銀監(jiān)會關于加強房地產貸款風險管理的有關問題

1、關于加強房地產貸款風險管理的有關于加強房地產貸款風險管理的有關問題關問題中國銀監(jiān)會中國銀監(jiān)會政策法規(guī)部政策法規(guī)部徐徐XX/處長處長房地產貸款風險管理中存在的問題 房地產貸款增長過猛 1998年,商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達到6616億元,年均增長25.3%；個人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達到8258億元，年均增長113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款余額為7532億元，個人住房貸款余額為11412億元，保持了增長的勢頭 房地產貸款風險管理中存在的問題 盡管目前房地產開發(fā)貸款及個人貸款余額占整個貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢迅猛.

2、必須重視風險防范.房地產貸款風險管理中存在的問題國內商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產貸款風險（包括房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款）的手段和能力均很不足 房地產貸款風險管理中存在的問題 2002年11月份,人行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產貸款的檢查,共抽查房地產貸款20901筆,金額1468億,其中房地產開發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個人住房貸款12158筆.金額44.1億,調查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.防范房地產貸款風險應采取的措施 1.要加強對銀行貸款風險的監(jiān)控 1)央行采取了一系列調控措施,12

3、1號文對高檔商品房,別墅開發(fā)土地儲備貸款等作了原則要求. 2)各行都加大了對抵押物與信用擔保方的核實力度 但須解決貸款在使用中所面臨的風險,如:惡意騙取,挪用,故意違約 解決辦法:建立全面評估貸款對象的風險監(jiān)控體系防范房地產貸款風險采取的措施關于加強土地儲備貸款和城市基礎 設施建設貸款風險提示的通知 一、密切關注由于政策變化所帶來的風險。在發(fā)放土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款時，應密切關注宏觀經濟政策變化對銀行貸款的影響，認真研究國家有關法律法規(guī)對土地審批權限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國家有關土地管理法律法規(guī)和政策變化，關注和監(jiān)測政策變化對貸款風險的影響范圍和程度 防范房地產貸款風險采取的

4、措施 二、確保貸款項目合法合規(guī)。土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的項目，必須符合法定程序批準的城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃 防范房地產貸款風險采取的措施 三、依法審查貸款擔保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實防范此類貸款的法律風險。應依法嚴格審查土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款擔保主體的合法性，嚴格審核企業(yè)實際擔保能力，以及出現(xiàn)風險后擔保主體或擔保資產的可執(zhí)行性，防止擔保虛置，或者在執(zhí)行過程中出現(xiàn)法律風險。防范房地產貸款風險采取的措施 四、準確評估權利質押或資產抵押的實際可實現(xiàn)價值，關注土地價格的周期性變化。發(fā)放土地儲備貸款，主要是以土地儲備公司（中心）土地使用權質押

5、，以土地使用權出讓收益為未來還款保障。部分地方因為土地儲備和土地儲備貸款管理缺陷較多，土地真實價值被過分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價出讓的方式處理儲備土地，使得地價不確定因素較多。這些情況都可能使未來土地出讓所產生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風險和市場風險，應予以高度關注。防范房地產貸款風險采取的措施 五、注意控制貸款集中度，加強信息溝通。部分地方城市基礎設施建設貸款總量已大大超出了地方政府的財政還款能力，少數(shù)地方甚至超過了未來幾年地方政府財政收入及土地收益總和。要建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的信息通報機制，嚴格控制土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的集中

6、度風險，防止競相向某些地區(qū)的土地儲備項目和城市基礎設施建設發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過高導致銀行貸款風險積聚 防范房地產貸款風險采取的措施 六、建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款還款能力評估體系，持續(xù)監(jiān)測還款能力的變化。要根據(jù)審慎原則，尊重這類建設項目的特點和規(guī)律，按照土地儲備的獲取途徑、管理水平、土地使用權的出讓方式、市場價格預測等因素，建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款評估體系，尤其是對未來現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學地監(jiān)測和評估，及時認真地作出授信和授信變化的決策。要認真總結經驗，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。 七、注意分類指導，有堵有疏。嚴格控制不符合審慎經營原則

7、或達不到貸款標準的土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類項目，對風險狀況出現(xiàn)變化的項目也要具體問題具體分析，注意區(qū)別對待，積極做好工作，加強與客戶的溝通工作，不搞“一刀切”。商業(yè)銀行房地產貸款風險管理的政策目標 銀監(jiān)會于2004年2月26日-3月26日將在網上公示,至今仍在根據(jù)各方意見作修改. 政策目標: 1.希望房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 2.規(guī)范房地產信貸業(yè)務,保證貸款的安全 3.提高商業(yè)銀行房地產貸款的風險管理能力 4.實現(xiàn)房地產籌資的多元化內容介紹一.貸款分類1.土地儲備貸款2.房地產開發(fā)貸款3.個人住房貸款內容介紹土地儲備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購及土

8、地前期開發(fā).整理的貸款.土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構內容介紹 目前國內土地儲備機構的運做模式 一是市場主導型:特點是:收購.儲備計劃向政府報批.地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定,其他由市場主導(上海) 二是政府主導與市場運作相結合:特點是政府壟斷一級市場,市場土地特別是經營性房地產開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應以招標拍賣方式出讓內容介紹 三是政府主導.土地資產與市場運作相結合模式特點是:政府規(guī)定用于儲備的土地范圍,政府土地儲備機構進行收購.儲備.并受政府委托作為國有土地資產代表內容介紹市場經濟國家土地儲備融資體系介紹特點:具備完善的地方政府舉債制度和債權市場如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過部

9、分政府稅收.國家養(yǎng)老保險基金.銀行貸款.國家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入荷蘭征購土地的資金來源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機構貸款.政府財政收入內容介紹 我國地方政府不準舉債 土地儲備領域的信貸集中性風險須關注內容介紹 土地儲備機構信貸風險管理的問題 由于較強的政府背景,銀行對其整體運營情況風險較難把握. 一是信用透明度低,信貸監(jiān)督無法發(fā)揮 二是資本金補充不到位 三是貸款方式以信用為主內容介紹x x市轄政府土地儲備機構有關情況調查表市轄政府土地儲備機構有關情況調查表 單位：畝、萬元 1999年 2000 2001年 當年累計收購土地量 2456 6984 7367 當年累計提供土地量 1079

10、 2553 4901 年末土地庫存量 1529 5919 8158 當年累計投入收購資金 127993 207251 202478 當年累計收回資金 177996 431831 743281 當年累計上繳財政資金 62430 246610 524576 年末土地儲備機構資本 5635 10191 12166 年貸款余額 18400 106450 226763內容介紹結論: 從嚴管理土地儲備貸款,避免風險過度集于金融機構內容介紹房地產開發(fā)貸款的風險管理的要點1.項目資本金比例要求人行121號文:房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金(所有者權益)應不低于開發(fā)項目總投資的30%.國發(fā)200413號國

11、務院關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知規(guī)定:房地產開發(fā)項目(不含經濟適用房)資本金比例由20%提高到35%以上.內容介紹 2.四證齊全 國有土地使用證.建設用地規(guī)劃許可證.建筑工程規(guī)劃許可證.建筑施工許可證 3.應對有逾期未還款現(xiàn)象或欠息現(xiàn)象的房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控,防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項目或作其他用途 4.關注國家政策及市場變化對房地產開發(fā)項目的影響內容介紹 個人住房貸款風險管理要點 1.個人住房貸款申請表要素 借款人基本情況.借款人收支情況.借款人現(xiàn)住房情況.借款人購房貸款資料.擔保方式.借款人聲明要素內容介紹 2.關于統(tǒng)一個人購房借款申請表與風險評估書關于統(tǒng)一

12、個人購房借款申請表與風險評估書 統(tǒng)一表格的運用將客戶的信息標準化，這不僅有益于各銀行減低成本，提高效率，同時保持數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行后期的一系列工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產證券化奠定良好的基礎，也有利于相關機構統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。 美國是全國統(tǒng)一使用標準的個人購房借款申請表及風險評估報告 3.關于償還比例 償還比率是審慎評估借款人還款能力的有效依據(jù) 每比住房貸款的月還款支出與月收入比 月所有債務支出與收入比 國外對審核申請人的每月供款支出、每月所有債務支出及每月收入的關系都有一套嚴格的要求，并確定一個比率來判斷是否供款額過高而影響借款人的償還能力 內容介紹內容介紹 美國制定的兩個比率為28和32 而香港的金融管理局將所有債務支出與收入比定為60 一般香港商業(yè)銀行將上述兩個比率定為40（每月供款/收入）及60（每月債務/收入） 內容介紹 我國制定比例的相關問題 1)具體比例的確定 2)執(zhí)行中的難點內容介紹 4.新建房的評估 必要性:商業(yè)銀行對項目樓盤發(fā)放個人貸款應根據(jù)樓盤的價值,未來發(fā)展及潛在風險等方面制定最高貸款比率.防范房產貶值時出現(xiàn)“負資產”,從而加大貸款違約率的情況 目前只依據(jù)開發(fā)商的樓盤售價作出判斷,實際上是本末倒置