuàng)新2.0下的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，是知識社會創(chuàng)新 2.0推 動下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進(jìn)及其催生的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新形態(tài)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”是互聯(lián)網(wǎng)思維的進(jìn)一步實踐成果，推動經(jīng)濟(jì)形態(tài)不斷地發(fā)生演變，從而帶動社會經(jīng)濟(jì)實 體的生命力，為改革、創(chuàng)新、發(fā)展提供廣闊的網(wǎng)絡(luò)平臺。通俗的說，“互聯(lián)網(wǎng)+”就是“互聯(lián)網(wǎng)+ 各個傳統(tǒng)行業(yè)”，但這并不是簡單 的兩者相加，而是利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn) 行深度融合，創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。它代表一種新的社會形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián) 網(wǎng)在社會資源配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)

2、 濟(jì)、社會各域之中，提升全社會的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為 基礎(chǔ)設(shè)施和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。2、互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)看起來離互聯(lián)網(wǎng)最遠(yuǎn)，但“互聯(lián)網(wǎng) +農(nóng)業(yè)”的潛力卻是巨大的。農(nóng)業(yè)是 中國最傳統(tǒng)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，亟需用數(shù)字技術(shù)提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，通過信息技術(shù)對 地塊的土壤、肥力、氣候等進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，然后據(jù)此提供種植、施肥相關(guān)的 解決方案，大大提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。此外，農(nóng)業(yè)信息的互聯(lián)網(wǎng)化將有助于需求 市場的對接，互聯(lián)網(wǎng)時代的新農(nóng)民不僅可以利用互聯(lián)網(wǎng)獲取先進(jìn)的技術(shù)信息， 也可以通過大數(shù)據(jù)掌握最新的農(nóng)產(chǎn)品價格走勢，從而決定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)重點(diǎn)。與此 同時，農(nóng)業(yè)電商將推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺減

3、少農(nóng)產(chǎn)品買賣 中間環(huán)節(jié)，增加農(nóng)民收益。面對萬億元以上的農(nóng)資市場以及近七億的農(nóng)村用戶 人口，農(nóng)業(yè)電商面臨巨大的市場空間。（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本含義土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承 包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留 承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營權(quán) , 鼓勵農(nóng) 民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn) , 發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。這里有三個限定詞：一是它是集體的經(jīng)營性建設(shè)用地，并不是集體的所有 的建設(shè)用地，因為農(nóng)村還有公益性建設(shè)用地和宅基地，更不是原來建設(shè)用地之 外的其他耕地，這是

4、一個限定詞。二是符合規(guī)劃。即使取得土地使用權(quán)，要建 設(shè)什么也要符合規(guī)劃。三是用途管制。概括地說，允許入市的只是農(nóng)村集體經(jīng) 營性建設(shè)用地，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè) 用地才可以出讓、租賃、入股，并不是說所有的農(nóng)村建設(shè)用地都可以自由入 市。2、特點(diǎn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要特點(diǎn)是：在不改變家庭承包經(jīng)營基本制度的基礎(chǔ)上，把 股份制引入土地制度建設(shè)，建立以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)村股份合作制，把農(nóng)民 承包的土地從實物形態(tài)變?yōu)閮r值形態(tài)，讓一部分農(nóng)民獲得股權(quán)后安心從事二、 三產(chǎn)業(yè)；另一部分農(nóng)民可以擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)市郊農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn) 型。公有制與市場的深度融合，促進(jìn)和集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二

5、、可行性分析（一）市場前景在第十二屆全國人民代表大會上，李克強(qiáng)總理提出制定“互聯(lián)網(wǎng) +”行動計 劃，“互聯(lián)網(wǎng) +”由此被賦予了更廣泛的意義。在互聯(lián)網(wǎng) +農(nóng)業(yè)大潮中，土地流轉(zhuǎn) 行業(yè)自然是排頭兵。有數(shù)據(jù)顯示，目前我國農(nóng)村估算起來可流轉(zhuǎn)的土地價值約 100 萬億元，其中耕地價值約 40 萬億元、林地價值 20萬億元、宅基地 40 萬億元。這筆沉睡的巨大資本，隨著國家土地流轉(zhuǎn)政策的逐步明晰，正待激活農(nóng)村待流轉(zhuǎn)土地市場價值潛力巨大，資料顯示，全國約 2862 個區(qū)縣，土地 流轉(zhuǎn)總面積約 96.5 億畝，涉及市場價值 57.5 萬億。每年進(jìn)入流通市場的土地 面積約 2 億畝，涉及金額約 1.3 萬億，且該

6、數(shù)字還在以每年 10%左右的速度增 長。注：農(nóng)村各類型土地面積概述來源，中華人民共和國國土資源部： 中國國 土資源公報（ 2014）（2015年 4 月發(fā)布）。（二）相關(guān)有利的政策導(dǎo)向1、中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包 權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見 。黨的十八屆五中全會明確提出，完善土地所有權(quán)承 包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法，依法推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。 “三權(quán)分置”是重大的改 革創(chuàng)新，內(nèi)涵豐富。概括地講“三權(quán)分置”是指農(nóng)村的土地集體所有權(quán)、農(nóng)戶 的承包權(quán)、土地的經(jīng)營權(quán)這“三權(quán)”分置并行。 “三權(quán)分置”這一制度安排，堅 持了土地集體所有權(quán)，穩(wěn)定了農(nóng)戶承包權(quán)，放活了土地經(jīng)營權(quán)，為引

7、導(dǎo)土地經(jīng) 營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。2、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見中指出，須完善農(nóng)村產(chǎn) 權(quán)制度。土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是法律賦予農(nóng)戶的用益物權(quán)，集體收 益分配權(quán)是農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)當(dāng)享有的合法財產(chǎn)權(quán)利。加快推進(jìn)農(nóng) 村土地確權(quán)、登記、頒證，依法保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)。 推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)制度改革，探索集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定辦法和 集體經(jīng)濟(jì)有效實現(xiàn)形式，保護(hù)成員的集體財產(chǎn)權(quán)和收益分配權(quán)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán) 流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。堅持依法、自 愿、有償?shù)脑瓌t，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序流

8、轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。進(jìn)城落戶農(nóng)民 是否有償退出“三權(quán)”，應(yīng)根據(jù)黨的十八屆三中全會精神，在尊重農(nóng)民意愿前 提下開展試點(diǎn)?，F(xiàn)階段，不得以退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收 益分配權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析（一）存在的普遍問題1. 土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)普遍存在“三多三少”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉(zhuǎn)的多，專 業(yè)大戶流轉(zhuǎn)的少；轉(zhuǎn)包、出租或代耕的多，轉(zhuǎn)讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議 少。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的民間化體現(xiàn)在 : 農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往是在熟人、親戚、朋友之間進(jìn)行， 而不是通過市場進(jìn)行交易。根據(jù)中國人民大學(xué)和美國農(nóng)村發(fā)展研究所2005 年對

9、17 省農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查，在轉(zhuǎn)出的土地中，有 87.6%的土地是轉(zhuǎn)包給本村的 親戚或其他村民。 2007年對山東等 10 省的土地流轉(zhuǎn)調(diào)查表明， 65.1%的人直接 與受讓人 （彼此熟悉 ）協(xié)商， 21.7%的人選擇通過村委會與人協(xié)商， 16.3%的人選 擇通過熟人介紹，只有 2.3%的人通過土地流轉(zhuǎn)商 （ 中介） 協(xié)商來確定流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)口頭化 : 農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉(zhuǎn)雙方的 一種口頭約定。 2005年的一項調(diào)查顯示 : 轉(zhuǎn)出農(nóng)地的農(nóng)戶中， 46%的農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土 地沒有約定期限， 86%的農(nóng)戶在轉(zhuǎn)出土地時沒有簽訂書面合同，即使約定期限的 農(nóng)戶中也存在部分“口頭式”約定

10、，簽訂合同的也不完整、不規(guī)范。很大一部 分流轉(zhuǎn)是在口頭約定的情況下進(jìn)行的，這導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的期限不明確，交易雙方權(quán) 利義務(wù)不清晰。土地流轉(zhuǎn)短期化 : 農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往都在 1 年之內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，超過 1 年的很少。 據(jù)抽樣調(diào)查表明， 44.1%的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)期限在 1 年之內(nèi)，流轉(zhuǎn)期限不超過 5 年的有 57.5%，而長期流轉(zhuǎn)的僅有 1.4%。土地流轉(zhuǎn)隨意化 : 農(nóng)地流轉(zhuǎn)不確定性強(qiáng)，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、 湖南、四川等省流轉(zhuǎn)期限不確定的比例均超過 60%。有的即便簽訂合同也不遵 循一定的程序以及履行必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題， 缺乏法律保障，造成土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的混亂，對耕地的保護(hù)和管

11、理帶來了很大的 困難。2. 土地流轉(zhuǎn)規(guī)模比較小，流轉(zhuǎn)效益不高。(1) 影響土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)?；c交易的零散性 之間的矛盾。一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶需要大塊土地搞規(guī)模經(jīng)營，而 掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的 多，向大戶流動形成規(guī)模經(jīng)營的少。由于土地流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)期較短，集 中程度不高，耕地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營、實施機(jī)械化作業(yè)的效果難以凸顯。流轉(zhuǎn)期短 也會助長租種農(nóng)戶的掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營，造成土地肥力難以為繼。(2) 農(nóng)地市場價值并未體現(xiàn)，流轉(zhuǎn)收益偏低。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，流轉(zhuǎn)租金的 定價，地區(qū)差異性很大，取決于雙方協(xié)商。短期流轉(zhuǎn)的土地主要以實

12、物支付為 主，長期流轉(zhuǎn)以現(xiàn)金支付為主。國務(wù)院發(fā)展研究中心 2007 年的調(diào)查顯示，土地 流轉(zhuǎn)租金全國平均只有 293元/ 畝，有的干脆撂荒，也不愿放棄土地使用權(quán)讓其 流轉(zhuǎn)。東、中、西三大區(qū)域平均分別為 417元/畝、 185元/ 畝、 171元/ 畝，即 使經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的江蘇蘇州市和上海金山區(qū)，租金也分別僅有 595元/ 畝、 468元 / 畝。(3) 土地租金不斷攀升。在農(nóng)村稅費(fèi)改革前農(nóng)民負(fù)扭較重，糧價偏低，農(nóng)戶 之間的土地流轉(zhuǎn)往往是土地免費(fèi)送給對方耕種，對方代交各種稅費(fèi)；隨著農(nóng)村 改革的不斷深入和中央支農(nóng)政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受 市場價格影響，為租金或轉(zhuǎn)包費(fèi)發(fā)生爭議時有發(fā)

13、生。3. 農(nóng)民對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)認(rèn)識模糊，積極性不夠高。土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障，尤其是在經(jīng) 濟(jì)落后地區(qū)，農(nóng)民對土地具有根深蒂固的依賴情結(jié)。有些農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)對 自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉(zhuǎn)。寧肯免費(fèi)將土地轉(zhuǎn)給別人種，甚至拋 荒也不愿流轉(zhuǎn)給別人耕種，導(dǎo)致撂荒、遺棄土地的現(xiàn)象不斷增加，成為土地流 轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)不出去的一大現(xiàn)實問題。在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶還處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)經(jīng)營階段，土地仍然是農(nóng)民最基本的生活資料，大部分農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn) 后會喪失土地的承包權(quán)，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉(zhuǎn)。尤其 是目前農(nóng)村社會保障制度不夠完善。由于農(nóng)村社會保障制度還沒

14、有完全建立起 來，不能解決農(nóng)民的后顧之憂，農(nóng)民長期以來形成的對土地的依附性仍將長期存在。4. 土地流轉(zhuǎn)服務(wù)不夠到位，流轉(zhuǎn)信息渠道不暢。目前，大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中 介組織較少，缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。一些地方盡管建立了流 轉(zhuǎn)中介組織，但服務(wù)滯后，市場運(yùn)作機(jī)制尚未形成，限制著土地承包經(jīng)營權(quán)流 轉(zhuǎn)。近年來，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，但大都有名無實，只在農(nóng)經(jīng) 部門掛掛牌子，作數(shù)字統(tǒng)計，真正充當(dāng)流轉(zhuǎn)服務(wù)媒介、履行服務(wù)職能，發(fā)揮中 介效能的還不多。目前，流轉(zhuǎn)信息暢通、發(fā)布功能齊全、中介服務(wù)完善、管理規(guī)范嚴(yán)密的土 地流轉(zhuǎn)市場運(yùn)作機(jī)制和服務(wù)機(jī)構(gòu)尚未完全形

15、成。沒有實現(xiàn)農(nóng)村土地承包信息化 管理，流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，流轉(zhuǎn)的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了 土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范發(fā)展。5農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管現(xiàn)缺乏規(guī)范管理。(1) 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理缺乏具體實施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔 案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定?；鶎诱痛寮壗M織能夠有效提供流轉(zhuǎn)服務(wù)的還 不夠多，土地承包管理部門對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督職能也沒有完 全發(fā)揮出來。(2) 對基層行政干預(yù)缺乏約束。很多農(nóng)地流轉(zhuǎn)不是農(nóng)民自愿和通過市場運(yùn)行 的，而是社區(qū)、村委會通過行政命令的單方面推行。在土地流轉(zhuǎn)過程中，一些 地方是由村干部做主，代替農(nóng)民決策流轉(zhuǎn)土地。由于土地承包期限短，農(nóng)民的 土地財產(chǎn)權(quán)

16、利意識不強(qiáng)，很多農(nóng)民對村干部做主流轉(zhuǎn)自己的承包地漠不關(guān)心， 以至于在流轉(zhuǎn)土地的過程中不知不覺失去了土地。(3) 目前，仍有少數(shù)地方還沒有全面落實土地延包 30 年的規(guī)定，個別地方 承包合同簽訂不規(guī)范，經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到戶，農(nóng)民缺乏對承包土地的安全感。 流轉(zhuǎn)合同沒有考慮土地升值和物價上漲因素，容易產(chǎn)生糾紛。同時，缺乏對農(nóng) 村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的扶持政策，種養(yǎng)殖大戶貸款困難，也制約著農(nóng)村土地 承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。6. 土地流轉(zhuǎn)利益糾紛在各地仍不同程度存在。據(jù)對江蘇省 52個鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)）部分鄉(xiāng)村干部的調(diào)查，由于無土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同 或土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同不規(guī)范以及土地流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大等原因，在少數(shù)地區(qū)土

17、地 流轉(zhuǎn)糾紛仍在增加。在調(diào)查的 104位鄉(xiāng)村干部中，有 56 位認(rèn)為 2003 年土地流 轉(zhuǎn)糾紛與往年差不多，占 53.9%；有 33 位認(rèn)為 2003年土地流轉(zhuǎn)糾紛比往年下 降，占 31.7%；有 15 位認(rèn)為 2003 年土地流轉(zhuǎn)糾紛比往年增加，占 14.4%。這 15位鄉(xiāng)村干部所在鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）2001 年發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛 64 起， 2002年發(fā)生土地流 轉(zhuǎn)糾紛 107起， 2003年 16月發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛 66起。土地流轉(zhuǎn)糾紛主要表現(xiàn)為 : 農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)以及短期流轉(zhuǎn)中合同簽訂率不高，土 地流轉(zhuǎn)雙方形成的利益關(guān)系和權(quán)利義務(wù)約定不明確、不規(guī)范，容易引發(fā)糾紛； 由于在長期流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)雙方利益協(xié)調(diào)

18、機(jī)制不健全，因經(jīng)營風(fēng)險和市場變化等原 因也容易引發(fā)利益矛盾。此外，在一些地區(qū)，基層干部對維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益 和堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的重要性認(rèn)識不足，片面強(qiáng)調(diào)和追求農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營而 忽視甚至侵害農(nóng)民土地合法權(quán)益；有的地方不顧條件盲目對流轉(zhuǎn)下指標(biāo)定任 務(wù)，違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，也導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)糾紛問題。7. 土地流轉(zhuǎn)過程中承包人改變土地用途的問題突出。有的地方在流轉(zhuǎn)中改變土地農(nóng)業(yè)用途。如將流轉(zhuǎn)的耕地用于種樹或挖魚 塘，有的甚至搞非農(nóng)建設(shè)。有關(guān)耕地的改變土地農(nóng)業(yè)用途的問題最為突出。由 于種糧效益低，在規(guī)模流轉(zhuǎn)的耕地中，很少用于種糧。在流轉(zhuǎn)的土地中，種糧 的面積和比重有進(jìn)一步縮減的趨勢。據(jù)農(nóng)業(yè)部調(diào)查統(tǒng)計，

19、目前農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)土 地中用于種糧比重占 71.9%，而規(guī)模流轉(zhuǎn)入企業(yè)、業(yè)主的土地中用于種糧比重 僅為 6 .4% 。今后不少地方將可能出現(xiàn)流轉(zhuǎn)面積遞增、種糧面積遞減的情況。 在南方部分丘陵山區(qū)，有的外出務(wù)工農(nóng)民無償轉(zhuǎn)出的生產(chǎn)條件較差土地?zé)o人耕 種，有的出現(xiàn)拋荒。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的土地，除大部分用于種植業(yè)用地外，還 有部分用在牧業(yè)、漁業(yè)、和第二、第三產(chǎn)業(yè)中，特別是還出現(xiàn)了破壞性比較嚴(yán) 重的非農(nóng)土地流轉(zhuǎn)。個別地區(qū)出現(xiàn)了把規(guī)模流轉(zhuǎn)的農(nóng)用土地用于進(jìn)行土地掠奪 式經(jīng)營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設(shè)施，違背國家關(guān)于土 地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策。二）恩施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題恩施大部分農(nóng)地的流轉(zhuǎn)都處

20、于自發(fā)狀態(tài)，缺乏專業(yè)的估價機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī) 構(gòu)。流轉(zhuǎn)過程中易出現(xiàn)各種問題，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是農(nóng)村流轉(zhuǎn)的形式，以 轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓為主，而以委托經(jīng)營、入股等較高水平的流轉(zhuǎn)，所占比例極少，僅 僅達(dá) 1/5 左右。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度高的鄉(xiāng)村，農(nóng)村流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度相對較 大。主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化水平高，農(nóng)民紛紛向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，對土地的 依賴程度下降，從而使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加快。三是流轉(zhuǎn)的范圍以村組內(nèi)居多，說 明農(nóng)村流轉(zhuǎn)的信息不通暢。四是流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，存在著很大的隨 意性。四、對策：創(chuàng)新模式互聯(lián)網(wǎng) +土地流轉(zhuǎn)（一）戰(zhàn)略性角度從硒資源國際交易中心的立場出發(fā)1、依據(jù)國家政策黨的十八大報告提出， “加快發(fā)展

21、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力” ，“構(gòu) 建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系” 。從土地流轉(zhuǎn)角度的進(jìn)行政策解讀：土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng) 業(yè)的基礎(chǔ)。土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的重要組成部分，是農(nóng)村土 地流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序、高效進(jìn)行的基本保障。因此，配合國家建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，是硒資源國際交易中心 積極響應(yīng)國家號召的一次重要機(jī)遇，應(yīng)抓好以下幾個方面的工作： 健全信息交流機(jī)制。信息交流機(jī)制是否健全有效，直接關(guān)系土地流轉(zhuǎn)的質(zhì)量和效率。當(dāng)前，由于農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，土地轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入雙方選 擇空間小，土地流轉(zhuǎn)范圍小、成本高，質(zhì)量不盡如人意。硒資源國際交易

22、中心作為一個信息交流平臺，應(yīng)充分發(fā)揮其平臺作用，加強(qiáng)關(guān)于土地流轉(zhuǎn)信息機(jī)制方面的建設(shè)，著眼于滿足農(nóng)民的需求，積極為農(nóng)民土 地流轉(zhuǎn)提供信息服務(wù)與指導(dǎo)；適應(yīng)信息化社會要求，完善土地流轉(zhuǎn)信息收集、 處理、存儲及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。 建立政策咨詢專項服務(wù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策性強(qiáng)，直接關(guān)系農(nóng)民生計， 而由于農(nóng)民的社會實踐及眼界等等，極大地限制了農(nóng)民關(guān)于國家政策層面的認(rèn) 知，不了解國家政策，也就更談不上合理合法維護(hù)自身權(quán)益。為此，需要建立 政策咨詢專項服務(wù)，更好發(fā)揮政策咨詢在土地流轉(zhuǎn)中的作用。一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民就業(yè)、社會保障、教育、衛(wèi)生以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā) 展等方方面面的政策，需要幫助農(nóng)民用系統(tǒng)

23、觀點(diǎn)去認(rèn)識土地流轉(zhuǎn)，更需要確保 科學(xué)的土地流轉(zhuǎn)決策能夠及時反饋傳達(dá)給基層農(nóng)民，讓基層農(nóng)民了解政策，才 能充分發(fā)揮政策應(yīng)有的效果。二是積極參與配合政府構(gòu)建政策咨詢體系，爭取 在國家或者省級層面占有一席之地，擴(kuò)大社會影響力。硒資源國際交易中心一 方面應(yīng)建立土地流轉(zhuǎn)專家咨詢機(jī)構(gòu)，開展多元化、社會化的土地流轉(zhuǎn)政策研 究；另外一方面需要配合政府部門完善配套政策和制度，形成一個以政策主系 統(tǒng)為核心，以信息、咨詢和監(jiān)督子系統(tǒng)為支撐的土地流轉(zhuǎn)政策咨詢體系。 與專業(yè)的成熟的價格評估機(jī)構(gòu)合作。土地流轉(zhuǎn)價格評估是建立健全農(nóng)村 土地流轉(zhuǎn)市場的核心，是實現(xiàn)土地收益在國家、村集體、流出方、流入方和管 理者之間合理、公平分

24、配的關(guān)鍵。硒資源國際交易中心作為一個公共的社會大平臺，需要引入高質(zhì)量的第三 方土地評估機(jī)構(gòu)和評估人員對流轉(zhuǎn)交易價格進(jìn)行評估，保證價格的公平性和合 理性，保證多方的利益。并且在大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立健全土地流轉(zhuǎn)評估價格 信息收集、處理與公開發(fā)布制度。信息公開、透明是市場機(jī)制發(fā)揮作用的前 提。應(yīng)建立包括流轉(zhuǎn)土地基準(zhǔn)價格、評估價格和交易價格等信息在內(nèi)的流轉(zhuǎn)土 地價格信息登記冊，反映流轉(zhuǎn)價格變動態(tài)勢，并通過電子信息網(wǎng)絡(luò)及時公開發(fā) 布。2、針對目前普遍存在的土地流轉(zhuǎn)問題 針對土地流轉(zhuǎn)服務(wù)不夠到位，流轉(zhuǎn)信息渠道不暢問題，須完善土地流轉(zhuǎn) 中介組織，促進(jìn)土地高效有序集中。我國農(nóng)村土地在生產(chǎn)、經(jīng)營等方面的私人 利

25、益屬性與資源、政治等方面的公共利益屬性，要求必須建立一個土地國家宏 觀調(diào)控與土地微觀市場化運(yùn)作相結(jié)合的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。換言之，就是要在現(xiàn)有 的“三權(quán)分離”現(xiàn)狀和與此相適應(yīng)的土地治權(quán)結(jié)構(gòu)下，充分發(fā)揮市場機(jī)制在土 地流轉(zhuǎn)中的作用。因此，硒資源國際交易中心，關(guān)于土地流轉(zhuǎn)方面的服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。建立一 個組織健全、運(yùn)作高效、服務(wù)周全的土地流轉(zhuǎn)中介體系與服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為土地流 轉(zhuǎn)的供求雙方提供交易信息，實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)從“散戶一散戶”的分散性自發(fā)流 轉(zhuǎn)向“散戶一中介服務(wù)組織一大戶”的有序化、市場化、組織化流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變， 為土地的規(guī)模經(jīng)營提供快速、高效的土地流轉(zhuǎn)與聚集機(jī)制。 針對農(nóng)民對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)認(rèn)識模糊，積極性不

26、夠高問題，應(yīng)消除 土地社會保障功能，推進(jìn)土地完全自由流轉(zhuǎn)。要在全國范圍內(nèi)建立中央政府和 地方政府相配合、覆蓋全部農(nóng)村地區(qū)的社會保障體制。硒資源國際交易中心，作為一個社會大平臺，應(yīng)發(fā)揮出政府職能部門的一 個延伸和擴(kuò)展，積極參與配合政府部門的工作，通過信息的發(fā)布，讓廣大農(nóng)民 了解政府政策，正確引導(dǎo)農(nóng)民的觀念和行為。 針對上述存在的一些其他問題，硒資源國際交易中心應(yīng)做好以下幾個方 面：一是方式趨于多元化，除了有出租、互換、轉(zhuǎn)讓，還應(yīng)包含第三方經(jīng)營、 土地倒包、土地股份合作等。二是工作趨于規(guī)范化，逐步使土地流轉(zhuǎn)合同的簽 訂工作走向規(guī)范化。三是過程趨于市場化，運(yùn)用價格機(jī)制將農(nóng)戶分散經(jīng)營的土 地集中流轉(zhuǎn)給

27、以市場化運(yùn)作方式為主導(dǎo)的工商企業(yè)和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。四是價格 趨于合理化。3、借鑒現(xiàn)有的同行業(yè)經(jīng)驗 土地資源網(wǎng)（地合網(wǎng)）。土地資源網(wǎng)提供整條土地事務(wù)代理產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù), 包括辦證代理、規(guī)劃設(shè)計、評估策劃、權(quán)屬認(rèn)證、測繪出圖、土地法律服務(wù)、 用地預(yù)審報批及地塊選址等等，是國內(nèi)大型的集土地信息服務(wù)及土地事物代理 為一體的專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站。我們可以參考借鑒的有：一是全新的土地供求信息頻道：信息區(qū)分個人與經(jīng)紀(jì)人列表；土地信息支持高清多圖顯示（全景視覺 VR看地展示）；衛(wèi)星地圖看地功能；智能的發(fā)布 方式；多樣式的排序模式；強(qiáng)大的地區(qū)數(shù)據(jù)庫。二是土地通會員服務(wù)是面向土地經(jīng)紀(jì)人推出的全新推廣服務(wù)，幫助經(jīng)紀(jì)人 更好地向土

28、地買家展示經(jīng)紀(jì)人商鋪和地塊。依托全國瀏覽量第一的土地行業(yè)網(wǎng) 站，龐大的買家群體，和全方位的推廣，土地經(jīng)紀(jì)人可以借助 "土地通 "會員服 務(wù)輕松開展網(wǎng)絡(luò)土地中介業(yè)務(wù)，將地塊和土地中介業(yè)務(wù)推向全國市場！三是土地問答頻道：清晰實用的土地問答分類；獨(dú)具特色的懸賞積分獎勵 機(jī)制；快速提問快速回答幫您解答疑難；土地行業(yè)專家在線指導(dǎo)。四是土地專家?guī)欤涸萍恋匦袠I(yè)的各類專家、律師、經(jīng)紀(jì)人；在線解答各 方疑難。最權(quán)威的展示、最可靠的回答。五是土地資訊頻道：優(yōu)化的新聞分類；強(qiáng)大的土地行情數(shù)據(jù)庫；實用的土 地工具；全國各地土地法律法規(guī)，土地合同文本；內(nèi)容豐富的土地專題庫。最后，需要著重提出一點(diǎn)的

29、是，目前土地資源網(wǎng)創(chuàng)立了一個分站運(yùn)營商模 式，我們硒資源國際交易中心能否與它們建立戰(zhàn)略合作，如何合作，這些都值 得更進(jìn)一步的思考。 湖南土流信息有限公司。湖南土流信息有限公司是一家大型的土地流轉(zhuǎn) 綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。值得我們借鑒的是它的公司架構(gòu)：該公司擁有集土流網(wǎng)、土流通雙平臺、土流金和土流學(xué)院線上線下相結(jié)合 的實體機(jī)構(gòu)。旗下的土流網(wǎng)是中國目前較大的土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺。土流通是內(nèi)部資源、服務(wù)管理、資金分配、財務(wù)管理、跨區(qū)域分工協(xié)作、 精細(xì)化管理、利益分享的 IT 管理平臺。土流學(xué)院是土流網(wǎng)知識體系傳承復(fù)制的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和服務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)品的研發(fā)中 心。土流金是依托土流網(wǎng)和土流通以及土流學(xué)院在全國各地開設(shè)的區(qū)

30、域流轉(zhuǎn)中心、加盟門店、土流經(jīng)紀(jì)人。綜上所述，該公司將土地服務(wù)從線上延伸至線下，從土地的初步選取到信 息核實、實地勘察、價值評估、融資擔(dān)保、合同簽署、法律咨詢、招商投資、 項目開發(fā)，提供與土地相關(guān)的全方位配套服務(wù)，發(fā)展土地服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈及拓展各 地服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，形成一個全國性的土地綜合服務(wù)平臺和服務(wù)實體網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)產(chǎn)品 銷售渠道，從而去解決“交易信息閉環(huán)”到“資金閉環(huán)”的難點(diǎn)。 聚土網(wǎng)。聚土網(wǎng)是一家以土地流轉(zhuǎn)為核心，集農(nóng)村資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、金融、擔(dān) 保交易為一體的第三方交易平臺。值得我們借鑒的是該網(wǎng)站相關(guān)的金融服務(wù)以及和阿里巴巴等戰(zhàn)略合作方式 方法：該網(wǎng)站為客戶提供包括農(nóng)村資產(chǎn)評估、金融、土地托管、土地后服、信息

31、 咨詢等全產(chǎn)業(yè)鏈增值服務(wù)。通過與阿里巴巴、京東合作，聚土網(wǎng)創(chuàng)立了在淘寶 旗下資產(chǎn)處置頻道、京東拍賣頻道進(jìn)行土地、林權(quán)、的線上拍賣商業(yè)模式。（二）戰(zhàn)術(shù)性角度根據(jù)恩施實情的一些現(xiàn)階段思考1、搭框架 平臺，依托于硒資源國際交易中心現(xiàn)有的平臺，網(wǎng)站或者微信公眾號等 等，線上宣傳、交易，并建立健全政策咨詢、云地圖等服務(wù)。線下設(shè)立一系列 配套金融服務(wù)。 大數(shù)據(jù)，來源有二，一是與成熟的其他企業(yè)合作，數(shù)據(jù)共享，其優(yōu)點(diǎn)是 省時省力，但缺點(diǎn)是恩施地區(qū)尤其恩施下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等，不一定有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)； 二是尋求政府合作，政府以扶貧或者新農(nóng)村建設(shè)等名義，對農(nóng)戶土地情況進(jìn)行 摸底，讓他們自行上報農(nóng)民關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)需求以及土地信息，我們根據(jù) 政府拿到的數(shù)據(jù)，按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行分門別類，再委托專業(yè)的價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實 地考察，建立屬于我們的數(shù)據(jù)庫。對于政府而言，土地流轉(zhuǎn)也的確有利于新農(nóng) 村的建設(shè)，能夠加快城市化步伐，促進(jìn)農(nóng)村又好又快發(fā)展，讓更多的老百姓實 現(xiàn)小