尚城豫園124畝塊地項目可行性分析報告

1、一、概況1、工程概況2、報告范圍3、公司簡介二、工程建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、工程建設(shè)規(guī)模2、工程建設(shè)內(nèi)容三、工程組織管理機(jī)構(gòu)1、工程建設(shè)組織管理2、工程運(yùn)營組織管理四、工程市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、工程選址及建設(shè)條件1、工程選址2、建設(shè)條件六、尚城豫園工程整體籌劃七、工程產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設(shè)計3、工程總圖布局4、智能化系統(tǒng)設(shè)計5、工程配套設(shè)施八、工程環(huán)境保護(hù)、平安衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)2、平安衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、工程投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財務(wù)與效益分析1、財務(wù)分析2、效益分析十一、工程風(fēng)險分析1、工程風(fēng)險分析2、工程風(fēng)險回避十二

2、、結(jié)論1、工程建設(shè)規(guī)模尚城豫園工程總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)效勞為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是合肥東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。2、工程建設(shè)內(nèi)容1多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混或框架結(jié)構(gòu)，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，局部設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，局部做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化

3、結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求到達(dá)戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。2小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。3配套商業(yè)面積包括車庫    建筑面積約15000平方米4公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。4物業(yè)管理尚城豫園實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級平安插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置 插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞效勞；周界防護(hù)系統(tǒng)：

4、周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；一、 尚城豫園工程組織管理結(jié)構(gòu)1、工程建設(shè)組織管理該工程建設(shè)的具體實施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，工程初期的投資時機(jī)分析、市場調(diào)研、工程報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由工程公司和企劃中心共同完成，工程公司對工程運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成工程后評價。2、運(yùn)營組織管理尚城豫園工程采取獨立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)要求，組織管理本工程。二、 工程市場分析及市場定位1、工程市場分析(1)整體市場交易活潑，持續(xù)走強(qiáng)在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育

5、新的經(jīng)濟(jì)增長點政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好的配套政策的出臺及住房金融效勞的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點和消費熱點。2001年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額到達(dá)18.67億元，較上一年度增長30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降到達(dá)26.78%。2002年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額到達(dá)2

6、7.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。2002年，房地產(chǎn)市場明顯特點是：淡季不淡，市場活潑，價格穩(wěn)中有升，居民個人購房已成為消費主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。2003年前5個月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)工程中正在預(yù)售的有158個工程，已預(yù)售出面積152.5萬平方米占5月份在建面積的28.9%，其中住宅工程136個，已預(yù)售出面積122.5萬平方米占在建住宅面積的29.8%；其他工程22個，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預(yù)售許可證

7、的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個月，現(xiàn)房銷售率到達(dá)72.2%，預(yù)售率達(dá)79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時，各區(qū)位、價位的在建樓盤，根本未出現(xiàn)“冷盤現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)銷售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米根本上是施工與銷售同時完成，位于南淝河畔的“中

8、央花園工程，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，開展是健康的。2購房主體發(fā)生變化國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團(tuán)采購轉(zhuǎn)向“散戶時代，2002年個人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的94，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場開展最活潑、最積極的因素。3消費需求多樣化消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。4開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003年度，合肥市房屋開發(fā)公司到達(dá)400余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、

9、資金實力小、抗風(fēng)險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè)將被淘汰出局。5暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷：一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣闊消費者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。2、工程市場定位在對類似工程主要以玉蘭苑

10、為研究對象及市場需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大局部消費者需求，價位在1500元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住工程，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場開展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經(jīng)濟(jì)的整體開展，總體趨于上升趨勢。本工程位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。本工程將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。同時二十埠河河道正在調(diào)整，并興建40000平米的綠地、廣場。根據(jù)本工程

11、的市場定位，我們將本工程銷售對象確定為：1 年輕的“準(zhǔn)合肥人：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強(qiáng)烈的需求，對價格關(guān)注。2 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對工程的升值潛力有很深的研究。3 外來客商：本工程地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，有置業(yè)愿望。4 瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。5 局部肥東居民：肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自

12、豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強(qiáng)。本工程將成為此類消費者遷居合肥的最正確跳板。三、 工程選址與建設(shè)條件1、工程選址本工程選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地124畝。二十埠河即將調(diào)整河道，興建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區(qū)的居住品位。目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期工程根底設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設(shè)條件合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享受市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生

13、，1996年2月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。經(jīng)過8年的艱苦努力，一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息效勞為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。    開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原那么設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)效勞。開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。3、水文地質(zhì)條件本工程區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大局部已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二十埠河河

14、面寬30米以下。主要氣象資料如下：年最大降雨量：                 年平均降雨量:                  冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向        

15、 25米/秒東北風(fēng)夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向         25米/秒東南風(fēng)最大凍土深度                   最大積雪厚度              

16、60;    四、 工程整體籌劃及營銷方案1、工程整體籌劃1 籌劃包裝籌劃包裝時針對工程的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使工程樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用工程建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進(jìn)工程的銷售。另外，良好的籌劃還能為工程的推出作預(yù)先部署，以利于工程后期的銷售?，F(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識到籌劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。2 工程色調(diào)整個工程的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保持

17、小區(qū)的綠化率。3 廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)那么，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景，并突出工程建設(shè)單位的名稱，為本工程作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設(shè)置工程標(biāo)志或路徑，清楚指示本工程的位置。4售樓現(xiàn)場從尚城豫園工程的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個售樓處，在工程現(xiàn)場設(shè)立一個售樓處。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置工程模型，給消費者直觀的感受。5樣板房由于本工程定位在中檔價格，工程樣板房

18、的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購置欲望。另一方面，讓消費者看得見摸的著，給消費者一種實實在在的感覺。2、工程功能籌劃1活動中心及其他作為完整規(guī)模的小區(qū)工程，本工程力求為消費者提供一個舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設(shè)計活潑，成為小區(qū)景觀的一局部，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。2綠化設(shè)計花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。河堤綠化：工程緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理

19、，新建大面積景觀廣場。本工程可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。3增設(shè)多種物業(yè)效勞針對目前合肥物業(yè)管理的特點，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本工程在物業(yè)效勞上應(yīng)表達(dá)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣效勞、郵寄效勞、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)效勞令業(yè)主生活無憂。同時提高工程的效勞檔次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。3、工程銷售策略1付款方式為適應(yīng)各個層面的消費者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款、“分期付款、“銀行按揭付款等幾種。一方面讓消費者感到實惠；另一方面減輕消費者的購

20、房壓力。2累計折扣優(yōu)惠    此舉是為了讓消費者自主成為本累計折扣方案的受益者。不管是以業(yè)主名義還是介紹第三者購置工程單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。運(yùn)作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動效益，惠及工程后期銷售。4、促銷推廣籌劃1擴(kuò)大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設(shè)有專刊、專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。本工程應(yīng)采用目前合肥房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過早期軟姓宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售。2公關(guān)宣傳活動當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動。如開工典禮、開盤典禮、封

21、頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣闊消費者參觀，既能宣傳本工程，還可以在一定程度上帶開工程的銷售。5、工程營銷方案1營銷參謀工程建設(shè)單位可以借用“外腦，聘請專業(yè)房地產(chǎn)籌劃參謀機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個工程銷售籌劃，負(fù)責(zé)工程全程營銷籌劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的工程運(yùn)作經(jīng)驗，實現(xiàn)工程的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。2營銷方案先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、工程模型、廣告設(shè)計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購，開展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。制定適宜的價格策略，做好整個工程的銷售工作。七

22、、工程產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃    (1)本工程主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，局部設(shè)計成躍式、復(fù)式、錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率到達(dá)40，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點等配套設(shè)施。(2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。(3)小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強(qiáng)小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進(jìn)行景觀利

23、用、美化，進(jìn)一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居所的居住品位。2、工程工程方案設(shè)計在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、平安，力求造型美觀。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程本錢。本工程依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國家現(xiàn)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計。本工程按地震烈度7度設(shè)防，抗震等級為三級。本工程多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。3、工程總圖布局    工程入口處為小區(qū)大門，10米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場，住宅區(qū)內(nèi)路面寬7米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步

24、行道寬2米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。4、工程智能化系統(tǒng)設(shè)計建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)根底上，形成的獨特建筑風(fēng)格。合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升工程開發(fā)品質(zhì)。尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾局部：平安防盜尚城豫園采用24小時全封閉管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)平安。家庭平安防控方面整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實行自動化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、

25、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達(dá)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位效勞。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的INTERNET的快捷平安等方面優(yōu)勢，轉(zhuǎn)換成可利用的生活效勞網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡(luò)的生活需求。5、配套設(shè)施51市內(nèi)給排水1給水    給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有DN300水管在安徽大市場附近，從該水管網(wǎng)上接二根DN150進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。2排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排

26、水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水集合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。3消防給水系統(tǒng)消防用水量：室外消火栓       25L/S      火災(zāi)延續(xù)時間    3小時；室內(nèi)消火栓       15L/S    

27、;  火災(zāi)延續(xù)時間    3小時；消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站?；馂?zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱儲存十分鐘消防水量及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。52供電系統(tǒng)1小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點，以配電室向各用電點供電。2動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。3照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V，道路、停車場均采用節(jié)能、光效

28、高的高壓鈉燈。4消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等為二級負(fù)荷。其余為三級負(fù)荷。5火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對象。53電訊系統(tǒng)本工程建設(shè)用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、國內(nèi)長話已開通。本工程通訊設(shè)施擬選用桑達(dá)64門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動 交換機(jī)。小區(qū)購置計算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護(hù)、平安衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)11環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)   1?中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法?2?建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理方法?3?建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理方法實施細(xì)那么?4?污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?12污

29、染物與污染源本工程產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水集合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。13環(huán)境保護(hù)措施1 工程規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。2 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時清理、清掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場處理。2、平安衛(wèi)生1規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。2污水排放符合國家環(huán)保要求。3垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地

30、方集中處理。3、消防根據(jù)?建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?(GBJ16-87)要求，小區(qū)消防用水按室外25L/S，室內(nèi)15L/S計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本工程主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)本錢，本工程采取了多項節(jié)能措施，主要措施有：1 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。2 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。3 設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。    九、工程投資估算和資金籌措1、工

31、程投資估算尚城豫園工程總投資為2億829萬人民幣。其中：1土地費用26*124=3224.2前期工程費22854建安工程費用139002、工程投資估算依據(jù)及說明1設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。2建筑工程費參照?安徽省建筑工程單位估價表?及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。3安裝工程費依據(jù)?全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價表?及類似工程造價調(diào)整。4其他費用及建筑安裝費用定額按照?安徽省建筑安裝費用定額?及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5不同年份的價格資料均調(diào)整至2002年價格水平。6工程建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。7行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、工程資金籌措工程方案總投資：20829工程自有資金：5000申

32、請銀行貸款：10000十、財務(wù)與效益分析費用名稱 費用提取 金額萬元 備注一、前期工程費 5639 1、征用土地費 26萬元/畝×124畝=3224萬元 3224  2、工程監(jiān)理費 13000萬元×1%=130萬元 130 3、勘察規(guī)劃設(shè)計費 35元/ m2×150000m2=525萬元 525  4、三通一平及規(guī)費 15元/m2×150000M2=225萬元 225 5、辦理規(guī)劃許可證等費用 88元/m2×150000m2=1320萬元 1320 6、辦理施工許可證費 13000萬元×0.81%=105

33、萬元 105 7、其他 110 二、建安工程費 13800 1、土建工程費 750元/m2×60000m2+20000 m2=6000萬元1000元/m2×70000m2=7000萬元 13000 2、電梯 20萬元/臺×40臺=800萬元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費 1000 1、水電設(shè)施及增容費 50元/m2×150000m2=500萬元 500 2、區(qū)內(nèi)道路綠化  50元/m2×150000m2=500萬元 500 四、不可預(yù)見費 13000萬元×3%=390萬元 390 小計 20829 五、平均造價 20

34、829÷15=1388.6 1388.6 六、商網(wǎng)住宅 30450 1商網(wǎng)銷售 4000元/m2×15000m2=6000萬元 6000 2、住宅銷售 1800元/m2×60000M2=10800萬元1950元/m2×70000M2=13650萬元 24450 八、管理費、稅金 3045 1、管理、經(jīng)營費用 30450×2%=609 609 2、銷售費 30450×2%=609萬元 609 3、銷售稅金 30450×6%=1827萬元 1827 九、銷售利潤 6576 十、上繳所得稅 6576萬元×33%=2170

35、萬元 2170 十一、利潤 6576-2170=4406 4406 十二、銷售利潤率 4406÷30450×100%=22.5% 14.47% 稅后十三、投資利潤率 1785.84÷20829×100%=33.8% 21.15% 稅后十一、工程風(fēng)險分析1、工程風(fēng)險分析風(fēng)險是可測定的不確定性，根據(jù)工程生命周期，風(fēng)險的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本工程歸納出以下幾點主要風(fēng)險：1 購置力風(fēng)險從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在外表繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居住素質(zhì)的驅(qū)動力缺乏，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對工程開發(fā)進(jìn)度和資金

36、投放產(chǎn)生壓力。2 競爭風(fēng)險合肥房地產(chǎn)市場尚未形成良性開展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺，企業(yè)唱戲的局面，整個合肥住宅市場競爭較為劇烈，不少開發(fā)商在“外腦的作用下，營銷籌劃水平有很大提高，未來一段時間，市場的供應(yīng)量更大，對本工程形成較大的威脅。2、工程風(fēng)險回避1 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素在工程開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要

37、因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。2 形象包裝和營銷籌劃工程價值的最終表達(dá)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷籌劃。成功的形象包裝和營銷籌劃能夠增加工程的附加值和產(chǎn)品競爭力。3 工程融資管理對公司擬投資的房地產(chǎn)工程，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險。將資金和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營上，以支撐投資工程，使房地產(chǎn)工程收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)?？刂骑L(fēng)險，保證對尚城豫園的企業(yè)資源支持。工程開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷籌劃可以快速回籠資金，減輕工程投資、融資壓力，減少融資本錢，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保

38、證工程的順利進(jìn)行，二者相輔相成。十二、結(jié)論1、尚城豫園工程的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。作為新的經(jīng)濟(jì)增長點 和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在合肥的城市開展和現(xiàn)代化大城市建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，開展前景廣闊，開發(fā)潛力較大。2、尚城豫園工程的建設(shè)單位安徽金大陸集團(tuán)是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和運(yùn)作的大型民營企業(yè)實體，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力和良好的企業(yè)信譽(yù)，集團(tuán)公司有著科學(xué)、合理的現(xiàn)代化管理運(yùn)作機(jī)制，為工程建設(shè)提供了可靠的保障。3、尚城豫園工程準(zhǔn)確定位，減少了工程風(fēng)險。要減少風(fēng)險，必須做好市場群體細(xì)分，尋找目標(biāo)客戶群體從而給工程以準(zhǔn)確的市場定位產(chǎn)品定位、價格定位。工程建設(shè)單位已在樓盤調(diào)查

39、的根底上，組織了針對工程的系統(tǒng)調(diào)查包括行業(yè)狀況、消費者行為心里等方面，邀請專家論證，完善產(chǎn)品規(guī)劃。4、整合企業(yè)資源，提高操作水平。安徽金大陸集團(tuán)公司管理層十分重視本工程。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立了工程小組跨職能工程管理機(jī)構(gòu)，包括投資、財務(wù)、營銷、人力資源等部門人員。制定了投資方案、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，把準(zhǔn)備工作做好，采用“并行工程管理模式和“再造工程改變工程運(yùn)作模式，提高工程運(yùn)作效率，加強(qiáng)同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和工程開發(fā)條件。5、工程規(guī)模較大，功能齊全，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，市場前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益十分顯著。綜上所述，尚城豫園工程建設(shè)是可行的。

40、原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！施工組織設(shè)計本施工組織設(shè)計是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學(xué)管理來進(jìn)行編制的。編制時，我公司技術(shù)開展部、質(zhì)檢科以及工程部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計。一、 工程概況：西夏建材城生活區(qū)27#、30#住宅樓位于銀川市新市區(qū)，橡膠廠對面。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計院設(shè)計。本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為8度，設(shè)計使用年限50年。本工程建筑面積:27#m2;30# m2。室內(nèi)地坪± m為準(zhǔn)，總長27#m；30# m。總寬27#m；30# m。設(shè)計室外地坪

41、至檐口高度18.6 00m，呈長方形布置，東西向，三個單元。本工程設(shè)計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間200×300瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內(nèi)墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間200×200防滑地磚，樓梯間50厚細(xì)石砼1：1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設(shè)計為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設(shè)計為磚混結(jié)構(gòu)，共六層。根底采用C30鋼筋砼條形根底，上砌

42、MU30毛石根底，砂漿采用M10水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用M10混合砂漿砌筑MU15多孔磚；五層以上采用M混合砂漿砌筑MU15多孔磚。本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材：I級鋼，II級鋼；砼：根底墊層C10，根底底板、地圈梁、根底構(gòu)造柱均采用C30，其余均C20。本工程設(shè)計給水管采用PPR塑料管，熱熔連接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝IC卡水表的管段明設(shè)計外，其余均暗設(shè)。本工程設(shè)計采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設(shè)計照明電源采用BV銅芯線，插座電源等采用BV4銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。二、 施工部署及進(jìn)度方案1、工期安排本工程合同方案開

43、工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。方案2004年9月15日前完成根底工程，2004年12月30日完成主體結(jié)構(gòu)工程，2005年6月20日完成裝修工種，安裝工程穿插進(jìn)行，于2005年7月1日前完成。具體進(jìn)度方案詳見附圖1施工進(jìn)度方案。2、施工順序根底工程工程定位線驗線挖坑釬探驗坑砂礫墊層的施工根底砼墊層刷環(huán)保瀝青 根底放線預(yù)檢砼條形根底刷環(huán)保瀝青 毛石根底的砌筑構(gòu)造柱砼地圈梁地溝回填工。結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)定位放線預(yù)檢構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位隱檢磚墻砌筑50cm線找平、預(yù)檢柱梁、頂板支模預(yù)檢梁板鋼筋綁扎隱檢、開盤申請砼澆筑下一層結(jié)構(gòu)定位放線重復(fù)上述施工工序直至頂。

44、內(nèi)裝修工程門窗框安裝室內(nèi)墻面抹灰樓地面門窗安裝、油漆五金安裝、內(nèi)部清理通水通電、竣工。外裝修工程外裝修工程遵循先上后下原那么，屋面工程包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。三、 施工準(zhǔn)備1、 現(xiàn)場道路本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。2、 機(jī)械準(zhǔn)備設(shè)2臺攪拌機(jī)，2臺水泵?，F(xiàn)場設(shè)鋼筋切斷機(jī)1臺，調(diào)直機(jī)1臺，電焊機(jī)2臺，1臺對焊機(jī)?，F(xiàn)場設(shè)木工鋸，木工刨各1臺?；靥钇陂g設(shè)打夯機(jī)2臺?，F(xiàn)場設(shè)塔吊2臺。3、施工用電施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點，設(shè)總配電箱1個，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對

45、焊機(jī)、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱1個；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。3、 施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進(jìn)行送水。4、 生活用水生活用水采用自來水。5、 勞動力安排結(jié)構(gòu)期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材料1人；機(jī)工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊工2人；壯工20人。裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工測量放線施工測量根本要

46、求A、西夏建材城生活區(qū)17#、30#住宅樓定位依據(jù)：西夏建材城生活區(qū)工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位B、根據(jù)工程特點及建筑工程施工測量規(guī)程DBI012195，4、3、2條，此工程設(shè)置精度等級為二級，測角中誤差±12，邊長相對誤差1/15000。C、根據(jù)施工組織設(shè)計中進(jìn)度控制測量工作進(jìn)度，明確對工程效勞，對工程進(jìn)度負(fù)責(zé)的工作目的。工程定位A、根據(jù)工程特點，平面布置和定位原那么，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即27#樓：A軸線和1軸線；30#樓：A軸線和1軸線。根據(jù)主軸線設(shè)置兩條次軸線即27#樓：H軸線和27軸線；30#樓：H軸線和27軸線。 B、主、次控軸線定位時均布置引樁，引樁采用

47、木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測完成后報建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。C、控軸線沿結(jié)構(gòu)逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。D、水準(zhǔn)點：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點，建筑物±.500m。根底測量A、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準(zhǔn)定出基坑長、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè)1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開挖。B、在墊層上進(jìn)行根底定位放線前，以建筑物平面控制線為準(zhǔn)，校測建筑物軸線控制樁無誤后，再用經(jīng)緯儀以正倒鏡挑直法直接投測各軸線。C、標(biāo)高由水準(zhǔn)點引測至坑底。結(jié)構(gòu)施工測量A、首層放線驗收后，主控軸一引至外墻立

48、面上，作為以上務(wù)層主軸線豎身高以測的基準(zhǔn)。B、施工層放線時，應(yīng)在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，閉合后再測設(shè)細(xì)部尺寸和邊線。C、標(biāo)高豎向傳遞設(shè)置3個標(biāo)高點，以其平均點引測水平線折平時，盡量將水準(zhǔn)儀安置在測點范圍內(nèi)中心位置，進(jìn)行測設(shè)。2、基坑開挖本工種設(shè)計地基換工，夯填砂礫墊層1100mm；根據(jù)此特點，采用機(jī)械大開挖，留200mm厚進(jìn)行挖工、鏟平。開挖時，根據(jù)現(xiàn)場實際土質(zhì)，按標(biāo)準(zhǔn)要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機(jī)挖土。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，防止二次搬運(yùn)。人工開挖時，由技術(shù)員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟平。挖掘機(jī)挖土應(yīng)該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。機(jī)械

49、挖土,先發(fā)出信號，挖土的時候，挖掘機(jī)操作范圍內(nèi)，不許進(jìn)行其他工作，裝土的時候，任何人都不能停留在裝土車上。3、砌筑工程材料磚：MU15多孔磚，毛石根底采用MU30毛石。砂漿：±0.00以下采用M10水泥砂漿，一、二、三、四層采用M10混合砂漿，五層以上采用M7.5混合砂漿。砌筑要求A、開工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底。B、砌筑前應(yīng)提前澆水濕潤磚塊，水率保持在1015。C、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，灰縫812mm。D、外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)同時砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的2/3，槎子必須平直、通順。E、隔墻與墻不同時砌筑又不留成斜槎時可于墻中引出

50、陽槎或在墻的灰縫中預(yù)埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。F、接槎時必須將外表清理干凈，澆水濕潤，填實砂漿，保持灰縫平直。G、磚墻按圖紙要求每50mm設(shè)置26鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)，具體要求見結(jié)構(gòu)總說明。H、施工時需留置臨時洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于500mm，頂部設(shè)邊梁。4、鋼筋工程凡進(jìn)場鋼筋須具備材質(zhì)證明，原材料須取樣試驗，經(jīng)復(fù)試合格前方可使用。鋼筋綁扎前應(yīng)仔細(xì)對照圖紙進(jìn)行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準(zhǔn)備施工工具，做好施工的準(zhǔn)備工作。板中受力鋼筋搭接，I級鋼30d，II級鋼40d，搭接位置：上部鋼筋在跨中1/3范圍內(nèi)，下部鋼筋在支座1/3范圍內(nèi)。鋼筋保護(hù)層：根底40mm，

51、柱、梁30mm，板20mm。保護(hù)層采用50mm×50mm的水泥砂漿塊。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。所有鋼筋綁扎，須填寫隱檢記錄，質(zhì)評資料及目檢記錄，驗收合格前方可進(jìn)行下道工序。5、砼工程水泥進(jìn)場后須做復(fù)試，經(jīng)復(fù)試合格后由試驗室下達(dá)配合比。施工中嚴(yán)格掌握各種材料的用量，并在攪拌機(jī)前進(jìn)行標(biāo)識，注明每立方米、每盤用量。同時攪拌時，須車車進(jìn)磅，做好記錄。 澆筑前，對模板內(nèi)雜物及油污、泥土清理干凈。投料順序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振搗器，一次澆筑厚度不宜超過振搗器作用局部長度的倍，搗實砼的移動間距不宜大于振搗器作用半徑的倍。砼澆筑后1晝夜?jié)菜B(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)期不少于7d，砼強(qiáng)度未到達(dá)MP

52、a之前不得上人作業(yè)。6、模板工程本工程模板采用鋼木混合模板。模板支搭的標(biāo)高、截面尺寸、平整度、垂直度應(yīng)到達(dá)質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。模板支撐應(yīng)牢固可靠，安裝進(jìn)程中須有防傾覆的臨時固定措施。本工程選用851脫模劑，每撤除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。6、 架子工程本工程采用雙排架子防護(hù)，外設(shè)立桿距墻2m，里皮距墻50cm，立桿間距，順?biāo)g距，間距不大于1m。 架子底部夯實，墊木板，綁掃地桿。為加強(qiáng)架子的穩(wěn)定性，每七根立桿間設(shè)十字蓋，斜桿與地面夾角60o。為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點間距附和“垂四平六“的原那么。外防護(hù)架用閉目式平安網(wǎng)進(jìn)行

53、封閉，兩平網(wǎng)塔接和網(wǎng)下口必須綁孔緊密。結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴(yán)密牢固并嚴(yán)禁探頭板。7、 裝飾工程裝飾工程施工前，要組織質(zhì)監(jiān)部門、建設(shè)、設(shè)計、施工單位四方參加的主體結(jié)構(gòu)工程核驗收，對已完全體分部工程進(jìn)行全面檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理，去除隱患，并做好裝飾前材料、機(jī)具及技術(shù)準(zhǔn)備工作。1、根據(jù)預(yù)算所需材料數(shù)量，提出材料進(jìn)場日期，在不影響施工用料的原那么下，盡量減少施工用地，按照供料方案分期分批組織材料進(jìn)場。2、將墻面找方垂直線，清理基層，然后沖筋，按照圖紙要求，分層找平垂直，陰陽角度方正，然后拉線作灰餅。底子灰應(yīng)粘結(jié)牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面應(yīng)均勻一致，并應(yīng)在終凝

54、前刮平壓光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工時，施工環(huán)境應(yīng)清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全部完工前方可施工，油漆涂刷前被涂物的外表必須枯燥、清潔，刷漆時要多刷多理不流墜，到達(dá)薄厚均勻，色調(diào)一致，外表光亮。墻面涂料基層要求現(xiàn)整，對縫隙微小孔洞，要用膩子找平，并用砂紙磨平。為了使顏色一致，應(yīng)使用同一配合比的涂料，使用時涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致外表不顯刷紋。8、 樓地面工程樓地面工程只作50厚豆石砼墊層。做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在4mm以內(nèi)，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)45天后，才能進(jìn)行上層施工。10、層面工程1、屋面保溫層及找平層必須符合設(shè)計要求，防水采用

55、防水卷材。2、做水泥砂漿找平層外表應(yīng)平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成R150mm圓角。3、本工程屋面材料防水，專業(yè)性強(qiáng)，為保證質(zhì)量，我們請專業(yè)人員作防水層。4、原材料在使用前經(jīng)化驗合格后才能使用，不合格材料嚴(yán)禁使用。11、水、暖、電安裝工程管道安裝應(yīng)選用合格的產(chǎn)品，并按設(shè)計放線，坡度值及坡向應(yīng)符合圖紙和標(biāo)準(zhǔn)要求。水、暖安裝前做單項試壓，完畢后做通、閉水后試驗和打壓試驗，衛(wèi)生間閉水試驗不少于24小時。電預(yù)埋管路宜沿最近線路敷設(shè)，應(yīng)盡量減少彎曲，用線管的彎曲絲接套絲，折扁裂縫焊接，管口應(yīng)套絲用堵頭堵塞。油漆防腐等均符合圖紙各施工標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。 燈具、插座、開關(guān)等器具安裝，其標(biāo)高位置應(yīng)符合設(shè)計

56、要求，外表應(yīng)平直潔凈方正。燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴(yán)禁使用。做好各種絕緣接地電阻的測試和系統(tǒng)調(diào)整記錄，檢查配線的組序一定要符合設(shè)計要求。五、預(yù)防質(zhì)量通病之措施本工程按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設(shè)計中做了詳述。本措施不再述。創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。為此，提出防止通病的作業(yè)措施如下：1、磚墻砌體組砌方法：、組砌方法：一順一丁組砌，由于這種方法有較多的丁磚，加強(qiáng)了在墻體厚度方向的連結(jié)，砌體的抗壓強(qiáng)度要高一些。、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與

57、砂漿飽滿度：、水平灰縫不勻：標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為10mm，但不應(yīng)小于8mm，也不應(yīng)小于12mm。砂漿的作用：一是鋪平磚的砌筑外表，二是將塊體磚粘接成一個整體。標(biāo)準(zhǔn)中之所以有厚度和寬度要求，是由于灰縫過薄，使砌體產(chǎn)生不均勻受力，影響砌體隨載能力。如果灰縫過厚，由于砂漿抗壓強(qiáng)度低于壓的抗壓可度。在荷載作用下，會增大砂漿的橫向變形，降低砌體的強(qiáng)度。試驗研究說明，當(dāng)水平灰縫為12mm時，磚砌體的抗壓強(qiáng)度極限，僅為10mm厚時的7075，所以要保證水平灰縫厚度在812mm之間。怎樣確保水平灰縫的厚度呢？A、皮數(shù)桿上，一定將縫厚度標(biāo)明、標(biāo)準(zhǔn)。B、砌磚時，一定要按皮數(shù)桿的分層掛線，

58、將小線接緊，跟線鋪灰，跟線砌筑。C、砌漿所用之中砂，一定要過篩，將大于5mm的砂子篩掉。D、要選磚，將過厚的磚剔掉。E、均勻鋪灰，務(wù)使鋪灰之厚度均勻一致。堅持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。砂漿必須滿鋪，確保砂漿飽滿度。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80，這是因為，灰縫的飽滿度，對砌體的強(qiáng)度影響很大。比方：根據(jù)試驗研究，當(dāng)水平灰縫滿足80以上，豎縫飽滿度滿足60以上時，砌體強(qiáng)度較不飽滿時，要提高23倍，怎樣保證灰縫飽滿度呢？A、支持使用所述的“三一“砌磚法，即“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“。B、水平縫用鋪漿法鋪漿長度50cm砌筑，豎縫用擠漿法砌筑，豎縫還要畏助以加漿法，以使豎向飽滿，絕不可用水沖灌漿法。C、砂漿使用時，如有淅水，須作二次拌合后再用。絕不可加水二次拌合。拌好的砂漿，須于3小時之內(nèi)使用完畢。D、不可以干磚砌筑。淋磚時，一般