不動產(chǎn)評價場比較法計算題

1、非常市場比較法作業(yè)1、現(xiàn)擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價格，選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)資料見下表:項目可比實例甲可比實例乙可比實例丙建筑面積1000m21200m29687.6 平方英尺成交價格240 萬元人民幣300 美兀/m2243 力兀人民幣成交日期2001 年 10 月初2002 年 8 月初2003 年 2 月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%又 知 ， 可 比 實 例 乙 、 丙 的 付 款 方 式 均 一 次 付 清 ， 可 比 實 例 甲 為 分 期 付 款 ： 首 期 9 6 萬 元 ； 第 一 年 末 7 2萬，月利率 1%;第二年末 72 萬，月利率 1.

2、05%。2002 年 8 月初人民幣與美元的市場匯價為 1:.8,5,2003 年 8 月初的市場匯價為1:.8.3。 該類房地產(chǎn)人民幣價格2001年逐月下降0.8%,2002年逐月上漲1.0%,2003年逐月上漲1.2%。 又知1m2=10.764平方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn) 2003 年 8 月初的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。解：（1）建立價格可比基礎(chǔ)：甲一次付清總價=960000+申叫+1720000茯=2162653（元）11%11%11.05%甲單價=2162.65（元/m2）乙單價二 300X8.5=2550（元/m2）丙單價=24300009687.

3、6M0.764=2700（元/m2）（2）計算比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格甲=2162.65x-0.8%3父（1+1.0%J2x（1+1.2%7=2722.19（元/m2）95比準(zhǔn)價格乙=2550父理心+1.0%5父（1+1.2%7父理=2856.34（元/m2）100102比準(zhǔn)價格丙=270010011.2%6100=2762.22（元/m2）100105（3）將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價結(jié)果估價對象價格（單價）=（2722.19+2856.34+2762.22）與=2780.25（元/m2）2、為評估某房地產(chǎn)的價格，選取 A、B、C 三宗可比實例，有關(guān)資料見下表：項目可比實例 A

4、可比實例 B可比實例 C成交價格（兀/m2）380041003950成交日期2002 年 10 月 1 日2003 年 5 月 1 日2003 年 6 月 1 日交易情況-2%+1.5%0%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%0-1%權(quán)益狀況0+2%-1%實物狀況-1%0+2%上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價對象好，負(fù)數(shù)表示比估價劣。2002 年 6 月 1 日到2003 年 3 月 1 日，該類房地產(chǎn)市場價格每月平均比上月上漲 1.5%。以 3 月 1 日為基準(zhǔn)，以后每月遞減 1%,試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn) 2003 年 10 月 1 日的正常價格。解：（1）計算比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格A=

5、38000+1.5%5M（17父1%方叁乂100父100=3809.77（元/m2）9810310099以 3 月 1 日為基準(zhǔn)，以后每月遞減 1%,則 2003 年 3 月 1 日到 2003 年 10 月 1 日之間的價格指數(shù)分別為 100、99、98、97、96、95、94、93。10093100100100一2比傕價格B=4100Mxxxx=3758.15（兀/m）101.598100102100100931001001002比推價格C=3950K乂一 xxx=3788.24（兀/m）100979999102（2）求算估價對象的比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格=（3809.77+3758.15+378

6、8.24）與=3785.39（元/m2）3、為評估寫字樓 2001 年 10 月 1 日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、B、C 三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：(1)可比實例的成交價格與成交日期項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0成交價格(兀/m2)600058006120成交日期2001 年 4 月 1 日2001 年 2 月 1 日2001 年 5 月 1 日(2)交易情況分析判斷項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負(fù)值表示低于其

7、正常價格的幅度。( 3 ) 調(diào) 查 獲 知 該 類 寫 字 樓 的 價 格 ， 2 0 0 0 年 1 1 月 1 日 至 2 0 0 1 年 6 月 1 日 平 均 每 月 比 上 月 上 漲 1 . 2 % ,2001 年 6 月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均每月比上月上漲 1.8%。(4)房地產(chǎn)狀況項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0因素 1+2%+4%0因素 2-3%-1%+5%因素 3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估

8、價對象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價對象狀況的幅度。(2001年考試題)解：(1)交易情況修正系數(shù)可比實例 A=100/103可比實例 B=100/99可比實例 0=100/102(2)交易日期修正系數(shù)可比實例A=11.2%211.8%4=1.0999可比實例B=11.2%411.8%4=1.1265可比實例0=11.2%111.8%4=1.0869(3)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權(quán)重值的計算因素 1 的權(quán)重=4/(1+1.67+4)=0.6因素 2 的權(quán)重=1.67/(1+1.67+4)=0.25因素 3 的權(quán)重=1/(1+1.67+4)=0.15房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算(100+2爐60%+(1

9、003y25%+(100+6爐15%101J01.35可比實例100100(100可比實例100B100460%100-125%100215%100(1001020.35+110X0.25)=100/102.25可比實例 B=100/(92X0.4+960.35+98X0.25)=100/94.55可比實例 0=100/(106X0.4+109X0.35+97M.25)=100/104.8(5)計算比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格 A=120(X(100/100)M.168X(100/102.25)=1370.76(元/m2)比準(zhǔn)價格 B=115(X(100/97)X1.156X(100/94.55)=144

10、9.51(元/m2)比準(zhǔn)價格 0=1380X(100/105)1.072X(100/104.8)=1344.38(元/m2)(6)將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元/m2)估價對象價格(總價)=1388.22X1500=208.33(萬元)6、估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積 1000m2；建筑總面積 4500m2;建于 1984 年 9 月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓 2004 年 9 月 30 日的價格。收集有關(guān)資料如下:(1)收集三宗土地交易實例作為可比實

11、例，有關(guān)資料如下表所示：實例交易價格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2004 年 3 月 30 日比估價對象劣 3%B2050正常2003 年 12 月 30 日比估價對象劣 8%C2380比正常價格高 3%2004 年 5 月 30 日比估價對象優(yōu) 5%從 2003 年 11 月2004 年 10 月地價每月上升 0.5%。(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下：在 估 價 時 點 征 有 郊 區(qū) 農(nóng) 地 平 均 每 畝 需 要 1 0 萬 元 的 征 地 補 償 、 安 置 等 費 用 ， 向 政 府 交 付 土 地 使 用 權(quán) 出讓金等 150 元/m2,土地開發(fā)費用、稅金和利潤等

12、120 元/m2,以上合計為城市邊緣熟地的價格。該城市土地分為 8 個級別，城市邊緣土地為第 8 級，而估價對象處于第 3 級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示。級別12345678地價是次級的倍數(shù)1.41.41.41.41.41.41.41地價是最差級的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.41(3)建筑物的重置價格為 1100 元/m2。(4)建筑物耐用年限為 60 年，無殘值。試用成本法評彳幫亥辦公樓 2004 年 9 月 30 日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求取(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。解：(1)成本法公式如下：房地產(chǎn)價格=土地重置價+

13、建筑物重置(或重建)價-建筑物折舊(2)求取土地的重置價用市場法求取A 修正后的單價二 2200X(100/100)X(1+0.5%)6X(100/97)=2336.94(元/m2)B 修正后的單價=2050X(100/100)X(1+0.5%)9X(100/92)=2330.56(元/m2)C 修正后的單價=2380X(100/103)X(1+0.5%)4X(100/105)=2244.99(元/m2)再用簡單算術(shù)平均法求得土地價格=(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16(元/m2)用征用農(nóng)地費用加土地開發(fā)費和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)辦法求取土地

14、價格為：一2、(100000/666.67)+150+1205.38=2259.60(兀/m)再用簡單算術(shù)平均法求得上述兩法的平均土地價格為(2304.16+2259.60)/2=2281.88(元/m2)土地總價=2281.88X1000=228.19(萬元)(3)求建筑物的重置價格為：11004500=465(萬元)(4)求建筑物的折舊總額為49520/60=165(萬元)(5)計算估價額該房地產(chǎn)價格(總價)=228.19+465=558.19(萬元)該房地產(chǎn)價格(單價)=558.19/4500=1240.42(元/m2)7、為評估某寫字樓 2002 年 9 月 1 日的正常市場價格，估價

15、人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、B、C 三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：(1)可比實例的成交價格與成交日期項目可比實例 A可比實例 B可比實例 C成交價格(兀/m2)600061405890成交日期2002 年 3 月 1 日2002 年 5 月 1 日2002 年 2 月 1 日(2)交易情況分析判斷項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0交易情況3%-2%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負(fù)值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度(3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2001 年 12 月 1 日到 2002 年 4

16、月 1 日平均每月比上月上漲 1.1%,2002 年 4 月 1 日至 2002 年 9 月 1 日平均每月比上月上漲 1.6%。(4)房地產(chǎn)狀況分析判斷項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0因素 1+3%+5%0因素 2-2%-1%+3%因素 3-5%+2%-4%房 地 產(chǎn) 狀 況 中 的 三 全 因 素 對 價 格 影 響 的 重 要 程 度 是 ： 因 素 1 是 因 素 3 的 3 倍 ， 因 素 2 是 因 素 3 的 2 . 4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料彳 t 算該寫字樓 200

17、2 年 9 月 1 日的正常市場價格(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。解：(1)公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格較易情況修正系數(shù)汝易日期修正系數(shù) XS 地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)交易情況修正系數(shù)可比實例 A=100/103可比實例 B=100/98可比實例 0=100/102(3)交易日期修正系數(shù)為：可比實例 A=(1+1.1%)1x(1+1.6%)5=1.0945可比實例 A=(1+1.6%)4=1.0656可比實例 A=(1+1.1%)2X(1+1.6%)5=1.1065(4)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權(quán)重值的計算因素 1 的權(quán)重=3/(3+2.4+1)=47%因素 2 的權(quán)重=2.4/(3+

18、2.4+1)=38%因素 3 的權(quán)重=1/(3+2.4+1)=15%房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算：可比實例 A=100/(103X47%+9838%+9515%)=100/99.9可比實例 B=100/(105X47%+9938%+10215%)=100/102.27可比實例 0=100/(100X47%+10338%+9615%)=100/100.54(5)計算比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格A=6000父100 x1.0945M0=6382.11阮/m2)10399.9比準(zhǔn)價格 B=6149父100父1.0656M102.27=6528.12阮/m2)98比準(zhǔn)價格 0=5890父100父1.1065M100=

19、6355.18(元/m2)102100.54(6)估價對象價格(單價)=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m2)上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的 區(qū) 域因素和個別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因 素 對價格影響的幅度。另外 1995 年 8 月 1 日人民幣與美元的市場匯價為 1 美元=8.5元人民幣，1996 年 11 月 1 日人民幣與美元的市場匯價為 1 美元=8.3 元人民幣；1995 年 7 月 1 日至 1996年 11

20、月 1 日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月下降 1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在 1996 年 11 月 1 日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。解：（1）對可比實例 A 的單價修正5000151001001002=1-1%8.3=4158.36人民幣兀/m（2）對可比實例 B 的單價修正=560父（11%1父100MMMX.3=4040.73人民幣元/m2（3）對可比實例 B 的單價修正=530（1-1%6父100父100父100父8.3=4143.23人民幣元/m2（4）計算計算估價房地產(chǎn)某商品住宅單價4158.364040.734143.232=4114.11:4114人民幣兀/m9、為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 AB、C 三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表:上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正（負(fù)）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（