綠城、中海：園林景觀工程的成本管控要點(diǎn)

1、綠城、中海：園林景觀工程的成本管控要點(diǎn)核心提示：綠城是豪宅產(chǎn)品的代名詞，中海是成本管控的利潤王，為什么這次選取這兩家企業(yè)的景觀成本來探討，是因?yàn)楹勒杩爻杀?，否則也不賺錢；而成本管控高手中海的景觀成本有哪些路數(shù)，更是需要我們?nèi)ズ煤醚芯康?。景觀工程，作為客戶感知房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要部分，讓房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)盡心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考慮投入產(chǎn)出比。一、景觀工程成本的基本類別景觀工程成本，一般包括室外土方工程、園林環(huán)境工程費(fèi)、園林土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀水電、物業(yè)及交通設(shè)施、室外零星設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)、游泳池、網(wǎng)球場、垃圾站、物業(yè)管理用房、其他配套用房等。其中，園林環(huán)境工程指的

2、是室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程。園林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路、擋土墻、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù)，由于綠化工程往往是客戶在看房時能直觀感受到的敏感性成本，一般建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費(fèi)總額的25%二、景觀成本控制原則與重點(diǎn)基于數(shù)據(jù)分析可提出以下關(guān)于景觀成本控制的4大原則：第一，應(yīng)根據(jù)營銷定位匹配樓盤檔次，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。第二，盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師，不僅能夠有效優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而且能夠提高產(chǎn)品知名度，把握了景觀細(xì)節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。第三，選擇相

3、匹配的材料及有實(shí)力的施工單位，保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)再好，沒有好的施工單位來實(shí)施，同樣不能做出好的園林景觀。第四，為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級采取景觀投入分級的策略，在重點(diǎn)區(qū)域，如會所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平；相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄剑痪馔度刖坝^成本，從而控制整體投入?；谏鲜龃笤瓌t，可以基于以下重點(diǎn)來打造景觀，從而在實(shí)現(xiàn)成本管控基礎(chǔ)上，好鋼用在刀刃上。首先，根據(jù)整體規(guī)劃土地分級策略在景觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷售賣場路線的景觀投資水準(zhǔn)。其次，在考慮景觀均好性的同時，適當(dāng)提高商業(yè)街

4、區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。再次，依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。最后，在具有相對劣勢如朝向不好、周邊環(huán)境差的地塊，周圍應(yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì)；對于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。三、園林景觀工程成本管控上海綠城園林景觀工程分為硬景和軟景兩個部分，硬景（含園林土建、水景、水電及附屬設(shè)施）面積約為35000平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米。經(jīng)估算造價為5467萬元。總景觀面積約為95000平方米，折合575元/itf。由測

5、算分析表可知，造價比例相對較高的為：綠化費(fèi)37%道路建造費(fèi)19%特色鋪裝、小品、涼亭等其他構(gòu)件11%水景8%室外照明水電6%此五項(xiàng)合計(jì)占造價的81%是成本控制中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分?？傮w景觀成本分析詳見下表。項(xiàng)目名稱上海綠城, 硬景 宜中套含 一 軟景景觀面積（m2）950003500060000景觀造價 施工單價所占面積 所占造價（方元）（元/m?）比例（% ）比例（% ）5467575100100343598136.863203233953.237又以中海室外園林限額設(shè)計(jì)為例，會根據(jù)項(xiàng)目檔次來安排軟景、硬景的比例。序號意軟景與硬景比例搭配；少用名貴苗木,多用本地普通苗:水景造價高，使用管理費(fèi)用更

6、高控制其規(guī)模物業(yè) 類型非別鬟別塞次高檔檔檔高檔檔檔r局中福超高中按空地面積單方造價限額按項(xiàng)目總建筑面積單方造（元/叫650400300-400300500400300價限額（元/近）18012080-120807504501.軟景上海綠城軟景部分造價為2032萬元，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35%,第二的為大喬木及名貴樹種費(fèi)用，占總成本的15%,第三的為小灌木，投入比仞為16.03%。以上三個部分總投入比例合計(jì)為66%,占成本的一半以上，因此是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。從面積分配比例來看，灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1,喬木：灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2,成本

7、投入比為6:2:1。上海綠城軟景綠化部分詳見下表。名稱綠化總面積（6000m1）大喬木及名貴樹費(fèi)用中等喬木費(fèi)用<1矯木費(fèi)用大灌木費(fèi)用中等濯木費(fèi)用小灌木費(fèi)用地被費(fèi)用草坪費(fèi)用綠化土方費(fèi)用綠化設(shè)計(jì)變更費(fèi)用創(chuàng)介占綠化（萬元）費(fèi)比（）占總費(fèi)用比（%）單價備注3157098824153263612122217615.4934.894.321.180.7916.031.765.9310.91S.6857612.971600.440.305.960.662,214063.2273372309669201259860403229占苗木及綠化土方賽用的9.5%綠化總費(fèi)用占綠化面積均價為33&7元/m

8、2；綠化總會用占國林總面積均價為2145元/m2;費(fèi)用比：（大喬木及名貴楸中等喬木Zl中木:大灌木:中等灌木:小灌木地被:草坪二20:47:62工23:3:8）數(shù)量比：（大養(yǎng)木:中等喬木:小喬木二1刃數(shù)量比（大灌木:中等灌木:小灌木:地破=15360:32）數(shù)量比:僑木:灌木PF含喇=1:2）數(shù)量比（大喬木:中睇木小喬木:大灌木:中灌木三533：16）軟景綠化分析如下表:序號1234567891013141517181920景觀面積景觀造單方指標(biāo)所占面積所占造價(W)價（萬元）（元/m2）比例（%）比例（%95000546757510060000203233910046233156817715

9、32309070930738.534.975908811612.74.3399424606.71.21049161531.70.S332033269835.716596835.8606421.8276471214446.1669300m32213210.86000017629.了，3用朋步£7一i“f項(xiàng)目名稱上海綠城族景大喬木以及貴樹中等喬木小喬木大灌木中等灌木小灌木綠化土方原花變更前十類大量苗木品種成本投入分析如下表：苗木名稱苗木數(shù)量序號 123 45678910香樟632叢生金掛238柑橘樹289銀杏B267重翡櫻花171銀杏A70樂昌含笑462海棗3垂絲海棠257西府海棠125

10、合計(jì)2524苗木單 苗木總價 占綠化造價 價 (萬元)分配比例%2450154647.62%5600133+28656%3780109.2425,38%350093.454.60%420071.823.53%878061.46102%130060.062.96%150000452.21%168044.856221%345043.1252.12%81 巧耳a®."%20%30%此項(xiàng)目樹木的品種多樣，營造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、種植土價格為某地的當(dāng)?shù)貎r格，不同城市的價格有所不同，比如上海地區(qū)價格約高出南京2.硬景硬景部分造價為3435萬元，面積約為35000平方米

11、。占總造價的63%按景觀總面積計(jì)算,折合361元/itf。按硬景部分面積計(jì)算，折合981元/itf。硬景分析詳見下表5。國片款或面F(in1J景現(xiàn)事件百元m戰(zhàn)(7C/e*1瑤q面5T呢、3tJ所副價二三也，j上海球域;笑迎5467575100IOC建景招&MWit?ai100100中3Qt»AG】54Gas道路E舞國30060107S現(xiàn)S5-?將心鋪裝a1必加暢囊m397室外照明京電及3aB我工5.6大門<t圻ft24251"0.4網(wǎng)球場200070NWJ：13-其他構(gòu)件112SJ乩64.G七：9710IE圍墻翊&719.7M零星曝Jujj-我2_*L

12、7.2變更費(fèi)494道路分析見下表:行車入口擋堵3.特色鋪裝、雕塑、涼亭等特色鋪裝分析:上海綠城的特色鋪裝種類較多，有廊架、木地臺、水景墻、旱景墻、臺階等內(nèi)容，其做法多樣，結(jié)合所處的環(huán)境及功能使用要求而為。特色鋪裝結(jié)合小品、涼亭等其他構(gòu)件對整個景觀綠化環(huán)境起到了 “集中點(diǎn)題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價折合景觀總面積為39元/ itf。此部分可依不同的地形、設(shè)計(jì)理念予以增減。詳見下表。施工 單價 1000850 70000 50000 5500600 580 680 480 560 850總金額 （萬元）30 55.2675 28.0581 15.66 62.892419.6 442372

13、.66成本投 入比例 8.1 14.8 L9 1.3 7.5 2L7 4.2 16.96.4 53 119 100408268238328220449.82274.32105.131451495.84454名稱汽車入口擋墻 入口鋪裝 圓形鋪裝 臺階（游泳池旁） 臺階（單元入口） 樹池，花壇合計(jì)廊架 木地臺 水景墻 旱景墻10G%面積 300 6501個 I個51個 1350 270924.84 500 350520米 2994 衛(wèi) 4積比例 1021.7側(cè)墻930.916.711.7110005860392260902922206成本投入比例積比例水刷石人行1074.79建筑小品分析:VJ )

14、 備 計(jì) 大小貼設(shè)告12 123K鋪池及 塑塑亭亭亭景景景泳泉品 雕雕涼涼涼水水水游嘖小施工單價600001500004800006300004500001300900500160011002800總金額（萬元）6154863454945.455303.648.417.92656.72成本投入比例0.92.37.39.66.97.50.88.446.27.42.7100%蓋積個個個個個 覆面6011001897.544064個387754.其他景觀設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。減小人行道寬度，因?yàn)閺澏娜?/p>

15、行道更具美感，而人行道不要安砌立沿石，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。減小空曠的大廣場，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿藗兏矚g在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭院綠地。一樓設(shè)計(jì)“私家”庭院：打開側(cè)門進(jìn)入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價位。多種樹、少植草，樹木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是草坪所無法比的。景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。綠化用樹可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購買樹型好的、有觀賞價值的成品樹，別自己種。因?yàn)槭陿淠镜幕ㄙM(fèi)更高，綠化效果也不如前者。除非與規(guī)劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹，特別是古樹。第一，