歷年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(真題及答案整理)

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（自考試題及答案）一、單項選擇題（本大題共20 小題，每小題 2 分，共 40 分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并在答題卡上將相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。1 、以下選項中屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)經(jīng)營是A 13A、房屋銷售日房屋建造2、物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)經(jīng)營中的A、地產(chǎn)經(jīng)營以房產(chǎn)經(jīng)營C、土地經(jīng)營D、物業(yè)管理D 16C、房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營D、服務(wù)經(jīng)營3 、下列選項中屬于風(fēng)險型決策的是C 23D、最小最大后悔值法我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可A、大中取小法 B、小中取大法 C、凈現(xiàn)值期望值法4 、 我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)實行資質(zhì)管理制度

2、，劃分為幾個級別 B 41A、 4B、 5C、 65 、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定和房地產(chǎn)組織共有的原則是D 4954A、分工協(xié)作原則 B、授權(quán)原則 C、可量化性原則 D、彈性原則6 、 根據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ， 居住用地使用權(quán)的最高出讓年限為 D 90A、 40 年 B、 50 年C、 60 年D、 70 年7 、 土地使用權(quán)出讓一級市場不在實行的方式是A 91A、協(xié)議B、招標(biāo)C、掛牌D、拍賣8 、根據(jù) 中華人民共和國土地管理法的有關(guān)規(guī)定， 由國務(wù)院批準(zhǔn)的是征用基本農(nóng)田以外的耕地超過 B 991 、 25 公頃B、 35 公頃C、 45 公頃D、 55 公頃9 、下列選項中屬于土

3、地使用權(quán)出讓方式的是C 91A、出售B、交換C、拍賣D、贈予10 、下列選項中屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查作用的是A 119A、有助于項目投資者制訂科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃B、是項目立項、用地審批的條件C是編制規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)D、是項目投資決策的基本依據(jù)11、下列選項中屬于郵寄調(diào)查法優(yōu)點的是B 128A、被調(diào)查者，回答率高B、可以擴(kuò)大調(diào)查區(qū)域，增加調(diào)查樣本數(shù)目C調(diào)查區(qū)域、范圍不受限制D、節(jié)省調(diào)查時間和經(jīng)費12下列報表中屬于基本報表的是C 137A成本費用估算表B、貸款還本付息表C現(xiàn)金流量表D、營業(yè)成本表13某房地產(chǎn)企業(yè)長期借款200 萬元，年利率10. 8%，借款期限3 年，每年付息一次，到期一次還本，

4、企業(yè)所得稅率 33%， 籌資費用不計， 這筆長期借款的資金成本率是%162例題 7-1A 7. 24%B、 % C %D、 %14住宅建筑凈密度等于B 172A、住宅建筑面積/居住用地面積B、住宅建筑基地總面積/住宅用地面積C住宅總面積/住宅用地面積D、總建筑面積/總用地面積15房地產(chǎn)開友招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，潛在投標(biāo)人不得少于A 183A、3B4C、5D、616進(jìn)度計劃的執(zhí)行主體是D 202A、開發(fā)商B、監(jiān)理單位C、設(shè)計單位D、施工企業(yè)17開發(fā)商進(jìn)行反索賠時，下列說法錯誤的是D 233A、由于承包商的原因造成工期延誤的，開發(fā)商可要求支付延期竣工違約金B(yǎng)、如工程存在缺陷，承包商在保

5、修期滿前未完成應(yīng)負(fù)責(zé)的修補(bǔ)工程，開發(fā)商可據(jù)此向 承包商索賠C、開發(fā)商合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄合同的索賠的D、發(fā)生不可抗力事件造成的工程損失向承包商進(jìn)行索賠18 發(fā)布房地產(chǎn)信息最主要的載體是D 259A、電視B、雜志C、廣播 D、報紙19下列說法錯誤的是B 269A、電視是發(fā)展速度最快的廣告媒體，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用尚不普遍259B、展銷會這種公共關(guān)系促銷方式目前在各大城市引起了重視C房地產(chǎn)銷售促進(jìn)中有專門針對消費者的一些活動261D、房地產(chǎn)人員推銷的特點在于推銷的針對性、完整性和情感性，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售中優(yōu)勢明顯26220、小區(qū)景觀悅目，服務(wù)設(shè)施完備，建筑質(zhì)量好，房地產(chǎn)價格就高。這些因

6、素屬于C 74A、宏觀環(huán)境日中觀環(huán)境C微觀環(huán)境D、人們心理1 常見的不確定型決策方法不包括A.大中取大法B.小中取大法C.最小最大后悔值法 D.最大可能法2 .我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為幾個級別A. 3個B. 4個個個3 .房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的特點不包括A.目標(biāo)性B.固定性C靈活性D.可行性4 .房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的影響因素不包括A.地理環(huán)境B.決策者對風(fēng)險的態(tài)度C.思維定式D.時間5 .被稱為十字圖表型分析法的是A. SWOT分析法B.道氏評估法C.多因素加權(quán)分析法D.風(fēng)險指數(shù)法6 .調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察的方法稱為A.實驗法 B.觀察法C.小組座談法D.深度訪

7、談法7 .支付工程款的方式不包括A.按月支付B.分段支付C.按年支付D.竣工后一次支付8 .主要是兩個以上的指標(biāo)的比例進(jìn)行分析的方法是A.比較法 B.因素分析法C.連環(huán)替代法D.比率法9 .索賠事件發(fā)生多少天內(nèi)，承包商可向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向通知書天 B. 14天C. 28 天 D. 42 天10 .-個完整的索賠報告不包括下列哪個部分A.前言部分B.根據(jù)部分C.計算部分D.證據(jù)部分二、填空題（本大題共 5小題，每小題2分，共10分）21、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)監(jiān)理招標(biāo)，按照招標(biāo)項目的范圍可分為全過程監(jiān)理招標(biāo)、設(shè)計監(jiān)理招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)。19222、教育用地最高土地使用年限為50。9123、對房地產(chǎn)

8、開發(fā)與經(jīng)營活動而言，環(huán)境就是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為為中心，并作用于該行為的所有外界事物，是開發(fā)與經(jīng)營活動賴以生存和發(fā)展的各種要素的耳。6524、房地產(chǎn)企業(yè)以營利為目標(biāo)，以開發(fā)與經(jīng)營為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。3425、國家停止福利分房，居民只能到市場上解決住房問題，這種政策屬于住房政策/住房分配政策。7011 .目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資類型包括 土地投資、住宅投資、商業(yè)設(shè)施和寫字樓。12 .房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)方式包括 公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。13 .進(jìn)度計劃的編制方法通常采用表格法、橫道圖 和網(wǎng)絡(luò)圖法。14 .合同的計價方式包括 固定價格合同、成本加酬金合

9、同 和可調(diào)價格合同。15 .稅費是指進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的企業(yè)應(yīng)交納的稅費，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育費附加。地產(chǎn)經(jīng)營、房產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)經(jīng)11 .從房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容來分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營分為 營和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營。12 .外匯風(fēng)險有兩種類型即交易風(fēng)險和 折算風(fēng)險14 .房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理模式包括平行承發(fā)包管理和總承包委托建設(shè)管理15 .合同的計價方式包括固定價格合同、 成本加酬金合同 和可調(diào)價格合同。三、名詞解釋（本大題共 5小題，每小題2分，共10分）26、房地產(chǎn)企業(yè)3427、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃5828、房地產(chǎn)開發(fā)項目報建178 29、合同21130、土地征用10016 .房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)

10、營決策 是指企業(yè)管理層為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)對未來一定時期內(nèi)有關(guān)企業(yè) 經(jīng)營活動的方向、內(nèi)容及方式的選擇或調(diào)整過程。17 . 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用 者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。18 .流動比率 是反映流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還流動負(fù)債的能力。19 .竣工法£是以竣工結(jié)算為基礎(chǔ)進(jìn)行編制的，它是在整個開發(fā)項目竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工發(fā)生的其他工程費用支出。20 .綜合評價法 是指把項目整個評價指標(biāo)體系中的所有指標(biāo)加以綜合，采用一系列方法，形成一定的參數(shù)或指數(shù)，進(jìn)行項目效益橫向或

11、縱向?qū)Ρ鹊姆椒ā?6 .房地產(chǎn)企業(yè)是指集合十地、資本、人力、物力、企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤，承 擔(dān)風(fēng)險，并專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、物業(yè)管理、租賃、房地產(chǎn)抵押以及房屋信托、交換、維修、裝飾乃至房地產(chǎn)信息、咨詢、管理服務(wù)，并包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等經(jīng) 濟(jì)活動在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織。17 . 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用 者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。18 .投資利潤率指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總額（或平均的利潤總額）與項目總投資之比。19 .工程索賠 是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中,

12、根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非由于自己的過錯,而是應(yīng)由合同對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實際損失， 向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊蟆?0 .竣工決算 是以竣工結(jié)算為基礎(chǔ)進(jìn)行編制的，它是在整個開發(fā)項目竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工發(fā)生的其他工程費用支出。四、簡答題（本大題共 5小題，每小題4分，共20分）31、矩陣型組織結(jié)構(gòu)的劣勢主要表現(xiàn)在哪些方面5232、設(shè)計招標(biāo)的特點有哪些18433、通過出讓方式取得土地使用權(quán)的特征有哪些9034、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機(jī)會選擇的內(nèi)容有哪些8035、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要特征有哪些10421 .房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段有哪些（1）投資決策分析階段（2）依

13、法取得土地使用權(quán)階段（3）可行性研究階段（4）前期準(zhǔn)備階段（5）實施階段（6）銷售階段22 .房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則是什么1）準(zhǔn)確性原則（2）時效性原則（3）全面性原則（4）針對性原則（5）創(chuàng)造性原則23 .房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)的作用是什么（1）有利于建設(shè)市場的法制化和規(guī)范化（2）使工程造價更趨合理（3）有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資（4）有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期24 .索賠管理的基本原則是什么（1）預(yù)防為主的原則（2）必須以合同為依據(jù)（3）公平合理原則（4）協(xié)商原則（5）授權(quán)的原則25.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價指標(biāo)體系的原則是什么1）全面性和系統(tǒng)性統(tǒng)一原則（2）科學(xué)性和現(xiàn)實性相結(jié)合原則（3）普

14、遍性與可比性相結(jié)合原則（4）定量與定性相結(jié)合原則21 .房地產(chǎn)經(jīng)營的特點有哪些（1）交易形式的多樣化（2）交易對象的位置固定性（3）經(jīng)營對象的限制性（4）售后用途的約束性（5）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性（6）供求關(guān)系調(diào)整緩慢性22 . 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征是什么（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性23 .房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算包括哪些內(nèi)容（1） 土地費用估算（2）前期工程費估算（3）房屋開發(fā)費估算（4）管理費用估算（5）銷售費用估算（6）財務(wù)費用估算（7）其他費用估 算（8）不可預(yù)見費估算（9）稅費估算24 .設(shè)計

15、招標(biāo)的特點是什么（1）招標(biāo)文件的內(nèi)容不同（2）對投標(biāo)書的編制要求不同（3）開標(biāo)形式不同（4）評標(biāo)原則不同25 房地產(chǎn)開發(fā)項目主要質(zhì)量控制要點 包括哪些內(nèi)容（ 1）審核施工組織設(shè)計（2 ）對原材料的檢驗（3）對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗（4）控制混凝土質(zhì)量（5）隱蔽工程驗收五、論述題（本大題共2 小題，每小題 10 分，共 20 分）36 、 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得方式有哪些每種方式的含義是什么， 有哪些特點一般來說， 國家機(jī)關(guān)、 軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)， 簡單談?wù)劺碛?8999通常采用劃撥的方式取得37、簡單房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的方式，以及資金籌措方案的衡量標(biāo)準(zhǔn)。159、 169五、計算題（本大題共2 小題，每小題