歡迎大家來到環(huán)球職業(yè)教育在線,下面由我給各位講授《房地

1、歡迎大家來到環(huán)球職業(yè)教育在線，下面由我給各位講授房地產(chǎn)估價理論與方法2007年房地產(chǎn)估價師考前輔導(dǎo)精講課程。第16講 收益法(2)第三節(jié) 凈收益一、凈收益測算的基本原理 收益性房地產(chǎn)獲得收益的方式，主要有兩種：(1)出租；(2)營業(yè)。因此，凈收益測算的途徑也可以分為兩種：(1)基于租賃收入來測算凈收益，它適用于可租賃的房地產(chǎn)。例如：住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等；(2)基于營業(yè)收入來測算凈收益，它適用于有經(jīng)營行為的房地產(chǎn)。例如，旅館、影劇院、娛樂場所，加油站、餐館等。當(dāng)然有些房地產(chǎn)既可以租賃又可能存在經(jīng)營行為，但無論如何分類，只要能夠測算凈收益就行。(一)、基于租賃收入的測算凈收益

2、基于租賃收入的測算凈收益公式為：凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營費(fèi)用 有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用其中：凈運(yùn)營收益：是由有效毛收人扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到歸因于房地產(chǎn)的收益。潛在毛收入：是房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的收入。寫字樓等出租型房地產(chǎn)的潛在毛收入，一般是潛在毛租金收入加其他收入。 潛在毛租金收入=全部可出租面積最可能的租金水平其他收入=租賃人保證金或者押金的利息收入+其他營業(yè)外收入收租損失：是出租的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金/少付租金或者不付租金所造成的損失。有效毛收入：是從潛在毛收入扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用：是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)

3、、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的，與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，如不包含房地產(chǎn)抵押貸款償還額、房地產(chǎn)折舊費(fèi)額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。具體的原因見教材P285頁。運(yùn)營費(fèi)用率：是運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比，用OER表示。其作用是：有些類型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營費(fèi)用率有一個相對固定的范圍，估價人員可在當(dāng)?shù)厥袌錾险页銎溥\(yùn)營費(fèi)用率，為在估算運(yùn)營費(fèi)用或凈收益時使用。凈收益占有效毛收入的比率，稱為凈收益率，是運(yùn)營費(fèi)用率的補(bǔ)集，即： 凈收益率=1-運(yùn)營費(fèi)用率(二)、基于營業(yè)收入的測算凈收益 當(dāng)業(yè)主自行經(jīng)營時，該收益性房地產(chǎn)的凈收益按營業(yè)收入來測算。按營業(yè)收入測算凈收益與按租賃測算凈收益的區(qū)別主

4、要是：(1)潛在的毛收入變成了經(jīng)營收入；(2)要扣除歸屬于其他資本或者經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者正常的利潤(為勞動創(chuàng)造的，而不是房地產(chǎn)產(chǎn)生的)。應(yīng)注意的是按租賃收入測算凈收益，由于歸屬于其他資本或者經(jīng)營的收入在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已扣除，所以不再扣除歸屬于其他資本或者經(jīng)營的收益。 注意：凈收益是房地產(chǎn)本身產(chǎn)生的收益。二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取方法不同收益類型的房地產(chǎn)主要分為：(1)出租的房地產(chǎn)；(2)營業(yè)的房地產(chǎn)；(3)自用或者尚未使用的房地產(chǎn)；(4)混合收益的房地產(chǎn)。(一)、出租型房地產(chǎn)的凈收益求取方法出租型房地產(chǎn)的凈收益租賃收入由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入租金收

5、入租賃保證金或者押金的利息收入具體測算過程參加教材P287頁。(二)、營業(yè)型房地產(chǎn)凈收益的求取方法 營業(yè)型房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是業(yè)主與經(jīng)營者合一，租金與經(jīng)營者的利潤沒有分開。(1)商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益求取商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。(2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)的凈收益求取 工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)的凈收益為產(chǎn)品銷售收人扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。(3)農(nóng)地的凈收益求取農(nóng)地的凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價)扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、

6、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤等。注：農(nóng)業(yè)稅已取取消，不再扣除。(三)、自用或尚未使用房地產(chǎn)的凈收益求取自用或尚未使用房地產(chǎn)是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或者暫時空置的房地產(chǎn)，而不是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分。寫字樓、賓館的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現(xiàn)出來的，因此，其凈收益不用單獨(dú)計(jì)算，否則就重復(fù)了(上述話應(yīng)記住，做計(jì)算題時要用)。此部分收益可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。(四)、混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取 (1)將費(fèi)用分為變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測

7、算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，然后加總，再減去總固定費(fèi)用。(2)首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。 (3)將混合收益的房地產(chǎn)看作各種單一收入類型房地產(chǎn)的簡單組合，然后依據(jù)各種的收入和費(fèi)用求各自的凈收益，最后將所有凈收益求和。例如：一層作為餐館，二層為住宅出租或者一層作為商店出租，若干層作為辦公室出租，若干層作為公寓出租的房地產(chǎn)。三、求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍(一)、有形收益和無形收益房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽(yù)、增強(qiáng)企業(yè)的融資能

8、力以及獲得一定的避稅能力等。在計(jì)算房地產(chǎn)凈收益時，既要考慮房地產(chǎn)的有形收益，也要考慮各種無形收益。在實(shí)際估價時，有形的收益已在租金中考慮，不再單獨(dú)考慮；無形收益一般通過降低報(bào)酬率或資本化率來考慮。例如，對于無限年收益價格公式(6)：，只有適當(dāng)降低報(bào)酬率Y，就可以增加收益價格V。(二)、實(shí)際收益與客觀收益 房地產(chǎn)的收益有實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是現(xiàn)狀條件下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能用于估價。 客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，才能作為估價的依據(jù)。估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。具

9、體說明參加教材P290頁內(nèi)容。例20：某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月出租，租賃期為5年，可出租的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。測算該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。解：分析：(1)要測算2005年的正常價格，可以將始時點(diǎn)設(shè)在05年，因?yàn)閺?2年10月1日開始出租，租期為5年。因此，05年后剩余租期為2年，即06年、07年，從08年后認(rèn)為是空置

10、；(2)因?yàn)橐獪y算05的價格，所以剩余期限為40-4年36年；(3)從下圖很容易得出A1和A2均為32.40萬元；A為36萬元，t2年，n為36年。 (1)商店一層價格測算租賃期限內(nèi)年凈收益200m2180元/m2(125%)12個月 32.40萬元 租賃期限外年凈收益200m2200元/m2(125%)12個月 36萬元 一層的現(xiàn)金流量圖：07.10.109.10.108.10.1V05.10.106.10.140年32.40萬元32.40萬元36萬元36萬元36萬元 選用公式及為： 375.69萬元(2)商店二層價格測算 年凈收益200120(125%)12 21.60萬元 選用公式及計(jì)算

11、 229.60萬元(3)計(jì)算該商店的正常價格 375.69229.60 604.90萬元例21：某公司3年前與該寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2，約定租賃期為10年，月租金固定不變，為75元/m2?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，計(jì)算目前承租人權(quán)益的價值。解：分析：承租人約定租金與市場類似寫字樓的租金差值，可視為承租人的凈收益。承租人目前的權(quán)益價值，即為剩余租期的現(xiàn)值。從題意也可以得出：(1)n剩余租期1037年(2)年凈收益A(100-75)50012個月15萬元(3)Y折現(xiàn)率10%(4)計(jì)算V 73.03萬元要注意的是：有租約限制下的價值、無

12、租約限制下的價值和承租人權(quán)益價值三者的關(guān)系是：有租約限制下的價值=無租約限制下的價值-承租人權(quán)益價值五、凈收期限和凈收益流模式(一)、收益期限的確定收益期限是估價對象自估價時點(diǎn)起至未來可以獲取收益的時間，一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來確定。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價時點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價時點(diǎn)起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時間。收益期應(yīng)在房地產(chǎn)的自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用最高年限)、合同約定(如租賃合同)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。一般情況下，估價對象的收益期為房地產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中土地的收益期限為土地使用剩余年限。

13、對于土地與建筑物同體的估價對象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于或者與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益年限，并可選用收益期為有限年公式。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，并選用收益期限為有限年限公式，然后加建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后，剩余土地使用權(quán)在估價時點(diǎn)時的價值。如下圖所示：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限收益期限土地使用年限短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命情況建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限收益期限剩余土地使用時間土地使用年限長于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命情況(二)、凈收益流模式運(yùn)用報(bào)酬資本化估價，在求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況，以及未來

14、可獲得收益期限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益屬于下列哪種類型：(1)每年基本固定不變；(2)按某個固定數(shù)額遞增或遞減；(3) 按某個固定比率遞增或遞減；(4)其他有規(guī)則變動，例如呈指數(shù)增長等。年凈收益的求取方法主要有：(1)、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法。方法是通過調(diào)查，求取估價對象過去若干年(例如過去3年或5年)的凈收益，然后將其簡單平均值作為A值。(2)、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法。方法是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年(例如未來3年或5年)的凈收益，然后將其簡單平均值作為A值。(3)、未來數(shù)據(jù)資本化公式法。方法是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年(例如過去3年或5年)的凈收益，然后

15、利用報(bào)酬資本化公式推導(dǎo)出的公式來求取A值(可視為一種加權(quán)平均數(shù))，公式為： 或者： 例22：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判斷其未來每年的凈收益基本保持固定不變，通過測算得知未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的收益價格。解：分析：本題只給出了4年的凈收益，但其他年份的凈收益A沒有給出，因此應(yīng)先求出其他年份的凈收益A值，求A的方法，可以用4年的凈收益求簡單算術(shù)平均值，也可以用資本化公式計(jì)算。(1) 求取A值簡單算術(shù)平均法求A值 A(25萬元26萬元24萬元25萬元)/425萬元 利用資本化公式計(jì)算A值 25.02萬元 由此，可見兩種方法計(jì)算

16、出的A值相差不大。(2)計(jì)算收益價格V 按A值固定不變計(jì)算V 244.67萬元第四節(jié) 報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率也稱回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率。報(bào)酬率與投資及投資回報(bào)有關(guān)的概念。投資回報(bào)是指投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。與投資回報(bào)相對應(yīng)的是投資回收。投資回收是指投入資本的回收，即保本。以銀行存款為例，收回本金即為投資回收，利息即為投資回報(bào)。報(bào)酬率的計(jì)算公式為： 報(bào)酬率投資回報(bào)/所投入的資本 如果將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為，則投資即為房地產(chǎn)價格，試圖獲取的收益即為房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。當(dāng)然，投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。風(fēng)險是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資的

17、實(shí)際收益偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。 注意：在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲得較高的收益，就要承擔(dān)較大的風(fēng)險。從全社會來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大，報(bào)酬高；反之亦然。二、報(bào)酬率的求取方法報(bào)酬率的求取方法主要有三種方法：(1)累加法；(2)市場提取法；(3)投資報(bào)酬率排序插入法。(一)、累加法 累加法是將報(bào)酬視為包含無風(fēng)險報(bào)酬率和風(fēng)險報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分的報(bào)酬率，再加總得到報(bào)酬率的方法。無風(fēng)險報(bào)酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報(bào)酬率。風(fēng)險報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率。風(fēng)險投資報(bào)酬率投資風(fēng)險報(bào)酬率低風(fēng)險報(bào)酬率無風(fēng)險

18、部分 報(bào)酬率無風(fēng)險報(bào)酬率投資風(fēng)險補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠其中：(1)投資風(fēng)險補(bǔ)償是指投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，必然要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補(bǔ)償，否則不會投資。(2) 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指一項(xiàng)投資要求的監(jiān)管越多，其吸引力就越小，因而投資者必然會對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。(3)缺乏流動性補(bǔ)償是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。(4)投資帶來的優(yōu)惠是指投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外好處，而降低的補(bǔ)償率，也可以理解為獲得優(yōu)惠而付出的代價。(二)、市場提取法市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的

19、報(bào)酬資本化公式，反算出報(bào)酬率的方法。(1)在VA/Y(A固定不變，收益期無限年限情況)，YA/V。六個可比實(shí)例及相關(guān)資料可比實(shí)例凈收益(萬元/年)價格(萬元)報(bào)酬率A/V(%)11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8簡單算術(shù)平均值12.1 以12.1%作為估價對象的報(bào)酬率。 (2)在的情況下通過解上述方程求Y值。 (3)在的情況下，通過求求取Y值。 注意：市場提取法求出的報(bào)酬率是對過去風(fēng)險的判斷，而非未來的風(fēng)險判斷，可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險。3、投資報(bào)酬率排序插入法 投資報(bào)酬率排序插入法的具體步驟如下：(1)

20、調(diào)查、收集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險程度的資料。例如各類存款利率、債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率等。987654321投資類型及其風(fēng)險估價對象風(fēng)險程度所處位置報(bào)酬率應(yīng)落入的區(qū)域報(bào)酬率 (2)將收集到的各種報(bào)酬率從低到高排序，制成上圖。 (3)確定估價對象的風(fēng)險等級或者程度。 (4)依據(jù)確定的風(fēng)險程度，從上圖縱坐標(biāo)上查找對應(yīng)的報(bào)酬率。第五節(jié) 直接資本化法一、直接資本化法概述(一)、直接資本化法的概念與基本公式 直接資本化法是將將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。 未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第

21、一年的收益。收益的種類可能有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。 資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即： 資本化率R年收益/價格 利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化率的通用公式為： VNOI/R式中：V-為房地產(chǎn)價值； NOI-為房地產(chǎn)未來第一年的凈收益； R-為資本化率利用市場提取法求取資本化率的具體公式為： RNOI/V收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以房地產(chǎn)的某種年收益所得的倍數(shù)，即 收益乘數(shù)價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值年收益收益乘數(shù)(二)、幾種收益乘數(shù)法對應(yīng)不同的年收益的收益乘數(shù)主要有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、

22、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。1、毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或者某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。 房地產(chǎn)價值毛租金毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù)價格/毛租金毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)：(1)方便易行；(2)客觀性強(qiáng)；(3)累計(jì)誤差小。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)：(1)忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；(2) 忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)的差異。毛租金乘數(shù)法適用于土地或者出租類型的住宅(特別是公寓)的估價。2、潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的潛在毛收入(PGI)乘以相應(yīng)的潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)來求取估價對象價值的方法。 VPGIPGIM PGIMV

23、/ PGI潛在毛收入乘數(shù)法最大的優(yōu)點(diǎn)是簡單易行，最大的缺點(diǎn)是精度不高。4、有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的有效毛收入(EGI)乘以相應(yīng)的有效毛收入乘數(shù)(EGIM)來求取估價對象價值的方法。 VEGIEGIM EGIMV/ EGI潛在毛收入乘數(shù)法最大的優(yōu)點(diǎn)是考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入及房地產(chǎn)的空置率，最大的缺點(diǎn)也是精度不高。5、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的凈收益(NOI)乘以相應(yīng)的凈收益乘數(shù)(NIM)來求取估價對象價值的方法。 VNOINIM NIMV/ NOI凈收益乘數(shù)法最大的優(yōu)點(diǎn)是精度高。凈收益乘數(shù)與資本化率的關(guān)系為互為倒數(shù)，即 NIM1/R凈收益

24、乘數(shù)NIM、資本化率R、價值V的關(guān)系為： VNOI/R二、資本化率與收益乘數(shù)的求取方法資本化率與收益乘數(shù)均可以通過市場提取法來求取，即通過市場近期交易與估價對象的凈收益流模式等可比實(shí)例資料來求取。其中：綜合資本化率(Ro)、凈收益率(NIR)、有效毛收入乘數(shù)(EGIM)、資本化率、報(bào)酬率的關(guān)系為： RoNIR/EGIM凈收益/有效毛收入乘數(shù) 具體的推導(dǎo)過程參見教材內(nèi)容。三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系1、區(qū)別 資本化率R和報(bào)酬率(Y)都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。其主要區(qū)別在于： (1)資本化率是在直接資本化法中應(yīng)用，是一步就將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值

25、；(2)報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值；(3)資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率(通常是用未來第一年的凈收益除以價格)，僅僅表示從收益到價格的比率，并不明確表示獲利能力；(4)報(bào)酬率則是用來除以一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值。公式比較表見下表：序號條 件關(guān) 系報(bào)酬率Y凈收益A不變，收益期限為無限年凈收益A不變，收益期限為有限年凈收益按一定比率g遞增，收益期限為無限年預(yù)知未來若干年后的價格變動情況資本化率R與Y的關(guān)系凈收益A不變，收益期限為無限年RY凈收益A不變，收益期限為有限年凈收益按一定比率g遞增，收益期限為無限年RY

26、g預(yù)知未來若干年后的價格變動情況例23：某宗房地產(chǎn)的未來凈收益見下表，假設(shè)報(bào)酬率為10%，求資本化率。房地產(chǎn)未來凈收益流年 份12345凈收益(元)500052505600585065000解：先將各年份的凈收益值折現(xiàn)，再求和計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格V。 所用公式：其中Y10%，計(jì)算結(jié)果見下表：年 份12345合計(jì)V現(xiàn)值(元)4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17 用房地產(chǎn)的收益價格和第一年的凈收益，計(jì)算資本化率： R5000/57447.17 8.70%四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)：(1)不需要預(yù)測未來多年的凈收益，只需要預(yù)測未來第一年的收益；(2)資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場中的收益與價值之比，能夠反映市場的實(shí)際情況；(3)計(jì)算工作簡單。直接資本化法的缺點(diǎn)：需要較多的可比實(shí)例。2、報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)價值等于未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，符合預(yù)期原理，并考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；(2)各期的凈收益或者現(xiàn)金流量明確，直觀易理解；(3)由于具有等風(fēng)險的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的(注意：報(bào)酬率相近，而不是收益相近)，因此，不必用凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，可以通過其他具有等風(fēng)險投資實(shí)例(不一定是房地產(chǎn)投資