萬科項(xiàng)目策劃書

1、大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連金州新區(qū)萬科城項(xiàng)目一期工程管理策劃書編制：大連萬科城項(xiàng)目部審核：集團(tuán)工程管理部日期：2013年 3月 1日1/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄1.項(xiàng)目概況31.1 位置及環(huán)境31.2 建設(shè)用地規(guī)劃要求31.3 建筑概況31.4 建筑分期概況41.5 項(xiàng)目管理目標(biāo)61.6 項(xiàng)目特點(diǎn)及對應(yīng)措施62.項(xiàng)目部架構(gòu)72.1 項(xiàng)目管理人員架構(gòu)72.2 主要人員管理職責(zé)72.3 項(xiàng)目管理流程82.4 項(xiàng)目崗位職責(zé)153. 總平面管理策劃173.1 總平圖174. 項(xiàng)目進(jìn)度管理184.1 項(xiàng)目計(jì)劃保障措施185質(zhì)量管理195.1 質(zhì)量管理體系及職能分工195.2 工程質(zhì)量控制要點(diǎn)20

2、5.3 工程質(zhì)量重點(diǎn)控制環(huán)節(jié)225.4 質(zhì)量管理指導(dǎo)思想245.5 工程質(zhì)量管理措施256. 工程成本管理296.1項(xiàng)目成本控制目標(biāo)296.2項(xiàng)目成本控制措施297. 安全文明管理307.1 安全文明管理組織架構(gòu)307.2 安全文明及成品保護(hù)合同清單307.3 安全文明懲罰措施357.4 臨時電施工方案358. 風(fēng)險(xiǎn)管理368.1 風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃368.2 風(fēng)險(xiǎn)控制流程378.3 進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)與對策388.4 質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)與對策388.5 成本控制風(fēng)險(xiǎn)與對策398.6 其它392/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.項(xiàng)目概況1.1 位置及環(huán)境本工程位于大連市金州新區(qū)先進(jìn)街道，五一路南側(cè)，渤海街西側(cè)。

3、宗地距沈大高速4.5 公里，距金州新區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)2.5 公里，距東山路輕軌站400 公里，距開發(fā)區(qū)8.5公里。萬科城全項(xiàng)目用地面積約26 萬平，建筑面積約72 萬平。本項(xiàng)目分五期建設(shè)，其中一期總建筑面積為15.5萬平方米，主要建筑形式為2834層高層住宅。擬于 2013 年 3 月 1 日開工， 2013 年 8 月取證銷售，2015 年 10 月 15 日交付使用。場地地貌單元屬于平原地段，地形略有起伏，根據(jù)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，場地的場地類別類，場地抗震設(shè)防烈度為7 度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)地震基本加速度值為0.10g 。存在尚未完成自重固結(jié)的人工填土，巖溶發(fā)育，不良地質(zhì)作用發(fā)育，為

4、抗震不利地段。周邊道路情況東側(cè)的渤海街為南北主干路，北側(cè)的五一路可直通開發(fā)區(qū)和沈大高速。項(xiàng)目地處位置交通便利。周邊市政配套情況自來水、中水：工程使用臨時用水，總包自己解決水源。現(xiàn)有1 條 DN60自來水， 13年前完成500 線送水。周邊無中水甩口。排水：項(xiàng)目根據(jù)分期開發(fā)建設(shè)和場地需求，需要雨水、 污水排出口各2 個?，F(xiàn)有 DN900污水管道和DN400雨水管道兩趟。燃?xì)猓含F(xiàn)有中壓DN300燃?xì)夤艿?，能滿足項(xiàng)目用氣需求。電力：項(xiàng)目施工用電已接入場地中。熱力、通信：熱力一次網(wǎng)已經(jīng)甩口至紅線內(nèi)，聯(lián)通公司在項(xiàng)目周邊的光纖配備能夠滿足項(xiàng)目需求。1.2 建設(shè)用地規(guī)劃要求一期規(guī)劃可用地為約2.3 萬平米，

5、總建筑面積153000 平米，容積率為2.29 。1.3 建筑概況住宅棟數(shù)： 10 棟戶數(shù)： 137 戶建筑形式： 28 層高層， 33 層高層， 34 層高層結(jié)構(gòu)形式：框架、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格消防、車道：該項(xiàng)目消防按照高層防火規(guī)范要求及設(shè)計(jì)要求。3/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該樓棟分樓號規(guī)劃面積指標(biāo)：住 宅 合樓號層數(shù)A134A234A333A433A528A634A733A833A933A1034AS22AS32AS42AS52AS62AS72AS82BS42BS52ADK1-1ADK2-1建筑類別分期 -標(biāo)段普通住宅1.1普通住宅1.1普通住宅1.1普通住宅1.1普通住宅1.

6、1普通住宅1.2普通住宅1.2普通住宅1.2普通住宅1.2普通住宅1.2公建1.1公建1.1公建1.1公建1.2公建1.2公建1.2公建1.1公建1.1公建1.1地庫1.2地庫1.1總建面單元戶數(shù)每戶面積公建合計(jì)計(jì)13039.6913039.6912011.5712106.4310519.4713151.5412103.3312103.3312103.3313151.541791.231949.31199.19405.083496.38405.082135.041421.781231.1411183.776451.971.4 建筑分期概況全項(xiàng)目共分五期，一期開工時間順序推進(jìn)，概況如圖：13 年

7、 3 月 1 日，四期預(yù)計(jì)開工時間15 年 4 月 1 日。4/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全項(xiàng)目分期指標(biāo)：分期一期二期三期四期五期樓號：樓號：樓號：樓號：樓號：A1#A2#A3#A4#A5#A6B1#B2#B3#B4#B5#B6C1#C2#C3#C4#C5#C6D1#D2#D3#D4#D5#D6E1#E2#ES1AS1#A7#A8#A9#A10#AS2#B7#B8#BS1#BS2#BS#C7#C8#C9#C10#C11#D7#D8#D9#D10#D11面積： 3.3 萬#AS3#AS4#AS5#AS6#3#BDK#C12#C13#C14#C15#D12#D13#DS1#DS2#開工時間：分期

8、AS7#AS8#BS4BS5ADK面積： 10.9 萬CS1#CS2#CS3#CS4#CDS3#DDK1#DDK2#開盤時間：指標(biāo)1#ADK2#開工時間 :13-6-1S5#CDK1#CDK2#面積： 19.9 萬交付時間：面積： 15.5 萬開盤時間 :13-10-30面積： 18.7 萬開工時間 :15-4-1開工時間 :13-3-1交付時間： 15-12-30開工時間 :14-5-15開盤時間 :15-8-30開盤時間 :13-7-30開盤時間 :14-9-30交付時間： 17-11-30交付時間： 15-10-15交付時間： 16-12-315/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.5 項(xiàng)目

9、管理目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃管理目標(biāo)公司運(yùn)營節(jié)點(diǎn)計(jì)劃100%完成質(zhì)量管理目標(biāo)嚴(yán)格按照國家規(guī)范性文件和施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范組織施工，結(jié)合大連市現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)驗(yàn)評實(shí)施辦法進(jìn)行驗(yàn)收，確保達(dá)到國家施工質(zhì)量驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目集中入住日工程質(zhì)量缺陷率需滿足以下指標(biāo)要求：精裝修房：項(xiàng)目集中交付；入住后 4 個月內(nèi)，工程質(zhì)量缺陷率需滿足以下指標(biāo)要求：項(xiàng)目入住后1 年內(nèi)（不包括頭四個月），其工程質(zhì)量缺陷率需滿足以下指標(biāo)要求：維修的關(guān)閉率以及一次成功率達(dá)到90%以上?？蛻魸M意度：客戶質(zhì)量滿意度80 分；成本管理目標(biāo)保證項(xiàng)目毛利率大于20%，目標(biāo)成本不超過5%。設(shè)計(jì)管理目標(biāo)避免重大設(shè)計(jì)變更，變更成本嚴(yán)格控制在2%以下。滿足集團(tuán)設(shè)

10、計(jì)控制指標(biāo)中對地下車位停車面積、地下室層高、 地下室含鋼量、 標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、窗地比指標(biāo)的要求。圖紙節(jié)點(diǎn) 100%完成。新技術(shù)管理目標(biāo)本項(xiàng)目未采用新材料、新技術(shù)。安全文明管理目標(biāo)全面貫徹國家“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全方針，做好安全教育，確保安全生產(chǎn)。杜絕重大人身傷亡事故、機(jī)械事故、火災(zāi)事故和人員中毒事件的發(fā)生；無嚴(yán)重污染事故，無重大交通行車事故；輕傷事故頻率控制在2以內(nèi)。達(dá)到萬科安全標(biāo)桿標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境保護(hù)管理目標(biāo)施工場地嚴(yán)格按施工現(xiàn)場總平面布置圖布置，場外門前三包，排污、揚(yáng)塵、噪音綜合治理，達(dá)大連市標(biāo)準(zhǔn)化工地及符合市文明工地要求，按照公司CI 管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。1.6

11、項(xiàng)目特點(diǎn)及對應(yīng)措施1、萬科城1.1,1.2期位于項(xiàng)目東北側(cè)，可用施工場地較小，分期紅線內(nèi)無法布置工人生活區(qū)；主要通道為由南向北公用施工道路，現(xiàn)場布置、施工有效組織等是工作重點(diǎn)。2、該項(xiàng)目工期緊張，而且是全裝修項(xiàng)目，計(jì)劃管理及品質(zhì)管理對按期完成開發(fā)任務(wù)至關(guān)重要。6/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、該項(xiàng)目基礎(chǔ)存在溶洞地貌，基礎(chǔ)處理形式復(fù)雜，施工的質(zhì)量及合理安排直接關(guān)乎各節(jié)點(diǎn)能否實(shí)現(xiàn)。2.項(xiàng)目部架構(gòu)2.1 項(xiàng)目管理人員架構(gòu)魅力之城項(xiàng)目經(jīng)理除營銷和客服作為平行部門外， 全項(xiàng)目執(zhí)行矩陣式管理， 項(xiàng)目作為矩陣管理核心，負(fù)責(zé)跟蹤并落實(shí)各項(xiàng)工作完成。2.2 主要人員管理職責(zé)萬科管理人員15 人，其中土建工程師

12、 1 人，其他人員以項(xiàng)目群為單位， 整個項(xiàng)目共享，不專設(shè)崗位。姓名隸屬部門崗位名稱及職務(wù)主要管理職責(zé)姚永茂項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理辛志江項(xiàng)目經(jīng)理部助理經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程管理劉國輝項(xiàng)目經(jīng)理部土建工程師標(biāo)段工程負(fù)責(zé)人潘娜項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目秘書項(xiàng)目內(nèi)業(yè)管理常德義項(xiàng)目經(jīng)理部土建工程師標(biāo)段工程負(fù)責(zé)人張之波項(xiàng)目經(jīng)理部水暖工程師標(biāo)段水暖負(fù)責(zé)人王義寶項(xiàng)目經(jīng)理部電氣工程師標(biāo)段電氣負(fù)責(zé)人李政成本管理部成本工程師全面負(fù)責(zé)成本管理7/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐東亞成本管理部現(xiàn)場成本現(xiàn)場成本測算楊代峰成本管理部成本工程師負(fù)責(zé)水暖成本翟娜成本管理部成本工程師負(fù)責(zé)電氣成本于亮設(shè)計(jì)管理部項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理

13、張華偉設(shè)計(jì)管理部景觀設(shè)計(jì)師景觀圖紙管理王超設(shè)計(jì)管理部裝修設(shè)計(jì)主管樣板間裝修圖紙管理車楠項(xiàng)目經(jīng)理部報(bào)建主管報(bào)批、規(guī)劃驗(yàn)收負(fù)責(zé)人總監(jiān)項(xiàng)目監(jiān)理部總監(jiān)全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工管理總監(jiān)代表項(xiàng)目監(jiān)理部總監(jiān)代表協(xié)助監(jiān)理施工管理土建監(jiān)理工程師項(xiàng)目監(jiān)理部土建監(jiān)理工程師土建現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度管理土建監(jiān)理工程師項(xiàng)目監(jiān)理部土建監(jiān)理工程師土建現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度管理水暖監(jiān)理工程師項(xiàng)目監(jiān)理部水暖監(jiān)理工程師水暖現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度管理電器監(jiān)理工程師項(xiàng)目監(jiān)理部電器監(jiān)理工程師電器現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度管理安全監(jiān)理工程師項(xiàng)目監(jiān)理部安全監(jiān)理工程師現(xiàn)場安全文明管理監(jiān)理內(nèi)業(yè)項(xiàng)目監(jiān)理部監(jiān)理內(nèi)業(yè)監(jiān)理內(nèi)業(yè)管理2.3 項(xiàng)目管理流程2.3.1采購合同及材料分解本合同架構(gòu)咨詢服

14、務(wù)類5 家，單體甲分包15 家，配套分包 24 家，甲供材 21 家，設(shè)計(jì)合同 13 家，共計(jì) 78 單采購合同。大連萬科金州新區(qū)萬科城項(xiàng)目1.1,1.2期合同架構(gòu)咨詢服務(wù)甲分包工程配套工程甲供材料甲指乙供設(shè)計(jì)合同配套工程監(jiān)理（含煤氣、總包道路排水工程涂料GRC構(gòu)件劃設(shè)計(jì)熱力）工程勘察土方工程煤氣工程文化石 / 外墻膠粘劑、填縫單體設(shè)計(jì)磚劑門窗工程（塑自來水監(jiān)鋼門窗、鋁合熱力工程防水材料景觀設(shè)計(jì)理金門窗、斜屋面窗）單體放線入戶門消防工程排水管電視設(shè)計(jì)合同8/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位白蟻防治PVC/PP-R 給單元門自來水外線電話設(shè)計(jì)合同監(jiān)測水管防火門、管井自來水內(nèi)線鋁塑復(fù)合管智能化設(shè)計(jì)

15、合門同外保溫自來水水表遠(yuǎn)散熱器煤氣設(shè)計(jì)合同傳工程涂料施工自來水加壓可視對講道路排水設(shè)計(jì)合同欄桿（含坡道欄桿、室內(nèi)低自來水表后管開關(guān)插座自來水設(shè)計(jì)合窗護(hù)欄、空調(diào)安裝同百葉）景觀工程通訊工程電氣管綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)合同綠化養(yǎng)護(hù)有線電視工程主體壁燈消防設(shè)計(jì)合同開荒保潔智能化工程配電箱、戶總電力設(shè)計(jì)合同箱永久標(biāo)識、道電梯供貨、安信報(bào)箱熱力設(shè)計(jì)合同路劃線裝大堂及室內(nèi)精煤氣內(nèi)線工程變電廳照明裝修燈具樣板間精裝修煤氣保護(hù)裝置地墊采購煤氣遠(yuǎn)傳工程景觀部品煤氣表后管工復(fù)合井蓋程煤氣管道電子園區(qū)燈具標(biāo)示圍擋工程園區(qū)垃圾桶變電廳防火百木構(gòu)件葉強(qiáng)電工程樓體踏步磚臨時電工程9/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司低壓配出合同線桿拆遷

16、移設(shè)工程合同策劃該項(xiàng)目合同分判計(jì)劃全部全部采用一次報(bào)價， 并根據(jù)合同主要執(zhí)行部門進(jìn)行分解， 除監(jiān)理和集中采購項(xiàng)目外，全部采用清單招標(biāo)方式確定合作方公司采購策劃序號采購項(xiàng)目名稱合作方式采購模式采購方式1工程監(jiān)理監(jiān)理分散采購邀請招標(biāo)2單體放線單位甲分包分散采購直接委托5土石方工程甲分包分散采購競爭性談判6總包總包分散采購邀請招標(biāo)7塑鋼窗甲分包區(qū)域集中采購8入戶門甲分包區(qū)域集中采購9保溫供貨、施工甲分包區(qū)域集中采購10涂料供貨、施工甲分包集團(tuán)集中采購11欄桿、百葉甲分包公司集中采購邀請招標(biāo)12精裝修甲分包公司集中采購邀請招標(biāo)13室內(nèi)其他部品甲分包集團(tuán)集中采購14園區(qū)部品 （桌椅、 兒童游樂設(shè)甲分包分

17、散采購邀請招標(biāo)施）15PVC景觀護(hù)欄甲分包分散采購邀請招標(biāo)16景觀工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)17開荒保潔甲分包分散采購直接委托18永久標(biāo)識、道路劃線甲分包分散采購邀請招標(biāo)19大堂、電梯前室裝修甲分包分散采購邀請招標(biāo)20道路排水工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)21泄洪渠工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)22煤氣內(nèi)外線及消防內(nèi)線工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)23熱力工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)24消防內(nèi)線甲分包分散采購邀請招標(biāo)25電話工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)10/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26有線電視工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)27智能化工程甲分包分散采購邀請招標(biāo)28電梯供貨、安裝甲分包集團(tuán)集中采購29圍擋工程甲分

18、包分散采購邀請招標(biāo)30信報(bào)箱甲分包集團(tuán)集中采購31人防設(shè)備甲分包分散采購邀請招標(biāo)32航空警示燈供貨施工甲分包分散采購邀請招標(biāo)33大堂及裝飾燈具甲分包分散采購邀請招標(biāo)34木構(gòu)件甲分包分散采購邀請招標(biāo)35復(fù)合井蓋甲分包公司集中采購邀請招標(biāo)項(xiàng)目采購策劃序號采購項(xiàng)目名稱合作方式采購模式采購方式1工程勘察甲分包公司集中采購2單元門甲分包3防火門、管井門甲分包公司集中采購邀請招標(biāo)4綠化養(yǎng)護(hù)合同甲分包公司集中采購邀請招標(biāo)5綠化養(yǎng)護(hù)合同示范區(qū)甲分包公司集中采購邀請招標(biāo)6煤氣保護(hù)裝置甲分包零星采購7外墻磚甲供區(qū)域集中采購8防水材料甲分包區(qū)域集中采購9給排水管、落水管及電氣套管甲分包集團(tuán)集中采購10鋁塑復(fù)合管甲分

19、包區(qū)域集中采購11散熱器甲分包區(qū)域集中采購12可視對講甲分包集團(tuán)集中采購13開關(guān)插座甲分包集團(tuán)集中采購14電氣管甲分包集團(tuán)集中采購15室外園區(qū)及主體壁燈甲分包區(qū)域集中采購16園區(qū)垃圾桶甲分包分散采購零星采購17樓梯踏步磚甲分包分散采購邀請招標(biāo)18公共空間墻地磚甲分包區(qū)域集中采購項(xiàng)目事務(wù)采購策劃序號采購項(xiàng)目名稱合作方式采購模式采購方式11/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1規(guī)劃設(shè)計(jì)2單體設(shè)計(jì)3景觀設(shè)計(jì)4電視設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購直接委托5電話設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購直接委托6智能化設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購競爭性談判7道路排水設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購競爭性談判8煤氣設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購直接委托9自來水設(shè)計(jì)

20、合同甲分包分散采購直接委托10綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購競爭性談判11消防設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購競爭性談判12電力設(shè)計(jì)合同甲分包分散采購直接委托13自來水監(jiān)理甲分包分散采購直接委托14煤氣遠(yuǎn)傳監(jiān)理甲分包分散采購直接委托15自來水外線工程甲分包分散采購直接委托16自來水內(nèi)線工程甲分包分散采購直接委托17自來水水表遠(yuǎn)傳工程甲分包分散采購直接委托18煤氣遠(yuǎn)傳工程甲分包分散采購直接委托19煤氣閥后管工程甲分包分散采購直接委托20煤氣鎖閉閥甲分包分散采購直接委托21煤氣管道電子標(biāo)識和防腐檢測甲分包分散采購直接委托22變電廳防火百葉甲分包分散采購直接委托23強(qiáng)電工程甲分包分散采購直接委托24臨時電工程

21、甲分包分散采購直接委托25低壓配出合同甲分包分散采購直接委托26線桿拆遷移設(shè)工程甲分包分散采購直接委托27戶總箱甲分包分散采購直接委托28變電廳照明燈具甲分包分散采購直接委托29通訊協(xié)議（網(wǎng)通等供應(yīng)商）甲分包分散采購直接委托30公建水表甲分包分散采購直接委托31白蟻防治監(jiān)測甲分包分散采購直接委托12/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司壟斷類合同策劃類別采購項(xiàng)目原由預(yù)計(jì)采用單位單體定點(diǎn)放線單位金州規(guī)劃局指定金州測繪院金州測繪院建設(shè)電力大連市建設(shè)工程電子市檔案館指定大連市檔案館檔案制作電力工程按照供電局的要求交納電力配套費(fèi)用 （含主要的施工費(fèi)用），電力工程施工并且指定施工企業(yè)。兩個項(xiàng)目均屬大連紅旗電力安

22、裝城西供電局范圍，魅力之城屬辛寨有限公司子電力、溪之谷屬紅旗鎮(zhèn)電力，分別由其指定施工單位。按大連市電業(yè)局關(guān)于下發(fā)大連市配電箱 ( 集中表箱、電低壓電能計(jì)量箱柜標(biāo)準(zhǔn)圖紙的通大連銳達(dá)電力有限源箱、戶總開關(guān)箱等 )知，甘井子區(qū)項(xiàng)目均使用甘井子公司 / 悅達(dá)電力有限采購供電局開關(guān)廠 ( 即大連銳達(dá) / 悅達(dá)電公司力有限公司 ) 的產(chǎn)品。需得到供電局批復(fù)后，由供電局所大連雙益電衡技術(shù)電表采購屬唯一計(jì)量單位 - 大連雙益電衡技有限公司術(shù)有限公司出售電表安裝由各區(qū)供電局指定，城西供電局目供電局指定前公布單價為：單相表30 元/ 塊。電業(yè)局指定市供電局只認(rèn)可大連通大連通產(chǎn)整流設(shè)備變電亭防火門、百葉產(chǎn)整流設(shè)備廠

23、的產(chǎn)品為合格產(chǎn)品，廠其他產(chǎn)品不給予驗(yàn)收。城西供電局收取，可簽署合同，每變電亭土建移交費(fèi)個變電亭 5 萬元。價格不可談，用按供電局指定單位于后期變電亭維護(hù)使用。同時收取施工單位變壓器移交費(fèi)2 萬元/ 臺。大連市防御雷電災(zāi)害管理辦法防雷設(shè)施施工監(jiān)督與( 見附 ) 指定大連市氣象局是負(fù)責(zé)全大連市雷電防護(hù)中市防雷設(shè)施的施工監(jiān)督及檢測等工檢測心作，大連市大連市雷電防護(hù)中心即是氣象局下屬執(zhí)行企業(yè)。13/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司煤氣管道電子標(biāo)識和大連安盛燃?xì)忾_發(fā)有限公司是大連大連安盛燃?xì)忾_發(fā)防腐檢測有限公司煤氣公司下屬分公司，專門負(fù)責(zé)室大連安盛燃?xì)忾_發(fā)煤氣調(diào)壓站施工內(nèi)鎖閉閥后工程，電子標(biāo)識、防腐有限公司

24、檢驗(yàn)、陰極保護(hù)檢測工程，煤氣遠(yuǎn)煤氣室內(nèi)鎖閉閥后工大連安盛燃?xì)忾_發(fā)煤氣傳工程，煤氣調(diào)壓站的供應(yīng)及安裝。程( 含報(bào)警 )這四項(xiàng)屬于煤氣公司內(nèi)部專業(yè)分有限公司煤氣遠(yuǎn)傳施工工。大連安盛燃?xì)忾_發(fā)有限公司煤氣防盜式球閥采購煤氣公司直接收款，指定下屬公司供貨。臨時水辦理市自來水公司指定自來水內(nèi)外線施工外線：大連市自來水市自來水公司指定給水工程有限公司，(含水表)內(nèi)線：待定大連正信土木工程供水施工監(jiān)理市自來水公司指定建設(shè)監(jiān)理有限公司自來水管道監(jiān)理分公司公建水表采購市自來水公司指定-水表遠(yuǎn)傳內(nèi)線施工市自來水公司指定待定自來水泵站土建施工市自來水公司指定待定自來水泵站設(shè)備安裝市自來水公司指定待定施工一次網(wǎng)工程及換

25、熱站按照行業(yè)慣例，該項(xiàng)工程費(fèi)用已包熱力含在采暖配套費(fèi)中。因此，該項(xiàng)工待定設(shè)備安裝施工程由供熱公司指定。煤氣遠(yuǎn)傳監(jiān)理大連安盛燃?xì)忾_發(fā)有限公司變電亭、開關(guān)站室內(nèi)由于電業(yè)局從 09 年 5 月開始對大連深圳市海洋王照明新增加地區(qū)所有新建及在建工程的開關(guān)照明燈具站、變電亭照明指定為海洋王燈具工程有限公司通訊設(shè)計(jì)原郵電設(shè)計(jì)院改制后，大連所有電大連順奕通訊設(shè)計(jì)話及網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)由此單位承擔(dān)，資訊有限公司14/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電力工程按照供電局的要求交納電力配套費(fèi)用 （含主要的施工費(fèi)用），電力工程施工（電力并且指定施工企業(yè)。兩個項(xiàng)目均屬大連天虹電氣安裝內(nèi)外線）城西供電局范圍，魅力之城屬辛寨有限公司

26、子電力、溪之谷屬紅旗鎮(zhèn)電力，分別由其指定施工單位。2.4 項(xiàng)目崗位職責(zé)本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)， 并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)加入采購管理、 檔案事務(wù)管理、 辦公室管理相關(guān)職能，以保證工作落實(shí)到人， 同時加入監(jiān)理工程師管理職能， 將監(jiān)理工作加入之項(xiàng)目群。15/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司階段管理工作內(nèi)容項(xiàng)目經(jīng)理 現(xiàn)場工程師質(zhì)量工程師項(xiàng)目成本 設(shè)計(jì)管理采購工程師配套工程師監(jiān)理工程師事務(wù) 項(xiàng)目秘書現(xiàn)場七通一平前期現(xiàn)場及周邊勘查工作現(xiàn)場調(diào)查監(jiān)理招標(biāo)圖紙會審設(shè)計(jì)交底施工組織設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)材料設(shè)備清單協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)變更管理及技 二次設(shè)計(jì)及送定樣管術(shù)管理理材料部品封樣管理施工做法封樣管理變更管理及竣工圖圖紙資料保管施工總平面圖施工管

27、理現(xiàn)場照管現(xiàn)場用地用路手續(xù)現(xiàn)場現(xiàn)場水電路管理管理周邊協(xié)調(diào)周邊建筑及線路保護(hù)與主管部門協(xié)調(diào)文物古跡保護(hù)現(xiàn)場文明建立質(zhì)量管理體系制定質(zhì)量工作程序按質(zhì)量規(guī)范組織工作施工材料半成品質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)交底和方案優(yōu)化樣板施工工程 審核施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量檢察施工任務(wù)管理材料控制施工檢查及整改提供質(zhì)量報(bào)告處理質(zhì)量事故組織工程檢查驗(yàn)收施工技術(shù)資料管理協(xié)助確定甲供材料設(shè)備施工進(jìn)度計(jì)劃工程進(jìn)度監(jiān)督進(jìn)度進(jìn)度動態(tài)根蹤管理進(jìn)度報(bào)表控制向公司提供進(jìn)度信息協(xié)調(diào)各單位進(jìn)度16/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司階段管理工作內(nèi)容項(xiàng)目經(jīng)理 現(xiàn)場工程師質(zhì)量工程師項(xiàng)目成本 設(shè)計(jì)管理 采購工程師配套工程師監(jiān)理工程師事務(wù) 項(xiàng)目秘書材料設(shè)備計(jì)劃及采購申

28、請?jiān)O(shè)備甲供材料設(shè)備全過程管理材料協(xié)助簽訂采購合同管理制定報(bào)關(guān)制度材料設(shè)備保證安全安全措施督促檢查安全責(zé)任管理安全協(xié)議簽署清單編制編制補(bǔ)充預(yù)算初審材料設(shè)備價格工程編制已完工程報(bào)表工程成本分析造價管理 預(yù)算及成本控制情況評估進(jìn)度款審核及月度付款計(jì)劃表檔案管理供方資質(zhì)審查采購采購管理及合合同簽訂同管合同交底理合同存檔供方關(guān)系維護(hù)辦公辦公室設(shè)備管理食堂管理室管會議及會議紀(jì)要管理理檔案管理事務(wù)取得銷售許可證取得規(guī)劃驗(yàn)收管理辦理竣工備案證3. 總平面管理策劃3.1 總平圖主體施工階段總平圖。17/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4. 項(xiàng)目進(jìn)度管理4.1 項(xiàng)目計(jì)劃保障措施A. 合同明確為了確保進(jìn)度計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)的

29、嚴(yán)肅性，不可變更性， 將主要控制節(jié)點(diǎn)在與總包方的施工合同中予以明確。施工合同簽訂后，項(xiàng)目開工前， 根據(jù)施工合同要求總包編制施工組織設(shè)計(jì)和項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)監(jiān)理公司。監(jiān)理公司審核總包項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃18/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合理性和可行性，與以及 施工組織設(shè)計(jì)中有關(guān)施工進(jìn)度計(jì)劃的技術(shù)保證措施和項(xiàng)目管理保證措施的有效性。審核通過后， 則轉(zhuǎn)送項(xiàng)目經(jīng)理部審核。項(xiàng)目經(jīng)理部著重審核總承包商項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃與公司項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目總控制計(jì)劃的各關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的符合性。對其中的不符合項(xiàng)，督促總包單位進(jìn)行整改；審批通過后的項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃 將作為總包合同的一部分?？偝邪贪磁鷾?zhǔn)的項(xiàng)目

30、總施工進(jìn)度計(jì)劃組織施工，監(jiān)理公司按此計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督。B組織措施形成甲方、 監(jiān)理、總包單位矩陣式管理架構(gòu)，每個棟號均成立相應(yīng)得組織管理架構(gòu)。項(xiàng)目組建質(zhì)量推進(jìn)小組，形成質(zhì)量的動態(tài)管理模式，不斷對施工方案進(jìn)行優(yōu)化，在施工過程中進(jìn)行驗(yàn)證， 帶動項(xiàng)目整體管理工作。加強(qiáng)對項(xiàng)目施工生產(chǎn)的監(jiān)控與指導(dǎo)，分別組織不同層次管理例會，建立有效溝通的渠道，發(fā)揮組織管理的作用。C技術(shù)措施由于項(xiàng)目專業(yè)較多，制定二、三級工期橫道圖計(jì)劃和節(jié)點(diǎn)控制，并進(jìn)行動態(tài)管理，在此基礎(chǔ)上合理、及時插入相關(guān)工序，進(jìn)行流水施工。利用橫道圖計(jì)劃實(shí)施動態(tài)管理，通過關(guān)鍵線路節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)來保證各控制點(diǎn)工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而進(jìn)一步通過各控制點(diǎn)工期目標(biāo)的

31、實(shí)現(xiàn)來確?？偣て诳刂七M(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)總工期進(jìn)度計(jì)劃的要求，強(qiáng)化節(jié)點(diǎn)控制，明確影響工期的材料、設(shè)備的進(jìn)場日期。D管理措施施工配合及前期施工準(zhǔn)備工作，擬定施工準(zhǔn)備計(jì)劃，專人逐項(xiàng)落實(shí)。加強(qiáng)對現(xiàn)場監(jiān)理、總包單位的人員培訓(xùn)，不斷強(qiáng)化管理意識及配合意識。加強(qiáng)現(xiàn)場管理，注重過程控制， 確保每一工序一次成優(yōu)，既為下一工序的插入創(chuàng)造條件，又節(jié)省其自身的驗(yàn)收時間。E材料保證措施根據(jù)工程進(jìn)展， 各專業(yè)工程師提前做好材料需求計(jì)劃，每月完成采購計(jì)劃的更新。隨時抽驗(yàn)現(xiàn)場材料的進(jìn)場情況，對現(xiàn)場材料的突發(fā)事件，進(jìn)行有效控制。5質(zhì)量管理5.1 質(zhì)量管理體系及職能分工19/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目管理部經(jīng)理工程管理部

32、經(jīng)理品質(zhì)管理專員工程部品質(zhì)專業(yè)經(jīng)理土建組水 電 配 套景觀組精裝修組（待定）土土土水電景裝建建建暖氣觀修工工工工工工工程程程程程程程師師師師師師師總監(jiān)施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人土建？人土建？人水暖？人電氣？人土建負(fù)責(zé)人水暖負(fù)責(zé)人電氣負(fù)責(zé)人各工種班組長班組長班組長5.2 工程質(zhì)量控制要點(diǎn)20/ 40大連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程質(zhì)量控制要點(diǎn)質(zhì)量控制階段控制環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)控制人控制內(nèi)容工作依據(jù)工作見證圖紙技術(shù)文件自審設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人圖示資料是否齊全，提供階段的圖自審記錄員滿足施工要求紙技術(shù)文件設(shè)計(jì)交底及技術(shù)會談設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人就我方的設(shè)計(jì)任務(wù)書同上交底記錄設(shè)計(jì)交底及審圖員及其他要求達(dá)成協(xié)議設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人對圖紙中的錯漏問題圖紙會審記圖紙會審提出，并按缺陷反饋同上員錄信息逐項(xiàng)排查合同采購負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人合同條款（通用及專擬定合同文本形成合同文員用）初稿本施工準(zhǔn)備階段施工單位確定施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目標(biāo)段負(fù)責(zé)